TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/00025

N° Portalis 352J-W-B7F-CTQU7

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [T]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1404

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

La société Cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #U0004

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/00025 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTQU7

La société MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de COVEA RISK

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0420

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de COVEA RISK

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est administré par société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT depuis le 18 juin 2014.

Mme [H] [T] est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage, sous la toiture terrasse de cet immeuble.

Suite à des infiltrations récurrentes dans son appartement, elle a saisi le juge des référés de Paris lequel a, par ordonnance du 28 novembre 2019:

— ordonné la mise hors de cause du cabinet LOISELET & DAIGREMONT, syndic de la copropriété, pris en son nom personnel,

— ordonné une expertise et désigné M. [K] [X] pour y procéder.

Par ordonnance de référé en date du 25 février 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes aux compagnies MMA IARD venant aux droits de la société COVEA RISKS et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES venant aux droits de la société COVEA RISKS, assureurs de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020, à laquelle Mme [T] n’a pas participé, les copropriétaires ont voté :

— en résolution n° 17, la réfection de l’étanchéité des terrasses inaccessibles par l’entreprise SOFRET pour un montant de 105.847,47 € TTC,

— en résolution n°18, la réfection de l’étanchéité des terrasses inaccessibles avec option garde-corps par l’entreprise SOFRET pour un montant de 111.083,03 € TTC.

M. [X] a déposé son rapport le 15 décembre 2020.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 24 et 28 décembre 2020, Mme [H] [T] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 10ème et la société LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de demander d’une part, la condamnation in solidum des défendeurs à l’indemniser de ses préjudices, liés aux infiltrations dont a été l’objet son appartement, et, d’autre part, l’annulation de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 10ème et, subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 6, 7, 17 et 18 de ladite assemblée générale.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/00025.

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 17] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société MMA IARD venant aux droits de COVEA RISKS et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de COVEA RISKS, en qualité d’assureurs du syndicat des copropriétaires, en demandant la jonction avec l’instance enregistrée sous le n° RG 21/00025.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/01637.

Par ordonnance prononcée le 27 mai 2021, le juge de la mise en état a :

— ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le n° RG 21/01637 à l’affaire enregistrée sous le n° RG 21/00025,

— rejeté la demande de Mme [T] tendant à faire interdiction provisoire au syndicat des copropriétaires d’entamer les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble votés lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [T] les sommes de 495 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice matériel et de 7.000 € à titre de provision ad litem,

— rejeté le surplus des demandes provisionnelles,

— rejeté les demandes de provision formées à l’encontre du cabinet LOISELET & DAIGREMONT pris en son nom personnel,

— rejeté la demande de garantie de la MMA formée par le syndicat des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT.

Les travaux de réfection de la terrasse votés par l’assemblée générale du 23 novembre 2020 ont été réceptionnés sans réserve le 22 juin 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, Mme [H] [T] demande au tribunal de :

Prononcer la nullité du mandat de syndic du cabinet LOISELET & DAIGREMONT avec effet au 18 juin 2014 pour défaut d’ouverture de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] ou défaut d’ouverture dans le délai légal,

Prononcer la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT en tant que syndic du syndicat des copropriétaires, depuis le 18 juin 2014,

Prononcer la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17] des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019, 23 novembre 2020, 28 décembre 2020 et 6 décembre 2021,

Subsidiairement, annuler l’assemblée générale du 23 novembre 2020 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17],

Plus subsidiairement, annuler les résolutions n° 6, 7, 17 et 18 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 17],

Dans tous les cas,

Dire le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société LOISELET & DAIGREMONT responsables du défaut d’entretien de l’immeuble et des préjudices subis de ce fait par Mme [T],

Dire mal fondés le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Adresse 16] [Localité 17], la société LOISELET & DAIGREMONT et la société MMA et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET & DAIGREMONT à payer à Mme [T] les sommes de :

—  495 € TTC au titre de son préjudice matériel,

—  3.600 € au titre de son préjudice de jouissance au 31 décembre 2020,

—  3.600 € au titre de son préjudice moral au 31 décembre 2020,

—  200 € par mois au titre du préjudice de jouissance du 20 mars 2023, date de l’apparition de nouveaux désordres, jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

—  200 € par mois au titre du préjudice moral du 20 mars 2023, date de l’apparition de nouveaux désordres, jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

—  9.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens y inclus les frais d’expertise, de la procédure de référé et de l’ordonnance du juge de la mise en état,

La dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à Paris 10ème demande au tribunal de :

Débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner en tout état de cause la compagnie MMA IARD à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

La déclarer recevable en toutes ses demandes,

Constater, dire et juger que Mme [H] [T] ne démontre pas que la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT aurait commis une faute détachable de son mandat de gestion ainsi que le préjudice en découlant,

En tout état de cause,

Constater, dire et juger que la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT n’a commis aucune faute détachable de son mandat engageant sa responsabilité à titre personnel,

En conséquence,

Dire et juger que la responsabilité délictuelle de la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT n’est pas engagée,

Ce faisant,

Débouter Mme [H] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT, et par voie de conséquence, débouter les MMA de toutes ses demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT,

Condamner Mme [H] [T] à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [H] [T] ou tout succombant en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, avocat au barreau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, la société MMA IARD demande au tribunal de :

Débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions,

S’il devait y avoir un partage de responsabilité entre le syndicat et le syndic, dire et juger que la société MMA ne peut couvrir la part de responsabilité du syndic à titre personnel, ce dernier devant être garanti par une police de responsabilité spécifique à titre professionnel,

Constater que Mme [T] a d’ores et déjà été indemnisée à hauteur de 7.000 €, comme elle le reconnaît, à la suite de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 27 mai 2021, somme qui correspond à une provision à faire valoir sur la réparation du préjudice matériel d’un montant de 495 € et 7000 € en vue du procès, Concernant le préjudice de jouissance, dire et juger la demande mal fondée et non prouvée et l’en débouter,

Concernant le préjudice moral dire et juger la demande mal fondée et l’en débouter,

Au fond, débouter de la demanderesse de sa demande concernant l’article 700 et les dépens,

La condamner à verser à la société MMA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens,

A défaut, condamner à ce versement toute partie succombant ainsi qu’au dépens.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [T]

Mme [T] soutient que :

— il résulte de l’expertise judiciaire que son appartement a subi des infiltrations en raison de la vétusté de l’étanchéité de la terrasse de l’immeuble et de son défaut d’entretien, à compter de 2017,

— l’insuffisance des travaux de réfection réceptionnés le 22 juin 2021 a occasionné de nouveaux désordres sur le mur intérieur de son appartement, à compter du 20 mars 2023.

Elle expose que les responsabilités suivantes doivent être retenues :

— celle du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la terrasse relevant des parties communes aux termes des dispositions du règlement de copropriété et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, étant au surplus considéré que le syndicat des copropriétaires est responsable du préjudice causé par le retard dans l’exécution des travaux de réfection identifiés par le devis de la société ISOCHAPE du 11 octobre 2018 mais non inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2019,

— celle du syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, eu égard à la faute commise dans l’exercice de son mandat ayant consisté à laisser perdurer les désordres en décidant de ne pas inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2019 les travaux de réfection totale de la terrasse préconisés par le rapport de la société ISOCHAPE du 6 novembre 2018 et son devis du 11 octobre 2018, étant considéré que le syndicat des copropriétaires disposaient des fonds nécessaires (plus de 228.000 € au 31 décembre 2017 et plus de 230.000 € de disponibilités en banque).

Elle ajoute que le syndic a pu débattre contradictoirement du rapport d’expertise judiciaire.

Les trois défendeurs considèrent que les deux désordres distincts survenus en août 2018 et en février 2019 ont été immédiatement traités et que les interventions d’entreprises spécialisées y ont mis fin.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 17] ne conteste pas sa responsabilité, s’agissant de la trace d’infiltration constatée sur un mur de l’appartement de Mme [T] par l’expert judiciaire, mais soutient qu’il ressort des constats réalisés par l’expert (une trace sèche sur un mur) que les infiltrations n’étaient plus actives depuis le mois de juillet 2019. Il expose qu’il était conscient de la nécessité de procéder à des travaux de réfection totale de l’étanchéité de la toiture terrasse depuis l’obtention du devis de la société ISOCHAPE du 11 octobre 2018 mais fait valoir que ces travaux n’ont pu être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de juin 2019, faute de fonds suffisants disponibles, de sorte que des réparations ponctuelles ont été privilégiées.

Il conteste sa responsabilité, s’agissant du nouveau désordre dénoncé par Mme [T] en mars 2023, en faisant valoir que :

— le procès-verbal de constat du 28 juillet 2023 ne relate aucune mesure d’humidité et mentionne la même trace d’écaillage sur le mur que celle qui a été constatée par l’expert judiciaire,

— l’huissier de justice requis n’était pas qualifié pour apprécier la conformité des travaux réalisés ; le fait qu’il existe une petite stagnation d’eau en toit-terrasse ne signifie pas pour autant que l’eau pénètre dans l’appartement de Mme [T],

— le rapport déposé par l’assureur dommages-ouvrage à la suite de la déclaration de sinistre faite par le syndicat le 20 mars 2023 exclut toute infiltration.

La société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT considère que les deux points d’infiltration, objet des demandes de Mme [T], ont été traités par les travaux diligentés et que Mme [T] n’a plus jamais été victime de désordres depuis lors. Elle estime que Mme [T] ne démontre pas avoir subi de nouvelles infiltrations au mois de mars 2023. Elle développe à cet égard des moyens identiques à ceux du syndicat des copropriétaires. Elle estime que les conclusions du rapport d’expertise ne lui sont pas opposables.

Elle soutient que Mme [T] ne démontre pas que le syndic ait commis une faute détachable de ses fonctions qui lui aurait causé un préjudice. Elle expose d’une part que, bien que non professionnelle de l’étanchéité, elle a fait le nécessaire à titre préventif dès 2018, pour solutionner les désordres dénoncés. Elle expose ainsi que, s’agissant du désordre dénoncé le 18 août 2018, elle a :

— demandé dès le 4 septembre 2018 l’intervention de la société ISOCHAPE, qui a réalisé un premier sondage le 21 septembre 2018,

— demandé à la société ISOCHAPE de nouveaux sondages le 29 octobre 2018 après de nouvelles réclamations de Mme [T] le 18 octobre 2018 ; ensuite de quoi la société ISOCHAPE a conclu à l’origine d’un désordre sous la sortie VME et de ventilation, et a réalisé des travaux le 7 décembre 2018.

Elle fait valoir que, s’agissant du deuxième désordre distinct dénoncé le 14 février 2019 (poche d’eau en-dessous du toit de sa terrasse et écoulement sur sa terrasse), elle a sollicité, dès le lendemain, l’intervention de la société ISOCHAPE, qui a réalisé des mesures conservatoires le 7 mars 2019. Elle expose que, après de nouvelles infiltrations signalées le 24 mai 2019, elle a demandé à la société ITEC d’intervenir, laquelle a effectué, le 24 mai 2019, à titre conservatoire, la reprise d’un relevé d’étanchéité tout en préconisant la réalisation d’un blocage à pare vapeur sur 5 m², qui a été commandé par le syndic le 17 juin 2019 et réalisé entre le 1er et 3 juillet 2019.

Elle fait valoir qu’elle a préparé un dossier sur la réfection totale du complexe d’étanchéité, réfection qui n’était cependant, au vu des conclusions des spécialistes, pas urgente mais devait seulement être envisagée puisque les mesures entreprises avaient été efficaces pour les deux séries d’infiltrations survenues chez Mme [T]. Elle indique que ces travaux n’ont pu être portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 juin 2019 parce que le coût de réfection, d’un montant total de 138.000 €, dépassait les fonds travaux disponibles du syndicat. Elle indique que ladite assemblée a toutefois augmenté le fonds de travaux de 5 à 8 %.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3ème, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités, la mobilisation de la garantie des assureurs

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas une juridiction d’appel des ordonnances du juge de la mise en état et que le compte éventuel à réaliser, entre les sommes versées en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 mai 2021 et les condamnations objet du présent jugement, relève de l’exécution du présent jugement.

Par voie de conséquence, il ne sera pas statué sur :

— la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société MMA IARD relative aux provisions accordées par le juge de la mise en état, étant au surplus relevé que le tribunal ne doit en tout état de cause pas statué sur cette prétention, en application de l’alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile, puisque celle-ci est énoncée, non pas dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires mais dans la partie desdites conclusions relative à l’exposé de ses moyens,

— la demande de « constat », formée par la société MMA IARD, de ce que Mme [T] « a déjà été indemnisée à hauteur de 7.000 € à la suite de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 27 mai 2021 », étant au surplus relevé que cette demande de « constat » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1-1-1 Sur la matérialité des désordres

— désordres subis du 19 juin 2019 à la fin de l’année 2020

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes indemnitaires de Mme [T] portent d’une part, sur le coût relatif à la réparation du mur intérieur de son appartement et, d’autre part, sur la réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral sur la seule période du 19 juin 2019 au 31 décembre 2020 (200 € x 18 mois).

L’expert judiciaire constate, après avoir réalisé deux réunions sur site les 15 juin 2020 et 13 octobre 2020, que « les désordres, à l’extérieur et à l’intérieur de l’appartement de Mme [T], consistent dans la détérioration de l’enduit et des traces d’infiltrations depuis la terrasse de l’immeuble » (page 7 du rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 20 de Mme [T]). Deux désordres sont constatés :

— dans le séjour de l’appartement de Mme [T], « à gauche de la porte-fenêtre vers la terrasse », des « traces d’infiltrations verticales » (page 8 du rapport d’expertise judiciaire), sans préciser si ces traces sont sèches,

— sur le mur extérieur de la terrasse de Mme [T], la photographie prise montre un large décollement du revêtement (page 7), qu’il convient de lier au constat général précité de « détérioration de l’enduite et de traces d’infiltration ».

Or, le tribunal relève qu’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que le désordre susvisé affectant le mur intérieur du séjour de l’appartement de Mme [T] soit apparu avant le 19 juin 2019 :

— le constat amiable de dégât des eaux signé avec le syndic le 28 juin 2017 (pièce n° 67 de Mme [T]) mentionne des dommages « aux peintures » causés par des « infiltrations en toiture », survenues le 19 juin 2017 ; dans son courrier adressé au syndic le 18 août 2018 (pièce n° 2 de Mme [T]), Mme [T] rappelle avoir déclaré « l’année dernière », « une infiltration d’eau dans (sa) salle de bain venant du toit »,

— la facture n° 620153 émise le 31 janvier 2018 par la société « MAISONING » porte sur la remise en peinture du plafond et de la « retombée » de la salle de bain de l’appartement de Mme [T] (pièce n° 68 de Mme [T]),

— le courrier adressé au syndic le 18 août 2018 (pièce n° 2 de Mme [T]) dénonce « à plusieurs endroits de nouvelles infiltrations d’eau » et le second rapport d’intervention établit par la société ISOCHAPE le 13 novembre 2018 après une visite du 6 novembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [T] et n° 3 du syndicat des copropriétaires) décrit des infiltrations situées dans la chambre, la salle de bain et un placard à droite de la porte de la salle de bain,

— le mail de Mme [T] adressé au syndic le 14 février 2019 mentionne « une poche d’eau en dessous du toit de (sa) terrasse » et des écoulements d’eau sur sa terrasse à chaque épisode pluvieux (pièce n° 20 de Mme [T]),

— le procès-verbal d’huissier de justice établi à la demande de Mme [T] le 29 mars 2019 (pièce n° 23 de Mme [T]) est relatif au constat de désordres et d’une forte humidité affectant le mur extérieur de la terrasse ainsi que la salle de bain et la chambre de l’appartement,

— le procès-verbal d’huissier de justice dressé à la diligence de Mme [T] le 18 juin 2018 (pièce n° 29 de Mme [T]) est relatif aux désordres affectant le mur extérieur de la terrasse,

— la facture n° 660511 émise le 11 juin 2019 par la société « [Adresse 14] » mentionne un « sinistre (…) au niveau de la chambre » ainsi que des postes relatifs à la remise en peinture du « placard de la chambre murs + plafond », du « mur mitoyen (entre) la salle de bain et la chambre + plafond chambre), de la « petite corniche », ainsi que du « mur sinistré » de la salle de bain (pièce n° 68 de Mme [T]).

S’agissant du désordre affectant le mur extérieur de la terrasse de Mme [T], au-dessus de la porte fenêtre de l’appartement de Mme [T], le tribunal relève que :

— la comparaison des photographies de ce mur incluses dans le procès-verbal d’huissier de justice établi à sa demande le 29 mars 2019 (pièce n° 23 de Mme [T], page 6) et dans le rapport d’intervention de la société ITEC du 24 mai 2019 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires, page 3) montre que la dégradation de ce mur s’est aggravée entre le 29 mars 2019 et le 24 mai 2019 (zone de dégradation manifestement plus large),

— la comparaison des photographies de ce mur incluses dans le rapport précité de la société ITEC du 24 mai 2019 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires, page 3), dans le procès-verbal dressé par huissier de justice le 18 juin 2019 (pièce n° 29 de Mme [T], page 3) et dans le rapport d’expertise judiciaire (pièce n° 46 de Mme [T], page 7) montre que l’état la surface de dégradation de ce mur était sensiblement identique à la date du 15 juin 2020. Si ce désordre a été causé avant le 19 juin 2019, il demeurait postérieurement au 19 juin 2019, sur la période de préjudice (de jouissance et moral) objet de la présente instance.

La matérialité de cette première série de désordres, subis du 19 juin 2017 et jusqu’au mois de décembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise permettant à Mme [T] de mettre en œuvre les réfections internes de son appartement et terme de la période de préjudice fixé par les demandes indemnitaires de Mme [T], est donc établie.

— désordres subis à compter du 20 mars 2023

Le 20 mars 2023, le syndic a adressé à la société SMA, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, une déclaration de sinistre dommages-ouvrage dénonçant des « infiltrations au plafond des appartements de Mme [F] et de Mme [T] » (pièce n° 14 de Mme [T]).

Suivant deux courriels en date des 13 avril 2023 (pièce n° 75 de Mme [T]) et du 22 juin 2023 (pièce n° 77 de Mme [T]), Mme [T] a signalé au syndic que la prise électrique installée sur le mur situé entre les deux fenêtres et les stores électriques ne fonctionnait plus et qu’un le plomb « avait sauté », en mettant en lien ces faits avec de fortes pluies survenues la veille et l’hypothèse d’une entrée d’eau dans le mur.

Le rapport préliminaire de l’expertise « dommages-ouvrage » en date du 22 mai 2023 établie par la société SARETEC (pièce n° 39 du syndicat des copropriétaires) confirme le constat, le 15 mars 2023, « d’une écaille de peinture sur le trumeau du doublage intérieur (de l’appartement de Mme [T]), témoignant d’un décollement du feuil de peinture qui a séché » ainsi que, « à proximité, dans l’angle bas de la menuiserie existante en PVC, une écaille de peinture » (page 2). Ce rapport ne constate aucun désordre en plafond.

Il ressort encore du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 28 juillet 2023, à la demande de Mme [T], qui comprend des photographies des lieux, que le mur sur lequel l’expert judiciaire a constaté des désordres est « humide » et présente des « écailles de peintures » (pièce n° 78 de Mme [T], page 3).

Si la seule production de devis de réfection des peintures du mur litigieux (pièce n° 35 de Mme [T]) ne démontre pas que cette réfection ait effectivement eu lieu entre le dépôt du rapport d’expertise et mars 2023, la comparaison des photographies du désordre affectant le mur du séjour de Mme [T] intégrées dans le rapport d’expertise judiciaire (page 8) et dans le procès-verbal de constat du 28 juillet 2023 (page 4) montre que la dégradation n’est pas identique, dans sa forme. Il ne s’agit donc pas du même désordre. Dès lors, il convient de constater la matérialité du nouveau désordre survenu le 20 mars 2023 sur le mur du séjour de l’appartement de Mme [T], situé entre les deux fenêtres.

1-1-2 Sur leur origine

— désordres subis du 19 juin 2019 à décembre 2020

L’expert judiciaire constate « la vétusté de l’ensemble de la terrasse inaccessible du toit de l’immeuble, construit dans les années 73-75, qui comporte des acrotères sans couvertine, des panneaux d’étanchéité type pax alu collés directement en bandes sur les têtes du mur, des panneaux de recouvrement bitumés sur les joints de dilatation » (pages 7, 9 et 10 du rapport d’expertise judiciaire), ainsi que des « enfoncements visibles sur le haut du mur (qui) permettent à l’eau de pluie de se déverser sur la façade » (page 7).

Il met en lien cette vétusté et les désordres, en relevant que :

— les traces d’infiltrations verticales situées dans l’appartement de Mme [T] « correspondent aux traces de l’enfoncement de l’acrotère de toit, à l’extérieur de la façade » (page 8 du rapport d’expertise judiciaire),

— « les traces d’infiltrations présentes sur ledit mur tombent en plinthes sur des prises de courant, qui prouvent que des infiltrations d’eau depuis le haut du mur ont pris le chemin d’un fourreau électrique existant dans le mur, sans pour autant (..) créer un court-circuit » (page 8 du rapport d’expertise judiciaire).

L’expert judiciaire retient donc que les infiltrations constatées à l’intérieur de l’appartement de Mme [T] sont dues « aux ouvrages d’étanchéité de la terrasse, non conforme au DTU et règles de l’art en vigueur » (pages 9 et 10 du rapport d’expertise judiciaire).

Il relève les traces de réparations réalisées en 2018 par Mme [T] dans sa salle de bain, (page 8 du rapport d’expertise judiciaire) et se positionne clairement sur l’existence d’infiltrations à répétitions depuis, au moins, 2018. Ainsi, il expose que :

— « les infiltrations se sont suivies » (page 12 du rapport d’expertise),

— l’ensemble des réparations précédemment réalisées (i.e. par les entreprises ISOCHAPE ET ITEC) étaient « non conformes » (page 10), exposant ainsi que « les injections par joints silicones, le blocage du pare vapeur du relevé d’étanchéité sont des réparations de fortune, contraires aux règles de l’art et normes en vigueur, l’ensemble de la toiture étant hors normes » de sorte que « sans reprise définitive, les désordres par infiltrations peuvent être considérés « futurs et certains » » (rapport d’expertise judiciaire, page 12).

Il ressort donc de l’expertise judiciaire que :

— les désordres ayant affecté le mur intérieur du séjour l’appartement de Mme [T] et le mur extérieur de la terrasse dont elle jouit ont pour origine la vétusté de l’étanchéité du toit-terrasse de l’immeuble,

— ces désordres avaient la même cause que les précédentes infiltrations survenues en 2018 et 2019, auxquelles les travaux conservatoires réalisés par les sociétés ISOCHAPE et ITEC n’ont pas mis fin.

— désordres subis à compter du 20 mars 2023

Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 28 juillet 2023, à la demande de Mme [T] (pièce n° 78 de Mme [T], page 5), mentionne que de l’eau stagne sur le toit-terrasse de l’immeuble, qui présente, « à l’aplomb de la pièce dite « salon/salle à manger » de Mme [T], « un solin souple, bord ouvert », lequel « intersecte une surface verticale » et ne « semble pas être posé selon les règles de l’art ».

La survenance d’un nouveau désordre et les constats d’un huissier de justice sont à eux-seuls insuffisants à démontrer que le désordre survenu le 20 mars 2023 a pour cause une insuffisance ou une mauvaise exécution des travaux de réfection de la terrasse réceptionnés sans réserve le 22 juin 2021.

Au surplus, il ressort du rapport préliminaire de l’expertise amiable « dommages-ouvrage » en date du 22 mai 2023 établi à la demande de la société SMA par la société SARETEC et, précisément, par M. [W] [O], architecte (pièce n° 39 du syndicat des copropriétaires) que :

— s’agissant du mur du salon de l’appartement de Mme [T], « l’examen à l’humidimètre à pointe du trumeau n’indique aucune prise d’humidité active, le doublage est sec » (page 3),

— « sur la terrasse (…), la zone d’acrotère indiquée par l’expert judiciaire a été traitée »,

— « en l’état, la matérialité d’une infiltration déclarée chez Mme [T] n’a pas été constatée ».

En l’état des pièces versées au débat, Mme [T], sur laquelle repose la charge de la preuve de l’origine du désordre survenu le 20 mars 2023, ne démontre pas que ce dernier a été causé par une insuffisance ou une mauvaise exécution des travaux de réfection de la terrasse réceptionnés le 22 juin 2021.

1-1-3 Sur les responsabilités

A titre liminaire, il convient d’exclure la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, s’agissant du désordre survenu le 20 mars 2023, dont l’origine n’a pas été démontrée. Mme [T] sera donc déboutée de ses demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT au paiement des sommes de :

—  200 € par mois au titre du préjudice de jouissance du 20 mars 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

—  200 € par mois au titre du préjudice moral du 20 mars 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

— étant au surplus relevé que ces demandes, formulées au titre de demandes indemnitaires et non d’astreintes, ne sont pas suffisamment déterminées (en l’absence de chiffrage précis de chaque demande).

S’agissant des désordres subis du 19 juin 2019 à fin 2020, il a été précédemment retenu qu’ils ont pour origine la vétusté de l’étanchéité du toit-terrasse de l’immeuble. Or, l’article 4, I de la section II du règlement de copropriété (pièce n° 32 de Mme [T], page 4) qualifie de parties communes « les couvertures, toitures, terrasses (même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire), sous réserve de ce qui est dit ci-après à la section IV (art. 7) » (pièce n° 32 de Mme [T], page 4). L’article 7, II de la section IV dudit règlement précise que « seuls les revêtements superficiels des sols des terrasses, loggias et assimilés constitueront des parties privatives pour les espaces réservés à l’usage exclusifs d’un copropriétaire, leurs autres éléments (y compris ceux assurant, éventuellement, leur étanchéité), constituant des parties communes » (pièce n° 32 de Mme [T], page 8)

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera donc retenue, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la responsabilité du syndic, il convient à titre liminaire de constater que le rapport d’expertise judiciaire porte sur la détermination technique de l’origine des désordres et non sur l’appréciation juridique de la responsabilité du syndic. En outre, la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT a pu débattre contradictoirement des termes de ce rapport, qui lui sont donc opposables.

Sur le fond, la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT a fait intervenir, avec diligence, les sociétés ISOPCHAPE et ITEC afin de déterminer l’origine des désordres (voir, notamment, rapports d’intervention de la société ISOCHAPE des 28 septembre 2018 et du 13 novembre 2018, pièces n° 1 et 3 du syndicat des copropriétaires ; rapport d’intervention de la société ITEC du 24 mai 2019, pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires). Elle a commandé des travaux conservatoires, qui ont été réalisés (notamment, injection de mastique en silicone dans la fissure du relevé d’étanchéité sur le dessus de l’acrotère le 7 mars 2019, comme cela ressort du rapport de la société ISOCHAPE n° 2019-086, produit en pièce n° 11 de la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT ; reprise provisoire du complexe d’étanchéité avec l’intégration d’un blocage au pare vapeur le 1er juillet 2019, comme cela ressort du rapport technique n° 6660 de la société ITEC, produit en pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires). Elle a également rapidement sollicité un devis portant sur la réfection totale de l’étanchéité du complexe d’étanchéité du toit terrasse avec isolation thermique, devis qui lui a été transmis le 11 octobre 2018 pour un montant de 114.629,12 € TTC, par la société ISOCHAPE (pièce n° 3 de la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT).

Si le syndic n’est pas un professionnel de la construction, il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que :

— il a été clairement alerté par la société ISOCHAPE, à compter de novembre 2018, du fait que les travaux réalisés étaient conservatoires et ne mettraient pas fin aux désordres ; le second rapport d’intervention de cette société en date du 13 novembre 2018 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) expose ainsi que que « compte tenu de l’âge du complexe d’étanchéité, il faut envisager sa réfection totale » et préconise des mesures conservatoires (pose d’une équerre de renfort de pare vapeur autour du dé) « sans garantie de résultat, avec un risque de transférer la fuite sur un autre point de la terrasse »,

— il a nécessairement pu constater que les travaux conservatoires réalisés fin 2018 n’avaient pas mis fin au phénomène des infiltrations provenant du toit-terrasse de l’immeuble, de nouveau dénoncé par Mme [T] le 14 février 2019.

Pourtant, il a décidé de ne pas inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 juin 2019 la question du vote des travaux de réfection du complexe d’étanchéité du toit terrasse (convocation à ladite assemblée générale, pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires ; procès-verbal de ladite assemblée, pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires). Si la résolution n° 14 de ladite assemblée a voté l’augmentation du fond travaux à 8 % du budget annuel au lieu des 5 % prévus par la loi, il ne ressort pas du procès-verbal de ladite assemblée que la question de ces travaux a été discutée. Au demeurant, le rapport du conseil syndical annexé à la convocation de cette assemblée évoque simplement l’intervention de la société ISOCHAPE « au-dessus de deux appartements, car les conduits VMC n’étaient plus suffisamment étanches, ceux-ci causant des dégâts dans des parties privatives ».

Le syndic ne peut invoquer l’insuffisance des fonds de la copropriété, moyen qu’il n’étaye au demeurant par la production d’aucune pièce comptable, pour justifier le fait de ne pas avoir permis à l’assemblée générale de décider du principe des travaux litigieux et de ses modalités de financement. Ce faisant, il a commis une faute, dans l’exercice de son mandat, qui est directement à l’origine des préjudices dénoncés par Mme [T].

La responsabilité de la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT sera donc retenue, sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT sont donc responsables et doivent être condamnés in solidum à réparer les préjudices de Mme [T] retenus au paragraphe 1-2 du présent jugement.

1-1-4 Sur la mobilisation de la garantie des assureurs

En l’espèce, il convient en premier lieu de rappeler qu’aucune demande en garantie n’est formée, dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par ailleurs, la société MMA IARD reconnaît être l’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, pour les désordres causés aux tiers, selon un contrat ayant pris effet le 5 janvier 2012. Elle ne conteste pas le principe de la mobilisation de ses garanties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] est donc bien fondé à solliciter la mobilisation de la garantie de son assureur, la société MMA IARD, pour la totalité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

1-2 Sur les préjudices

1-2-1 Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire a validé le coût de remise en état du mur dégradé de l’appartement de Mme [T] pour un montant de 495 €, suivant devis de l’entreprise EDOUARD du 27 octobre 2020 (expertise judiciaire, page 11 ; devis n° A20/09705-1 émis le 27 octobre 2020, pièce n° 35 de Mme [T]). L’existence et le quantum de ce préjudice ne sont au demeurant pas contestés par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [T] la somme de 495 € au titre de son préjudice matériel.

1-2-2 Sur le préjudice de jouissance

Mme [T] expose que l’expert a, eu égard à son expérience, justement évalué son préjudice de jouissance, subi depuis le 19 juin 2017, après avoir constaté que les désordres ont affecté sa pièce à vivre et la salle de bain jouxtant sa chambre à coucher, soit une partie non négligeable de l’appartement correspondant à un deux pièces-cuisine. Elle rappelle que lorsque les juges constatent l’existence d’un préjudice, ils ne peuvent pas débouter le demandeur en raison de l’absence de justification de celui-ci, mais sont tenus d’en évaluer le montant. Elle estime que l’évaluation du préjudice de jouissance est libre et ne se fait pas nécessairement par référence à la valeur locative.

Le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT contestent l’existence du préjudice de jouissance dénoncé par Mme [T], en faisant valoir que :

— l’expert judiciaire n’a constaté qu’une petite trace d’infiltration, sèche, sur un pan du mur du salon de son appartement, ce qui démontre que les infiltrations n’étaient plus actives depuis le mois de juillet 2019,

— aucun désordre portant atteinte à la jouissance paisible des lieux n’a été à déplorer.

Ils estiment par ailleurs que Mme [T] ne justifie pas du quantum de son préjudice de jouissance, surévalué, ni des éventuelles indemnisations versées par son assureur.

***

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’espèce, Mme [T] limite la demande qu’elle forme au titre du préjudice de jouissance à la période du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020.

L’expert judiciaire retient l’évaluation du préjudice de jouissance de Mme [T] proposée par le conseil de cette dernière, à hauteur de 200 € par mois, du 19 juin 2019 à la fin de l’année 2020, sans préciser sa position, sur le plan technique, sauf à affirmer que cette évaluation lui semble « juste » (rapport d’expertise judiciaire, page 11) et qu’il n’ait « pas besoin d’une évaluation de la valeur locative » de l’appartement (rapport d’expertise judiciaire, page 12).

Il ressort des motifs précédemment adoptés (cf. paragraphe 1-1 du présent jugement) que les deux désordres subis du 19 juin 2019 au 31 décembre 2020 sont : une dégradation aux peintures d’un mur intérieur de l’appartement et la dégradation d’un mur extérieur de la terrasse dont jouit Mme [T]. Sur cette période, aucune pièce versée aux débats ne fait état de la présence d’humidité dans l’appartement de Mme [T]. Ces désordres :

— n’ont pas empêché l’usage de l’appartement ni la jouissance de la terrasse,

— ont affecté une surface très réduite de l’appartement,

— sont de nature esthétique.

En l’état des pièces versées aux débats, le préjudice de jouissance de Mme [T] sera retenu à hauteur de 20 € par mois, soit 360 € du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus (18 mois x 20 €).

Par ailleurs, il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775). A cet égard, les défendeurs ne justifient pas de leur allégation selon laquelle les préjudices réclamés par Mme [T] auraient déjà été indemnisés intégralement par son assureur, qui pourrait agir en répétition de l’indu contre son assuré en cas de double indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [T] la somme de 360 € au titre de son préjudice de jouissance du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus. Mme [T] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance subi du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus.

1-2-3 Sur le préjudice moral

Mme [T] soutient que les infiltrations ont été la cause de ses problèmes de santé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 17], la société MMA IARD et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT estiment que Mme [T] se prévaut d’un certificat médical établi pour les besoins de l’instance, remis en main propre à l’intéressée « pour son avocat » et exposant seulement les dires de Mme [T]. Ils considèrent que, en l’absence d’humidité démontrée dans l’appartement à compter de juin 2019, les troubles respiratoires survenus à compter de cette date sont nécessairement sans rapport avec les désordres. Ils contestent également le quantum du préjudice moral sollicité.

En l’espèce, l’expert judiciaire estime juste l’évaluation d’un préjudice moral à hauteur de 200 € par mois, du 19 juin 2019 jusqu’à la fin de l’année 2020, eu égard aux termes d’un certificat médical en date du 22 juin 2020 (expertise judiciaire, page 11). Dans ce certificat « remis en main propre à l’intéressée, pour son avocat », un médecin généraliste certifie que Mme [T], née le 12 août 1943, « présente un état de stress et d’anxiété, depuis plus d’un an environ, et des troubles respiratoires, en rapport avec des infiltrations humides provenant du toit, depuis 2017-2018 » (pièce n° 34 de Mme [T]).

Ce certificat médical date l’apparition du stress et de l’anxiété à environ juin 2019 et celle des troubles respiratoires à 2017-2018. Ce certificat est cependant vague sur la caractérisation du lien de causalité entre l’état général de santé de Mme [T], les troubles respiratoires dont elle est affectée et les « infiltrations humides ».

Pour autant, le stress et l’anxiété mentionnés dans ce certificat médical sont corroborés par les pièces versées aux débats qui démontrent la multiplicité des démarches que Mme [T] a dû réaliser auprès du syndic afin de solliciter qu’il soit remédié aux désordres dénoncés. Le tribunal relève également le fait que Mme [T] a appris, pendant les opérations d’expertise, que les infiltrations d’eau depuis le haut du mur avaient pris le chemin d’un fourreau électrique existant dans le mur », ce qui emportait un risque de court-circuit (page 8 du rapport d’expertise judiciaire), élément nécessairement facteur d’anxiété.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et notamment du certificat médical produit et de la durée du stress résultant de la multiplicité des démarches entreprises dans le cadre du litige, le tribunal, dans le cadre de son appréciation souveraine des éléments qui lui sont soumis, considère que le préjudice moral sera justement évalué à la somme de 900 €.

Le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [T] la somme de 900 € au titre de son préjudice moral du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus. Mme [T] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de son préjudice moral subi du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus.

2 – Sur la demande principale visant à voir prononcer la nullité du mandat de syndic du cabinet LOISELET & DAIGREMONT avec effet au 18 juin 2014, et par voie de conséquence, la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT en tant que syndic du syndicat des copropriétaires, depuis le 18 juin 2014 et la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019, 23 novembre 2020, 28 décembre 2020 et 6 décembre 2021 ; sur la demande subsidiaire d’annulation de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 ; sur la demande plus subsidiaire d’annulation des résolutions n° 6, 7, 17 et 18 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020

2-1 Sur la demande principale visant à voir prononcer la nullité du mandat de syndic du cabinet LOISELET & DAIGREMONT avec effet au 18 juin 2014, la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT en tant que syndic du syndicat des copropriétaires, depuis le 18 juin 2014 et la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019, 23 novembre 2020, 28 décembre 2020 et 6 décembre 2021

Mme [T] soutient, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que tous les actes du syndic, et notamment les convocations aux assemblées générales depuis 2015 et donc lesdites assemblées, sont rétroactivement nuls de plein droit, dès lors que le mandat du cabinet LOISELET & DAIGREMONT est lui-même nul de plein droit car il n’a pas ouvert un compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation par l’assemblée générale du 18 juin 2014. Elle précise que ladite assemblée générale n’avait pas prévu de dispense d’ouverture de compte séparé. Elle expose avoir découvert, à l’occasion des mesures d’exécution forcées engagées par huissier de justice entre le 26 juillet et le 4 août 2021 afin de recouvrer les provisions accordées par le juge de la mise à état, que le syndicat ne disposait d’aucun compte bancaire.

Elle expose que le syndic ne justifie pas de l’ouverture d’un compte séparé du syndicat mais uniquement d’un compte dit « reflet », dès lors que :

— seuls les relevés bancaires des années 2015, 2016 et 2017 étaient joints aux convocations aux assemblées générales,

— l’établissement HSBC sis [Adresse 2] a fermé ses portes, de sorte qu’il était matériellement impossible pour l’huissier d’y rencontrer qui que ce soit pour pratiquer une saisie et, en tout état de cause, depuis le 1er avril 2021, les saisies-attributions sur comptes bancaires ne sont plus diligentées auprès des agences mais directement au siège social de chaque banque,

— sur la convention de compte du 3 juillet 2014 et les relevés de comptes, le syndicat des copropriétaires « client » est désigné sous la numérotation « 05/579 », qui sont des numéros de gestion interne propres au syndic (05 : service – 759 : immeuble) et ne font pas partie de la dénomination légale,

— alors même que le compte ne dispose pas de chéquier, le relevé de compte laisse apparaître que des chèques – avec des numéros qui ne se suivent pas – ont été débités,

— la convention de compte stipule que le compte est rattaché au contrat EBICS de LOISELET & DAIGREMONT et se situe dans le « périmètre … ICS FR 73 ZZZ 270296 LOISELET DAIGREMONT »,

— les états financiers annexés aux convocations aux assemblées mentionnent les fonds en banque sous la nomenclature 51, nomenclature qui correspond au compte bancaire unique du syndic pour tous les syndicats des copropriétaires qu’il gère,

— les relevés de compte précisent « COMPTE GESTION IMMO »,

— les TIP joints aux derniers appels de fonds font apparaître après le débit que le compte est au nom de LOISELET & DAIGREMONT et n’est pas identique à celui précité selon le relevé communiqué.

Enfin, elle fait valoir à titre subsidiaire que le compte du syndicat n’a commencé à fonctionner que le 16 octobre 2014, soit plus de 4 mois après l’assemblée générale du 18 juin 2014.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] soutient qu’il dispose d’un compte bancaire n° 09170047202 ouvert et libellé à son nom le 3 juillet 2014 auprès de l’établissement de banque HSBC situé [Adresse 2] à Paris et non pas [Adresse 13]. Il expose que les convocations aux assemblées générales comportent le relevé de compte bancaire du syndicat des copropriétaires, qui mentionne son nom (« [Adresse 15] »). Il fait valoir l’absence de toute obligation de communiquer la convention de compte bancaire avec les convocations aux assemblées générales. Il expose que l’IBAN figurant sur la convention de compte et sur les relevés de compte est identique. Il précise qu’il est normal que l’IBAN apparaissant sur les titres interbancaires de paiement (TIP) joints aux appels de fonds ne corresponde pas à l’IBAN mentionné sur les relevés bancaires du syndicat joints aux convocations puisqu’il s’agit de l’IBAN de Mme [T], en précisant que les TIP, moyens de paiement, mentionnent nécessairement l’IBAN du débiteur.

Il conteste le fait que ce compte soit un sous-compte du syndic ou un compte-reflet, en relevant que :

— la convention de compte est libellée « convention de comptes séparés syndicat de copropriétaires »,

— si la convention de compte ne mentionne la commande d’aucun chéquier, rien n’empêchait ensuite le syndicat d’en réclamer un si besoin,

— le fait que la banque HSBC ait déclaré que le syndicat n’avait pas de compte ouvert en son établissement ne saurait en aucune manière remettre en cause le fait qu’il existe bien un compte ouvert au nom du syndicat au sein de cet établissement bancaire,

— le fait que les chèques ne se suivent pas est sans importance, dès lors qu’il s’agit de la même souche, les chèques débités en octobre 2014 commençant par les mêmes numéros,

— l’identification « 05/579 » est mentionnée sur la convention de compte et correspond à un numéro d’attribution interne de l’immeuble : « 05 », pour les immeubles rattachés à l’agence LOISELET 19ème, et « 579 » pour le numéro d’identification de l’immeuble,

— la mention du « COMPTE GESTION IMMO » est le nom du compte donné par la banque.

Il expose que la loi prévoit l’ouverture et non la mise en fonctionnement du compte, dans les trois mois de la désignation du syndic, de sorte qu’il importe peu que le compte, ouvert le 3 juillet 2014, n’ait commencé à fonctionner qu’au mois d’octobre 2014.

La société LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT ajoute que les informations relatives au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, notamment l’adresse de l’agence où le compte est tenu, sont renseignées dans les convocations de chaque assemblée générale des copropriétaires.

***

L’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans le cadre de la mission de gestion comptable et financière du syndicat attribuée au syndic, que ce dernier est chargé d’ouvrir, dans un établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ».

Avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, entrée en vigueur sur ce point le 24 mars 2015, l’assemblée générale pouvait dispenser, à la majorité de l’article 25, le syndic de cette obligation.

Le défaut d’ouverture d’un compte séparé a pour conséquence l’annulation de l’assemblée générale convoquée par le syndic dont le mandat est nul de plein droit (Civ. 3ème, 7 septembre 2022, n° 21-16.424). Toutefois, les assemblées générales ne sont nulles que si la contestation est introduite conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 7 avril 2009, n° 08-15.204).

En l’espèce, la « convention de compte séparé syndicat de copropriétaires » signée le 3 juillet 2014 entre la société LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT et la banque « HSBC France – CAE OPERA 00917, [Adresse 2] » (pièce n° 37 du syndicat des copropriétaires) démontre qu’un compte n° 09170047202 a été ouvert, à cette date, soit dans les trois mois de la désignation du syndic, au nom du « syndicat des copropriétaires [Adresse 11] ».

Ladite convention de compte prévoit en page 2 le rattachement du compte du syndicat au « contrat EBICS du syndic n° 44050610 » afin qu’il situe dans le « périmètre du UserID ICS FR 73 ZZZ 270296 LOISELET DAIGREMONT ». Il ressort des explications données par la banque HSBC à l’association ARC (pièce n° 62 de Mme [T]) que cette prévision correspond à « une procuration spécifique donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic, l’autorisant à rattacher le ou les comptes séparés au contrat HSBC Connect sous protocole EBICS dont il est titulaire, afin de lui permettre d’effectuer à distance au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, toutes les opérations présentes ou futures sur les comptes séparés ouverts au nom de ce dernier ». Mme [T] ne démontre donc pas, eu égard aux pièces qu’elle verse elle-même au débat, que ce rattachement traduise l’inexistence d’un compte séparé.

La mention « 05-579 » inscrite sur cette convention, comme sur les relevés de compte versés aux débats, dont le syndicat admet qu’elle renvoie d’une part, aux immeubles rattachés à la gestion réalisée par l’agence LOISELET (« 05 »), et d’autre part, à un numéro d’identification de l’immeuble (« 579 »), correspond à une numérotation interne de la banque qui ne démontre pas que ledit compte serait un sous-compte du syndic. Il en est de même de la mention « COMPTE GESTION IMMO » inscrite sur les relevés de compte émis par la banque.

La mention « 51 » inscrite sur les états financiers annexés aux convocations des assemblées générales renvoie, selon l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, à une nomenclature des comptes financiers visant les « fonds disponibles en banque pour le syndicat » et non le compte personnel du syndic.

Mme [T] ne démontre pas que le syndic ait versé des fonds du syndicat des copropriétaires en émettant des chèques au moyen d’un compte personnel distinct du compte n° 09170047202 susmentionné.

Eu égard à la justification par le syndic de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, le seul fait que le siège social de la banque HSBC, situé [Adresse 3], ait exposé, le 29 juillet 2021, à l’huissier de justice mandaté par Mme [T] que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 17] était inconnu de son établissement (pièce n° 52.2 de Mme [T]) ne permet pas d’en déduire l’inexistence du compte du syndicat, étant au surplus précisé que :

— la requête FICOBA dont Mme [T] se prévaut à l’appui de ses moyens n’est pas versée aux débats,

— le moyen selon lequel les saisies-attributions sur comptes bancaires ne sont plus diligentées auprès des agences mais directement au siège social de chaque banque depuis le 1er avril 2021 n’est étayé que par le mail d’un gestionnaire de dossier d’une étude d’huissier adressé au conseil de Mme [T] (pièce n° 57 de Mme [T]),

— la pièce n° 56 de Mme [T] correspond à une capture d’écran du site de la banque HSBC, qui ne permet pas de connaître la date de fermeture de l’agence de la [Adresse 18].

Par ailleurs, les dispositions de l’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965 n’imposent pas la mise en fonctionnement du compte dans les trois mois de son ouverture mais uniquement son ouverture.

Il convient donc de débouter Mme [T] de ses demandes visant à voir prononcer la nullité du mandat de syndic du cabinet LOISELET & DAIGREMONT avec effet au 18 juin 2014, et par conséquent la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT en tant que syndic du syndicat des copropriétaires, depuis le 18 juin 2014 et la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019, 28 décembre 2020 et 6 décembre 2021, étant au surplus relevé que :

— Mme [T] ne justifie pas de la recevabilité de ses demandes en annulation des assemblées générales des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019 (et notamment de la contestation desdites assemblées dans le respect du délai de deux mois, prévu à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965),

— Mme [T] ne justifie pas avoir introduit une « action » en contestation des assemblées générales du 28 décembre 2020 et du 6 décembre 2021, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle n’a sollicité l’annulation desdites assemblées que par des demandes additionnelles formées au cours de la présente instance, tandis que les dispositions de l’article 42 alinéa 2, qui doivent être interprétées strictement, imposent, à peine d’irrecevabilité, que la contestation soit formée, exclusivement, par voie d’assignation (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1997, n° 95-19.227, quatrième moyen ; 14 juin 2000, n° 98-23.056, premier moyen ; 30 mai 2012, n° 11-14.410 ; 16 mars 2015, n° 03-19.198 ; 20 mai 2021, n° 20-14.266, § 8).

Si le motif de l’absence de validité du mandat du syndic qui a convoqué l’assemblée générale du 23 novembre 2020 n’est pas retenu, les autres moyens de nullité de ladite assemblée, présentés à titre subsidiaire par Mme [T], seront étudiés au sein du paragraphe 2-2 du présent jugement.

2-2 Sur la nullité de l’assemblée générale du 23 novembre 2020

Mme [T] soutient que l’assemblée générale du 23 novembre 2020 est nulle, dans son entier, dès lors que le syndic a décidé que les décisions seraient exclusivement prises au moyen du vote par correspondance, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie, dans le cadre de cette instance, l’impossibilité d’organiser une visio-conférence.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] expose, au visa des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, que le confinement décidé par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, publié après la convocation en date du 20 octobre 2020, n’a matériellement pas permis au syndic d’organiser le recours à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour l’assemblée générale devant réunir 214 copropriétaires le 23 novembre 2020. Il relève en outre que le syndic a respecté son obligation, en informant les copropriétaires, au moins quinze jours à l’avance et alors que l’assemblée générale était déjà convoquée, que l’assemblée se tiendrait uniquement au moyen du vote par correspondance.

***

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont toutefois été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, motivées par l’épidémie du Covid, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

Aux termes des dispositions prévues de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans leur version issue de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, en vigueur du 1er juin 2020 au 20 novembre 2020, et ainsi applicable à la date à laquelle l’assemblée générale du 23 novembre 2020 a été convoquée et à la date à laquelle le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 ordonnant le deuxième confinement de l’année 2020 est intervenu :

« I. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. – Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information ».

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 22-5 de la même ordonnance, dans leur version issue de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 et de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 prévoyant respectivement leur application jusqu’au 31 janvier 2021 et jusqu’au 1er avril 2021, « par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, (…), le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation ».

En l’espèce, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver qu’il n’était pas possible de tenir l’assemblée générale du 23 novembre 2020 en recourant à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Le nombre important de copropriétaires (214, selon la mention inscrite en page 4 du procès-verbal de ladite assemblée, pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires) ne justifie pas, à lui seul, l’impossibilité visée au I. de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, s’il n’est pas versé aux débats d’éléments de preuve permettant de constater qu’aucun moyen ne pouvait garantir l’exigence prescrite à l’article 22-5 d’une communication électronique permettant l’identification des copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

A cet égard, le courriel adressé par le syndic aux copropriétaires le 6 novembre 2024 (pièce n° 24 de Mme [T]) expose simplement que : « la mise en place du confinement depuis le 30 octobre dernier ne permet plus aux copropriétaires de se réunir pour l’assemblée générale de votre immeuble qui aura lieu le 23 novembre prochain », sans autres explications quant à l’impossibilité éventuelle de procéder à un vote par voie électronique.

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires :

— n’allègue d’aucun échange entre le syndic et le conseil syndical relatif au principe et aux modalités de la tenue de cette assemblée générale par un moyen électronique,

— n’évoque ni ne justifie d’une quelconque impossibilité pour le syndic de recourir à des moyens de communication électronique gratuits ou payants proposés par les prestataires à la fin de l’année 2020, plusieurs mois après le début de la crise sanitaire, qui n’aurait pas permis l’identification de 214 copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

En outre, si le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 ordonnant le deuxième confinement de l’année 2020 est intervenu entre la convocation adressée par courrier du 20 octobre 2020 et la tenue de l’assemblée générale le 23 novembre 2020, et si les dispositions précitées imposaient au syndic d’informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée générale des moyens de communication électronique en cas de tenue de l’assemblée générale à distance, le syndicat disposait en l’espèce de dix jours, avant le début du délai précité de 15 jours, pour rechercher des moyens de communication électronique. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune démarche en ce sens effectuée par le syndic de l’immeuble.

Au surplus, il convient de préciser que le deuxième alinéa du II de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, en vigueur du 20 novembre 2020 au 12 février 2021, prévoit, pour le cas où le syndic décide que les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, une exception, s’agissant des assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, aux dispositions de l’alinéa 1er de ce II (obligation d’informer les copropriétaires 15 jours avant la tenue de l’assemblée générale déjà convoquée du recours aux dispositions prévues au I) et non aux dispositions du I (conditionnement du recours au vote exclusif par correspondance à l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique).

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de l’impossibilité qui était la sienne de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 23 novembre 2020, qui doit par conséquent être annulée en son entier de ce chef.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [H] [T], dont les prétentions ont été déclarées majoritairement bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les dépens afférents à la procédure de référé-expertise, ayant préparé la présente instance (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522) et les dépens relatifs à la procédure d’incident (qui avaient été réservés par le juge de la mise en état).

Tenus aux dépens, ils seront in solidum condamnés à payer à Mme [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société LOISELET PERE FILS & F DAIGREMONT seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MMA IARD sera déboutée également de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT à payer à Mme [H] [T] la somme de 495 € au titre de son préjudice matériel,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT à payer à Mme [H] [T] la somme de 360 € au titre de son préjudice de jouissance du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus,

Déboute Mme [H] [T] du surplus de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT à payer à Mme [T] la somme de 900 € au titre de son préjudice moral du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus,

Déboute Mme [H] [T] du surplus de sa demande formée au titre de son préjudice moral du 19 juin 2019 au mois de décembre 2020 inclus,

Déboute Mme [H] [T] de ses demandes visant à condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT à lui payer des sommes de :

—  200 € par mois au titre du préjudice de jouissance du 20 mars 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

—  200 € par mois au titre du préjudice moral du 20 mars 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise de la toiture,

Condamne la société MMA IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] de la totalité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

Déboute Mme [H] [T] de ses demandes visant à voir prononcer la nullité du mandat de syndic de la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT avec effet au 18 juin 2014, la nullité de l’ensemble des actes accomplis par la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT en tant que syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] [Localité 17] depuis le 18 juin 2014 ainsi que la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] des 3 juin 2015, 6 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018, 3 juin 2019, 28 décembre 2020 et 6 décembre 2021,

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] qui s’est tenue le 23 novembre 2020 en son entier,

Dispense Mme [H] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les dépens afférents à la procédure de référé-expertise et les dépens relatif à la procédure d’incident,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] et la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT à payer à Mme [H] [T] la somme globale de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 9] à [Localité 17] de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société LOISELET, PERE FILS & F. DAIGREMONT de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société MMA IARD de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

La Greffière Le Président