TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [X] [P] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXK

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [X] [P] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [P] [J] occupe un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sous gestion de la société ELOGIE-SIEMP.

Des échéances de loyers et charges étant demeurées impayées, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier à Mme [X] [P] [J] par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024 une sommation de payer la somme de 3 967,55 euros en principal.

La dette locative persistant, la société ELOGIE-SIEMP a, par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, assigné Mme [X] [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner Mme [X] [P] [J] au paiement de la somme de 3 900,41 euros arrêtée à la date du 5 juillet 2024 (terme de juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

— Prononcer la résolution judiciaire du bail à compter du 29 juillet 2024,

— Ordonner à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [X] [P] [J], et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Statuer sur le sort des meubles,

— Condamner Mme [X] [P] [J] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer mensuel indexé outre les charges, prévus au bail,

— Condamner Mme [X] [P] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront la sommation de payer.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 082,60 euros (échéance de décembre 2024 inclus), selon décompte produit en date du 24 janvier 2024. La demanderesse ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement, elle observe que la défenderesse a toujours régulièrement versé une somme de 600 à 615 euros par mois et indique qu’une régularisation des charges d’un montant élevé a contribué à l’aggravation de la dette.

Mme [X] [P] [J], comparaît en personne et reconnait la dette locative. Elle expose que ses difficultés de paiement résultent de l’augmentation des charges qui ne lui avait pas été annoncée et sollicite un délai de paiement proposant de régler la somme mensuelle de 138 euros pour apurer sa dette.

Le président donne lecture de la fiche de diagnostic reçu le 27 janvier 2025 qui fait état d’une demande de FSL envisagée.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

A défaut de production d’un bail écrit il sera rappelé qu’il est de principe que le bail, contrat consensuel, peut être verbal. Si la preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques, conformément à l’article 1359 du Code civil, la preuve du bail verbal obéît à des règles dérogatoires, résultant de l’article 1715 du même code. Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, sa preuve est libre de tous les modes de preuve admissible, plusieurs indices pouvant constituer cette preuve.

En l’espèce il est produit trois avis d’échéance des mois d’avril, mai et juin 2024 non contestée qui attestent de la réalité de la location et du montant du loyer.

Par ailleurs, ces mêmes avis ainsi que les décomptes produits par le bailleur et non contestés de la défenderesse attestent d’une dette locative constituée depuis le 30 juin 2022.

Or l’obligation de paiement d’un loyer constituant l’obligation principale du locataire, une défaillance de ce dernier répétée, comme en l’espèce sur plusieurs mois et années, constitue nécessairement un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat.

Aussi, il y a lieu de prononcer la résiliation de la convention à compter de l’assignation valant mise en demeure, faute pour Mme [X] [P] [J] d’avoir réglé son loyer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [X] [P] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour privation de jouissance au propriétaire. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte produit que Mme [X] [P] [J] reste devoir la somme de 5 082,60 euros, à la date du 24 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [X] [P] [J] sera donc condamnée, au paiement de la somme de 5 082,60 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 3 967,55 euros à compter du 12 avril 2024, et pour le surplus à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [X] [P] [J] pour laquelle l’octroi d’un FSL est envisagé, s’engage à régler 138 euros par mois pendant 35 mois et le solde le 36ème mois.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la société ELOGIE-SIEMP, bailleur social qui accepte la proposition de Mme [X] [P] [J], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la résiliation judiciaire du bail seront en conséquence suspendus. A l’issue du moratoire elle sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— La dette deviendra immédiatement exigible,

— A défaut pour Mme [X] [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Mme [X] [P] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de location conclu entre la société ELOGIE-SIEMP et Mme [X] [P] [J] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE Mme [X] [P] [J] à verser à la société ELOGIE-SIEMP, la somme de 5 082,60 euros, cette somme correspondant à l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 967,55 euros à compter du 12 avril 2024, et pour le surplus à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Mme [X] [P] [J] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 138 euros, payables à défaut d’accord entre les parties avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème et dernière mensualité étant composée du solde de la dette majorée des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [P] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [P] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de celles qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [P] [J] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 12 avril 2024 ;

LAISSE à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais irrépétibles engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection