TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51926 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HPM

N° : 5

Assignation du :

10 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 juin 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI SANG ROUGE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabienne PANNEAU, avocate au barreau de PARIS – #R0235

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SKADINT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS – #C0295

DÉBATS

A l’audience du 23 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 10 mars 2025, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, la société civile immobilière Sang Rouge a donné à bail commercial à la société Skadint pour une durée de 9 années à compter du 17 avril 2022, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 69.764,86 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SCI Sang Rouge a assigné la société Skadint en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Skadint ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Skadint,

— la condamnation de la société Skadint à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 82.467,94 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts et pénalités de 8.246,8 euros,

— la condamnation de la société Skadint au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 11.627,48 euros par mois jusqu’à la date de restitution effective des locaux, charges et taxes en sus,

— la condamnation de la société Skadint au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 23 mai 2025, la SCI Sang Rouge, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société Skadint, représentée par son Conseil, ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire mais conteste le montant réclamé, arguant d’une contestation sérieuse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SCI Sang Rouge a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 janvier 2025.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que la locataire a subi des dégâts des eaux impactant l’exploitation des locaux donnés à bail et que les travaux de remise en état n’ont été réalisés qu’en janvier 2024. L’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI Sang Rouge n’est dès lors pas sérieusement contestable uniquement à compter de janvier 2024 et par conséquent, selon tableau produit, à hauteur de 3.397,02 euros pour 2024 et 2.189,16 euros au 10 janvier 2025.

La société Skadint sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 5.586,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance .

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, le montant de la pénalité contractuelle sollicitée apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Skadint qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 10 janvier 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Skadint devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Skadint à payer à la SCI Sang Rouge une provision de 5.586,18 euros (cinq mille cinq cent quatre vingt six euros dix huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 10 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Condamnons la société Skadint à payer à la SCI Sang Rouge une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 11 janvier 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de clause pénale ;

Condamnons la société Skadint, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024;

Condamnons la société Skadint au paiement à la SCI Sang Rouge de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 13 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY