TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition

exécutoire délivrée le :

à M^e Ledoux

Expédition certifiée

conforme délivrée le :

à M^e Cohen

■

8ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 23/10320 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SE

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #D2181

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la S.A.R.L. TETHYS GESTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Thibaut LEDOUX de la SELARL CABINET LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #D1004

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10320 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assisté de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Madame [M] [N] est propriétaire des lots n° 15 et 26 situés au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Durant l’été 2022, Madame [M] [N] a fait réaliser des travaux dans son appartement.

Le 18 novembre 2022, l’architecte de la copropriété, M. [W] est allé visiter l’appartement de Madame [M] [N] afin de s’assurer qu’il s’agissait de travaux de nature privative n’affectant pas les parties communes.

Aux termes de son rapport en date du 27 décembre 2022, M. [W] a conclu à l’existence de plusieurs travaux affectant les parties communes effectués sans autorisation des copropriétaires, à savoir :

— la création d’un caisson formant trémie depuis l’appartement vers la toiture, avec découpage des solives du plancher supérieur haut et d’une partie de la charpente,

— l’annexion d’une partie des combles,

— la modification de l’aspect extérieur de la toiture mansardée avec pose de nouvelles fenêtres de dimensions supérieures,

— la modification du mur porteur dans l’appartement, abattu sur environ 1 mètre de longueur.

Lors de l’assemblée générale du 22 février 2023, la résolution n° 24, ayant pour objet de donner une habilitation au syndic à agir en justice à l’encontre de Madame [M] [N] « afin d’obtenir la remise en état des parties communes, aux besoins sous astreinte, et l’indemnisation de tout préjudice consécutif », a été adoptée.

L’avocat de la copropriété, Maitre [F], était présent lors de cette assemblée, et a expliqué aux copropriétaires les enjeux des procédures envisagées à l’encontre de Madame [M] [N].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Madame [M] [N] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème afin de demander à ce dernier de :

Vu les articles susvisés,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

Vu la résolution n° 24 de l’assemblée générale en date du 22 février 2023,

Déclarer Madame [M] [N], recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

Annuler la résolution n° 24 votée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à Madame [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret 67-223 du 17 mars 1967 et plus spécifiquement son article 13,

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

In limine litis,

Déclarer irrecevables l’ensemble des pièces fournies par Madame [N],

Au fond

Dire et juger que la résolution n° 24 est parfaitement valable,

Débouter Madame [M] [N] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Madame [M] [N] à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner pareillement aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires demande que les pièces de la demanderesse visées dans son assignation soient déclarées irrecevables en indiquant que ces pièces n’ont jamais été transmises à l’avocat en défense, le principe de la contradiction n’ayant donc pas été respecté.

Il convient de relever qu’aucun élément n’est produit permettant de justifier de la communication des pièces de Madame [M] [N] visées dans son assignation au défendeur.

Toutefois, Madame [M] [N], régulièrement avisé de la clôture de l’affaire et de son renvoi pour plaidoirie à l’audience du 18 septembre 2025, ne s’est pas présentée et n’a pas transmis son dossier de plaidoirie.

A l’issue de l’audience, un avis de mise en délibéré lui a été adressé ainsi qu’une demande de transmission de son dossier de plaidoirie. Un message RPVA du 3 novembre 2025 lui a ensuite été adressé s’agissant de la transmission de son dossier de plaidoirie, précisant qu’à défaut de communication de ce dossier avant le 5 novembre 2025, le tribunal statuerait avec les seules pièces en sa possession.

Aucun dossier n’étant parvenu au tribunal, celui-ci statuera au vu des pièces produites en défense.

Dans ces conditions, les pièces de la demanderesse ne seront pas déclarées irrecevables, dès lors que le présent jugement ne sera pas fondé sur lesdites pièces, non communiquées au tribunal.

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] en date du 22 février 2023 formée par Madame [M] [N]

Madame [M] [N] fonde sa demande de nullité sur les dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1697 et soutient que :

— le conseil du syndic de copropriété a assisté et a activement participé à l’assemblée générale du 22 février 2023,

— d’une part, cette présence n’est pas actée dans la convocation ou le procès-verbal de l’assemblée générale,

— d’autre part, dans son courrier en date du 24 février 2022, le conseil du syndic reconnaît avoir « plaidé » contre Madame [M] [N] afin de convaincre les copropriétaires de voter en faveur des procédures à diligenter à son encontre,

— l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de communiquer les rapports d’expertise réalisés par Madame [M] [N] malgré ses demandes,

— l’expertise diligentée au domicile de Madame [M] [N] et les photographies qui y sont produites ont été prises à son insu.

Le syndicat des copropriétaires demande que les pièces de la demanderesse soient déclarées irrecevables, en indiquant que ces pièces n’ont jamais été transmises à l’avocat en défense et que le principe de la contradiction n’a par conséquent pas été respecté.

Sur le fond, il répond que :

— l’article 13 du décret du 17 mars 1967 n’interdit nullement la présence d’un tiers à l’assemblée générale ; en outre la jurisprudence a pu décider que la participation de l’avocat du syndicat des copropriétaires ne nécessite pas de vote d’autorisation ni de mention de cette présence dans la convocation et sa seule présence n’est pas de nature à vicier la tenue de l’assemblée,

— le conseil de Madame [M] [N], Maître [V], a rédigé un courrier reçu par le syndic la veille de l’assemblée générale litigieuse, à savoir le 21 février 2023, contestant le contenu de la résolution n° 24 et contenant des allégations de délits, notamment une prétendue violation de domicile,

— il était alors trop tard pour joindre cette lettre d’avocat à des convocations déjà envoyées, mais le syndic a fait le choix d’expliquer le contenu de la lettre lors de l’assemblée, en laissant le document, ainsi que ses annexes, à la disposition des copropriétaires durant toute la réunion,

— il a également été décidé à la réception du courrier de Maître [V] que l’avocat de la copropriété, Maitre [F], devrait être présent à l’assemblée pour expliquer les tenants et aboutissants de la procédure,

— à aucun moment, Madame [M] [N] n’a contesté la présence de Maître [F] ; cette dernière a eu l’opportunité d’expliquer longuement sa position.

***

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

Cet article n’interdit pas la présence de tiers lors des assemblées générales des copropriétaires.

Il est constant que, s’il n’y a pas d’opposition ou de protestation de copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale de l’assemblée sur ce point, l’assistance d’un tiers, qui n’est expressément interdite par aucun texte, ne saurait entraîner en elle-même la nullité de l’assemblée (ex. : Civ. 3ème, 29 mars 2000, n° 98-18.296), même si ce tiers a participé à la discussion et aux débats devant elle, sous réserve qu’il ne vote pas lui-même (ex. : Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-12.774 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 octobre 2018, n° RG 16/11223).

En l’espèce, la résolution n° 24 contestée est rédigée comme suit :

« 24. HABILITATION A DONNER AU SYNDIC A AGIR EN JUSTICE A L’ENCONTRE DE MME [N] [G] PROPRIETAIRE DES LOTS 15 ET 26 SUR LE BAT A DE L’IMMEUBLE (art 25)

Il a été constaté au cours d’une visite à l’immeuble que des travaux touchant les parties communes de l’immeuble ont été réalisés par Madame [N] [M] (sur le lot 15 ay 6e étage du BAT A) sans aucune autorisation préalable de la mairie de [Localité 10] ou de la copropriété, ni semble-t-il de maitre d’œuvre surveillant les travaux.

Les travaux en question sont notamment les suivants :

— Création d’un caisson dans les combles de l’immeuble (avec une modification de la charpente de l’immeuble et un bascula percé) pour créer un puits de lumière personnel,

— Modification de l’aspect extérieur de l’immeuble (redimensionnement de l’encadrure des fenêtres pour permettre la pose, modification de la toiture)

— Abattage de mur porteur,

— Interrogations sur une atteinte aux conduits d’aération des VMC de l’immeuble (ventilation mécanique contrôlée)

Vous trouverez en pièce jointe le rapport de l’architecte de l’immeuble qui a constaté les désordres et pointe les risques pour la sécurité de l’immeuble (atteinte à la sécurité des personnes en cas d’incendie, risque de dégât des eaux, atteinte à la structure de l’immeuble).

Projet de décision :

Au vu des atteintes au règlement de copropriété, des risques pour l’intégrité de la structure de l’immeuble et la sécurité des habitants, l’assemblée générale habilité le syndic à ester en justice devant toute juridiction compétente, au fond ou en référé, afin d’obtenir la remise en état des parties communes impactées, aux besoins sous astreinte, et l’indemnisation de tout préjudice consécutif ».

Il convient de relever qu’à la lecture du bordereau de pièces joint à l’assignation délivrée, Madame [M] [N] n’aurait produit aucun élément de nature à démontrer que la présence d’un avocat lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 aurait été de nature à influer sur le sens du vote des copropriétaires et à vicier leur consentement relativement à la résolution susvisée dont l’annulation est sollicitée.

Au contraire, les éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, et notamment la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale ainsi que des attestations de copropriétaires présents lors de l’assemblée générale litigieuse, démontrent l’absence d’irrégularité sur ce point.

Dans ces conditions, il convient de débouter Madame [M] [N] de sa demande.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [M] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.500 euros au syndicat des copropriétaire au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Madame [M] [N] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déclarer les pièces de Madame [M] [N], visées dans son assignation, irrecevables,

Déboute Madame [M] [N] de sa demande d’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] en date du 22 février 2023,

Condamne Madame [M] [N] aux entiers dépens,

Condamne Madame [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 2] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [M] [N] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2025

Le Greffier Le Président