TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50702 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZTP

N° : 14-CH

Assignation du :

24 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Maximilien LEBLIC de la SELEURL SELARL Maximilien Leblic, avocats au barreau de PARIS – #D0006

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

M. [M] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3], constituant les lots 36,37 et 38 de la copropriété, bâtiment A, 4ème étage.

Par acte du 24 janvier 2025, la ville de Paris l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières écritures, déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 28 mai 2025, la ville de [Localité 8] demande de :

— juger que M. [M] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 2] (lots 36,37 et 38) ;

— condamner M. [M] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation de l’appartement, sous astreinte de 50.000 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [M] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [M] demande de :

— juger les demandes de la ville de [Localité 8] mal fondées ;

— débouter la ville de [Localité 8] de la totalité de ses demandes ;

— condamner la ville de [Localité 8] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 8] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— le condamner à une amende civile de 5.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger n’y avoir lieu à astreinte.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Il est rappelé à titre liminaire que, par un avis du 10 avril 2025 (Avis de la Cour de cassation, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

Aux termes de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 8], et notamment du constat de location meublée touristique du 16 octobre 2024 établi par un agent assermenté, que M. [M] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] (lots de copropriété 36, 37 et 38, bâtiment A, 4ème étage) en location via plusieurs plateformes, dont Airbnb et Booking.

Cet appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 18 février 2018, en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Le logement a été déclaré en tant que résidence principale. Or il résulte des renseignements communiqués à la ville de [Localité 8] par la direction régionale des finances publiques que M. [M] a déclaré fiscalement ce logement comme résidence secondaire, sa résidence principale se situant au [Adresse 5].

Il ne produit aucune pièce démontrant qu’il serait effectivement domicilié au [Adresse 2].

L’appartement litigieux ne constitue donc pas sa résidence principale.

La ville de [Localité 8] verse par ailleurs aux débats une fiche H2 portant sur un appartement situé [Adresse 2], au 4ème étage, porte D, datée du 26 novembre 1970 et remplie par la propriétaire de l’époque, Mme [T]. Il résulte de cette fiche H2 que le local, d’une surface de 50 m2, est occupé par la propriétaire et qu’il est composé de « pièces affectées exclusivement à l’habitation », à savoir une salle à manger, une cuisine et deux chambres, composant les lots 13, 14 et 15 de copropriété.

La rubrique relative aux « pièces et annexes affectées à un usage professionnel » n’est pas renseignée.

La fiche de révision foncière modèle R, datée du 17 août 1971, mentionne également l’occupation du local situé au 4ème étage par Mme [T], corroborant les informations de la fiche H2 ; l’annuaire de 1970 confirme que Mme [T] résidait alors au [Adresse 1].

Si ces documents ne permettent pas d’établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 puisqu’ils ont été établis postérieurement, ils sont complétés par l’acte de vente du 15 janvier 1965 dont il ressort que les lots 13, 14 et 15 ont été vendus à Mme [F], épouse [T], et qu’ils étaient alors destinés à l’habitation (cf. acte de vente p. 9), puis par l’acte de vente du 20 avril 1972, dont il ressort que les biens vendus à cette date par Mme [T] à M. et Mme [S] étaient toujours à usage d’habitation (cf. acte de vente p. 22).

Enfin, les lots litigieux, devenus les lots 36, 37 et 38, ont été vendu le 4 juillet 1979 par M. et Mme [S] à M. [M].

Le défendeur conteste la valeur probante de la fiche H2 au motif que cette dernière est postérieure au 1er janvier 1970 et que le formulaire comporte des ratures qui la rendent illisible. Il conteste également la force probante de la fiche de révision foncière modèle R, datée du 17 août 1971, ainsi que de la page d’annuaire non datée produite.

Toutefois, la circonstance que la fiche H2 comporte des ratures, qui correspondent manifestement à des modifications apportées à la suite de la vente du local le 20 avril 1972 à M. et Mme [S], est sans incidence sur son caractère probant dès lors qu’elle reste parfaitement lisible s’agissant des mentions déterminantes de l’usage d’habitation.

Pour le surplus, les pièces produites par la ville de [Localité 8] se corroborent les unes les autres et permettent d’établir, sans doute possible, la continuité de l’usage d’habitation entre 1965 et 1972, et par conséquent au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que M. [M] a changé, sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant l’appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 8] fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et des pièces versées au dossier que le bien a été loué d’octobre 2019 (date du premier commentaire) à avril 2025 (date du dernier commentaire) et pour 223 nuitées en 2021 (106 sur Airbnb et 117 sur Booking), 317 nuitées en 2022 (135 sur Airbnb et 182 sur Booking) et 211 nuitées en 2023 (89 sur Airbnb et 122 sur Booking), le nombre de nuitées étant inconnu pour les années 2019, 2020 et 2024.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat mentionne une location d’un montant moyen de 250 euros la nuitée. La ville de [Localité 8] estime ainsi le montant total généré par la location illicite du bien à 187.750 euros, alors que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 63.000 euros sur trois ans. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 110.000 euros.

Le défendeur conteste le caractère intentionnel de la violation de la loi, précisant que le français n’est pas sa langue maternelle et qu’il a rencontré des difficultés à appréhender la législation applicable.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

En outre, il s’évince de l’ensemble des pièces produites que M. [M] a déclaré son logement en tant que résidence principale alors qu’il s’agit d’une résidence secondaire et qu’il a réitéré cette position à l’audience, en dépit du rappel de la réglementation résultant d’une lettre de la ville de [Localité 8] du 11 août 2023 et de l’assignation qui lui a été délivrée. De plus, les pièces produites établissent que M. [M] a continué de louer son bien sur la plate-forme Airbnb après la visite des lieux du 11 septembre 2023 jusqu’en avril 2025, l’annonce étant toujours active au 27 mai 2025.

Enfin, il ne produit aucune pièce attestant de la réalité des revenus perçus ni de sa situation financière actuelle.

En conséquence, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations courtes durées au regard d’une location classique et de l’absence de bonne foi de M. [M], il convient de fixer l’amende civile à 25.000 euros.

Sur la demande de retour à l’habitation des locaux

Aux termes de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, la ville de [Localité 8] justifie que l’annonce du bien était toujours active sur la plate-forme Airbnb le 27 mai 2025, soit la veille de l’audience, et que la location touristique a perduré jusqu’au mois d’avril 2025, date du dernier commentaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le local litigieux n’est pas retourné à l’usage d’habitation.

Le retour effectif du bien à l’habitation sera donc ordonné, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [M] sera condamné aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [M] au paiement d’une amende civile de 25.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 2] (bâtiment A, 4ème étage, lots n°36, 37 et 38), sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 8] ;

Rejette l’ensemble des demandes de M. [M] ;

Condamne M. [M] aux dépens ;

Condamne M. [M] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY