TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/03010

N° Portalis 352J-W-B7H-CYEWQ

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [N] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2] (USA)

Madame [F] [L] [T]

[Adresse 5]

[Localité 2] USA

représentés par Maître Julie SAINT VOIRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W14

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie FLANDREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0821

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 09 septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/3010 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYEWQ

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 1er Juillet 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

**********

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 26 décembre 2005, [R] [V] a vendu a [W] [C] et [F] [T] en viager un appartement sis, [Adresse 1] à [Localité 7].

Au terme de cet acte, il était prévu que le vendeur se réservait à son profit pendant sa vie et jusqu’à son décès, le droit d’usage d’habitation des biens vendus, à savoir l’appartement, la cave et les deux emplacements de parking, moyennant le règlement de la taxe d’habitation et des réparations locatives qui deviendraient nécessaires aux biens.

L’acte stipulait que le vendeur était en outre redevable, en sa qualité d’occupant, de l’ensemble des charges locatives définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

Par lettres recommandées avec accusé réception du 31 janvier 2022 et du 31 mars 2022, la société BARNES, mandataire de [W] [C] et [F] [T], a sollicité de [R] [V] le règlement de « charges locatives » au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Le 5 septembre 2022, [W] [C] et [F] [T] ont fait délivrer à [R] [V] un commandement de payer la somme de 13.604,77 euros

Par exploit d’huissier en date du 27 février 2023, [W] [C] et [F] [T] ont fait assigner [R] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner au paiement de « charges locatives ».

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2024, [W] [C] et [F] [T] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’acte de vente du 28 décembre 2005,

Vu la convention de vente occupée,

Vu le commandement de payer en date du 5 septembre 2022,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER les Consorts [C] [T] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

IN LIMINE LITIS

DECLARER RECEVABLES les demandes des Consorts [C] [T] formés au titre des appels de charges 2018, 2019 et

2020 ;

DECLARER IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [V] relatives au dégât des eaux prétendument subis en 2014, et le débouter de toute demande sur ce point ;

SUR LE FOND

CONDAMNER Monsieur [V] à payer en principal la somme de 20 300,23 euros au titre des charges locatives de 2018 à 2023 dues en application de l’acte de vente en viager du 28 décembre 2005 et de la convention de vente occupée attachée (sauf à parfaire)

CONDAMNER Monsieur [V] au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 septembre 2022

DEBOUTER Monsieur [V] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par les Consorts [K] aux fins de défendre leurs intérêts et faire valoir leurs droits

CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements, les frais de signification et d’exécution de la présente décision"

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2024, [R] [V] demande au tribunal de :

« Vu Les articles L121-3, L131-1, L131-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu l’article 1270 du code civil,

DEBOUTER les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins, conclusions ;

CONSTATER que la prescription triennale édictée par la loi ALUR concerne toutes les charges récupérables et pas uniquement les charges locatives de sorte que les charges dues dans le cadre d’une vente en viager sont concernées par le même délai de prescription ;

CONSTATER l’acquisition de la prescription des charges 2018 à

2020 ;

CONSTATER que les mises en demeure ne visent pas l’année 2021 contrairement au commandement de payer de sorte que l’année 2021 est prescrite également ;

CONSTATER que les relances et mise en demeure visent expressément des « charges locatives » tandis que le commandement vise « la taxe d’habitation et des réparations locatives » de sorte que les objets ainsi visés dans les pièces du demandeur sont en contradiction avec leur propre argumentaire ;

DIRE et JUGER que la référence à une situation locative alors que les demandeurs a pour argumentaire elle fait que ce n’est pas le cas, prive ces documents de toute validité interruptive d’instance du fait de l’erreur d’objet y figurant ;

DIRE et JUGER que, pour cette raison encore, la prescription sera dite acquise pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 en litige ;

SUBSIDIAIREMENT

DIRE nul et de nul effet les lettre, relances, mise en demeure et commandement ;

CONSTATER que les époux [C] n’ont jamais édité le document annuel obligatoire de récapitulatif de charges récupérables, nécessaire pour sous-tendre toute demande en paiement ;

DIRE et JUGER que le commandement de payer signifié dans ces conditions constituait un abus d’autant qu’il vise non pas des charges mais des « réparations locatives et la taxe d’habitation » ;

CONSTATER que cet abus est constitutif d’une faute qui a généré un préjudice, Monsieur [V], âgé de 99 ans, étant, de par son âge, en situation de vulnérabilité ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [V] une somme de 3.000 € pour indemniser le préjudice de Monsieur [V] tiré de l’abus lié à la signification du commandement de payer et plus généralement des sommes demandées;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [V] une somme de 3.000 € pour indemniser son préjudice moral ;

CONSTATER que l’appartement nécessite une mise aux normes complète en lien avec l’entrée en vigueur de la loi climat ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [V] une somme de 29.876 € pour effectuer cette mise aux normes ;

SUBSIDAIREMENT

CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à réaliser cette mise aux normes à leurs frais et sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT

DONNER ACTE à Monsieur [V] de ce que, sous la plus stricte réserve, de la production de justificatif par Monsieur et Madame [C], il serait au maximum redevable de la somme de 1.279,81 €;

ACCORDER à Monsieur [V] les plus larges délais pour régler les sommes dues, en l’espèce 24 mois ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [V] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] en tous les dépens ; "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité des fin de non-recevoir formées par [W] [C] et [F] [T] d’une part et [R] [V] d’autre part

Il résulte de l’article 789 6° du code de procédure civile, que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, les fins de non-recevoir formées par [W] [C] et [F] [T] d’une part et par [R] [V] d’autre part par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doivent être déclarée irrecevables.

Par conséquent,

— la fin de non-recevoir formée par [R] [V] tirée de la prescription des charges des années 2018 et 2021 sera déclarée irrecevable,

— la fin de non-recevoir formée par [W] [C] et [F] [T] concernant la prescription de la demande de [R] [V] relative au dégât des eaux de 2014 allégué sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de [R] [V] de nullité des lettres recommandées, relances, mises en demeure du commandement de payer

[R] [V] sollicite la nullité des lettres recommandées avec accusé de réception, de la mise en demeure et du commandement de payer, mais ne propose aucun moyen de droit au soutien de cette demande.

La nullité de cette demande n’ayant pas été demandée, il incombe dès lors au juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, d’examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. Ne faisant ainsi que donner à sa décision le fondement juridique qui découle des faits allégués, le juge ne relève aucun moyen d’office et n’a donc pas à inviter les parties à s’expliquer sur le fondement retenu.

[R] [V] se prévalant d’une erreur sur l’objet de ces actes, il y a lieu d’analyser sa demande sous l’angle d’une nullité de forme relative à des actes de procédure.

Aux termes des articles 114, 115 et 116 du code de procédure civile, relatifs aux nullités de forme : Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. "

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. La sanction de l’inobservation d’une formalité de procédure antérieure aux débats est soumise aux règles prévues à la présente sous-section.

L’erreur alléguée sur l’objet de ces correspondances évoquant des « charges locatives » au lieu de « charges récupérables » ne cause manifestement à [R] [V] aucun grief, et en tout cas celui-ci n’en fait pas état.

En l’absence de grief, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de ces actes.

Il n’y a pas non plus lieu de dire que ces actes n’ont pu interrompre la prescription, la fin de non-recevoir formée par [R] [V] à ce titre ayant été déclarée irrecevable par le tribunal.

Sur la demande de [W] [C] et [F] [T] au titre des charges

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil applicable en l’espèce, s’agissant d’une vente intervenue avant le 1er octobre 2016 :

«  Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

L’annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987 liste de manière limitative les charges récupérables, lesquelles sont les suivantes :

«  I. – Ascenseurs et monte-charge.

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations:

a) Exploitation :

— visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

— examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes;

— nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

— dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces;

— tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

— de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

— des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

— des balais du moteur et fusibles.

II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

— nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

— entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

— graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

— remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

— entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

— vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

— réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage;

— purge des points de chauffage ;

— frais de contrôles de combustion ;

— entretien des épurateurs de fumée ;

— opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

— conduite de chauffage ;

— frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

— entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

— contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

— vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à

chaleur ;

— nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

— vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

— réparation de fuites sur raccords et joints ;

— remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

— rodage des sièges de clapets ;

— menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

— recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. – Installations individuelles.

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

— réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

— vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

— dépannage ;

— contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

— vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

— réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;

— contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ;

— contrôle des groupes de sécurité ;

— rodage des sièges de clapets des robinets ;

— réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :

— remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

— rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

— remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

— remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

— les allées, aires de stationnement et abords ;

— les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

— les aires de jeux ;

— les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

— entretien du matériel horticole ;

— remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

VI. – Hygiène.

1. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

Entretien et vidange des fosses d’aisances ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2. Exploitation et entretien courant :

Ramonage des conduits de ventilation ;

Entretien de la ventilation mécanique ;

Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;

Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :

Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. – Impositions et redevances.

Droit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage. "

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte de l’annexe au contrat de vente du 26 décembre 2005 que les parties ont convenu que [R] [V] serait, en qualité de vendeur occupant, redevable de l’ensemble des charges locatives afférentes au logement.

[R] [V] se prévaut de l’article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que les demandeurs ont manqué à leur obligation de fournir une régularisation annuelle des charges il est toutefois relevé que ces dispositions ne sont applicables qu’en matière de bail d’habitation et non de vente en viager.

[W] [C] et [F] [T] soutiennent que les charges récupérables appelées s’élèvent à un montant total de 20 300,23 euros.

[R] [V] fait valoir qu’aucun justificatif de dépense effective et de consommation n’est communiqué, à l’exclusion du 4ème trimestre de l’année 2020 pour 746,83 euros et de 2 888,86 euros pour l’année 2020, de sorte qu’il estime que les charges récupérables sont au maximum de 3 635,69 euros.

Le moyen tiré de l’absence de justificatif de dépense effective et de consommation est inopérant, s’agissant de charges définitives approuvées en assemblée générale dont [W] [C] et [F] [T] sont débiteurs auprès de la copropriété. Conformément au contrat de vente en viager, ces charges récupérables incombaient à [R] [V] dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Les charges visées aux comptes de copropriété des années 2018 à 2021 ayant reçu une approbation sont toutes des charges récupérables au sens de l’annexe décret n°87-713 du 26 août 1987, de sorte qu’ il y a lieu de condamner [R] [V] à payer aux demandeurs une somme totale de 20 300,23 euros à ce titre, ainsi décomposée :

— la somme de 3 964,10 euros au titre des charges récupérables de l’année 2018,

— la somme de 3 764,48 euros au titre des charges récupérables de l’année 2019,

— la somme de 2 987,34 euros au titre des charges récupérables de l’année 2020,

— la somme de 2 888,85 euros au titre des charges récupérables de l’année 2021.

Par conséquent, [R] [V] sera condamné à payer à [W] [C] et [F] [T] la somme de 13 554,77 euros au titre des charges récupérables des années 2018 à 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 5 septembre 2022 date de la mise en demeure.

S’agissant des années 2022 et 2023, les demandeurs se prévalent d’une créance de 2 777,69 euros sur le défendeur au titre des charges récupérables de l’année 2022, et de de 3 917,77 euros au titre des charges récupérables de l’année 2023.

Toutefois, aucun compte de copropriété n’est produit, et le montant allégué de ces charges ne résulte que de décomptes émis par la société BARNES, qui est le mandataire des demandeurs, de sorte que leur valeur probante est insuffisante. Par conséquent il y a lieu de rejeter les demandes de [W] [C] et [F] [T] au titre des charges récupérables pour les années 2022 et 2023.

En l’absence de tout élément sur la situation financière de [R] [V], sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de [R] [V] de compensation avec une somme de 2 355,88 euros

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproque entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserver d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 prévoit notamment que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même

si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

Enfin, selon l’article 1348-1, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, il se déduit du dispositif de [R] [V], lequel sollicite à titre infiniment subsidiaire de dire qu’il serait redevable au maximum d’une somme de 1 279,81 euros, qu’il sollicite la compensation avec une créance prétendue de 2 355,88 euros. Néanmoins, les pièces produites, à savoir des factures et devis ne permettent pas de démontrer que ces frais incombaient nécessairement aux acquéreurs en viager, ces documents étant tous imprécis quant à l’objet de la dépense.

Par conséquent, la demande de compensation formée par [R] [V] sera rejetée.

Sur la demande de [R] [V] de condamner [W] [C] et [F] [T] à mettre aux normes l’appartement

[R] [V] sollicite de condamner les demandeurs à payer une somme de 29.876 euros, compte tenu selon lui de la nécessité de mettre aux normes l’appartement, compte tenu de la loi climat entrée en vigueur. Subsidiairement, il sollicite que les demandeurs soient condamnés à procéder eux mêmes à la mise aux normes de l’appartement en application de la loi climat.

Cependant, et ainsi que le relèvent les demandeurs, celui-ci se limite à produire un devis indiquant « mise aux normes de l’appartement », sans expliquer en quoi l’appartement contreviendrait à la loi climat et ne serait pas aux normes.

Par conséquent, la demande principale et la demande subsidiaire de [R] [V] tendant à la mise aux normes de l’appartement seront rejetées.

Sur la demande de [R] [V] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [W] [C] et [F] [T]

[R] [V] se prévaut des dispositions de l’article 213-6 du code de l’organisation judiciaire selon lequel « le juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires. »

Toutefois, outre le fait que la demande n’est pas formée devant le juge de l’exécution, elle ne peut prospérer davantage sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle ou extra-contractuelle.

En effet, compte tenu de la solution donnée au litige et de la condamnation du défendeur à payer les demandeurs au titre des charges récupérables, le commandement de payer n’a pas été délivré de façon abusive.

Par conséquent, la demande de [R] [V] de condamner [W] [C] et [F] [T] au paiement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [W] [C] et [F] [T], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. Il n’y a pas lieu de déroger à l’article 695 du code de procédure civile quant à la liste des dépens, auquel les parties sont renvoyées.

L’équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de [R] [V] de déclarer prescrite la demande de [W] [C] et [F] [T] au titre des charges récupérables des années 2018 à 2021 ;

Déclare irrecevable la demande de [W] [C] et [F] [T] de déclarer prescrite la demande de [R] [V] au titre de la compensation avec une créance de 2 355,88 euros ;

Rejette la demande de [R] [V] de déclarer nulles les lettres recommandées, relances, mise en demeure et commandement de

payer ;

Condamne [R] [V] à payer à [W] [C] et [F] [T] pris ensemble la somme de 13 554,77 euros au titre des charges récupérables des années 2018 à 2021 incombant à [R] [V] aux termes du contrat de vente du 26 décembre 2005, avec intérêt au taux légal à compter du 5 septembre 2022 ;

Rejette la demande de [W] [C] et [F] [T] au titre des charges récupérables des années 2022 et 2023 ;

Rejette la demande de [R] [V] de lui accorder des délais de paiement ;

Rejette la demande de [R] [V] d’ordonner la compensation de cette créance de [W] [C] et [F] [T] avec une créance de 2 355,88 euros ;

Rejette la demande de [R] [V] de condamner [W] [C] et [F] [T] à lui payer la somme de 29 876 euros pour effectuer la mise aux normes du bien vendu ;

Rejette la demande de [R] [V] de condamner [W] [C] et [F] [T] à effectuer la mise aux normes de l’appartement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la déci-

sion ;

Rejette la demande de [R] [V] en paiement d’une somme de

3 000 euros de dommages et intérêts dirigée contre [W] [C] et [F] [T] au titre du préjudice moral ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [R] [V] aux dépens ;

Rejette toutes les demande formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE