TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00919 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32OC

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

DÉFENDERESSE

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00919 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32OC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2018, Mme [W] [D] a donné à bail à M. [X] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2021, Mme [W] [D] a fait délivrer un congé pour reprise à M. [X] [M], à effet du 31 octobre 2021.

A la demande de M. [X] [M], le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] a effectué deux visites de contrôle sanitaire au sein du logement, en juillet 2021 et janvier 2022.

Un arrêté préfectoral en date du 5 mai 2022 a considéré nécessaire d’engager des travaux pour faire cesser tout danger d’intoxication ou de sur-intoxication par le plomb.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, M. [X] [M] a assigné Mme [W] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en demandant de constater que Mme [W] [D] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme et décent,et la condamner à payer:

—  21826,79 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  10000 euros en réparation du préjudice corporel de [N] [M],

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^e Bénédicte LAVILLE,

— les dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2024, au cours de laquelle M. [X] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il explique que le logement qu’il a loué à la défenderesse était indécent en raison de désordres importants, ayant conduit à un préjudice de jouissance estimé à la moitié des loyers payés durant toute l’occupation du logement, ainsi qu’à un préjudice corporel pour sa fille [N], enfant mineure. En réponse à la défenderesse, il estime son action recevable tant sur la prescription que la qualité à agir.

Mme [W] [D], représentée par son conseil sollicite de :

— juger les demandes de M. [X] [M] irrecevables et le condamner à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire de le débouter de ses demandes et le condamner à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire de lui accorder des délais de paiement pour les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et de débouter M. [X] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [D] se fonde sur les articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1383-2, 382, 386, 386-4 et 388-1 du code civil, ainsi que sur l’article 31 du code de procédure civile. Elle estime tout d’abord que l’action du demandeur est irrecevable comme étant prescrite. Elle ajoute qu’il ne justifie pas détenir l’autorité parentale sur l’enfant [N] [M]. Sur le fond, elle indique que M. [X] [M] était occupant sans droit ni titre à compter du 31 octobre 2021 et jusqu’à son départ en février 2023, et qu’il ne justifie au surplus d’aucun préjudice, ni d’une quelconque responsabilité de la bailleresse.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, si M. [X] [M] a indiqué dans son acte introductif d’instance que le logement était indécent depuis l’origine du bail, soit le 1er novembre 2018, ce qui rendrait son action nécessairement prescrite, il convient de rechercher des éléments plus objectifs dans la procédure, et cela d’autant plus que l’indécence du logement au début du bail est contestée par la bailleresse.

M.[X] [M] verse diverses pièces destinées à démontrer l’indécence du logement qu’il a loué à Mme [W] [D], soit:

— deux courriers du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] en date des 22 juillet 2021 et 21 janvier 2022;

— un arrêté préféctoral en date du 5 mai 2022;

— un rapport de visite à domicile de l’association droits et habitats en date du 15 février 2023.

Aucune des parties ne fait état d’un élément antérieur.

Il doit être considéré que la pièce la plus ancienne qui pourrait permettre d’estimer que M.[X] [M] a pu connaître les faits lui permettant d’exercer son droit d’agir en justice date du 22 juillet 2021. Son assignation datant du 10 janvier 2024, son action n’est pas prescrite.

Sur la qualité à agir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 382 du code civil dispose que l’administration légale appartient aux parents. Si l’autorité parentale est exercée en commun par les deux parents, chacun d’entre eux est administrateur légal. Dans les autres cas, l’administration légale appartient à celui des parents qui exerce l’autorité parentale.

En l’espèce, la défenderesse soutient que M.[X] [M] n’a pas qualité à agir pour l’enfant [N] [M].

Le demandeur a communiqué l’acte d’état civil de [N] [M] née le 19 avril 2020, dont il ressort qu’elle est la fille de M.[X] [M] qui dispose ainsi du droit à agir en justice la concernant.

La demande d’irrecevabilité sera rejetée.

Sur la demande de réparation des préjudices de jouissance et corporel

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Les caractéristiques correspondantes au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il est considéré que si le locataire ne peut pas utilement solliciter des travaux après l’expiration du bail, il peut toutefois demander des dommages et intérêts fondés sur le préjudice de jouissance à tout moment.

En l’espèce, M.[X] [M] verse aux débats:

— un état des lieux du 1er novembre 2018 peu lisible mais ne relevant pas de désordres;

— un courrier du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] en date du 22 juillet 2021 relatif à la dangerosité de l’alimentation électrique;

— un courrier du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] en date du 21 janvier 2022 relatif à l’humidité présente dans le logement, la vestusté des vitrages et l’installation électrique non sécurisée;

— un arrêté préfectoral en date du 5 mai 2022considérant la nécessité d’engager des travaux pour faire cesser tout danger d’intoxication ou surintoxication au plomb;

— un rapport de visite à domicile de l’association droits et habitats en date du 15 février 2023 concluant à l’existence d’un logement ne remplissant pas les conditions de sécurité posées par le code de la construction et de l’habitat.

Le premier contrôle sanitaire fait apparaître un seul désordre : l’alimentation électrique du logement est dangereuse par la présence de fils électriques apparents dans la pièce de vie, dans la chambre et la salle d’eau. Par ailleurs, l’alimentation électrique est insuffisamment sécurisée en raison de l’absence de dispositif différentiel 30mA.

Le second rapport datant du 21 janvier 2022 évoque quant à lui une importante humidité dans le logement, à l’origine de moisissures et de l’écaille des peintures, en raison d’une aération permanente inexistante dans la salle d’eau et insuffisante dans les autres pièces ; des fenêtres vétustes et délabrées n’assurant plus de protection efficace contre les intempéries, et une installation électrique non sécurisée.

L’arrêté préfectoral du 5 mai 2022 a mis en demeure Mme [W] [D] de réaliser des travaux afin de supprimer tout danger d’intoxication ou de sur intoxication par le plomb des peintures d’un enfant mineur ou d’une femme enceinte. Il apparaît que le diagnostic au plomb a été réalisé le 16 mars 2022 et que la concentration de plomb s’est révélée supérieure au seuil réglementaire.

Enfin, le rapport de visite à domicile de l’association droits et habitats en date du 15 février 2023 conclut comme il a déjà été dit à l’existence d’un logement ne remplissant pas les conditions de sécurité posées par le code de la construction et de l’habitat.

Toutefois, il ressort de la procédure et il n’est pas contesté qu’un congé a été délivré à M.[X] [M] le 30 avril 2021 à effet du 31 octobre 2021. Il apparaît que le demandeur s’est ensuite maintenu dans le domicile sans droit ni titre a minima jusqu’au 15 février 2023, date de la visite de l’association droits et habitats qui montre la présence de la famille dans le logement. A ce titre, les quittances versées en procédure (2022 et 2023) par Mme [W] [D] évoquent une indemnité d’occupation et non un loyer. Ainsi, lorsque M. [X] [M] était locataire du logement litigieux, soit avant le 31 octobre 2021, une seule visite a été réalisée par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3], relevant des désordres électriques qui ne permettent aucunement d’établir l’indécence du logement ni un préjudice de jouissance. Les autres rapports ont été établis postérieurement à l’effet du congé délivré par Mme [W] [D] quand Mme [W] [D] ne pouvait plus être considérée comme bailleresse et M. [X] [M] locataire.

M.[X] [M] ayant fait établir des rapports postérieurement à la fin du bail, ne s’est pas plaint de l’absence de décence en cours de bail, et n’a pas saisi la propriétaire d’une demande de travaux, sera débouté de sa demande, faute de justifier d’un trouble de jouissance.

Sur le préjudice corporel

En l’espèce, il doit être relevé que les constats de présence de plomb dans les peintures ne sont établis qu’en raison de la dégradations des murs, ce qui n’est observé qu’en janvier 2022, les résultats en plomb étant connus ensuite en mars 2022.

S’agissant des éléments médicaux versés en procédure, il en ressort que la présence en plomb dans le sang de l’enfant était normale en octobre 2021 et que la limite de la toxicité était dépassée en décembre 2022, tout comme en janvier 2023 lorsqu’elle connaissait toutefois une bonne décroissance. La plombemie était toujours élevée en février 2023.

Ainsi, si l’intoxication au plomb de l’enfant [N] [M] est certaine, il doit être observé tout d’abord qu’elle a eu lieu après octobre 2021, alors que la famille ne devait plus occuper l’appartement en vertu du congé délivré. Il peut ainsi difficilement être reproché à Mme [W] [D] une quelconque responsabilité dans le fait que [N] [M] ait été intoxiquée par la présence de plomb.

Par ailleurs, aucun des éléments communiqués, notamment médicaux, ne permet d’établir les conséquences de cette intoxication.

Enfin et s’il est besoin, il ressort des pièces versées aux débats par Mme [W] [D] que contrairement à ce qu’affirme le demandeur, elle a pris des dispositions dès le mois de mai 2022 suite à l’arrêté préfectoral pour engager des travaux de mise aux normes.

Au regard de ces éléments, M.[X] [M] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M.[X] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable que Mme [W] [D] supporte les frais engagées pour sa défense. M. [X] [M] sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DECLARE les demandes de M. [X] [M] recevables,

DEBOUTE M. [X] [M] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à Mme [W] [D] la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge