TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [K] [C]

Maître [G] [H]

Préfecture de [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître François THOMAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIV

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 5]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître François THOMAS, avocat associé de CALESTROUPAT THOMAS & ASSOCIES, avocat au barreau de Seine Saint-Denis

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [K] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [I]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis CATTEAU, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire C0601

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 juillet 2023, la SCI DU [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [E] [K] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 1650 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023, Monsieur [J] [I] s’est semble-t-il engagé en qualité de caution solidaire pour la durée du bail initial et ses reconductions tacites, dans la limite de deux ans à partir du 6 juillet 2023 et dans la limité de 39600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [E] [K] [C], par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 10199,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement a été notifié à la caution le 5 février 2024.

Par actes de commissaire de justice des 24 et 28 mai 2024, la SCI DU [Adresse 5] a fait assigner en référé Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus, soit la somme de 16299,99 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la décision.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, la SCI DU [Adresse 5], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a, à titre prinicpal, maintenu les demandes de son acte introductif sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 29237,06 euros au 19 décembre 2024 et celle au titre des frais irrépétibles à 2500 euros. Subsidiairement, elle a demandé à surseoir à statuer sur la demande de condamnation de Monsieur [J] [I] dans l’attente de la mesure d’instruciton sollicitée en défense.

Bien que régulièrement assigné à domicile, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [E] [K] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Monsieur [J] [I] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement. Il a sollicité qu’après vérification d’écriture l’acte de cautionnement soit déclaré nul, le rejet des demandes adverses, et la condamantion in solidum de la SCI [Adresse 6] et Monsieur [E] [K] [C] à lui payer 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa revision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinea du present article. La caution doit apposer la mention prevue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet a la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalites sont prescrites a peine de nullite du cautionnement.

L’article 2297 du code civil pose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celuici, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Il sera relevé que la loi du 23 novembre 2018 a modifié l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin de supprimer les mentions manuscrites jusque-là imposées par le texte.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] conteste être l’auteur de l’acte de cautionnement au motif qu’il n’aurait ni écrit ni signé ledit acte. Or, d’une part, il n’est plus exigé par la loi que l’auteur de l’acte de cautionnement écrive lui-même à la main les mentions posées à l’article 2297 du code civil. D’autre part, il apparaît manifeste que la signature apposée sur l’acte de cautionnement est strictement identique à celle figurant sur le passeport de Monsieur [J] [I] communiqué par la SCI [Adresse 6]. En ce sens, Monsieur [J] [I] ne verse aux débats aucune pièce qui indiquerait qu’il aurait engagé une action judiciaire au motif de l’usurpation alléguée de sa signature. Par ailleurs, la SCI DU [Adresse 5] produit un échange de courriers électroniques portant sur l’acte de cautionnement et montrant qu’il a en toute vraisemblance été envoyé complété au gestionnaire locatif, à partir de l’adresse électronique professionnelle de Monsieur [J] [I], à savoir “[Courriel 7]”. Il est en effet établi que Monsieur [J] [I] est président de la société LIS PHARMA, laquelle est la personne morale qui préside la société MEDICOR. Enfin, il sera observé que le formalisme prévu par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été respecté dans l’acte de cautionnement litigieux.

En conséquence, l’acte de cautionnement est régulier, ceci sans qu’il y soit nécessaire d’en expertiser l’écriture.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience. Etant une SCI familiale, la SCI [Adresse 6] n’était pas tenue de signaler la situation d’impayés à la CCAPEX, ce qu’elle a pourtant fait le 31 janvier 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SCI [Adresse 6] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 6 juillet 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 30 janvier 2024 pour la somme en principal de 10199,99 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution du Monsieur [E] [K] [C] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre désormais un montant substantiel. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [E] [K] [C] étant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [K] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, au regard de l’acte de cautionnement, Monsieur [J] [I] est tenu solidairement de la dette de Monsieur [E] [K] [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dans la limite de 39600 euros.

En l’espèce la SCI [Adresse 6] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] restaient devoir la somme de 29237,06 euros à la date du 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 29237,06 euros arrêtée au 1er décembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10199,99 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, sans faire droit à la demande au titre des intérêts contractuels, non justifiée.

Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] seront également condamnés in solidum au paiement à compter du 2 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Monsieur [J] [I] ne sera toutefois tenu qu’à hauteur de 10362,94 euros (39600-29237,06).

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation, des assignations et de la signification de la décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2023 entre la SCI DU [Adresse 5] et Monsieur [E] [K] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [K] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] à payer à la SCI [Adresse 6] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse la somme de 29237,06 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 pour la somme de 10199,99 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] à verser à la SCI [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (actuellement 1757,73 euros), à compter du 2 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELONS que Monsieur [J] [I] ne peut être tenu au titre de l’indemnité d’occupation qu’à hauteur de 10362,94 euros maximum ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] à verser à la SCI [Adresse 6] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [K] [C] et Monsieur [J] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation, des assignations et de la signification de la décision ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 8] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection