TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NL5

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [M] [S],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge, assistée de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NL5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024, la S.A. ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— ordonner la résiliation du bail verbal ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [S] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser si nécessaire la séquestration du mobilier garnissant les lieux ;

— condamner Mme [M] [S] à lui payer la somme de 2418,20 euros à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires du bail ;

— condamner Mme [M] [S] au paiement, à compter de la résiliation, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ;

— condamner Mme [M] [S] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont le coût de la sommation de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, actualise sa demande en paiement à la somme de 1340,15 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires du bail suivant décompte arrêté au 6 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus), et maintient pour le surplus l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation, à laquelle il sera renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, Mme [M] [S], comparante en personne, sollicite du juge qu’il rejette la demande tendant à la résiliation du contrat de bail. Elle indique avoir adressé à son bailleur un paiement par chèque d’un montant de 800 euros, de sorte que sa dette se trouve ramenée à la somme de 540 euros, et qu’elle projette de la solder le mois prochain avec le paiement du loyer courant. La défenderesse explique par ailleurs que les irrégularités et défauts de paiement de son loyer durant ces dernières années sont liées à des problèmes de santé sur le plan psychiatrique et aux hospitalisations qui s’en sont suivies, ses ressources étant par ailleurs suffisantes pour lui permettre le règlement de son loyer.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 12 juin 2025, Mme [M] [S] a adressé au tribunal les justificatifs qu’elle avait été autorisée à produire en cours de délibéré, avec copie à la société ELOGIE SIEMP, laquelle a par courriel du 19 juin 2025 fait parvenir en retour un décompte actualisé de la dette locative faisant apparaître un solde de 540,15 euros arrêté 17 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus).

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera observé que l’existence d’un bail verbal consenti par la société ELOGIE SIEMP à Mme [M] [S] le 24 novembre 2021 et portant sur « divers lieux dépendants de l’immeuble sis [Adresse 1] », ainsi que l’indique la bailleresse dans son assignation, ne se trouve pas contestée par la défenderesse. L’existence de ce bail verbal, soumis par hypothèse à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sera donc tenue pour un fait constant.

Le présent litige se rapportant à un contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats le décompte actualisé des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés, duquel il ressort une dette locative de 540,15 euros arrêtée à la date du 17 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus).

Mme [M] [S] ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme, qu’elle ne conteste pas au demeurant.

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] [S] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 540,15 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 17 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus) et sous déduction des règlements effectués depuis lors, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle la bailleresse a actualisé sa demande en paiement – compte-tenu de l’imputation des paiements effectués par la locataire qui sont venus éteindre les causes de l’assignation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

a. sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique au préfet de [Localité 3] le 22 novembre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable.

Par ailleurs, la société ELOGIE – SIEMP justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

b. sur le fond

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions combinées des articles 1217, 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement, étant précisé qu’il lui appartient alors d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Or selon les dispositions combinées des articles 1728, 1103 du code civil, et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il résulte de ces dispositions que le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du locataire, et que sa violation continue et répétée pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pouvant justifier que soit prononcée la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, tout en se maintenant dans les lieux loués, Mme [M] [S] effectue des paiements irréguliers au titre de ses loyers et de ses charges, ou les laisse impayés, de sorte que son compte locatif est constamment débiteur pour un montant supérieur à 50 euros et généralement compris entre 2000 et 3000 euros depuis le mois de janvier 2024.

Cependant il ressort de ces mêmes pièces que Mme [M] [S] a repris le paiement régulier du loyer courant depuis le mois de janvier 2025, et qu’elle a en outre effectué des versements complémentaires afin d’apurer sa dette locative de sorte que cette dernière ne s’élève plus, au terme de la présente décision, qu’à la somme de 540,15 euros suivant décompte arrêté au 17 juin 2025.

Mme [M] [S] a ainsi fait preuve d’efforts manifestes depuis l’assignation pour reprendre le paiement régulier de son loyer courant, et réduire sa dette locative de manière substantielle.

La défenderesse a par ailleurs justifié en cours de délibéré de la réalité de la pathologie psychiatrique dont elle souffre et du lien entre celle-ci et les impayés de loyers, tandis qu’elle a indiqué lors de l’audience qu’elle s’était organisée avec sa fille afin que celle-ci s’assure désormais du règlement régulier du loyer.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les manquements par Mme [M] [S] à ses obligations ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier que soit prononcée la résolutoire judiciaire du contrat de bail.

Par suite, la demande formée par la société ELOGIE SIEMP tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la locataire, à la séquestration des meubles, et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient néanmoins d’attirer l’attention de Mme [M] [S] sur le fait que si le paiement des loyers continuait à demeurer irrégulier à l’avenir, le manquement aux obligations contractuelles auxquelles elle est tenue en sa qualité de locataire pourrait apparaître suffisamment grave pour justifier, lors d’une nouvelle action en justice, la résiliation du bail.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [S], qui a contraint sa bailleresse à introduire la présente action en justice compte-tenu de sa défaillance dans le règlement des loyers, sera condamnée aux dépens de l’instance. Ceux-ci ne sauraient comprendre en revanche le coût de la sommation de payer qui ne figure pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile et restera à la charge de la demanderesse en application de l’article L.118-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [M] [S] sera également tenue de verser à la société ELOGIE SIEMP une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à la S.A. ELOGIE SIEMP la somme de 540,15 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté à la date du 17 juin 2025 (terme de mai 2025 inclus) et sous déduction des règlements effectués depuis lors, ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

REJETTE la demande formée par la S.A. ELOGIE SIEMP tendant à obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal la liant à Mme [M] [S] depuis le 24 novembre 2021 et portant sur divers lieux à usage d’habitation dépendants de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

REJETTE les demandes formées par la S.A. ELOGIE SIEMP tendant à obtenir l’expulsion de Mme [M] [S], la séquestration des meubles, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à la S.A. ELOGIE SIEMP une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation de payer signifiée le 29 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE