TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58263 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C566D

N° : 13

Assignation du :

27 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Société HAYEM

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique N’DIAYE, avocat au barreau de MEAUX – #90

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. GM EXO

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS – #C0714

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé 26 janvier 2009, la société Hayem a consenti à la société Shama, désormais GM Exo, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 45 000 euros, payable mensuellement d’avance.

Des loyers étant demeuré impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur le 2 octobre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 62 328,11€ au titre des loyers échus à cette date, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Hayem a, par exploit délivré le 27 novembre 2024, fait citer la société GM Exo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, à défaut de restitution des locaux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre de provision et à compter de la date de résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer indexable, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 68 553,38 € au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges, régularisations de charges et taxes arriérés au mois de novembre 2024 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, avec application des pénalités conventionnelles de retard de 10%,

— Ordonner par provision l’imputation du dépôt de garantie sur le montant de l’arriéré locatif,

Subsidiairement,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 68 553, 38 euros au titre des loyers, provisions pour charges, régularisations de charges, taxes et accessoires non réglés au 8 novembre 2024 inclus,

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 7 janvier 2025, a fait l’objet, à la demande de la défenderesse, d’un dernier renvoi avant radiation.

A l’audience du 12 février 2025, une nouvelle demande de renvoi a été sollicitée par la défenderesse, en raison de négociations en cours en vue de la cession du fonds de commerce. Cette demande a été rejetée en l’absence d’éléments communiqués sur l’avancée du projet de cession.

La requérante, représentée, actualise la dette locative à la somme de 86 049,68 €, terme de février 2025 inclus, et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

En réponse, la société défenderesse sollicite des délais de paiement de 24 mois.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu du bail et notamment le loyer et les sommes qui en constituent l’accessoire (charges, TVA, frais de poursuite, intérêt, rappels de loyers, honoraires de rédaction du bail) à leur échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement délivré le 2 octobre 2024, lequel précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Il n’est pas non plus contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si la défenderesse indique avoir rencontré des difficultés à la suite de deux fermetures administratives et se prévaut d’une cession prochaine de son fonds de commerce, elle n’apporte aucun élément qui en justifie, ni aucune pièce comptable de nature à établir qu’elle sera en mesure d’apurer la dette dans un délai raisonnable au sens de l’article 1343-5 du code civil.

Dès lors, la demande de délais, non justifiée, sera rejetée.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 3 novembre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution.

Il résulte du décompte locatif qu’est exigé le paiement de frais d’huissier (617,02 €), frais qui seront déduits de la créance en ce qu’ils sont recouvrables au titre des dépens s’agissant du commandement de payer du 2 octobre 2024 et au titre des éventuels frais irrépétibles s’agissant du commandement de payer délivré antérieurement. Dès lors, et après déduction de ces frais, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 85 432,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

Aux termes de l’article 1347-2 du code civil, les créances insaisissables et les obligations de restitution d’un dépôt, d’un prêt à usage ou d’une chose dont le propriétaire a été injustement privé ne sont compensables que si le créancier y consent.

Le bail prévoit expressément que le dépôt de garantie sera restitué au preneur en fin de jouissance, « déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au Bailleur ».

Il s’ensuit que le preneur, créancier de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, a consenti par avance, lors de la signature du bail, à la conservation du dépôt de garantie à titre de compensation, de sorte qu’il y a lieu de l’ordonner.

En effet, si la requérante sollicite aux termes de ses écritures, la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité, cette demande n’a pas été reprise dans le dispositif de son assignation, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner cette demande sous cet angle.

Le contrat de bail prévoit également qu’à défaut de paiement d’une mensualité de loyer à son échéance, le montant du loyer sera augmenté d’une somme forfaitaire de 10% de la somme due.

Toutefois, cette clause est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, et d’être modérée par le juge du fond, ce pouvoir de modération échappant au juge des référés. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la société GM Exo devra libérer les locaux situés [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision, et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société GM Exo à payer à la société Hayem :

* une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 85 432,66 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus ;

* la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonnons la compensation du dépôt de garantie avec la somme de 85 432,66 euros  ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application de la clause pénale contractuelle ;

Condamnons la société GM Exo au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN