TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Alexandre SUTER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Myriam HERTZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04342 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VPQ

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandre SUTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2113

DÉFENDERESSE

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A1003

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04342 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VPQ

FAITS ET PROCEDURE :

Madame [R] [Y] est propriétaire de locaux situés [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon contrat du 31 juillet 2014 à effet au1er août 2014, Madame [R] [Y] a donné à bail à Madame [F] [L] l’appartement situé dans cet immeuble au [Adresse 3], à usage mixte professionnel/habitation, pour un loyer mensuel de 1220 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Le contrat a été conclu pour une durée e 9 années et venait à expiration en date du 31 juillet 2023.

La bailleresse soutient que la locataire n’usait pas des locaux pour son habitation principale, qu’elle avait son domicile dans un autre logement situé au [Adresse 4] de la même rue, et que les locaux loués par cette dernière ont été usés pour son activité professionnelle de psychologue -psychothérapeute exclusivement, en violation du contrat de bail.

Par acte signifié en date du 30 janvier 2023, Madame [R] [Y] a fait délivrer à Madame [F] [L] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour le 31 juillet 2023 qu’elle estime justifié par un motif légitime et sérieux.

Elle a constaté que le 31 juillet 2023, la locataire a refusé de libérer les lieux et s’y est maintenue, nonobstant sommation de déguerpir lui ayant été délivrée le même jour.

Par assignation du 8 avril 2024, Madame [R] [Y] a fait citer Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 13 septembre 2024, où elle a été reportée à celle du 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, Madame [R] [Y], représentée par son Avocat, aux termes de ses conclusions en réponse n°1 a demandé de ;

In limine litis :

Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée au titre de la « réfaction » des loyers par Madame [F] [L] pour la période antérieure à la date du 10 septembre 2021 ;

Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formulées au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice moral subis par Madame [L] ;

A titre principal :

Débouter Madame [F] [L] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Ordonner l’expulsion de Madame [F] [L] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner Madame [F] [L] au titre de l’indemnité d’occupation au paiement de la somme mensuelle de 1425,02 euros pour la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, et de la somme mensuelle de 1469,81 euros pour la période du 1er août 2024 et ce jusqu’à libération complète des locaux situés [Adresse 2], en indiquant que les sommes d’ores et déjà versées par Madame [F] [L] à Madame [R] [Y], entre la période du 1er août 2023 jusqu’à la date de décision à intervenir, s’imputeront à due concurrence sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire,

Limiter à la somme de 1264,80 euros la réparation du trouble de jouissance subi par Madame [F] [L] ;

En tout état de cause,

Condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 6000 euros à Madame [R] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris la sommation de déguerpir signifiée le 31 juillet 2023 et les émoluments des prestations mentionnées aux numéros 128 et 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R444-3 du Code de commerce visés à l’article R444-45 du Code de commerce ainsi qu’aux articles A.444-31 et A444-32 dudit code.

Madame [R] [Y] soulève une fin de non -recevoir au titre des demandes reconventionnelles formulées par Madame [F] [L] les considérant prescrites pour la période antérieure au 10 septembre 2021.

Madame [R] [Y] soutient que le motif de son congé est légitime et sérieux, affirmant que Madame [F] [L] n’use pas des locaux pour son habitation principale et quelle est bien fondée à demander son expulsion sous astreinte, considérant que depuis le 31 juillet 2023, cette dernière est occupante sans droit ni titre.

Concernant les travaux, elle soutient que toutes les mesures conservatoires qui devaient être prises l’ont été et conteste les troubles que cette situation a engendré tant dans leur ampleur que dans leur durée. Elle ajoute qu’aucune faute ne peut lui être imputable, affirmant que dès la découverte des désordres, elle a apporté son entier concours pour solutionner ces derniers, et estime que les délais pour la réalisation desdits travaux ne lui sont en rien imputables.

Elle affirme que c’est le comportement de madame [F] [L] qui a retardé les lancements des travaux.

Elle estime que Madame [F] [L] n’établit pas la réalité du trouble de jouissance invoqué, qu’elle ne justifie ni de son imputabilité à son encontre, ni de la durée du trouble subi, et ni des préjudices qui découleraient de ce trouble de jouissance.

Elle conteste les demandes indemnitaires formulées par la locataire, observant que cette dernière ne peut obtenir une double indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle aurait subi, et estimant que le prétendu préjudice devrait être réduit à une estimation de 1264,80 euros.

Elle souligne que la réparation d’un préjudice sur le fondement d’une évaluation forfaitaire est proscrite.

Madame [F] [L], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en défense n°2, de

Débouter Madame [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

Juger nul et de nul effet le congé délivré le 30 janvier 2023 pour absence de motif légitime et sérieux ;

Juger ainsi que le bail conclu entre les parties est reconduit pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1er août 2023 jusqu’au 31 juillet 2032 ;

Reconventionnellement,

Condamner Madame [R] [Y] à lui payer les sommes de :

-37077,10 euros au titre de la réfection des loyers,

-10000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et congé frauduleux,

-5000 euros en réparation de son préjudice moral,

-6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

et aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle use bien des lieux loués conformément au contrat, qu’elle y réside et y exerce sa profession à titre libéral de psychologue, et n’est titulaire d’aucun autre bail.

Elle affirme qu’entre le 20 juillet 2019 et le 26 mars 2024, une partie de l’appartement était inaccessible et inexploitable puisque des problèmes de structure du bâtiment ont conduit à poser verticalement et horizontalement de multiples renforts dans la partie chambre à coucher (étais métalliques et cales en bois), obligeant à déménager la plupart des meubles et effets se trouvant dans la pièce.

Elle ajoute avoir dû écourter ses vacances pour permettre l’accès à l’appartement et que les travaux tendant à remédier aux désordres n’ont été entrepris qu’à partir du 6 novembre 2023 pour se terminer le 26 mars 2024. Elle estime qu’il ne saurait lui être opposée une quelconque responsabilité au titre du retard.

Elle affirme que les cinq années durant lesquelles elle a été privée d’une partie du bien ont été particulièrement difficiles et que l’accès à ses effets personnels et à sa literie (dorénavant un convertible) a été fastidieuse, provoquant des douleurs dorsales à court terme, outre une perte de clientèle.

Elle soutient une violation par la bailleresse de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 au titre de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, de jouissance paisible du logement et d’entretien des locaux en état de servir.

Elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 30 janvier 2023 pour motif légitime et sérieux

En application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour motif légitime et sérieux, mais doit toujours respecter un préavis de 6 mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement loué est composé de deux pièces principales, un séjour et une chambre de 13m2, lieu dans lequel la locataire doit habiter et exercer son activité libérale de psychologue et psychothérapeute.

Elle y reçoit ses patients.

Il ressort également des pièces et débats, qu’entre le 20 juillet 2019 et le mois de mars 2024, l’occupation du bien a été nécessairement perturbée car des problèmes de structure du bâtiment ont nécessité la pose de renforts notamment dans la chambre de l’appartement loué.

Le rapport du cabinet KGS PRESTIGE du 21 octobre 2020 (pièce 10/1 de la requérante) fait état de trois désordres dans « l’ancienne chambre », l’un dans le placard conte le mur d’échiffre de l’escalier du Bt6 au titre d’une absence de continuité du porteur (mise en place de mesures conservatoires par un étaiement), l’autre à 30 cm au-dessus du 1er désordre (en liaison avec la plancher haut du RDC), la poutre porteuse en plancher haut perpendiculaire à la façade, a subi un dégât des eaux dont les causes sont liées à une ancienne fuite de plomberie de l’étage supérieur, et un troisième désordre situé au plancher haut de la pièce en façade sur cour, la porteuse muralière présente des fissures importantes, visibles au droit des appuis des solives du plancher haut, et nécessite des renforts.

Il est également noté un désordre structurel du même type dans le couloir.

Le procès-verbal de constat du trois novembre 2023 établi par le commissaire de justice versé en pièce 6 par la défenderesse indique notamment ;

Que Madame [L] lui expose qu’elle est locataire d’un local à usage mixte situé [Adresse 2], escalier 6, RDC porte droite. Que depuis 2019, suite à des découvertes de désordres structurels très sérieux et importants par la copropriété, celle-ci a entrepris des mesures conservatoires qui perdurent dans le temps. Que de ce fait, elle subit des pertes de jouissance importantes notamment de son cabinet de psychologue installé également dans les locaux. Que la copropriété va finalement entreprendre des travaux de consolidation.

Qu’elle a le plus grand intérêt à me faire procéder ce jour à toutes constatations utiles concernant l’état précis de la chambre et du couloir avant le début des travaux entrepris prochainement, ainsi que les mesures de la chambre impactée notamment par les travaux.

Couloir d’accès au cabinet :

Le couloir est surmonté d’un plancher haut avec poutres apparentes. Il s’agit d’un bâtiment ancien. J’observe sur le parement gauche au-dessus des éléments de placards hauts que les poutres viennent s’encastrer dans le mur situé sur la gauche. J’observe une lézarde et un descellement sur quasiment 2m entre le plancher haut et la solive. Au niveau de la première poutre transversale, le soffite de bois laisse apparaître des boursouflures irrégulières de peinture qui surplombent la lézarde. Sur ce même soffite, des traces et des marques horizontales parallèles à la solive sont visibles en surplomb de la lézarde précitée.

« première pièce (porte droite par couloir) : En ouvrant cette porte, j’observe qu’une cale en bois de planche, sur laquelle repose trois étais est visible au sol. Cette planche est d’une épaisseur et d’une hauteur d’environ 6 com et d’une largeur de 17,5 cm. Après l’avoir enjambée, nous pénétrons dans ladite pièce.

Au- dessus de cette première cale qui barre l’accès au niveau du seuil, trois étais sont visibles. Ils supportent eux -mêmes une autre cale en bois, sur lesquels ils sont fixés au moyen de clous. Ils supportent eux-mêmes les solives du plancher haut.

Sur la droite, en entrant, j’observe une charpente bois précaire et récente qui est installée en soutènement de la voûte d’escalier, qui passe au-dessus de cette pièce. Cette charpente installée sur la partie droite est située à environ 70 cm du parement droit lambrissé en entrant.

J’ajoute également une deuxième mesure entre les étagères d’ameublement situées sur le parement droit et l’installation du poteau de charpente. Je lis la mesure de 42,5 cm… »

Il ressort de ce constat que Madame [L] a été privée de la jouissance de surfaces (structures d’étagères déposées pour la pose des étais, accès à un coffre, vantail gauche de placard qui ne s’ouvre plus a cause d’un étais qui le bloque), qu’elle a vu son agencement des lieux désorganisé (couloir faisant office de salle d’attente encombré, ne pouvant procéder au rangement de ses deux banquettes-coffres, cabinet de consultation encombré par un climatiseur bloqué par les étais en place )

Les photographies du PV montrent d’inquiétantes désolidarisations d’éléments structurels en bois laissant apparaître d’importantes fissures (pages 7 à 20). De nombreuse photographies laissent apparaître les différents éléments de penderie pleins de vêtements (notamment pages 70, 71, 72, ) et d’effets personnels (pages 73, 75, 89, 90).

Il ressort des éléments versés aux débats que les travaux pour juguler les désordres importants ont été entrepris à compter du 6 novembre 2023, pour se terminer le 26 mars 2024.

C’est dans ce contexte que le 30 janvier 2023, il a été délivré à Madame [F] [L] un congé pour motif légitime et sérieux au motif de défaut d’usage à titre d’habitation et de résidence principale des locaux.

Il ressort de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Outre le fait qu’il n’est nullement justifié par les éléments produits aux débats que Madame [F] [L] résiderait dans un autre lieu plus de huit mois par an, il convient de souligner la carence manifeste du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent et conforme à l’usage auquel il est destiné. Il est manifeste qu’aucune jouissance paisible n’est possible dans de tels lieux ainsi loués, souffrant d’un risque important et menaçant d’écroulement, soutenu par un enchevêtrement d’étais, et dans une désorganisation imposée de l’agencement des lieux.

Dès lors, Madame [R] [Y] est particulièrement mal fondée à soutenir une quelconque faute de jouissance de sa locataire.

Il convient en conséquence de juger nul et de nul effet le congé délivré le 30 janvier 2023 pour absence de motif légitime et sérieux et de juger ainsi que le bail conclu entre les parties est reconduit pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1er août 2023 jusqu’au 31 juillet 2032.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il sera rappelé qu’une fin de non- recevoir peut- être soulevée à tout moment et non in limine litis.

En application de l’article 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La date des demandes reconventionnelles indemnitaires est celle de communication des conclusions en défense de Madame [F] [L], soit le 10 septembre 2024.

Dès lors, les demandes indemnitaires de Madame [F] [L] sont prescrites pour la période antérieure au mois de septembre 2021.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation de remise d’un tel logement incombe bien au bailleur et non à la copropriété vers laquelle ce dernier peut, le cas échéant, se retourner ensuite.

Madame [R] [Y] ayant failli dans son obligation de bailleur, tel que précédemment constaté, a par sa faute, causé un dommage à Madame [F] [J] dont elle doit réparation, dans les limites de la prescription triennale susvisée.

Concernant le préjudice de jouissance :

Madame [F] [J] demande à la fois une réfaction des loyers à hauteur de 37077,10 euros et l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10000 euros.

Elle ne peut prétendre à une double indemnisation pour un même préjudice de jouissance.

Elle sera justement indemnisée de son préjudice de jouissance par l’octroi de dommages et intérêts calculés à hauteur de 20% des sommes versées au titre du loyers mensuel de 1328,56 euros sur la période allant du mois de septembre 2021 au mois de mars 2024, soit 31 mois.

En conséquence de quoi, il convient de condamner Madame [R] [Y] à payer à Madame [F] [L] la somme de 8237 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Concernant le préjudice moral :

Madame [F] [L] sollicite la somme de 5000 euros de ce chef.

Il est indéniable que la locataire a subi un préjudice moral du fait de l’anxiété et le stress provoqués par les conditions de logement dans lesquelles elle s’est trouvée contrainte de vivre et travailler, puis par la crainte de la procédure qui lui a été imposée.

Elle en sera justement indemnisée, en tenant compte également de la prescription triennale applicable par la condamnation de Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 1500 euros de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [Y], partie succombant, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Madame [R] [Y] à payer à Madame [F] [L] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE nul et de nul effet le congé délivré le 30 janvier 2023 par Madame [R] [Y] à Madame [F] [L] concernant l’appartement sis [Adresse 2] pour absence de motif légitime et sérieux ;

DIT que le bail conclu entre les parties est reconduit pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1er août 2023 jusqu’au 31 juillet 2032 ;

FAIT DROIT à la fin de non-recevoir tirée de la prescription et DIT que les demandes indemnitaires de Madame [F] [L] sont prescrites pour la période antérieure au mois de septembre 2021 ;

DIT que Madame [F] [L] ne peut prétendre à une double indemnisation au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Madame [F] [L] la somme de 8237 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Madame [F] [L] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Madame [F] [L] la somme de 2500 euros en application de l‘article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE