TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e BOL

M^e LUMBROSO

M^e BEREST

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/08666 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUG

N° MINUTE : 8

Assignation du :

15 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [R] [C]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Laura BOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0234

Monsieur [L] [W]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Laura BOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0234

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BELALLIANCE FINANCEMENT

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Pierre LUMBROSO de la SELEURL L&A, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0724

La BRED BANQUE POPULAIRE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Justin BEREST de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0538

Décision du 31 Janvier 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/08666 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Augustin BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 31 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé en date du 15 janvier 2022, Madame [R] [C] et Monsieur [L] [W] ont conclu avec la société par actions simplifiée Belalliance, représentée par son président directeur général Monsieur [I] et membre du réseau Empruntis, un contrat de courtage portant intermédiation en opérations de vente et services de paiement, ayant pour objet la recherche d’un financement bancaire au montant de 630.000 euros décomposé en un prêt classique de 535.300 euros, d’une durée de 300 mois et d’un prêt relais de 94.400 euros, d’une durée de 24 mois, les honoraires de courtage étant alors fixés à 2.500 euros.

Suivant acte notarié du 20 janvier 2022, Madame [X] [H] a consenti au profit de Madame [C] et Monsieur [W] une promesse synallagmatique de vente portant sur un pavillon à usage d’habitation situé à [Localité 10] (Seine-Saint-Denis), au prix de 630.000 euros, sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un financement bancaire consistant dans l’obtention d’un prêt relais au montant maximal de 94.700 euros, d’une durée de 24 mois, au taux maximal de 1,50% l’an hors assurance et d’un prêt classique au montant maximal de 535.300 euros, d’une durée maximale de 300 mois, au taux maximal de 1,35% l’an hors assurance, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 15 juin 2022 à 16h.

Le 2 février 2022, Madame [C] et Monsieur [W] ont signé une proposition commerciale émise le 29 janvier 2022 par la société coopérative BRED Banque Populaire (ci-après la BRED) et présentée par la société Belalliance portant sur un financement consistant dans un prêt relais au montant de 153.600 euros, d’une durée de 24 mois, remboursable par trimestre et au taux fixe de 0,81% l’an et un prêt classique au montant de 475.102 euros, d’une durée de 300 mois, remboursable mensuellement et au taux de 1,11% l’an.

Le 6 février 2022, la compagnie AXA a établi deux attestations séparées d’assurance emprunteur, l’une au profit de Madame [C], l’autre au profit de Monsieur [W], portant délégation d’assurance au profit de la BRED en considération des prêts proposés par ce dernier établissement.

Les 16 et 17 mars 2022, Madame [C] et Monsieur [W] ont respectivement souscrit des polices d’assurance « Prepar-vie » proposées par l’entité CBP France, par le truchement de la BRED en garantie du prêt habitat et du prêt relais consentis par ce dernier établissement.

Le 26 mars 2022, Madame [C] et Monsieur [W] ont ouvert dans les livres de la BRED un compte selon l’offre dénommée « BREDAccess ».

Le 8 avril 2022, le notaire en charge de l’authentification de l’acte définitif de vente a sollicité Madame [C] et Monsieur [W] aux fins de l’éclairer sur le sort de l’émission de l’offre des prêts destinés à financer l’acquisition du bien immobilier, rappelant l’expiration, le jour-même, de la condition suspensive liée au financement.

Par courrier électronique du même jour et après sollicitation de Madame [C] et Monsieur [W], la société Belalliance a fait part de ses excuses au notaire, arguant des délais particulièrement longs à l’époque pour l’émission d’offre de prêt par les établissements prêteurs, invitant en outre le notaire à lui communiquer un ordre de remboursement irrévocable des fonds prêtés sous les signatures de Madame [C] et de Monsieur [W].

Par courrier électronique du 11 avril 2022, le notaire a adressé à la société Belalliance le formulaire relatif à l’ordre de remboursement, transmis le 12 avril 2022 par cette société à la BRED qui, par réponse du lendemain, l’a considéré comme recevable.

Par courrier électronique du 25 mai 2022, Madame [C] et Monsieur [W], faisant suite à des échanges courant depuis début mars 2022, ont fait part à la société Belalliance du défaut de l’émission de l’offre de prêt, le même rappel étant adressé le même jour à la BRED.

A la suite d’autres échanges ultérieurs intervenus entre Madame [C] et Monsieur [W], d’une part et, d’autre part, respectivement la société Belalliance et la BRED, celle-ci a adressé à Madame [C] et à Monsieur [W] une lettre d’accord en date du 10 juin 2022 portant sur un prêt relais au montant de 96.123 euros, d’une durée de 24 mois, au taux fixe de 0,81% l’an, remboursable par trimestre et un prêt habitat classique au montant de 532.679 euros, d’une durée de 300 mois, remboursable mensuellement, au taux fixe de 1,50% l’an, cette proposition étant valable jusqu’au 10 juillet 2022 sous réserve de la validation par la banque de l’apport personnel.

Le 13 juin 2022, la société Belalliance a sollicité un rendez-vous physique auprès de Madame [C] et de Monsieur [W] pour finaliser le dossier de financement.

Par lettre du 12 septembre 2022, la BRED a indiqué à Madame [C] et Monsieur [W], en réponse à des demandes d’explications sollicitées sur le défaut d’obtention du financement proposé le 29 janvier 2022, que l’ensemble des documents nécessaires à la finalisation de l’offre ne lui était parvenu que le 11 avril 2022, soit après l’expiration de cette proposition fixée au 28 février 2022, rappelant par ailleurs les termes de la lettre d’accord du 10 juin 2022 conforme aux demandes actualisées de Madame [C] et de Monsieur [W].

C’est dans ce contexte que par acte du 15 juin 2023 et par un autre du 16 juin 2023, Madame [C] et Monsieur [W] ont fait assigner respectivement la BRED et la société Belalliance pour rechercher la responsabilité de ces deux sociétés et aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 5 juillet 2024, demandent à ce tribunal, au visa des articles 1113, 1114 et 1991 et suivants du code civil, L. 519-4-2, R. 519-28 et R. 519-29 du code monétaire et financier, de :

• Se déclarer compétent pour connaitre du présent litige ;

• Juger que la société Belalliance Financement – Empruntis – a manqué à ses obligations de prudence, probité, célérité de loyauté dans le cadre de son contrat de mandat ;

• Juger que la société Belalliance Financement – Empruntis – a manqué à son obligation de conseil à leur égard ;

• Juger que la proposition commerciale émise par l’agence BRED le 2 février 2022 a rencontré l’acceptation de Mme [R] [C] et M. [L] [W];

En conséquence,

• Juger que la société Belalliance Financement – Empruntis a engagé sa responsabilité contractuelle à leur encontre ;

• Juger que l’agence BRED du [Localité 9] a engagé sa responsabilité contractuelle à leur encontre ;

• Condamner solidairement la société Belalliance Financement – Empruntis – et l’agence BRED du [Localité 9] à leur verser la somme de 27.444 €, montant à parfaire, en réparation de leur préjudice économique ;

• Condamner la société Belalliance Financement – Empruntis – à leur verser la somme de 10.000 € chacun au titre du préjudice résultant des manquements à ses obligations de prudence, probité, célérité de loyauté et de conseil ;

• Condamner in solidum la société Belalliance Financement – Empruntis – et l’agence BRED du [Localité 9] à leur verser la somme de 15.000 € chacun en réparation du préjudice moral qu’ils ont chacun personnellement subi ;

• Condamner la société Belalliance Financement – Empruntis – et l’agence BRED du [Localité 9] à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner la société Belalliance Financement – Empruntis et l’agence BRED du [Localité 9] « et M. [L] [W] » aux entiers dépens.

Par dernières écritures signifiées le 9 novembre 2023, la société Belalliance demande à ce tribunal, au visa des articles 1991 et suivants, 1310 du code civil, L. 313-24 et suivants du code de la consommation, de :

Débouter Madame [C] et Monsieur [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner Madame [C] et Monsieur [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [C] et Monsieur [W] aux entiers dépens.

Par dernières écritures signifiées le 11 mars 2024, la BRED demande à ce tribunal, au visa des articles L313-24 et suivants du code de la consommation, 1113 et 1114 du code civil, de :

Débouter Madame [R] [C] et « Monsieur [N] [W] » de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [R] [C] et « Monsieur [N] [W] » à payer à la BRED Banque Populaire une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [R] [C] et « Monsieur [N] [W] » aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 18 octobre 2024, l’affaire étant appelée à l’audience du 13 décembre 2024 et mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Belalliance

Madame [C] et Monsieur [W] soutiennent qu’en signant la proposition commerciale du 29 janvier 2022 formulée par la BRED et ce dès le 2 février 2022, soit avant le terme fixé au 28 février 2022, et en remettant cet acte au mandataire Belalliance, le negotium a été valablement formé. Ils soulignent que par écrit du 8 avril 2022, la société Belalliance a confirmé que le crédit a été accordé par la BRED, les mentions « sans valeur contractuelle » et « sous réserve », figurant sur la proposition commerciale du 29 janvier 2022, n’étant que des clauses de style, en ce que l’accord de la BRED a été donné dès le 29 janvier 2022. Ils précisent que la société Belalliance a agi en l’occurrence en qualité de courtier en opérations de banque et services de paiement au sens de l’article L.519-1, I alinéa 2 du code monétaire et financier, soumis aux obligations prévues à la charge de cette catégorie de professionnels par les articles L.519-4-2 et R.519-21 du code monétaire et financier consistant à étudier avec sincérité et loyauté la demande du mandant et à agir au mieux des intérêts de celui-ci, autant d’éléments repris dans le contrat de mandat. Ce dernier contrat prévoyait en outre la sélection par la société Belalliance de l’établissement de crédit le plus approprié en fonction des intérêts et des attentes du mandant. Ils estiment que la société Belalliance a méconnu les règles élémentaires du droit des contrats en laissant le demandeur dans la croyance de la finalisation de l’offre de prêt, les éventuels retards dans l’édition de cette offre étant liés, selon le courtier, aux délais internes à la banque. A l’argument adverse selon lequel la proposition commerciale était sans valeur contractuelle, la société Belalliance en ayant informé les concluants, ceux-ci répondent avoir reçu, dans les locaux mêmes du courtier, une unique proposition commerciale présentée comme ferme et définitive de la BRED et conforme au compromis de vente, ayant en outre, le même jour, réglé le courtier de ses honoraires par remise d’un chèque de 2.500 euros. Ils affirment que les échanges intervenus postérieurement au 29 janvier 2022 et qui ont duré près de cinq mois, ne contiennent aucune information émanant des parties défenderesses permettant de croire que la proposition commerciale acceptée par les demandeurs serait unilatéralement revue à la hausse par la BRED, au point de mettre en péril le projet financé. Ils exposent que confortés par le comportement des parties défenderesses, ils ont souscrit, chacun, une assurance emprunteur auprès de la société AXA, à la demande de la société Belalliance, ce qui a donné lieu à un double versement de 45 euros par mois de mars 2022 à septembre 2022, outre un versement initial à l’assureur de la somme de 808,02 euros. Ils soulignent que la société Belalliance a rassuré le notaire chargé d’instrumenter dans l’acquisition du bien immobilier financé, recevant du courtier une réponse du 8 avril 2022 arguant que des délais longs propres aux banques prêteuses justifiaient le retard dans le cas d’espèce. Ils notent que non seulement la société Belalliance s’est montrée peu diligente face à l’inertie de la BRED, mais a en outre incité les concluants à signer une nouvelle proposition commerciale contenant des conditions financières moins avantageuses, ce qui constitue un manque de probité et de loyauté à sanctionner, s’agissant en outre d’emprunteurs non-avertis victimes de surcroît d’un manque de prudence, de diligence et de célérité de la part du courtier.

Madame [C] et Monsieur [W] exposent encore que la société Belalliance a manqué à l’obligation de conseil lui incombant, au regard des dispositions de l’article R.519-28, alinéa 1er et R.519-29 du code monétaire et financier. Ils affirment ainsi avoir accepté une offre de crédit au taux d’intérêt de 1,11% l’an conforme à leur souhait dès lors que le compromis de vente plafonnait ce taux à 1,35% l’an, cette offre ayant été soudainement retirée le 2 juin 2022 par la BRED, quelques jours avant la réitération de l’acte de vente et sans aucune mise en garde, pour proposer une offre aux conditions moins avantageuses, cette situation rencontrant tantôt l’inertie de la société Belalliance, tantôt la communication par celle-ci de données chiffrées erronées heureusement corrigées par les concluants. Ils relèvent que la société Belalliance n’a jamais démarché d’autres établissements bancaires pour proposer d’autres financements, présentant à tort la dernière proposition de la BRED comme étant la meilleure du marché, ce qui s’est avéré erroné puisque les demandeurs ont pu obtenir une offre mieux-disante.

En réplique, la société Belalliance s’appuie sur les dispositions des articles 1991 et 1998 du code civil, L.519-1 du code monétaire et financier, pour dire qu’en qualité d’intermédiaire en opérations de banque et prestations de services de paiement, elle a communiqué à Madame [C] et à Monsieur [W] une proposition commerciale dépourvue de la moindre valeur contractuelle, assortie d’une réserve d’approbation par la BRED qui en était l’auteur. Elle se dit incapable d’avoir pu faire croire que pareil document constituait une offre ferme et définitive de prêt au sens des articles L.313-24 et suivants du code de la consommation, la concluante ayant d’ailleurs écrit le 8 avril 2022 au notaire instrumentaire qu’ils demeuraient dans l’attente de l’émission de l’offre de prêt, un autre écrit adressé directement aux demandeurs le 3 juin 2022 les ayant informés de l’absence d’accord de la BRED en précisant que la concluante travaillait à l’obtenir. Elle reconnaît n’avoir cessé de rassurer les demandeurs comme l’affirment ceux-ci, ce qui atteste du bon accomplissement des obligations professionnelles lui incombant, de telle sorte que sa responsabilité ne saurait être reconnue.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En application des dispositions des articles L.519-4-1 et L.519-6 du code monétaire et financier, les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement doivent se comporter d’une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle en tenant compte des droits et des intérêts des clients, y compris des clients potentiels.

Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement sont tenus au respect de règles de bonne conduite fixées par décret en Conseil d’Etat en fonction de la nature de l’activité qu’ils exercent. Ces règles prévoient notamment les obligations à l’égard de leurs clients pour leur bonne information et le respect de leurs intérêts.

Il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés.

Au cas particulier, la société Belalliance a reçu de Madame [C] et de Monsieur [W] un mandat en date du 15 janvier 2022, portant sur la recherche de financement en vue de l’acquisition d’une maison à usage de résidence principale, le crédit immobilier à obtenir portant sur un montant global de 630.000 euros décomposé en un prêt bancaire de 535.300 euros, d’une durée de 300 mois et un prêt relais de 94.400 euros, d’une durée de 24 mois.

Il est stipulé dans ce mandat que la société Belalliance recevrait un honoraire de courtage de 2.500 euros, avec la précision suivante : « Cette somme est exigible le jour où l’opération objet du présent mandat sera effectivement réalisée. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L.519-6 du code monétaire et financier, le mandataire ne pourra la percevoir avant le déblocage effectif des fonds par l’organisme prêteur. »

Il est acquis aux débats que le 2 février 2022, la société Belalliance a présenté à Madame [C] et Monsieur [W] qui l’ont signée une proposition commerciale émise par la BRED le 29 janvier 2022, comportant en en-tête, outre l’intitulé « Proposition commerciale », la mention « sans valeur contractuelle ».

Ce document précise de surcroît : « sous réserve de l’accord de notre comité de crédit et de l’étude des pièces de votre dossier, nous vous remettons la proposition suivante valable jusqu’au 28 février 2022. A compter de cette date, la proposition sera nulle et non avenue. »

Cette proposition porte sur un prêt relais d’un montant de 153.700 euros, d’une durée de 24 mois, remboursable par trimestre, au taux nominal de 0,81% l’an, ainsi que sur un prêt « Habitat classique », au montant de 475.102 euros, d’une durée de 300 mois, remboursable mensuellement au taux nominal fixe de 1,11% l’an.

Après des échanges antérieurs par courriers électroniques avec Madame [C] et Monsieur [W], la société Belalliance écrivait ceci le 8 avril 2022 à Maître [M] [A], chargée d’instrumenter la vente définitive du bien promis aux demandeurs : « Cher Maître,

Nous avons le plaisir de vous informer que dans sa séance du 29/01/2022, notre partenaire bancaire a accordé à notre client commun :

M. [L] [W]

Mme [R] [C]

[Adresse 6]

[Localité 7]

les prêts suivants :

Prêt taux fixe – 23 ans, montant : 475 102 € sur 276 mois

Relais sans différé – 2 ans, montant 153 700 € sur 24 mois

Garantie : Casden

Organisme prêteur : BRED

Agence bancaire : BRED [Localité 11] / [Adresse 2] – Tél. : 01 58 43 56 77

Et ce pour financer :

MAISON RP

[Adresse 5]

[Localité 10]

Mlle [E] [D] reste à votre entière disposition pour tous renseignements complémentaires.

Veuillez agréer, Cher Maître, nos meilleures salutations.

LA DIRECTION »

Il résulte des éléments qui précèdent que, jusqu’à la lettre d’accord de la BRED en date du 10 juin 2022 revenant sur les termes de la proposition commerciale du 29 janvier 2022, la société Belalliance a laissé croire à Madame [C] et Monsieur [W] qu’ils avaient reçu de la BRED un accord de financement portant selon les termes de la proposition commerciale du 29 janvier 2022, plus avantageuse, en particulier au regard du taux « prêt habitat classique » de 1,11% l’an alors que celui stipulé dans la lettre d’accord du 10 juin 2022 s’établit à 1,50% l’an.

Ainsi, devant les différentes relances à elle adressées tant par Madame [C] que Monsieur [W], ceux-ci étant pris ensemble ou séparément, la société Belalliance les a systématiquement rassurés sur l’existence d’un accord ferme de la BRED sur l’obtention d’un prêt relais et d’un prêt classique destinés au financement de l’acquisition de leur pavillon.

Alors que le notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique d’acquisition de ce bien faisait part aux demandeurs du défaut d’émission de l’offre de prêt avant la date de réalisation de la condition suspensive, la société Belalliance a pareillement levé les doutes auprès de ce dernier professionnel sur l’existence de l’accord de financement de la BRED.

La société Belalliance ne peut dès lors s’exonérer de sa responsabilité contractuelle en prétendant que la proposition commerciale du 29 janvier 2022 était dépourvue de toute valeur contractuelle, conditionnée à l’examen du dossier de solvabilité des emprunteurs et émise sous réserves de l’accord du comité de crédit de la BRED.

Ce moyen s’avère d’autant plus inopérant que l’affirmation de Madame [C] et Monsieur [W] selon laquelle la société Belalliance a été réglée de ses honoraires de courtage dès le 2 février 2022 n’est pas contestée par la société Belalliance alors qu’un tel règlement suppose nécessairement l’accomplissement à bonnes fins du mandat de recherche de crédit par le courtier.

En outre, la société Belalliance ne conteste pas davantage l’existence de la lettre du 8 avril 2022 par laquelle elle indiquait au notaire, Maître [M] [A], que les prêts sollicités par Madame [C] et Monsieur [W] avaient reçu un accord exprès de la BRED.

Par ailleurs, la société Belalliance était, en vertu des dispositions des articles R.519-28 et R.519-29, tenue de sélectionner auprès de divers établissements de crédit des propositions de prêt correspondant au souhait de financement des demandeurs, de les analyser et d’éclairer ses clients sur un choix possible.

Or ce courtier s’est borné à soumettre à Madame [C] et Monsieur [W] la seule proposition commerciale de la BRED en date du 29 janvier 2022 et à les conforter dans la pertinence et la viabilité de cette proposition jusqu’au 10 juin 2022, date à laquelle la BRED est revenue sur sa proposition initiale en soumettant aux demandeurs une nouvelle proposition commerciale moins avantageuse.

Au surplus, les échanges intervenus entre les demandeurs et la société Belalliance attestent que ce courtier ne s’est guère montré diligent dans la recherche d’autre financement, en dépit de l’absence d’émission de l’offre de crédit immobilier de la BRED suivant la proposition commerciale du 29 janvier 2022.

Bien au contraire, la société Belalliance s’est bornée à engager des discussions avec Madame [C] et Monsieur [W] sur les termes de la lettre d’accord du 10 juin 2022, sans que l’échange n’aboutisse à un résultat probant.

Ainsi, outre le manque de célérité dans l’accomplissement du mandat qui lui a été confié, la société Belalliance a failli eu égard à l’obligation de conseil incombant au courtier en opérations de banque et services de paiement.

Par suite, il sera retenu que la société Belalliance, œuvrant en qualité d’intermédiaire en opérations de banque et prestation de services de paiement au profit de Madame [C] et de Monsieur [W] n’a pas agi, à l’égard de ceux-ci, avec honnêteté, transparence et conformément aux règles professionnelles.

En conséquence, sa responsabilité professionnelle est engagée.

Sur la responsabilité de la BRED

Madame [C] et Monsieur [W] se prévalent des dispositions des articles 1113, 1114, 1116 et 1193 du code civil pour dire que le 2 février 2022, la société Belalliance leur a présenté, à l’occasion d’un rendez-vous, une proposition commerciale ferme et précise portant sur un prêt consenti par la BRED, en ce qu’elle contenait tous les éléments propres à éclairer un consentement qu’ils ont donné le jour-même, soit bien avant l’expiration du terme fixé au 28 février 2022 par la BRED pour retirer cette proposition commerciale. Ils précisent avoir non seulement souscrit les contrats d’assurance garantissant le prêt à la demande de la BRED, mais encore que celle-ci a indiqué au notaire en charge de la rédaction de l’acte définitif que le prêt ne rencontrait pas de difficulté dans sa finalisation, autant d’éléments permettant de laisser croire aux concluants que le prêt était accordé. Ils considèrent que c’est en vain que la BRED cherche à éluder sa responsabilité en prétendant n’avoir pas reçu les pièces nécessaires à l’examen du dossier des emprunteurs dès lors que, outre la souscription des assurances emprunteurs, le compte destiné à accueillir l’opération de prêt a été ouvert par eux dans les livres de la BRED, aucun document particulier ayant été sollicité par la suite à l’initiative de la BRED postérieurement au 2 février 2022, ainsi que le témoignent les échanges intervenus entre les parties jusqu’au 25 mai 2022.

En réplique, la BRED fait valoir, prenant appui sur les dispositions des articles L.313-24 et L.313-25, L.313-34 du code de la consommation, qui sont d’ordre public, que la proposition commerciale du 29 janvier 2022 ne constitue en rien une offre de crédit immobilier. Elle estime avoir délivré aux demandeurs une simple proposition de financement, de pratique courante, comportant la stipulation « sans valeur contractuelle », assortie de conditions tenant à la durée dans le temps, à la production de pièces complémentaires par les emprunteurs et à l’approbation de son comité de crédit. Elle dit n’avoir émis aucune offre à l’endroit des demandeurs, soutenant leur avoir transmis une lettre d’accord en date du 10 juin 2022 que les intéressés n’ont ni acceptée, ni signée, de telle sorte que sa responsabilité est recherchée à tort. Elle précise que la proposition commerciale du 29 janvier 2022 informait les demandeurs d’une étude de leur solvabilité et les invitait à communiquer des pièces afférentes, un comité de crédit devant approuver la demande, les pièces en cause n’ayant jamais été transmises, sans que la preuve du contraire soit apportée par Madame [C] et Monsieur [W], le maintien des échanges postérieurement à la date du 28 février 2022, terme de la proposition commerciale, ne suffisant pas à établir cette preuve. Elle souligne n’avoir modifié en rien les conditions d’une proposition ferme et définitive qui n’a jamais existé, estimant qu’il incombe aux demandeurs, liés par un contrat d’intermédiation à un courtier, de demander à celui-ci des comptes le cas échéant. Elle affirme encore que les coûts financiers de l’opération d’acquisition ont évolué à la hausse, ce qui suffit à expliquer les différences entre la proposition commerciale du 29 janvier 2022 et celle du 10 juin 2022, de telle sorte que sa responsabilité n’est en rien engagée.

Sur ce,

En application des dispositions des articles 1104 et 1112 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En outre, en application des dispositions de l’article L.313-24 du code de la consommation, pour tout crédit immobilier au sens de l’article L.313-1 du même code, le prêteur formule une offre fournie gratuitement sur support papier ou sur un autre support durable à l’emprunteur ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques.

Cette offre est accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L. 313-7 lorsque ses caractéristiques sont différentes des informations contenues dans la fiche d’information fournie précédemment le cas échéant.

Au cas particulier, il est constant que la BRED a émis, le 29 janvier 2022 une proposition commerciale dont les principaux termes ont été évoqués plus avant et qui a reçu l’accord de Madame [C] et de Monsieur [W] formalisé le 2 février 2022 sur présentation de la société Belalliance agissant en qualité de courtier.

En outre, il est acquis aux débats qu’à la demande de la société Belalliance, Madame [C] et Monsieur [W] ont souscrit auprès de la société AXA, chacun, une police d’assurance emprunteur avec délégation au profit de la BRED et ont en outre ouvert par acte sous seing privé du 26 mars 2022, une convention de compte destinée à exécuter le crédit immobilier consenti par cet établissement suivant la proposition commerciale du 29 janvier 2022.

De plus, à la suite d’une demande du notaire en charge de la rédaction de l’acte d’acquisition du bien de valider un ordre de remboursement du montant du prêt directement au vendeur, la société Belalliance écrivait en ces termes le 12 avril 2022 à la BRED :

« Bonjour [P],

Voici le mail du notaire avec l’ordre irrévocable peux-tu valider le document ?

Est-ce suffisant pour toi ?

Nous devons le renvoyer avec l’offre de prêt quand elle sera émise ?

Merci pour ton retour,

A très vite ! »

Le 13 avril 2022, la BRED répondait en ces termes : « Bonjour [E],

L’ordre n’a pas la forme « habituelle » mais cela suffira à mon sens. Je transmets à mon Back Office.

Merci ».

Par ailleurs, le 25 mai 2022, la BRED adressait à Monsieur [W], en réponse aux demandes de celui-ci afférentes à l’émission de l’offre de crédit immobilier, le courrier électronique suivant : « Bonjour Monsieur [W],

Je vais faire un retour directement auprès du notaire afin de le rassurer. Nous avons une problématique sur le montant relais. Rien de grave, pour vous cela revient à faire un vase communicant. J’attends le retour de ma direction sur les modifications apportés et je vous reviens. »

En considération des éléments qui précèdent, la BRED, loin de faire part à Madame [C] et Monsieur [W] que son accord de financement liée à la proposition commerciale du 29 janvier 2022 n’était pas effectif, les a au contraire confortés dans l’existence d’un tel accord.

Ainsi, des échanges résultant tant entre les demandeurs d’une part, et d’autre part, soit la société Belalliance, soit la BRED, soit celles-ci entre elles ou avec le notaire, l’établissement de crédit s’est comporté comme si son accord de financement était ferme. Il ne ressort d’aucune pièce produite qu’antérieurement au 10 juin 2022, la BRED a entendu revenir sur cet accord, ayant finalement, à cette dernière date, transmis aux demandeurs une « lettre d’accord » véhiculant en réalité une nouvelle proposition commerciale aux conditions moins avantageuses pour Madame [C] et Monsieur [W], en particulier sur le taux nominal du prêt classique de 1,50% l’an alors que la proposition commerciale du 29 janvier 2022 retenait un taux nominal de 1,11% l’an.

Certes, la BRED fait reproche à Madame [C] et à Monsieur [W] de n’avoir ni signé, ni accepté sa proposition commerciale du 10 juin 2022 dont les conditions moins avantageuses s’expliquent, selon elle, par l’évolution à la hausse des besoins de financement des demandeurs.

Cependant, en-dehors des termes mêmes de sa dernière proposition commerciale dont les montants diffèrent de la première, la BRED ne produit aucun élément attestant de l’évolution des besoins de financement dont elle fait état.

De surcroît, cette proposition commerciale du 10 juin 2022 a été formulée alors qu’antérieurement, la BRED s’était comportée, ainsi que le révèlent les échanges de courriers électroniques produits, comme s’il existait un accord de financement donné par elle sur les termes de sa proposition commerciale du 29 janvier 2022.

Plus encore, par courrier du 12 septembre 2022 adressé à Madame [C] et Monsieur [W], la BRED a indiqué à ceux-ci que l’ensemble des documents de finalisation de l’accord de financement ne lui était parvenu que le 11 avril 2022, soit après l’expiration du terme de la proposition commerciale initiale fixé au 8 avril 2022.

Cependant, il ne résulte d’aucune pièce produite aux débats que la BRED ait fait part à Madame [C] et Monsieur [W], pas davantage à la société Belalliance du défaut de transmission des documents en cause.

D’ailleurs, la proposition commerciale du 10 juin 2022, dont Madame [C] et Monsieur [W] n’ont jamais contesté la réception, ne fait pas état d’un défaut de communication de document par les demandeurs qui aurait justifié la formulation de cette nouvelle proposition de la BRED.

Dès lors, il sera retenu que la BRED a émis, le 29 janvier 2022, une proposition commerciale de financement par crédit immobilier à l’endroit de Madame [C] et Monsieur [W] qui l’ont acceptée le 2 février 2022, suivant intermédiation de la société Belalliance agissant en qualité de courtier.

Pour autant, une telle proposition commerciale ne peut s’analyser en une offre de crédit immobilier au sens de l’article L.313 du code de la consommation, faute de contenir les mentions prescrites par ce texte et d’avoir été formellement adressée aux emprunteurs qui l’auraient acceptée conformément aux exigences légales.

Il demeure que la proposition du 29 janvier 2022, acceptée par Madame [C] et Monsieur [W], constitue un document préparatoire, inscrit dans des pourparlers qui n’ont pas aboutis en raison du comportement de la BRED qui, après avoir conforté les demandeurs dans la croyance qu’elle leur avait donné un accord d’octroi d’un crédit dans les termes de la proposition commerciale mentionnée plus avant, a soudainement opéré un revirement pour leur adresser une nouvelle proposition commerciale le 10 juin 2022 contenant des conditions de crédit moins favorables.

Décision du 31 Janvier 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/08666 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUG

La mauvaise foi de la BRED, confinant à la déloyauté, dans la négociation d’un prêt immobilier, est patente en l’espèce et constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige son auteur à réparation.

Sur le préjudice

Madame [C] et Monsieur [W] invoquent un préjudice économique né de la modification unilatérale, du fait de la BRED, des conditions du prêt, ce préjudice ayant été réduit par la négociation et l’obtention d’un autre prêt par les demandeurs. Ils fixent à 34.305 euros le coût de la majoration née de la dernière proposition commerciale de la BRED par rapport à celle leur ayant été initialement faite par cet établissement, appliquant à ce montant un pourcentage de perte de chance de 90, soit la somme de 27.444 euros, à parfaire. A propos du manquement commis par la société Belalliance, celle-ci ayant manqué à ses obligations au point de conduire les concluants à souscrire une assurance inutile qu’ils ont dû résilier, doit les indemniser à hauteur de 10.000 euros chacun. En outre, les demandeurs demandent la réparation de leur préjudice moral, exposant que Madame [C], professionnelle libérale exerçant seule, était enceinte d’un second enfant à l’époque de la souscription de la proposition commerciale en litige, cet enfant étant né le [Date naissance 3] 2022, la BRED ayant notifié à Madame [C] par téléphone, 40 jours à peine après son accouchement, la modification unilatérale des conditions du prêt, ce qui a provoqué chez les demandeurs un stress supplémentaire alors qu’ils étaient parents d’enfants en bas âge, dans un contexte de tracas d’inscription difficile en école maternelle de leur premier enfant après radiation d’une précédente école impliquant la recherche d’une assistante maternelle, sans compter un report de déménagement du fait du différé de la signature de l’acte définitif d’acquisition du bien à financer en raison des fautes commises par les sociétés défenderesses. Ils ajoutent à ces difficultés les intimidations et les pressions exercées par les deux professionnelles défenderesses pour inciter les demandeurs à accepter la seconde proposition commerciale, sollicitant dès lors, pour chacun, un préjudice moral de 15.000 euros chacun, précisant que les condamnations du fait de ces préjudices et du préjudice économique doivent être solidaires.

En réplique, la société Belalliance fait valoir que les demandeurs ne justifient en rien les montants de préjudice dont ils sollicitent la réparation. Elle indique ne pas comprendre pourquoi la demande de condamnation est solidaire, en ce que la solidarité, qui est tantôt légale, tantôt conventionnelle, ne se présume pas. Elle précise, à propos du préjudice économique, que son montant n’est en rien justifié en ce qu’il est calculé par référence à la proposition commerciale initiale qui est par définition privée de tout caractère ferme et définitif, ajoutant que ce préjudice s’avère en outre être hypothétique en ce qu’il repose sur le prêt qu’il leur aurait coûté si l’offre initiale, elle-même hypothétique, avait été effective, ni le premier contrat prétendu, ni le second ayant été conclu. Elle souligne que la demande de condamnation à indemniser de 10.000 euros chacun des demandeurs repose sur un préjudice dont la nature et la teneur sont inconnues, le préjudice moral allégué apparaissant tout aussi peu convaincant car reposant sur des hypothèses qui n’ont trouvé aucune réalisation et ne reposant sur aucune justification.

Pour sa part, la BRED soutient d’emblée que la solidarité devant grever les condamnations des défenderesses n’est en rien justifiée. Elle affirme, à propos du préjudice économique, que la proposition commerciale du 29 janvier 2022 n’ayant eu aucun caractère ferme et définitif, ne peut servir de base de calcul du dommage allégué. Elle ajoute que les demandeurs font état d’un crédit qu’ils auraient obtenus pour finaliser leur projet, sans en justifier et à tenir cette finalisation établie, aucun préjudice économique n’est démontré. Quant au préjudice moral allégué, la BRED estime que le changement de domicile lié à la naissance d’un nouvel enfant constituait une contrainte nécessaire pour les demandeurs et ne saurait représenter un préjudice indemnisable, la problématique d’inscription en maternelle et de garde d’enfant consistant par ailleurs dans un dommage qui ne s’est pas réalisé et apparaissant dès lors non réparable.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de la combinaison de ce texte et de l’article 1112 du code civil mentionné plus avant que la réparation d’un préjudice consécutif à la faute commise dans les négociations d’un contrat ne peut avoir pour objet la compensation de la perte des avantages attendus de ce contrat, pas davantage la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En outre, pour être réparable, le préjudice doit être certain, actuel et direct.

Au cas particulier, c’est à tort que Madame [C] et Monsieur [W] se prévalent de la réparation d’un préjudice de perte de chance calculé sur la base de la différence entre les intérêts qui auraient été dus au titre de la proposition initiale du 29 janvier 2022 et ceux qui auraient été dus au titre de la lettre d’accord du 10 juin 2022.

En invoquant pareil préjudice, ils entendent en effet obtenir compensation, sous couvert d’un préjudice de perte de chance, de l’avantage qu’ils n’ont pas obtenu en raison du non-respect par la BRED de l’accord né de la proposition commerciale émise par cet établissement le 29 janvier 2022.

Or selon les termes de l’article 1112 du code civil visés plus avant, un tel avantage ne constitue pas un préjudice réparable.

Par suite, la demande de condamnation solidaire de la société Belalliance et de la BRED, en ce qu’elle repose sur cette prétention, est mal-fondée et sera en conséquence rejetée.

Sur le préjudice invoqué à l’encontre de la société Belalliance, Madame [C] et Monsieur [W] prétendent avoir obtenu un autre emprunt pour financer l’acquisition de leur bien immobilier sans justifier ni des circonstances de l’obtention de cet autre prêt, ni de sa teneur.

Par ailleurs, les demandeurs ne sollicitent ni le remboursement des honoraires de courtage qu’ils affirment avoir réglé au courtier, ni les sommes payées à la compagnie AXA à la suite des contrats d’assurance emprunteur qu’ils ont l’un et l’autre souscrits à l’instigation de la société Belalliance et qui ont été résiliés par la suite, au terme des pièces produites aux débats.

Par suite, ne justifiant d’aucun préjudice matériel spécifiquement lié aux manquements commis par la société Belalliance, la demande de réparation dirigée contre cette société doit être rejetée.

Au sujet du préjudice moral invoqué par Madame [C] et Monsieur [W], ceux-ci font état des tracas et du stress que leur ont causé les atermoiements tant de la société Belalliance que de la BRED dans les négociations, sans lendemain, du financement de l’acquisition de leur pavillon.

Ils font également état des désagréments nés de ces circonstances liées à la grossesse de Madame [C] au cours de la période considérée et l’accouchement de son second enfant le 19 avril 2022 alors que la BRED lui faisait part, à peine quarante jours après son accouchement, par téléphone, de son revirement soudain et de la proposition d’un nouveau financement à des conditions désavantageuses.

Pour justifier de leur préjudice moral, les demandeurs produisent aux débats un certificat de radiation de leur premier enfant de l’école maternelle où il était scolarisé dans le 18ème arrondissement et les incertitudes liées à une nouvelle inscription, ainsi qu’une promesse d’embauche d’une nouvelle assistante maternelle chargée de la garde de leur enfant.

Cependant, outre que la radiation de l’école maternelle dont font état Madame [C] et Monsieur [W] prenait effet le 7 juillet 2022, soit en fin d’année scolaire, il s’avère que la promesse d’embauche dont l’unique signataire n’est pas identifiable dans la pièce produite et dont l’identité de l’enfant à garder n’est pas mentionnée, prévoit un début de garde à compter du 1er septembre 2022.

Or Madame [C] et Monsieur [W] affirme avoir obtenu un autre financement plus favorable que celui figurant dans la lettre d’accord de la BRED du 10 juin 2022, leur ayant permis de finaliser leur projet d’acquisition millénaire.

Pour autant, ils ne fournissent aucun détail sur les termes de ce financement, pas davantage sur la date de sa mise en œuvre et la conclusion définitive de l’acte de vente lors même qu’ils soulignent les tracas liés au retard de la signature définitive de l’acte d’acquisition et le report de leur déménagement sans davantage en justifier.

Il demeure que par leurs agissements fautifs respectifs, la société Belalliance et la BRED ont laissé croire à Madame [C] et Monsieur [W] qu’ils disposaient d’un accord de financement acquis et ce jusqu’au 25 mai 2022.

Madame [C] et Monsieur [W] ont par-là, nécessairement subi une gêne, une entrave et des tracas dans la recherche d’un financement pour le projet immobilier qu’ils ont conçu.

Les préjudices moraux en résultant donneront lieu à la condamnation in solidum de la société Belalliance et de la BRED Banque Populaire à leur verser, à chacun, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Succombant, la SAS Belalliance et la société coopérative Bred Banque Populaire seront condamnées aux dépens et à verser à Madame [R] [C] et Monsieur [L] [W], ceux-ci étant pris ensemble, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SAS Belalliance et la société coopérative BRED Banque Populaire à verser à Madame [R] [C] et Monsieur [L] [W], chacun, la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS Belalliance et la société coopérative BRED Banque Populaire aux dépens ;

CONDAMNE la SAS Belalliance et la société coopérative BRED Banque Populaire à verser à Madame [R] [C] et Monsieur [L] [W], pris ensemble, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT