TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [D]

Madame [O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LR4

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

BATIGERE HABITAT

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1773

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [D]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [O] [N] épouse [D]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LR4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2015, la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, devenue BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 857,14 euros et d’une provision pour charges de 373,69 euros.

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2015, la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, devenue BATIGERE HABITAT, a consenti un bail portant sur un emplacement de stationnement à M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11].

Par actes de commissaire de justice du 30 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2440,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] le 30 août 2024.

Par assignations du 13 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires ou subsidiairement prononcer la résiliation des contrats, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5434,97 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 23 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2025, s’élève désormais à 6996,44 euros. La société BATIGERE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] comparaissent en personne. Ils indiquent faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2440,56 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 31 octobre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2025, M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] lui devaient la somme de 6966,44 euros.

M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, en application de la clause de solidarité comprise au contrat de bail, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation sur la somme de 4744,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de surendettement de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] a été déclaré recevable le 5 décembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 10]. Par ailleurs, il résulte du décompte produit que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de délais de paiement.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la commission de surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges si le baux s’étaient poursuivis, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 18 décembre 2015 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D], d’autre part, concernant l’appartement situé au [Adresse 4]) et l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 7] ([Adresse 8]), sont résiliés depuis le 31 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 6966,44 euros (six mille neuf cent soixante-six euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 et paiement du 15/01/2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 4744,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D],

RAPPELLE qu’en application de l’article L.714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la commission de surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 31 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] seront solidairement condamnés à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [O] [N] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 août 2024 et celui des assignations du 13 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge