TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCW

N° : 6

Assignation du :

14 Mars 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet JOURDAN

C/o le Cabinet JOURDAN

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDEURS

Monsieur [D] [T] [X] [K], représenté par Madame [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Alain UZAN de la SELEURL Cabinet A. UZAN, avocats au barreau de PARIS – #D500

La société A FABIA RECEPTIONS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Laëtitia GUILLET de la SELEURL LGLAW AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1721

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Alain UZAN de la SELEURL Cabinet A. UZAN, avocats au barreau de PARIS – #D500

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2014, M. [K] a consenti à bail commercial renouvelé à la société A Fabia réceptions un local (lot n°1) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ([Localité 6]) qui est placé sous le statut de la copropriété.

Suivant procès-verbal du 17 mai 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en résolution n°18 des travaux de réfection des planchers hauts des caves.

Exposant que la société A Fabia réceptions refuse l’accès du local situé en sous-sol et empêche en conséquence la finalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la société Cabinet Jourdan, a, par actes de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, fait assigner M. [K] et la société A Fabia réceptions devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins d’être autorisé à accéder à la cave litigieuse et terminer les travaux.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 28 mai 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant en outre reçu l’invitation de rencontrer un conciliateur.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile et 223-1 et suivants du code pénal, de :

« ➢ AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN et tous représentants de la société SNB, des cabinets MINNE, PERSON, QUALICONSULT, ainsi que tous les représentants associés aux maîtres d’œuvre, à accéder à la cave sous le local commercial, partie commune, occupée illégalement par la locataire de Monsieur [K], la société A FABIA RECEPTIONS par ministère de commissaire de justice de son choix, assisté d’un serrurier, si besoin est avec le concours de la force publique, afin d’achever les travaux de renforcement de la structure du plancher haut des caves.

➢ CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [D], [T], [X] [K] et la société A FABIA RECEPTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive.

➢ CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [D], [T], [X] [K] et la société A FABIA RECEPTIONS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.»

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, M. et Mme [K] demandent au juge des référés de :

Juger recevable l’intervention volontaire de Mme [K], Ordonner l’accès des locaux au syndicat des copropriétaires et à tout corps d’état requis par lui, à Mme [K], à son avocat, si nécessaire avec l’intervention d’un commissaire de justice, avec pour mission d’entrer dans les lieux, assisté d’un serrurier et de deux témoins, afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations,Ordonner une mesure urgente d’accès aux locaux et à la cave pour exécuter les travaux de renforcement de l’immeuble, sous astreinte dissuasive de 5 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sur minute compte tenu du risque d’effondrement dudit immeuble, Condamner la société Fabia réceptions à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [K] une astreinte de 5 000 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,Ordonner à la société A Fabia réceptions d’avoir à produire les attestations d’assurances concernant l’exploitation et les travaux pour les périodes de 2007 à 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à comtper de la décision à intervenir, Condamner la société A Fabia réceptions à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [K] une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Condamner la société Fabia réception à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, la société A Fabia réceptions a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1723 du code civil et de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

« – DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à payer à la société FABIA RECEPTIONS la somme de 5.000,00 euros dont 1812 euros de frais d’architecte sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Mme [K]

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, par jugement en date du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal judiciaire de Melun a habilité Mme [K] en qualité de personne habilitée à représenter M. [K] pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens pour une durée de 120 mois.

Dans ces conditions, afin de permettre à Mme [K] de représenter M. [K] dans le cadre de la présente procédure, il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.

Sur les demandes d’autorisation d’accès

Le syndicat des copropriétaires expose que la société A Fabia réceptions occupe de manière illégale une cave qui constitue une partie commune et refuse de manière injustifiée l’accès à cette cave afin que les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 visant à renforcer la structure du plancher haut des caves de l’immeuble soient terminés.

Il conclut, en conséquence, à l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il argue qu’un potentiel dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 223-1 et suivants du code pénal est également caractérisé, dès lors que la cave est utilisée pour une activité de restauration.

Il relève que la société A Fabia réceptions ne verse pas le rapport de l’architecte, M. [S], qui aurait fait état de l’incompatibilité entre la méthode de renforcement des planchers hauts des sous-sols et l’utilisation d’une cuisine professionnelle.

Il soutient que la société A Fabia réceptions ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance qu’elle allègue et qu’en toute hypothèse, les travaux ont été votés par l’assemblée générale qui est définitive, en l’absence de toute contestation.

Il indique avoir produit un nouveau devis dans le cadre de la conciliation qui correspond aux exigences de la société A Fabia réceptions mais que celle-ci conteste sans raison.

Les époux [K] expliquent que la société A Fabia réceptions a fait réaliser des travaux importants sans l’autorisation de M. [K] et a, ce faisant, touché à la structure de l’immeuble.

Ils relèvent que le dirigeant de la société A Fabia réceptions avait déjà procédé de la sorte dans le cadre d’un autre bail commercial qui a donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance de Paris.

Pour s’opposer aux demandes, la société A Fabia réceptions explique avoir, conformément au bail et au règlement de copropriété, aménagé le sous-sol dont elle est locataire en cuisine, ce qui est possible en raison de la hauteur sous plafond actuelle et avoir constaté, lors d’importants travaux de rénovations et de mises aux normes en 2017, le mauvais état des poutres IPN de soutien entraînant la dégradation du plancher du local, de sorte qu’elle en a informé tant le bailleur que le syndic.

Elle indique ne plus pouvoir exploiter ses locaux en raison de l’état de vétusté avancée des planchers hauts de l’immeuble.

Elle fait valoir que les travaux que souhaitent réaliser le syndicat des copropriétaires risquent d’aboutir à une impossibilité permanente pour elle s’exploiter les locaux, dès lors qu’ils vont impacter la hauteur sous plafond du sous-sol aménagé ce qui n’est pas compatible suivant M. [S], architecte, avec l’utilisation d’une cuisine professionnelle et que l’installation des poutres gênerait l’accès à l’escalier permettant de communiquer avec le rez-de-chaussée et rendrait impossible l’implantation de la hotte des cuisines.

Elle souligne que les nouveaux devis communiqués ne sont pas satisfaisants, dès lors qu’ils prévoient des frais qui ne sont pas légitimes.

Elle relève que, par courriel en date du 6 septembre 2024, le syndicat a lui-même sollicité la réalisation de devis pour modifier le projet afin que la destination du local de la société A Fabia réceptions puisse être conservée.

Elle conteste enfin occuper illégalement le sous-sol, le règlement de copropriété énonçant que le premier lot comprend une boutique et un sous-sol sous la boutique seulement.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application de l’article 9 II de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété en date du 6 février 1948 que le lot n°1 est constitué d’une boutique (avec arrière-boutique, chambre, cuisine) et d’un sous-sol sous la boutique seulement.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le sous-sol sous la boutique ne constitue pas une partie commune.

En outre, M. [K] étant propriétaire du lot n°1 et ayant donné à bail commercial l’intégralité de ce lot à la société A Fabia réceptions, celle-ci n’occupe pas de manière illégale le sous-sol sous la boutique.

Dans ces conditions, l’occupation de ce sous-sol par la société A Fabia réceptions ne saurait constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022, il a été voté la résolution n°18 relative à la réalisation de travaux de renforcement des planchers hauts des caves.

Il ressort en effet, tant du rapport établi à la demande de la société A Fabia réceptions par la société Ris control le 12 septembre 2022 que du rapport établi à la demande du syndicat des copropriétaires par le Cabinet Minne le 22 septembre 2022 que l’ensemble du plancher haut des caves de l’immeuble présente un signe de vétusté général.

En revanche, contrairement à ce que soutient les époux [K], il s’évince du rapport du Cabinet Minne que la société A Fabia réceptions n’est pas responsable de l’état du plancher, dès lors qu’il est noté qu’il n’y a pas de corrélation avec les travaux du commerce du rez-de-chaussée.

Au surplus, les époux [K] ne peuvent valablement soutenir que les travaux réalisés par la société A Fabia réceptions n’ont pas été autorisés par le bailleur alors qu’il ressort du contrat de bail renouvelé qu’aucun état des lieux n’a été fait, dès lors que la boutique nécessite d’importants travaux de rénovations et mises aux normes et qu’il est entendu que le locataire prend les lieux en l’état et que tous travaux nécessaires à l’exploitation des locaux sont à sa charge.

S’il résulte du rapport établi par M. [S] à la demande de la société A Fabia réceptions le 4 juin 2024 que les travaux tels que préconisés par le BET Pierson ne permettent pas de répondre aux contraintes réglementaires de par la diminution de la hauteur libre sous plafond qui passe de 222 cm à 196 cm, ne permettent pas ainsi de répondre aux contraintes dimensionnelles concernant la VMC et l’extraction et sont, dès lors, de nature à empêcher l’exploitation d’une cuisine professionnelle, le devis établi par le Cabinet Pierre Person le 17 juillet 2024 propose la création d’un nouveau plancher en remplacement du plancher existant, conformément à ce que préconisait M. [S] dans son rapport.

Or, la société A Fabia réceptions n’explique pas en quoi ces travaux ainsi modifiés porteraient atteinte à l’exploitation de son local commercial, se contentant de contester le montant des devis qui seront pris en charge non pas par elle mais par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, en l’absence de preuve que les travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires risquent d’altérer de manière durable l’affectation, la consistance ou la jouissance du sous-sol, le refus de la société A Fabia réceptions de laisser l’accès au sous-sol qu’elle loue constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de de procédure civile, qu’il convient de mettre fin en autorisant le syndicat des copropriétaires à accéder au sous-sol sous la boutique du lot 1 afin d’achever les travaux de renforcement de la structure du plancher haut des caves, conformément au dernier devis établi par le Cabinet Pierre Person le 17 Juillet 2024 et suivant les termes du présent dispositif.

En revanche, dès lors qu’il n’est pas expliqué en quoi la présence d’un commissaire de justice serait nécessaire, il ne sera pas fait droit à cette demande de chef.

Il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des époux [K] tendant à autoriser Mme [K] et son avocat à accéder au sous-sol, dès lors qu’ils n’expliquent pas en quoi leur présence serait nécessaire et ce d’autant que les travaux réalisés par la société A Fabia réceptions ont bien été autorisés par M. [K] dans le contrat de bail renouvelé du 1er janvier 2014.

Le syndicat des copropriétaires ne demandant pas à ce que la mesure ordonnée soit assortie d’une astreinte, il ne sera pas fait droit à la demande de ce chef des époux [K].

Sur la demande de provision pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [K] et de la société A Fabia réceptions à lui payer une somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’une faute commise tant par M. [K] que par la société A Fabia réceptions, et ce d’autant qu’il est établi que les travaux initiaux prévus par le syndicat des copropriétaires risquaient d’empêcher cette dernière de pouvoir exploiter le local commercial qu’elle loue.

En outre, il ne verse aucune pièce qui permettrait de démontrer qu’il a subi un préjudice et d’évaluer et étayer de manière certaine ce préjudice.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts qui est sérieusement contestable.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

Les époux [K] sollicitent, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, la condamnation de la société A Fabia réceptions à produire les attestations d’assurance concernant l’exploitation et les travaux pour les périodes de 2007 à 2024 sous astreinte.

Cette demande s’analyse en une demande de communication de pièces fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Si l’article 145 précité ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des débats que :

M. [K] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2021, à la société A Fabia réceptions un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à communiquer les attestations d’assurance depuis la cession du droit au bail en date du 31 août 2007, et de communiquer les justificatifs relatifs aux travaux, notamment les attestations d’assurance.M. [K] a fait assigner la société A Fabia réceptions devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial et son expulsion, cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 21/05935, devant être plaidée devant la 18ème chambre à l’audience du 15 mai 2025.

Ainsi, en présence d’un procès au fond entre les parties, la demande de communication des attestations d’assurance formée par les époux [K] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société A Fabia réceptions sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens.

Par suite, la société A Fabia réceptions sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2 000 euros. En outre, la demande de ce dernier formée à l’encontre de M. [K] sera rejetée.

En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes des époux [K], leur demande de condamnation de la société A Fabia réceptions au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire de Mme [K] ;

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] représenté par son syndic, la société Cabinet Jourdan, et tous représentants de la société SNB, des sociétés Cabinet Minne, Cabinet Pierre Person et Cabinet Qualiconsult, ainsi que tous les représentants associés aux maîtres d’œuvre, à accéder au sous-sol du local commercial (lot n°1) de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] appartenant à M. [K] et loué à la société A Fabia réceptions, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, afin d’achever le travaux de renforcement de la structure du plancher haut suivant le devis établi par le Cabinet Pierre Person le 17 juillet 2024 ;

Rejetons la demande des époux [K] tendant à ce que cette mesure soit assortie d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande des époux [K] tendant à autoriser Mme [K] et son avocat à accéder au sous-sol afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] représenté par son syndic, la société Cabinet Jourdan, de condamnation in solidum de M. [K] et de la société A Fabia réceptions au paiement d’une provision pour résistance abusive ;

Rejetons la demande des époux [K] de condamnation de la société A Fabia réceptions à communiquer les attestations d’assurance ;

Condamnons la société A Fabia réceptions aux dépens ;

Condamnons la société A Fabia réceptions à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] représenté par son syndic, la société Cabinet Jourdan, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ