TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/04177 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLRH

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. DU [Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0960

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARISCHOOL

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Frédéric WIZMANE de la SELEURL W Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0223

Décision du 13 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/04177 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLRH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 04 Septembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Claire BERGER, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PARISCHOOL est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] 75011 Paris, cadastré section BT n°[Cadastre 6].

L’immeuble est exploité par la SARL OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) selon bail commercial du 1er octobre 2017.

Par acte authentique en date du 4 octobre 2022, la SCI PARISCHOOL a consenti à la SNC DU [Adresse 1] une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] 75011 [Adresse 20], pour un prix de vingt millions d’euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 31 janvier 2023 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de purge du droit de préemption et de purge du droit de préférence du locataire du bail commercial.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme de deux millions d’euros, dont la moitié, soit la somme d’un million d’euros a été versée par la SNC [Adresse 15] entre les mains de Maître [O] [W], notaire, désignée séquestre.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme d’un million d’euros, devait être versé au promettant au plus tard à la date d’expiration de la promesse, si, à cette date, la réalisation de la vente ou une demande de réalisation de la vente n’était pas intervenue et aucun dommage n’avait affecté l’immeuble.

Par courrier électronique du 12 décembre 2022, la préfecture de police a fait parvenir au notaire de la SNC [Adresse 1] des informations relatives aux formalités liées au classement de l’immeuble en établissement recevant du public, ce dont il a informé le notaire de la SCI PARISCHOOL le 10 janvier 2023.

Les parties ont ensuite, par l’intermédiaire de leurs notaires et avocats respectifs, échangé quant à la communication d’observations et de pièces justificatives complémentaires.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la SCI PARISCHOOL a fait signifier à la SNC DU [Adresse 1] une sommation à comparaitre le 31 janvier 2023 afin de régulariser l’acte d’acquisition, laquelle a répondu par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023 son refus de se rendre au rendez-vous de signature et sa demande de restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Un procès-verbal de difficultés a été établi par Maître [E] [S], Notaire, le 31 janvier 2023, en présence des parties. Cet acte a été publié au fichier immobilier le 17 mars 2023 à la requête de la SNC [Adresse 15].

Par lettres du 22 février 2023, la SCI PARISCHOOL, se prévalant de l’expiration du délai de la promesse, a adressé d’une part, à la SNC [Adresse 15] une mise en demeure de lui payer la somme d’un million d’euros au titre de solde de l’indemnité d’immobilisation et d’autre part, à Maître [O] [W], notaire désignée séquestre, une demande de libération du séquestre et de versement de la somme d’un million d’euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre du 14 mars 2023, la SNC [Adresse 15] s’est opposée à la libération du séquestre et a informé le conseil du promettant de l’abandon du projet d’acquisition.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la SNC [Adresse 13] [Adresse 1] a fait assigner la SCI PARISCHOOL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de la promesse de vente du 4 octobre 2022, de restitution de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée et d’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SNC [Adresse 15] demande au tribunal de :

« DEBOUTER la société PARISCHOOL de toutes ses demandes de condamnation.

JUGER que le consentement de la société SNC [Adresse 1], lors de la conclusion du contrat en date du 4 octobre 2022 a été vicié du fait des agissements et de la réticence dolosive de la société PARISCHOOL

En conséquence :

PRONONCER la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 4 octobre 2022 entre la société PARISCHOOL et la société SNC DU [Adresse 1] portant sur un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de cinq étages, terrasse au-dessus, avec cour-patio depuis le sous-sol sis [Adresse 3] à [Localité 24]

CONDAMNER la société PARISCHOOL à restituer la somme d’un million d’euros (1.000.000 €) séquestrés en l’étude de Me [W] notaire sis [Adresse 7] au profit de la société SNC [Adresse 1]

CONDAMNER la société PARISCHOOL à verser à la SNC [Adresse 1] la somme de 210 309 euros, à parfaire au titre des dommages et intérêts emportant intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 date de la signature de la promesse unilatérale de vente et anatocisme dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du Code civil

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société PARISCHOOL à verser à la société SNC DU [Adresse 1] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la SCI PARISCHOOL demande au tribunal de :

« DECLARER la SCI PARISCHOOL recevable et bien fondée de toutes ces demandes, fins et conclusions,

JUGER que les faits déclarés dans l’assignation de la société SNC [Adresse 14] « le projet de cette dernière n’était absolument pas de faire des travaux comme indiqué de manière mensongère par le vendeur pour faire des bureaux mais de pouvoir louer à un loyer supérieur » constituent un aveu judiciaire ;

JUGER que les résidences étudiants obéissent à la réglementation des bâtiments d’habitation et ne constituent pas un établissement recevant du public (Questions ministérielles des 3 mai 2011 et du 11 mars 2014, CAA [Localité 12], n°[Numéro identifiant 5], 21 mai 2013) ; (droit)

JUGER que la SNC DU [Adresse 1] était parfaitement informée de la situation locative de l’Immeuble sis [Adresse 1] en raison de sa connaissance du bail conclu entre PARISCHOOL et OHLE le 4 octobre 2017 et en tout état de cause, « l’exploitation actuelle » par OHLE au moment de la conclusion de la promesse était dénuée de portée puisqu’un protocole entre la SNC DU [Adresse 1] et la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) prévoyait la résiliation du bail commercial a été conclu le 10 septembre 2022 ;

JUGER que la clause 18.7 rédigée par le notaire de la SNC [Adresse 1] ne constituait pas une condition déterminante de l’engagement de la SNC [Adresse 1] et que la SCI PARISCHOOL n’a commis aucune manœuvre ;

En conséquence :

DEBOUTER la société SNC DU 12 CROIX [Adresse 18] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

ORDONNER la libération de la somme d’un million d’euros actuellement séquestrée par Maître [O] [W] entre les mains de la SCI PARISCHOOL ;

CONDAMNER la société SNC DU [Adresse 1] à payer la somme d’un million d’euros à la SCI PARISCHOOL au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts sur la somme de 2 millions d’euros au taux d’intérêts légal à compter du 22 février 2023 (date de la mise en demeure) et anatocisme conformément aux articles 1344-1, 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société SNC DU [Adresse 1] à payer à la société PARISCHOOL la somme de 126 250 euros au titre des intérêts supportés du fait de l’absence de paiement de l’indemnité de remboursement anticipé (pièces n°56 à 58) ;

JUGER que la publication au Service de la publicité foncière du procès-verbal de difficultés en date du 31 janvier 2023 inscrite sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 23] est dépourvue d’effet ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière aux frais de la SNC DU [Adresse 1] ;

CONDAMNER la société SNC DU [Adresse 1] à payer à la société PARISCHOOL la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait des agissements fautifs de la SNC [Adresse 15] consistant en la perte de chances de vendre l’immeuble et de rembourser l’intégralité des prêts consentis par la BNP, et du temps perdu ;

CONDAMNER la société SNC DU [Adresse 1] à payer à la société PARISCHOOL la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait des agissements fautifs de la SNC [Adresse 15] ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société SNC DU [Adresse 1] à payer à la société PARISCHOOL la somme de 40.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 septembre 2025.

Décision du 13 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/04177 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLRH

A l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 et les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 4 octobre 2022

La SNC DU [Adresse 1] demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 4 octobre 2022 pour dol.

Au soutien de sa demande, elle explique d’abord que l’immeuble, objet de la promesse de vente, est soumis au statut des immeubles recevant du public (ci-après [Localité 17]), ce qui ressort des pièces versées aux débats, notamment :

Des pièces techniques que constituent le permis de construire initial délivré le 4 avril 2014, mentionnant le changement de destination de l’immeuble en résidence hôtelière étudiante internationale, et le permis de construire modificatif du 16 mai 2018, Du bail commercial du 4 octobre 2017, visant une activité de résidence étudiante, mais sans effet sur la destination d’origine de l’immeuble,De l’offre d’acquisition du 2 décembre 2021, Des mentions de la promesse unilatérale de vente du 4 octobre 2022 rédigée avec la participation du notaire de la SCI PARISCHOOL, mentionnant à l’article 8 un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante et à l’article 18-7, le classement [Localité 17] de l’immeuble,Des échanges entre les parties relatifs à la justification de la conformité de l’immeuble à la réglementation des [Localité 17], sans que le statut de l’immeuble ne soit jamais contesté,De l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2023, portant ouverture de la Résidence [19] de 5ème catégorie de type O.

Ensuite, elle soutient, au visa des articles 1104, 1130 alinéa1, 1137, 1138 alinéa 1er et 1139 du code civil, que les affirmations du promettant, mentionnées en page 29 de l’acte du 4 octobre 2022, selon lesquelles il n’a reçu aucune injonction de la commission de sécurité compétente ou d’une autre autorité administrative concernant l’exploitation actuelle du locataire et que l’immeuble est conforme à la règlement des [Localité 17], sont fausses.

Elle estime qu’en l’absence d’autorisation administrative d’ouverture de l’établissement, qui n’a été ni sollicitée ni obtenue, l’exploitation de l'[Localité 17] n’est pas régulière, si bien que l’immeuble n’est pas conforme.

Elle précise qu’aucune autorisation d’ouverture n’a été obtenue malgré la réception d’étudiants depuis 2019, ainsi que cela ressort des éléments transmis par la Préfecture de police au notaire de la SNC DU [Adresse 1] par courrier électronique du 12 décembre 2022 et notamment de la demande de pièces faite par ce service à l’exploitant de l’immeuble le 17 novembre 2022.

Elle indique que l’absence d’autorisation administrative et dès lors, de conformité, n’a jamais été portée à sa connaissance, malgré de multiples échanges entre les parties à partir de janvier 2023.

Elle ajoute que les rapports du bureau de contrôle QUALICONSULT des 12 septembre 2015 et 20 mai 2016 réalisés à l’issue des travaux prévus selon le permis de construire du 7 avril 2014 n’ont pas été communiqués alors qu’ils révélaient de nombreuses réserves et non conformités de nature à empêcher l’établissement du rapport de vérification réglementaire après travaux (RVAT) préalable à l’autorisation d’ouverture de l'[Localité 17]. Elle souligne que le RVAT du 22 janvier 2023, établi par un autre bureau de contrôle qui fait apparaitre des non-conformités, est contestable.

Elle relève que la communication d’une autorisation d’ouverture obtenue selon arrêté du 19 décembre 2023, postérieur à l’expiration du délai prévu dans la promesse de vente, confirme que l’immeuble n’était pas conforme au règlement relatif aux [Localité 17], au jour de la signature de la promesse.

Elle souligne que ces obligations pèsent sur le propriétaire du bien, qui effectue les travaux nécessaires à la conformité de l’immeuble.

Elle estime que la dissimulation et la déclaration mensongère étaient volontaires et que l’importance de la conformité à la réglementation sur les [Localité 17] et son caractère déterminant étaient connus, comme précisés dans la promesse de vente, portant sur un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante.

La SCI PARISCHOOL conclut au rejet de cette demande.

Sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil et de la jurisprudence applicable, elle soutient l’absence de dol, l’exploitation ne relevant pas des [Localité 17] et la bénéficiaire ayant déclaré vouloir poursuivre la même activité.

Elle indique d’abord que la SNC DU [Adresse 1] connaissait l’exploitation actuelle de l’immeuble, ne relevant pas de la réglementation des [Localité 17].

Elle estime que l’article 18.7 de la promesse de vente classant en [Localité 17] le bien « compte tenu de l’exploitation actuelle » constitue une erreur matérielle du notaire rédacteur relative à l’usage du bien, qui résulte de l’exploitation par le preneur dans le cadre du bail commercial, à savoir de résidence étudiante, échappant à la réglementation [Localité 17], lequel est distinct de la destination de l’immeuble, laquelle est selon la promesse « un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante ». Elle souligne que l’exploitation comme résidence étudiante était connue de la SNC DU [Adresse 1], qui a effectué un audit complet de l’immeuble avant signature, ce qui est rappelé dans l’acte, et qui avait négocié un protocole de résiliation du bail avec le locataire.

Elle rappelle que les résidences étudiantes ne relèvent pas de la réglementation sur les [Localité 17], mais de celle des bâtiments d’habitation, ce qui ressort de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation et de réponses ministérielles des 3 mai 2011 et 11 mars 2014, ce que la bénéficiaire, professionnel de l’immobilier, savait.

Elle ajoute que les déclarations contenues dans l’assignation en page 25, mettant en évidence le projet d’exploitation par la bénéficiaire qui « n’était absolument pas de faire des travaux comme indiqué de manière mensongère par le vendeur pour faire des bureaux mais de pouvoir louer à un loyer supérieur » constitue un aveu judiciaire au sens de l’article 1383 du code civil, de la volonté d’exploiter à l’identique.

Enfin, elle souligne que de nombreuses demandes de pièces ont été faites et que l’avis de la commission de sécurité n’a été sollicité qu’après une année d’échanges.

Elle estime que la SNC [Adresse 15] ne démontre pas que la clause relative à l’exploitation actuelle de l’immeuble n’était pas déterminante du consentement, car celle-ci souhaitait pouvoir exploiter à l’identique.

Elle soutient ensuite, que les déclarations de la SCI PARISCHOOL à l’article 18-7 de la promesse sont exactes et sa bonne foi établie, car elle n’a reçu aucune injonction de la commission de sécurité et que l’immeuble est conforme à la règlementation relative aux [Localité 17]. Elle précise que la conformité ressort du permis de construire initial du 4 avril 2014, avec un avis favorable de la commission de sécurité établissant la conception comme [Localité 17] et du permis de construire modificatif, accordé le 9 novembre 2018, pour le changement de destination en résidence hôtelière étudiante, et classement en [Localité 17] de 5ème catégorie de type O, là encore après avis de la commission de sécurité du 12 octobre 2017. Elle relève que la déclaration d’achèvement des travaux a été adressée à la mairie le 18 décembre 2019 puis que la commission de sécurité n’est jamais passée, ce qui n’est pas de son fait. Elle ajoute avoir écrit pour constater que le délai de contestation de déclaration était expiré le 22 janvier 2022, ce dont il résulte une conformité tacite des travaux selon l’article R462-10 du code de l’urbanisme, ce qui est confirmé par attestation de la mairie du 27 juillet 2023.

Elle souligne qu’aucune condition suspensive tenant à un avis favorable commission de sécurité n’a été prévue alors que l’absence de passage de celle-ci ne pouvait être ignoré de la SNC DU [Adresse 1].

Elle précise que la décision de refus de signature de l’acte est intervenue sur la base de pièces non prévues dans l’acte et non nécessaires à sa signature, les rapports de contrôle des 12 septembre 2015 et 20 mai 2016, n’étant pas nécessaires car antérieurs à d’autres documents produits, notamment l’avis favorable de la commission de sécurité du 12 octobre 2017, et le permis modificatif de 2018.

Elle relève qu’en cas de nouvel exploitant, une nouvelle visite de la commission de sécurité et une nouvelle autorisation d’ouverture seront nécessaires, selon l’article R143-33 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, bien que ces formalités ne soient pas nécessaires pour l’exploitation de la résidence étudiante, elle justifie de l’avis favorable de la commission de sécurité et de l’arrêté préfectoral d’ouverture de l’établissement classé [Localité 17] de 5eme catégorie type 0, ce qui met en évidence la conformité de l’immeuble.

Elle estime que la SNC [Adresse 15] n’a jamais justifié disposer des fonds nécessaires à l’acquisition, établissant l’absence de toute intention d’acheter.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aux termes de l’article 1131 du code civil, le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Selon l’article L.122-5 du code de la construction et de l’habitation, l’ouverture d’un établissement recevant du public est subordonnée à une autorisation délivrée par l’autorité administrative après contrôle du respect des dispositions de l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, des articles L. 141-2 et L. 143-2.

L’article R.122-5 du même code dispose que « l’autorisation d’ouverture est délivrée au nom de l’Etat par l’autorité définie à l’article R. 122-7 :

a) Au vu de l’attestation établie en application de l’article R. 122-30, lorsque les travaux ont fait l’objet d’un permis de construire ;

b) Après avis de la commission compétente en application de l’article R. 122-6, lorsque l’établissement n’a pas fait l’objet de travaux ou n’a fait l’objet que de travaux non soumis à permis de construire. La commission se prononce après visite des lieux pour les établissements de la première à la quatrième catégorie au sens de l’article R. 143-19 ;

c) Après avis de la commission de sécurité compétente, en application des articles R. 143-38 et R. 143-39 »

Selon l’article R.143-2 du même code, pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

Aux termes de l’article R. 143-3 du même code, les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’article 8 de la promesse unilatérale de vente du 4 octobre 2022, relatif à la désignation de l’immeuble mentionne « un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante ».

L’article 18-7 de la promesse, intitulé « classement [Localité 17] », précise, d’une part, « compte tenu de l’exploitation actuelle les biens sont soumis aux dispositions des articles R123-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatifs aux immeubles recevant du public ([Localité 17]) » de 5ème catégorie et de type O, et, d’autre part, que : « le promettant déclare – qu’il n’a reçu aucune injonction de la part de la commission de sécurité compétente ou autre autorité administrative concernant l’exploitation actuelle du locataire, – que l’immeuble est conforme à la réglementation des établissements recevant du public ».

Il est constant que l’immeuble est à destination de résidence hôtelière étudiante, ce qui ressort des éléments contenus dans les autorisations d’urbanisme (permis de construire des 4 avril 2014 et 9 novembre 2018), des avis de la commission de sécurité, et des divers échanges entre les parties.

L’immeuble relève dès lors de la réglementation des [Localité 17], telle que prévue par les dispositions des articles R143-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, selon numérotation issue de la recodification par décret 2021-872 du 30 juin 2021.

La promesse de vente porte donc sur un immeuble relevant de la réglementation des [Localité 17].

La nature de l’activité de l’exploitant actuel de l’immeuble n’a pas d’incidence sur sa destination, ni encore celle du futur exploitant. Ainsi, le fait que l’acte mentionne que l’exploitation actuelle implique l’application de la réglementation sur les [Localité 17], alors que le bail commercial vise en réalité une activité de « résidence étudiante », relevant en principe du régime des bâtiments d’habitation de l’article R111-1 du code de la construction et de l’habitation, n’a aucun effet sur la nature de l’immeuble et sa destination, à savoir un immeuble à destination de résidence hôtelière étudiante.

Le promettant a mentionné dans l’acte la conformité de l’immeuble à la réglementation des [Localité 17].

Or, si des travaux de transformation et de changement de destination ont effectivement été réalisés, mettant en évidence la volonté de soumettre l’immeuble selon sa nouvelle destination, à la règlementation des [Localité 17], il apparait qu’aucune autorisation administrative d’ouverture n’a été obtenue avant la signature de la promesse de vente du 4 octobre 2022, ni avant l’expiration du délai fixé pour la levée de l’option, le 31 janvier 2023 avec possibilité de prorogation au 28 février 2023.

Bien que l’activité de résidence étudiante relève en principe de la réglementation des bâtiments d’habitation, et qu’une telle autorisation n’était donc pas nécessaire, la conformité de l’immeuble à la réglementation des [Localité 17] ne peut s’apprécier que sur la justification du respect des normes prévues, et donc, de l’obtention de l’ensemble des avis et autorisations nécessaires.

Ainsi, en l’absence de l’avis de la commission de sécurité et de l’autorisation d’ouverture de l'[Localité 17] au jour de la signature de la promesse, la conformité de l’immeuble à la règlementation des [Localité 17] n’était pas démontrée. Seule la justification de l’ensemble des autorisations nécessaires permettait de s’assurer de la conformité à la règlementation applicable.

Or, en mentionnant la conformité à la réglementation des [Localité 17] dans l’acte, la SCI PARISCHOOL a fait une déclaration erronée.

La production de l’avis favorable de la commission de sécurité du 12 décembre 2023 et de l’arrêté du préfet de police du 19 décembre 2023 autorisant l’ouverture de la résidence hôtelière internationale « établissement recevant du public de 5ème catégorie de type O », postérieurement au délai fixé dans la promesse de vente, si elles mettent en évidence la conformité effective de l’immeuble à la réglementation en vigueur, ne permettent pas de revenir sur le caractère erroné des déclarations faites dans l’acte du 4 octobre 2022, lesdites autorisations n’existant alors pas.

Par ailleurs, à l’occasion des échanges consécutifs à l’offre d’acquisition du 2 décembre 2021, sur la plateforme « espace notarial », la demande de communication des informations sur la situation [Localité 17] du bien avait été faite dès le 23 décembre 2021, puis pour les rapports de la commission de sécurité, le 7 février 2022.

Ainsi, la SCI PARISCHOOL, qui avait été informée des demandes à ce titre, et avait elle-même entrepris des démarches auprès de la mairie de [21] en vue d’obtenir la conformité des travaux par lettre du 27 janvier 2022, ne pouvait ignorer, à la date de la signature de la promesse de vente, qu’elle ne détenait pas l’ensemble des avis et autorisations nécessaires dans le cadre de la réglementation des [Localité 17]. Elle n’a pourtant pas mentionné l’absence de ces documents.

Ces éléments mettent en évidence la réticence, volontaire, d’informations détenues par la SCI PARISCHOOL.

Enfin, la conformité de l’immeuble à la réglementation des [Localité 17], mentionnée dans le contrat, qui relève de la conformité du bien à sa destination, est nécessairement un élément déterminant du consentement de la SNC [Adresse 13] [Adresse 1], d’autant que celle-ci a pendant plusieurs mois, avant la signature de l’acte, sollicité des renseignements et précisions à ce titre.

En conséquence, au regard de ces éléments, la SNC [Adresse 13] [Adresse 1] démontre une réticence dolosive de la part la SCI PARISCHOOL, telle qu’elle n’aurait pas contracté.

Il convient de prononcer la nullité de la promesse de vente du 4 octobre 2022.

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

La SNC DU [Adresse 1] demande au tribunal la restitution de la somme d’un million d’euros, versée sur un compte de séquestre.

Elle soutient qu’en application de l’article 1178 alinéa 2 du code civil, compte tenu de la nullité la somme séquestrée doit être restituée.

La SCI PARSICHOOL conclut au rejet des demandes.

Sur ce,

Selon l’article 1178 du code civil, alinéa 2 et 3, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, compte tenu de l’annulation du contrat du 4 octobre 2022, il convient de remettre les parties dans leur situation antérieure.

La SNC [Adresse 1], bénéficiaire, a versé à la SCI PARISCHOOL, promettante, la somme d’un million d’euros lors de la signature de la promesse de vente, laquelle somme a ensuite été versée au crédit d’un compte séquestre auprès de Maitre [O] [W], notaire.

La SCI PARISCHOOL est donc redevable à l’égard de la SNC [Adresse 16] de la somme d’un million d’euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il convient en conséquence de condamner la SCI PARISCHOOL à restituer à la SNC [Adresse 16] la somme d’un million d’euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de l’autoriser la SCI PARISCHOOL à se libérer de son obligation, par la libération par le notaire séquestre Maître [O] [W] de la somme d’un million d’euros la somme qu’il détient au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit de la SNC [Adresse 15]

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SNC DU [Adresse 1] demande la condamnation de la SCI PARISCHOOL au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 210 309 euros à parfaire, emportant intérêts au taux légal à compter de la date de signature de la promesse de vente soit le 4 octobre 2022 et anatocisme dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil, en réparation du préjudice économique subi à raison des manœuvres dolosives de cette dernière.

Elle soutient, au visa de l’article 1178 alinéa 4 et de l’article 1240 du code civil, qu’elle a dû abandonner le projet d’acquisition en raison de l’incapacité de justifier de la conformité du bien alors qu’elle avait engagé de nombreux frais en vue de l’acquisition, qu’elle estime à la somme de 175 257 euros hors taxe (HT) soit 210 309 euros toutes taxes comprises (TTC) selon trois postes, les intérêts au taux de 15% sur l’indemnité d’immobilisation, les frais de prestataires engagés et le temps consacré par ses équipes.

La SCI PARSICHOOL conclut au rejet des demandes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SNC [Adresse 15] ne communique aucune pièce au soutien de ses demandes indemnitaires et ne précise pas les diligences entreprises par les prestataires et ses services, qu’elle évoque.

Il n’est pas fait état d’une stipulation contractuelle prévoyant une pénalité de 15% du montant de l’indemnité d’immobilisation en cas de restitution au bénéficiaire.

La SNC [Adresse 15] ne rapporte donc pas la preuve de l’existence de préjudices résultant de la réticence dolosive, ni encore de leur montant.

Il convient de rejeter les demandes à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI PARISCHOOL

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

A titre reconventionnel la SCI PARISCHOOL demande la libération entre ses mains de la somme séquestrée et la condamnation de la SNC [Adresse 15] au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme d’un million d’euros avec intérêts sur au taux légal à compter du 22 février 2023 et anatocisme conformément aux dispositions des articles 1343-2 et 1344-1 du code civil.

Elle soutient que selon les termes de l’acte, le bénéficiaire de la promesse, n’ayant pas levé l’option et le terme étant survenu, la promesse est caduque. Elle précise que l’ensemble des conditions suspensives étaient réunies et que le bénéficiaire ne dispose pas de droit de rétractation en sa qualité de professionnel de l’immobilier, et qu’aucun dommage n’a affecté le bien, si bien que l’indemnité d’immobilisation est acquise à son profit conformément aux articles 10.2 et 10.3 §2 de la promesse.

La SNC DU [Adresse 2] demande le rejet de ces demandes.

Sur ce,

En l’espèce, compte tenu des développements qui précèdent et de l’annulation de la promesse de vente prononcée par le présent jugement, impliquant remise en état des parties, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de caducité de la promesse, devenue sans objet et il convient de rejeter les demandes au titre de la conservation par le promettant de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices

La SCI PARISCHOOL demande l’indemnisation de ses préjudices matériels et moraux.

D’abord, elle soutient que la mauvaise foi de la SNC DU [Adresse 1] a empêché la conclusion de la vente, et dès lors le remboursement des prêts en cours, ce qui aurait permis de lui éviter de supporter des intérêts sur le prêt hypothécaire et sur le prêt souscrit auprès de la SA BNP, ce qui justifie l’indemnisation du préjudice évalué à 126 250 euros, en application des articles 1231-6 et 1240 du code civil.

Ensuite, elle soutient, au visa de l’article 37 du décret du 4 janvier 1955 que la publication du procès-verbal de difficultés du 31 janvier 2023 au fichier immobilier, qui n’était ni obligatoire ni utile, lui a causé un préjudice, faisant obstacle à la vente du bien, les potentiels acquéreurs refusant de donner suite au regard de cette publication. Elle évoque des échanges avec les candidats acquéreurs et leurs financeurs, les sociétés BRAXTON ASSET MANAGEMENT et CAPITAL HOSPITALITY EUROPE.

Elle estime que la réparation de son préjudice implique, d’une part, de dire que la publicité est dépourvue d’effet et d’ordonner que le jugement à intervenir soit publié, et d’autre part, l’indemnisation de la perte de chance de vendre le bien à hauteur de 200 000 euros, puisqu’une telle vente lui aurait procuré une économie d’intérêts de 2 068 178,31 euros.

Enfin, elle soutient que son préjudice moral s’élève à 100 000 euros au regard du temps consacré à la vente, s’agissant d’une offre ferme d’acquisition faite en décembre 2021 suivi d’un audit de près d’un an.

La SNC DU [Adresse 1] conclut au rejet des demandes.

Elle fait valoir que la SCI PARISCHOOL estime son préjudice à 200 000 euros sans en justifier et que les échanges entre elle et BRAXTON ASSET MANAGEMENT montrent que cette dernière a renoncé à acheter non pas en raison de la publication au fichier immobilier du procès-verbal de difficultés mais parce que la SCI PARISCHOOL lui a laissé croire que la SNC DU [Adresse 1] avait engagé une procédure en exécution forcée de la vente.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que : « 1. Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers :

1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans ;

2° Les conventions relatives à l’exercice des servitudes légales.

Les actes ou documents dont la publicité est prévue par le présent article et les extraits, expéditions ou copies déposés au service chargé de la publicité foncière pour l’exécution de la formalité sont soumis aux règles générales édictées par le présent décret, notamment par les articles 4 à 7 et 34 concernant la forme des actes, l’identification des personnes et des biens, et les modalités de la publicité.

2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;

2° Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;

3° Déclaration, par acte notarié, de la volonté du bénéficiaire de l’acte d’exiger lesdites réitération ou réalisation.

Les dispositions de l’article 30 sont applicables à compter du jour de la formalité, lorsque celle-ci est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. En cas d’instance judiciaire, ce délai peut être prorogé par la publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi. ».

En l’espèce, en premier lieu, au regard des développements qui précèdent et de la nullité de la promesse de vente pour dol du promettant, la SCI PARISCHOOL ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SNC [Adresse 15] ayant empêché la réalisation de la vente.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts à ce titre.

En second lieu, si la publication du procès-verbal de difficultés du 31 janvier 2023 n’était pas obligatoire, elle demeurait facultative. La SNC [Adresse 15] pouvait donc solliciter la publication de cet acte.

Il apparait que la SCI PARISCHOOL justifie d’échanges avec des potentiels acquéreurs, lesquels évoquent l’existence du procès-verbal du 31 janvier 2023 dans les pourparlers. Toutefois, ces éléments ne permettent pas de démontrer que ces transactions n’ont pas abouti en raison de l’existence de la publication.

Dès lors, la perte de chance de conclure la vente à deux reprises n’est pas établie. La demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance sera rejetée.

Par ailleurs, la publication faite au registre produit ses effets et le tribunal ne peut ni la supprimer ni lui retirer effet.

La mainlevée d’une inscription à la publicité foncière est réalisée par la mention de sa radiation en marge de l’inscription originaire. Or une telle radiation n’est possible qu’en matière d’inscription d’un privilège ou d’une hypothèque à la publicité foncière au visa des articles 2435 et suivants du code civil.

Dans les autres cas, seule la publication d’un nouvel acte contraire, en l’occurrence la publication du présent jugement, est prévue par les textes.

La demande de la SCI PARISCHOOL tendant à dire que la publication du procès-verbal de difficulté au service de la publicité foncière est dépourvue d’effet sera donc rejetée.

De même, il appartient à la partie y ayant intérêt de faire procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, sans qu’il ne soit nécessaire que le tribunal ordonne la publication, dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Enfin, la SCI PARISCHOOL ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SNC [Adresse 15] ayant causé un préjudice moral, ni encore du principe et du montant du préjudice allégué. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI PARISCHOOL aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SNC [Adresse 15] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI PARISCHOOL à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI PARISCHOOL les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte tenu de la nature du litige, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique du 4 octobre 2022 entre la SCI PARISCHOOL et la SNC DU [Adresse 1] portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à 75011 Paris, cadastré section BT n°[Cadastre 6],

CONDAMNE la SCI PARISCHOOL à restituer à la SNC [Adresse 15] la somme de 1 000 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

AUTORISE la SCI PARISCHOOL à se libérer de son obligation par la libération de la somme de 1 000 000 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [O] [W], notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation, et sa remise à la SNC [Adresse 13] [Adresse 1],

REJETTE la demande de la SNC DU [Adresse 1] de dommages et intérêts de 210 309 euros,

REJETTE les demandes de la SCI PARISCHOOL au titre de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de la SCI PARSICHOOL de dommages et intérêts à hauteur de 126 500 euros au titre du préjudice lié aux intérêts,

REJETTE la demande de la SCI PARSICHOOL de dommages et intérêts à hauteur de 200 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance de vendre le bien,

REJETTE la demande de dire que la publicité au registre immobilier du procès-verbal de difficultés du 31 janvier 2023 est dépourvue d’effet,

REJETTE la demande d’ordonner la publication du présent jugement au registre immobilier,

REJETTE la demande de la SCI PARSICHOOL de dommages et intérêts à hauteur de 100 000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SCI PARISHOOL à payer à la SNC [Adresse 15] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI PARISCHOOL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARISHOOL aux dépens de l’instance,

ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 22] le 13 Novembre 2025

Le Greffier Le Président