TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/05169

N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Avril 2021

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARISTOTE MATIGNON

exerçant sous l’enseigne [Adresse 14] [N], agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0337

DÉFENDERESSE

SCI [Adresse 6]

[Adresse 18]

[Adresse 17]

[Localité 13]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0159

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/05169 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 19 avril 2010, la SCI 16 MATIGNON a donné à bail commercial à la SARL ARISTOTE MATIGNON exerçant sous l’enseigne " Galerie A. [N] ", des locaux sis [Adresse 5] dans le 8ème arrondissement, pour une durée de dix ans à compter du 19 avril 2010 avec échéance au 18 avril 2020.

La destination est la suivante : tout commerce de galerie d’art et d’objets d’art tels que stipulés aux statuts du preneur.

En cours de bail, le bailleur a entrepris des travaux de réhabilitation. Par protocole du 29 juillet 2016, les parties sont convenues d’une résiliation anticipée au 31 juin 2016, moyennant une indemnité de résiliation de 1.200.000 euros hors taxes au bénéfice du preneur.

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2016, les parties ont conclu un nouveau bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 10], pour une durée de neuf ans, à compter de la « mise à disposition des locaux loués qui interviendra au plus tard le 31 décembre 2019 » avec une échéance au 31 décembre 2019.

La destination est la suivante : usage exclusif de commerce pour l’activité de commerce de galerie d’art et d’objets d’arts, à l’exclusion de toute autre utilisation, l’activité autorisée étant entendue restrictivement.

Les locaux sont constitués comme suit :

— " une coque brute de gros œuvre, fluides en attente, se développant au rez-de-chaussée (avec vitrine sur rue), en mezzanine et place basse, destinée à accueillir l’aménagement, par le preneur, de locaux à usage de vente accessibles uniquement depuis le [Adresse 7] et situés à droite en regardant la façade depuis la rue ;

— au premier sous-sol, une coque brute de gros œuvre, fluides en attente, d’une surface prévisionnelle d’environ 40m2, destinée à accueillir des locaux à usage de surface de réserve uniquement accessible par la rampe de parking située [Adresse 12] ".

Par courrier du 3 décembre 2019, le bailleur a convoqué le preneur à la mise à disposition des locaux à la date du 23 décembre 2019 à 14h00. Par procès-verbal de constat du 23 décembre 2019, il a été constaté l’absence du preneur.

Une nouvelle convocation a eu lieu pour mise à disposition des locaux le 30 décembre 2019 à 15h00. Le preneur s’est présenté et il a été procédé à un procès-verbal de prise de possession des locaux.

Par courrier électronique du 9 juin 2020, le preneur a adressé au bailleur des doléances sur les lieux pris à bail, se plaignant notamment qu’il ne pouvait disposer d’un raccordement au réseau public de l’électricité, et qu’il lui était donc impossible de bénéficier d’une alimentation en électricité dans les lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 1er avril 2021, la SCI 16 MATIGNON a fait délivrer à la SARL ARISTOTE MATIGNON une sommation de payer la somme de 146.660,63 euros au titre des échéances des 3ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021.

Par exploit d’huissier du 9 avril 2021, la SARL ARISTOTE MATIGNON a fait assigner la SCI 16 MATIGNON devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de juger que le bail commercial qui la lie à la SCI 16 MATIGNON a commencé à courir à la date du 28 octobre 2020, obtenir la nullité de la sommation de payer, outre des dommages-intérêts. La procédure a été enregistrée sous le n° RG 21/5169.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2021, la SCI 16 MATIGNON a fait délivrer à la SARL ARISTOTE MATIGNON un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ayant pour cause la somme de 249.561,84 euros au titre d’une dette locative et 396,03 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier du 15 octobre 2021, la SARL ARISTOTE MATIGNON a fait assigner la SCI 16 MATIGNON devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition à commandement de payer. La procédure a été enregistrée sous le n° RG 21/12939.

Par ordonnance du 16 novembre 2021 du juge de la mise en état, la jonction a été ordonnée entre les deux procédures, désormais appelées sous le seul n° RG 21/5169.

Par ordonnance du 21 avril 2022 du juge de la mise en état, une médiation a été ordonnée. Celle-ci s’est avérée infructueuse.

Par conclusions notifiées le 6 juin 2023, la SARL ARISTOTE MATIGNON demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Sur la fin de non-recevoir,

— A titre principal, débouter la SCI 16 MATIGNON de sa fin de non-recevoir,

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal jugerait applicable la clause de règlement amiable des litiges, surseoir à statuer jusqu’à ce qu’elle saisisse l’un des experts désignés et que ce dernier rende son avis ;

Au fond,

A titre principal,

— dire et juger qu’en utilisant le terme de local livré sous forme de « coque brute de gros-œuvre, fluides en attente », les parties se sont nécessairement accordées sur le fait que le preneur n’aurait plus, lors de son entrée dans les lieux, qu’à relier ses propres installations et machines aux canalisations et conduites en attente ;

— dire et juger que la SCI 16 MATIGNON a livré, le 30 décembre 2019, un local dépourvu des attentes en électricité et n’a donc pas livré un local conforme à sa destination ;

— dire et juger que les attentes ont été installées par ENEDIS à ses frais le 27 octobre 2020 ;

— dire et juger que c’est à la date du 27 octobre 2020 que le local a été conforme à sa destination, et ce de son fait ;

— En conséquence, dire et juger que, le bail a commencé à courir à la date du 28 octobre 2020, conformément à son article 5 ;

— dire et juger que, compte tenu de l’article 5 du bail commercial, la SCI 16 MATIGNON lui doit une franchise principale de six mois de loyers, et cinq-cent-soixante et onze jours (571) de franchises complémentaires de loyers ;

— En conséquence, dire et juger que, compte tenu des franchises contractuelles de loyers, le premier loyer qu’elle devra régler sera exigible le 22 novembre 2022 ;

— dire et juger nulle et non avenue la sommation de payer qui lui a été délivrée le 1er avril 2021 portant sur la somme principale de 146.660,63 euros et concernant les loyers antérieurs au 22 novembre 2022 ;

— dire et juger nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié le 21 septembre 2021, ayant pour cause la somme de 249.561,84 euros de dettes locatives antérieures au 22 novembre 2022 ;

— condamner la SCI 16 MATIGNON à lui rembourser la somme de 16.221,92 euros correspondant aux frais engagés par ses soins pour la création des raccordements ayant permis l’installation des attentes d’électricité ;

— dire et juger qu’en conséquence du manquement du bailleur à livrer un local conforme équipé des attentes en électricité, elle a subi un retard de neuf mois dans l’ouverture de sa galerie au public,

— En conséquence, condamner la SCI 16 MATIGNON à lui payer la somme de 2.520.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des pertes d’exploitation subies en raison du retard pris à ouvrir au public ;

— dire et juger que les sommes ci-dessus seront augmentées des intérêts capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil, selon le taux légal en vigueur, à compter de la date de délivrance de l’exploit introductif d’instance ;

— débouter la SCI 16 MATIGNON de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec la mission de :

o visiter les locaux pris à bail, en ce notamment les parties communes où se situe le local technique desservant en électricité lesdits locaux ;

o se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers et entendre tous sachants;

o décrire les installations d’électricité litigieuses, et donner son avis sur le point de savoir si le local pris à bail a été livré avec les fluides en attente, conformément aux stipulations contractuelles du bail, et donner son avis sur la date à laquelle le local a été pourvu des attentes en électricité ;

o fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer si le bailleur a ou non respecté son obligation de délivrance, évaluer les préjudices subis, les soumettre en temps utile aux observations des parties ;

o dire et juger que l’expert aura la faculté de s’adjoindre, pour avis, tout sapiteur de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne ;

o dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal, dans un délai de six mois à compter de sa saisine ;

o fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal ;

o désigner la 18ème chambre, 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en qualité de juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI 16 MATIGNON :

— A titre principal, dire et juger que la SCI 16 MATIGNON est irrecevable et mal fondée en ses demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire et ce faisant la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse extraordinaire où le tribunal accueillerait la SCI 16 MATIGNON en sa demande de résiliation judiciaire du bail :

o dire et juger qu’elle bénéficiera d’un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette ;

o ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse :

— condamner la SCI 16 MATIGNON à lui verser la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI 16 MATIGNON aux entiers dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Martine SULTAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL ARISTOTE MATIGNON énonce :

— que s’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la clause de règlement des litiges, ladite clause est imprécise en ce qu’elle ne mentionne ni son caractère obligatoire, ni ses modalités de mise en œuvre ; qu’elle ne saurait donc être considérée comme étant valable et opposable ; qu’elle est en outre abusive, et qu’en conséquence, en application de l’article L241-1 du code de la consommation et de l’article 2061 du code civil, elle doit être réputée non écrite ;

— que selon l’article 1770 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ; que dès lors l’obligation de délivrance ne peut être transférée au preneur ; qu’en utilisant le terme de local livré sous forme de « coque brute de gros-œuvre, fluides en attente », il était convenu qu’elle n’aurait plus, lors de son entrée dans les lieux, qu’à aménager ses locaux ; que concernant les fluides, il lui appartenait seulement de relier ses propres installations et machines aux canalisations et conduites en attente, ce qui suppose que les installations devaient préalablement exister ;

— que le rapport du 8 février 2022 qu’elle a unilatéralement sollicité auprès d’un expert établit qu’elle ne bénéficiait pas d’un réseau électrique conforme, faute du raccordement du local au réseau public d’électricité et qu’il appartenait au bailleur de procéder au raccordement indispensable à partir du transformateur très haute tension à l’immeuble puis aux locaux ; que ledit rapport pointe en outre que le disjoncteur est placé dans un local situé à l’extrémité de l’immeuble, dans des parties communes qui ne lui sont pas accessibles ;

— que le bail ne prévoyait pas qu’elle prenne en charge les travaux de raccordement, mais que faute de diligence du bailleur, elle a dû mener à bien des travaux pour que l’alimentation en électricité soit effective in fine le 27 octobre 2020 ; que c’est donc à la date du 27 octobre 2020 que le bail doit commencer à courir ; qu’en raison de la position du disjoncteur dans les parties communes (hors de l’assiette du bail), il revenait nécessairement au bailleur de procéder à ce genre de travaux ;

— que le fait qu’elle n’ait émis aucune réserve au moment de la remise des clefs est sans effet, en ce que la renonciation à un droit doit être expresse ;

— que la franchise de six mois, prévue au bail, doit commencer à courir à compter du 27 octobre 2020 ; que la clause relative à la franchise complémentaire, due en cas de retard, doit trouver à s’appliquer ; que les frais d’installation électrique doivent en outre lui être remboursés ;

— que s’agissant des dommages-intérêts, les pertes d’exploitation peuvent être estimées au regard du chiffre d’affaires réalisé en 2016 ; que de fait, elle a ouvert ses locaux au public avec neuf mois de retard et que ses pertes peuvent être estimées à hauteur de 2.520.000 euros.

Par conclusions notifiées le 16 mars 2023, la SCI 16 MATIGNON demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— déclarer la SARL ARISTOTE MATIGNON irrecevable en ses demandes, subsidiairement mal fondée et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent ;

— constater la résiliation de plein droit du bail à effet du 21 octobre 2021, subsidiairement prononcer la résiliation, à effet du 30 décembre 2020 du bail signé le 29 juillet 2016 et afférent aux locaux occupés par la SARL ARISTOTE MATIGNON au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 11] dans le [Localité 10] ;

— condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON à lui payer la somme de 308.883,69 euros au titre des loyers et charges, pénalités et intérêts de retard, comptes provisoirement arrêtés au 4ème trimestre 2021 inclus, sans préjudice de tous autres dus notamment à raison de la date à laquelle la résiliation du bail sera constatée ou prononcée ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ARISTOTE MATIGNON ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] dans le [Localité 10] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de cent euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et sans avoir à observer un quelconque délai suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé majoré des charges avec un coefficient de majoration de 1,5 et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ;

— condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON à lui restituer, en réparation du préjudice subi par la divulgation de l’existence et du contenu du protocole du 29 juillet 2016, la somme de 1.200.000 euros H.T. perçue en exécution dudit protocole ;

— condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON à lui payer la somme de 15.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON aux dépens dont distraction au profit de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 16 MATIGNON énonce :

— que les parties étaient convenues de saisir un expert-arbitre en pareille matière et de se soumettre à son avis ; qu’en vertu de cette clause, la demande du preneur est irrecevable; qu’ayant conclu le bail en qualité de professionnel, le preneur ne peut invoquer son caractère abusif au sens du droit de la consommation ;

— qu’un local constitué d’une « coque brute de gros-œuvre, fluides en attente » s’entend d’une coque brute, non aménagée et non raccordée ;

— que le rapport produit par le preneur n’a pas été établi contradictoirement et ne saurait donc présenter une vision objective de la situation tant des installations électriques existantes au moment de la mise à disposition que des responsabilités respectives des parties ;

— qu’elle n’avait pas à délivrer un local raccordé au réseau électrique, la mention « fluides en attente » signifiant pour un bâtiment livré brut de béton que le preneur a la charge de réaliser les raccordements après avoir réalisé une installation électrique intérieure conforme, un local ne pouvant être raccordé au réseau sans avoir d’installation intérieure;

— qu’en l’absence de réserves au moment de la prise de possession des lieux, le preneur est réputé en prendre possession immédiatement, et le bail doit, selon la commune intention des parties, prendre effet à compter de la prise de possession en question ;

— que la date prévue du 21 mars 2021 pour l’ouverture au public par le preneur était irréaliste, en ce que l’architecte de celui-ci n’avait même pas encore initié le projet d’aménagement et que le commerce étant non essentiel, il devait rester fermé au public pendant la crise sanitaire ; que dès lors, aucun préjudice économiquement réparable n’est justifié ;

— que le commandement signifié par exploit du 21 septembre 2021 étant resté infructueux, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— que la production du protocole transactionnel tout à fait étranger au litige, a été faite en violation de sa clause de confidentialité ; qu’en conséquence, il y a lieu d’ordonner à titre de réparation, la restitution des sommes perçues au titre dudit protocole.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 11 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’exception de procédure

Il résulte du 1° de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Aux termes de l’article 1442 du code de procédure civile, la convention d’arbitrage prend la forme d’une clause compromissoire ou d’un compromis. La clause compromissoire est la convention par laquelle les parties à un ou plusieurs contrats s’engagent à soumettre à l’arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce ou à ces contrats. Le compromis est la convention par laquelle les parties à un litige né soumettent celui-ci à l’arbitrage.

Il est constant que le moyen tiré de la violation d’une clause compromissoire est régi par les dispositions qui gouvernent les exceptions de procédure.

En l’espèce, les parties sont convenues que "lors de la mise à disposition, le preneur sera réputé prendre possession des locaux loués, ce qui fera courir la durée du bail, sauf hypothèse de réserve au sein desdits locaux loués empêchant le preneur de réaliser ses travaux d’installation et d’aménagement, et/ou interdisant l’accessibilité des locaux loués (galerie) et/ou de présence d’installations de chantier ne devant pas être démontées au plus tard le 6 janvier 2020 et empêchant ou restreignant la libre exploitation des locaux loués (Galerie), auquel cas, la mise à disposition sera différée jusqu’à reprise des désordres ou l’assurance d’un démontage des installations susvisées dans le mois à l’initiative du bailleur, qui procédera alors à une nouvelle convocation.

En cas de désaccord des parties ces dernières s’en remettront à l’avis de Monsieur [W] [M] […] et en cas d’impossibilité Monsieur [L] [F] […] qui sera saisi en qualité d’Expert-arbitre par la plus diligente des deux ".

Cette clause peut être qualifiée de compromissoire en ce qu’elle oblige les parties à soumettre leur litige à un arbitrage sur la seule question de la mise à disposition des locaux, la clause étant d’interprétation stricte. Ce faisant, le bailleur soulève une exception de procédure qui relevait de la compétence du juge de la mise en l’état.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable devant le tribunal, la demande formée par la SCI 16 MATIGNON tendant à déclarer irrecevable l’action de la SARL ARISTOTE MATIGNON tirée de la violation de la clause compromissoire.

Sur l’entrée en vigueur du bail

Aux termes de l’article 1134 (ancien) du code civil, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail prévoit en son article 4.1 que " le bailleur invitera le preneur à la mise à disposition, par lettre recommandée avec accusé de réception au moins (20) jours calendaires à l’avance lui indiquant l’achèvement de la coque commerciale brute de gros-œuvre, fluides en attente. Au dit jour, il sera contradictoirement procédé à un état des lieux valant procès-verbal de prise de possession.

Si le preneur ne se présente pas à la date prévue pour quelque raison que ce soit, une seconde convocation lui sera adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre de remise en main propre contre récépissé, avec un préavis de trois jours ouvrés. ".

Par courrier du 3 décembre 2019, le bailleur a adressé au preneur une convocation aux fins de mise à disposition des locaux fixée à la date du 23 décembre 2019 à 14h00. Par procès-verbal de constat du 23 décembre 2019, il est constaté que le preneur ne s’est pas présenté.

Une nouvelle convocation a eu lieu pour mise à disposition au 30 décembre 2019 à 15h00. Le preneur s’est présenté et il a été procédé à un procès-verbal de prise de possession dont il ne ressort aucune réserve.

Aux termes du même article 4.1 du bail "lors de la mise à disposition, le preneur sera réputé prendre possession des locaux loués, ce qui fera courir la durée du bail, sauf hypothèse de réserve […] et/ou de présence d’installations de chantier ne devant pas être démontées au plus tard le 6 janvier 2020 et empêchant ou restreignant la libre exploitation des locaux loués (Galerie), auquel cas, la mise à disposition sera différée jusqu’à reprise des désordres ou l’assurance d’un démontage des installations susvisées dans le mois à l’initiative du bailleur, qui procédera alors à une nouvelle convocation.”

Le contrat de bail stipule également que " dans l’hypothèse où la mise à disposition des locaux loués interviendrait postérieurement au 31 Décembre 2019… une franchise complémentaire de loyers sera accordée […].

Il ressort de l’intention commune des parties que le preneur est réputé avoir pris possession des locaux à la date du 30 décembre 2019, en l’absence de réserve et/ou de présence d’installation de chantier empêchant ou restreignant l’exploitation des locaux.

Il ressort de la clause relative à la mise à disposition qui détermine l’entrée en vigueur du bail que les vices éventuels découverts postérieurement à la prise de possession des lieux ne sont pas de nature à remettre en cause la date d’entrée en vigueur du bail, ceux-ci n’étant pas pris en compte dans les stipulations afférentes à la mise à disposition.

La SARL ARISTOTE MATIGNON sera donc déboutée de sa demande tendant à ce que le bail commence à courir à la date du 28 octobre 2020, et de sa demande subséquente de bénéficier d’une franchise complémentaire à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires du preneur

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil.

En l’espèce, il ressort du compte rendu d’investigation électrique de monsieur [D] [E], intervenant en qualité d’expert amiable ce qui suit :

— le local de comptage est situé dans une zone à laquelle le preneur n’a pas accès ;

— l’installation électrique intérieure a été réalisée de juin à septembre 2020, à l’initiative du preneur ;

— l’étude et le raccordement électrique au poste de transformation réalisés par le bailleur ont été défaillants.

Il conclut que le raccordement électrique réalisé en 2019 par le bailleur entre le poste de transformation et les deux galeries commerciales, n’est pas complet, ni conforme aux règles de l’art et aux normes en vigueur, notamment la NFC 14 100.

Il ajoute que le preneur, à la prise de possession de son local, n’a pu réaliser les travaux d’électricité interne par l’impossibilité d’obtenir un compteur de chantier, à cause des manquements précités, et a dû prendre en charge le coût des travaux d’électricité pour la pose d’un compteur de chantier provisoire sur l’alimentation des parties communes de l’immeuble, en lieu et place du bailleur, convaincre la société ENEDIS d’intervenir et financier le raccordement de ses locaux au réseau public d’électricité, financer un abonnement au tarif jaune, alors qu’un tarif bleu de l’ordre de 12 KVA est suffisant pour ses locaux. Le raccordement a été effectif fin octobre 2020.

Il ressort de la note technique du 2 octobre 2021 de Monsieur [Y], expert amiable sollicité par le bailleur que le raccordement réalisé par le gestionnaire réseau Enedis n’est possible que si l’installateur électricité rédige une « attestation de conformité », fourni par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité, dans laquelle il certifie que les installations électriques qu’il a réalisées sont conformes à la réglementation et normalisation en vigueur. Cette note est silencieuse sur la date de délivrance de ladite attestation de conformité, qui est, d’après le formulaire CERFA renseignée par l’installateur, datée du 23 octobre 2020, pour être visée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité à cette date, soit bien après la date de mise à disposition des locaux.

Les parties s’entendent dans leurs écritures respectives sur l’absence de raccordement au réseau public électrique au moment de la mise à disposition des locaux, chacune se renvoyant la responsabilité d’un tel raccordement.

Si le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur un rapport amiable, dès lors que celui-ci est soumis à la contradiction et est confirmé par d’autres éléments du dossier, il peut revêtir un caractère probatoire. Or, en dehors de sa responsabilité, le bailleur ne critique pas utilement les données factuelles du rapport, à savoir l’absence de compteur au sein des locaux loués, et l’absence de raccordement des locaux au réseau public électrique au moment de leur mise à disposition. Par ailleurs, la présence d’un compteur et l’effectivité de l’alimentation électrique ne ressortent pas du procès-verbal de mise à disposition des locaux.

Or, en utilisant le terme de local livré « fluides en attente », les parties se sont accordées sur le fait que le preneur n’aurait plus lors de l’entrée dans les lieux qu’à relier ses propres installations et machines aux canalisations et conduites en attente, à charge pour lui de réaliser la finition et d’équiper intégralement les locaux bruts de béton. Les termes « en attente » supposent nécessairement qu’une action préalable a été entreprise par le bailleur qui livre la coque brute, de sorte que le preneur était directement en droit de relier ses équipements électriques et de souscrire à un abonnement auprès d’un fournisseur électrique, en se concentrant sur les seuls travaux d’aménagements de la coque brute qui lui incombaient, sans avoir à mener à bien de travaux de viabilisation, tel que le raccordement au réseau public d’électricité qui incombe au bailleur.

En conséquence, la carence du bailleur à livrer les locaux bruts dans un état d’installation électrique conforme à la réglementation, au moment de leur délivrance, et raccordés au réseau public d’électricité, constitue non seulement une atteinte aux stipulations du bail, mais également à son obligation légale de délivrance, celle-ci ne pouvant être transférée au preneur. En effet, l’obligation de délivrance à laquelle il est assujetti suppose qu’il mette à disposition des locaux dotés des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) permettant d’exploiter effectivement l’activité stipulée au bail. Sans raccordement au réseau public électrique, la SARL ARISTOTE MATIGNON ne pouvait exploiter ses locaux au moment de leur mise à disposition.

Il est constant que constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Dès lors que la perte de chance est caractérisée, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La période indemnisable court du 30 décembre 2019, date d’entrée en vigueur, au 27 octobre 2020 à minuit, le raccordement ayant été effectif au 28 octobre 2020, soit 301 jours. Le preneur produit une attestation de chiffre d’affaires pour la période du 1er décembre 2020 au 28 février 2021 qui s’élève à somme de 1.890.535 euros dont il tire un chiffre d’affaires mensuel moyen de 279.741,66 euros.

Les comptes de résultats de l’année 2016 au titre du bail antérieur fait apparaître un résultat courant avant impôt de 64.652 euros pour un chiffre d’affaires net de 627.079 euros et pour l’année n-1 de 166.439 euros, pour un chiffre d’affaires net de 840.666 euros.

Il en ressort de ces éléments une relative volatilité du chiffre d’affaires et du résultat courant avant impôt.

Par ailleurs, il ressort des comptes de résultats de l’exercice 2016 et 2015, des charges d’exploitation importantes d’un montant de 691.792 en 2016, et d’un montant de 674.230 euros en 2015, le bénéfice étant dû en 2016 principalement à des produits exceptionnels d’un montant de 1.200.127 euros, et en 2015 à un niveau important de chiffres d’affaires qui compense l’importance des charges d’exploitation.

Il s’infère que le chiffre d’affaires moyen annuel sur les exercices considérés s’élève à 1.608.214, et que le montant moyen des charges d’exploitation est de 683.011 euros. En neutralisant les charges et produits exceptionnels en raison de leur nature exceptionnelle, le bénéfice moyen est de 925.203 euros. Rapporté à la période considérée de 301 jours (82% d’une année de 365 jours), le bénéfice moyen sur la période est estimé à la somme de 758.666 euros.

Il sera rappelé que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021.

S’agissant d’une perte de chance, compte tenu de la crise sanitaire le tribunal estime à 25% la chance d’obtenir le gain escompté, soit la somme de 189.666 euros (0,25*758.666 euros =189.666).

La SCI 16 MATIGNON sera donc condamnée à verser à la SARL ARISTOTE MATIGNON la somme de 189.666 euros en réparation de sa perte d’exploitation en raison du retard pris à l’ouverture au public.

Par ailleurs, la SCI 16 MATIGNON sera condamnée à rembourser à la SARL ARISTOTE la somme de 16.221,92 euros, montant qui n’est pas contesté et qu’il revenait au bailleur de supporter au titre de son obligation de délivrance, en ce qu’il correspond aux frais engagés pour la création des raccordements ayant permis l’installation des attentes d’électricité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 19 : « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte, ou de toute somme due au titre d’une révision e loyer ou d’un renouvellement du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter visant la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus. »

Par acte extrajudiciaire du 1er avril 2021, la SCI 16 MATIGNON a fait délivrer à la SARL ARISTOTE MATIGNON une sommation de payer la somme de 146.660,63 euros au titre des échéances des 3ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021. Ce commandement couvre des impayés concernant des périodes pour lesquelles le bailleur ne respectait pas son obligation de délivrance, il doit donc être considéré comme étant nul et de nul effet, pour être contraire à l’obligation de bonne foi.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2021, la SCI 16 MATIGNON a fait délivrer à la SARL ARISTOTE MATIGNON un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ayant pour cause la somme de 249.561,84 euros au titre d’une dette locative et 396,03 euros au titre du coût de l’acte. Ce second commandement couvre la période allant du 3ème trimestre 2020 jusqu’au 3ème trimestre 2021.

Ce second commandement concerne principalement des périodes postérieures à la problématique de l’obligation de délivrance, seul point mis en débat par le preneur pour critiquer la délivrance dudit commandement. Ainsi, le preneur s’est autorisé, pour retenir les loyers de la toute la période considérée, à décider unilatéralement d’une nouvelle date d’entrée en vigueur du bail, sans décision judiciaire. Or, seule une partie desdits loyers était sujette à critique au titre de l’obligation de délivrance, le commandement de payer demeurant valide pour le surplus des montants non critiquables.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 octobre 2021 à 24h00.

La SARL ARISTOTE MATIGNON étant sans droit, ni titre à compter de ladite date, son expulsion est susceptible d’être ordonnée dans les conditions spécifiées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il y a lieu de fixer souverainement l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme forfaitaire de 11.877 euros (correspondant au tiers du dernier trimestre de loyer actualisé avant acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 3ème trimestre 2021 35.632,09/3 = 11.877,36 arrondie à 11.877 euros), laquelle indemnité sera augmentée des charges prévues au bail.

Le preneur sera condamné au paiement de cette somme à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, sous les réserves spécifiées au dispositif.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 21 octobre 2021 qui fait apparaître que le preneur est redevable de la somme de 308.883,69 euros, incluant des pénalités et intérêts de retard pour un montant de 33.660,68 euros. Le quantum n’est pas contesté par le preneur, sauf pour la période où le bailleur est en manquement de son obligation de délivrance.

Il y a lieu d’accueillir en l’espèce l’exception d’inexécution pour la période courant du 30 décembre 2019 au 27 octobre 2020, période où le bailleur ne répond pas à son obligation de délivrance.

Compte tenu de la franchise de six mois accordée, la période de dispense de loyer court du 1er juillet 2020 au 27 octobre 2020, soit le troisième trimestre 2020 et 27 jours de loyers (arrondi à un mois), soit le cumul de la somme de 34.491,40 euros (T3 2020), de la pénalité de retard de 4.312,82 euros associée, et 1/3 (34.491,40) pour le reliquat de 27 jours, soit la somme totale de : 50.301,37 euros, arrondie à 50.300 pour corriger le différentiel de 3 jours retenus dans l’assiette initiale.

Il y a donc lieu de condamner la SARL ARISTOTE MATIGNON à régler à la SCI 16 MATIGNON la somme de 258.583 euros (308.883,69 – 50.300 = 258.583), au titre de la dette locative arrêtée au 21 octobre 2021 à 24h00.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du contexte de crise sanitaire, de l’incertitude juridique qui a entouré l’exécution du contrat au regard de l’obligation de délivrance du bailleur dans l’esprit du preneur, des éléments comptables produits et de la bonne foi de celui-ci, il sera accordé à la SARL ARISTOTE MATIGNON un échéancier de 18 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois du prononcé du jugement, avec pendant le cours des délais, la suspension du jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif.

Il est précisé que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes indemnitaires du bailleur

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, l’article 10 du protocole transactionnel du 29 juillet 2016 stipule que " toutes les informations échangées entre les parties dont celles-ci pourraient avoir connaissance à l’occasion de son exécution, sont et demeureront confidentielles et ne pourront être ni reproduites ni divulguées, ni utilisées, par les parties, directement ou indirectement, […] si ce n’est pour les besoins limités de l’exécution du présent protocole transactionnel et l’information du président du tribunal de grande instance de Paris saisi à l’initiative des parties dans le respect du contradictoire, d’une éventuelle instance contentieuse y relative, ou de la communication d’informations aux autorités judiciaires, fiscales ou douanières, sur leur demande ".

Le bailleur qui invoque la violation de la confidentialité dudit protocole n’excipe d’aucune clause pénale au soutien de sa demande indemnitaire. Il est relevé que les parties étaient convenues d’une possibilité de communication à l’autorité judiciaire sous certaines conditions, et que dès lors la violation invoquée ne vise que les conditions de communication (seulement à leur demande) et non pas une atteinte au principe même d’une communication à l’autorité judiciaire qui est prévu, ce qui atténue grandement le manquement allégué. Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice résultant de ladite violation atténuée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formée par la SCI 16 MATIGNON de ce chef.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI 16 MATIGNON, principale succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SCI 16 MATIGNON sera condamnée à verser à la SARL ARISTOTE MATIGNON la somme de 4.000 euros aux termes de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déclare irrecevable devant le tribunal la demande formée par la SCI 16 MATIGNON tendant à déclarer irrecevable l’action de la SARL ARISTOTE MATIGNON tirée de la violation d’une clause compromissoire ;

Déboute la SARL ARISTOTE MATIGNON de sa demande tendant à ce que le bail qui la lie à la SCI 16 MATIGNON, portant sur les locaux sis [Adresse 3] dans le 8ème arrondissement, commence à courir à la date du 28 octobre 2020, et de sa demande afférente de bénéficier d’une franchise complémentaire à ce titre ;

Condamne la SCI 16 MATIGNON à verser à la SARL ARISTOTE MATIGNON la somme de 189.666 en réparation de sa perte d’exploitation en raison du retard pris pour l’ouverture au public ;

Condamne la SCI 16 MATIGNON à rembourser à la SARL ARISTOTE la somme de 16.221,92 euros au titre des frais engagés pour la création des raccordements ayant permis l’installation des attentes d’électricité ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 21 octobre 2021 à 24h00 relativement au bail qui lie la SARL ARISTOTE MATIGNON à la SCI 16 MATIGNON, portant sur les locaux sis [Adresse 2], à [Adresse 15] dans le 8ème arrondissement ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme forfaitaire de 11.877 euros, laquelle indemnité sera augmentée des charges prévues au bail ;

Condamne la SARL ARISTOTE MATIGNON au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamne la SARL ARISTOTE MATIGNON à régler à la SCI 16 MATIGNON la somme de 258.583 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 octobre 2021 à 24h00;

Accorde à la SARL ARISTOTE MATIGNON un échéancier de 18 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois du prononcé du jugement, avec pendant le cours des délais, la suspension du jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif ;

Dit que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire.

Dit que dans cette dernière hypothèse :

— le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit;

— l’expulsion de la SARL ARISTOTE MATIGNON des lieux, ainsi que celle de toute occupation de son chef sera ordonnée, à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la déchéance du terme constaté, le cas échéant ;

Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué;

Rejette la demande indemnitaire formée par la SCI 16 MATIGNON au titre de la violation de la confidentialité du protocole transactionnel du 29 juillet 2016 ;

Condamne la SCI 16 MATIGNON aux entiers dépens ;

Condamne la SCI 16 MATIGNON à payer à la SARL ARISTOTE MATIGNON la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 19 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME