TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/14562 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EQV

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Valérie DEVISMES de la SELEURL ERISMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0759

DÉFENDEURS

Maître [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.E.L.A.S. [12] [1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 03 Décembre 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/14562 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EQV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT et Madame Hélène SAPÈDE, magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Marjolaine GUIBERT a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 15] sise [Adresse 2] est composée sur une même parcelle d’une maison individuelle et d’un immeuble de plusieurs appartements.

Par acte du 31 janvier 2017 instrumenté par Maître [H] [E], notaire associée au sein de la SELAS [13], la SCCV [Adresse 17], venderesse, a conclu avec M. [B] [P] et Mme [C] [O], acquéreurs, une promesse de vente du lot n° 1 de l’état descriptif du règlement de copropriété, composé de la maison individuelle appartenant à la copropriété [Adresse 15].

Cette promesse de vente contenait en son article 23.3.5 intitulé « scission de copropriété » une condition suspensive aux termes de laquelle la scission du lot n° 1 et des autres lots devait être réalisée par la SCCV [18] préalablement à la vente.

La scission de la copropriété n’est cependant pas intervenue avant la signature de l’acte de vente du lot n° 1, instrumenté le 6 juillet 2017 par Maître [H] [E], lequel n’a pas fait état d’un éventuel engagement de la SCCV de supporter les coûts afférents à la scission de la copropriété postérieurement à la vente.

Si le procès verbal d’assemblée générale extraordinaire du 20 septembre 2017 a prévu que la SCCV supporterait seule les frais et honoraires afférents à la préparation, à la signature et à la publication des actes nécessaires à la réalisation de la scission, aucune scission n’a été réalisée par la SCCV.

Au cours de l’année 2020, M. [B] [P] et Mme [C] [O] ont contacté Maître [H] [E] afin de demander la prise en charge des frais de scission par la SCCV [Adresse 17].

La SCCV [18] a, par courrier du 16 novembre 2020, refusé cette prise en charge en l’absence de mention de la prise en charge des frais de scission dans l’acte de vente.

L’acte de scission de copropriété et modificatif de l’état descriptif de division a été régularisé devant notaire le 20 septembre 2021 et ses frais, d’un montant de 21 717,46 euros, ont été réglés par M. [B] [P].

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2023, M. [B] [P] a fait assigner Maître [H] [E] et la SELAS [13] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’engager la responsabilité civile professionnelle du notaire ayant instrumenté la promesse du 31 janvier 2017 et l’acte de vente du 6 juillet 2017 ainsi que sa structure d’exercice .

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2024, M. [B] [P] demande au tribunal de condamner solidairement Maître [H] [E] et la SELAS [13], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 21 717,46 euros qu’il a dû régler au titre des frais de scission, à le garantir de toutes sommes que le syndic de la copropriété [Adresse 15] pourrait mettre à sa charge au titre des frais de copropriété pour la période du 6 juillet 2017 au 20 septembre 2021, à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Sur la fin de non-recevoir soulevée, il soutient avoir agi seul dans l’intérêt de l’indivision, en vue de préserver ses droits, en réglant les frais de scission et estime disposer à ce titre d’une action personnelle à l’encontre de Maître [H] [E] et de la SELAS [13] pour agir en réparation du préjudice financier causé par les fautes de ces dernières.

Il reproche à Maître [E] de ne pas avoir assuré l’efficacité de la promesse de vente du 31 janvier 2017, qui prévoyait que la scission de la copropriété interviendrait avant la cession, ce qui impliquait que les frais afférents soient payés par le vendeur, en ne précisant pas dans l’acte de vente du 6 juillet 2017 que la SCCV [Adresse 17] prendrait seule en charge les frais de scission, en ne s’assurant pas de cette prise en charge par le versement d’une provision couvrant ces frais en amont de la vente, ou en ne proposant pas que le coût des frais de scission soit déduit du prix de vente de l’immeuble. Il lui reproche également d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en ne l’informant pas du risque que l’absence de scission avant l’acquisition pourrait lui imposer de prendre à sa charge les frais de scission et de l’avoir au contraire incité à renoncer à cette condition suspensive en insistant dans un courriel du 22 juin 2017 sur le peu de risques inhérents au retard de cette opération.

Il estime que ces fautes du notaire justifient sa condamnation à prendre en charge les frais de scission payés par lui, d’un montant de 21 717,46 euros, ainsi qu’ à le garantir de l’éventuelle réclamation du syndic de la copropriété de [Localité 9] au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 6 juillet 2017 et le 30 septembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, Maître [H] [E] et la SELAS [13] demandent au tribunal à titre principal de juger M. [B] [P] irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire de l’en juger mal fondé, de le débouter en tout état de cause de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [D], elles soutiennent que ce dernier ne justifie pas avoir procédé au règlement personnel de ces frais et ne peut agir pour le compte de l’indivision ayant existé avec Mme [O], qui n’est pas demanderesse à l’action.

Sur le fond, elles contestent tout manquement du notaire à ses obligations de rédacteur d’acte ainsi qu’à ses obligations d’information et de conseil quant à la non réalisation de la scission avant la vente et aux conséquences de celle-ci, au motif que les bénéficiaires de la promesse ont ultérieurement renoncé à la condition suspensive de scission et ont accepté d’acquérir les lots de copropriété en l’état et sans scission préalable. Elles contestent toute incitation du notaire à les faire renoncer à cette condition, soulignant que la vente devait intervenir rapidement à la requête du promoteur qui s’impatientait des prorogations de délais sollicitées par les acquéreurs en raison de leur difficulté à obtenir le financement de leur acquisition. Elles ajoutent que, si la promesse de vente contenait une condition suspensive de scission de la copropriété, elle ne prévoyait pas que les frais de scission seraient à la charge de la SCCV [Adresse 16] [Adresse 8] [14] [Adresse 7] [10], et que le promoteur n’a pris cet engagement, exclusivement envers le syndicat des copropriétaires, que lors de l’assemblée générale postérieure du 20 septembre 2017.

Elles contestent la réalité des préjudices sollicités, considérant que M. [B] [P], qui ne produit qu’un simple état estimatif des frais de scission, ne justifie pas de ce poste de préjudice.

S’agissant de la demande complémentaire au titre des frais de copropriété pour la période du 6 juillet 2017 au 20 septembre 2021, elles soutiennent que cette demande non chiffrée est sans lien de causalité avec un quelconque manquement du notaire, qui justifie de nombreuses diligences postérieures à l’acte de vente afin d’obtenir, sans succès, les éléments nécessaires pour la signature des actes de scission.

Elles ajoutent, pour le cas où une faute du notaire serait retenue par le tribunal, que le préjudice en résultant ne peut être analysé qu’en une simple perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou d’avoir pu la négocier de manière différente. Or, elles considèrent que M. [B] [P] ne démontre pas qu’il aurait renoncé à cette acquisition ou l’aurait négociée différemment s’il avait été informé autrement par le notaire dès lors que :

— les acquéreurs avaient entendu renoncer à cette condition suspensive ;

— ils étaient informés que la scission serait ultérieurement soumise au vote d’une assemblée générale qui aurait pu refuser cette scission, ce qui les aurait contraints à solliciter le retrait judiciaire ;

— ils ont sollicité des prorogations de délais pour régulariser la vente, dès lors qu’ils n’étaient pas en possession des offres de prêt aux dates initialement convenues ;

— ils ont sollicité du vendeur une mise à disposition anticipée du bien immobilier, avant même la signature de l’acte réitératif, dès lors qu’ils avaient pris des engagements pour la vente de leur appartement et de leur déménagement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la fin de non recevoir

Aux termes des articles 122 et 125 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Les défenderesses n’ont pas soulevé en temps utile, devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, de sorte que la fin de non-recevoir présente dans leurs conclusions adressées au tribunal doit être déclarée irrecevable.

Sur la responsabilité notariale

Engage sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus.

Le notaire est ainsi tenu d’informer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Au titre de ce devoir d’efficacité, le notaire doit préparer un acte qui réalise exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre

Il appartient au notaire de rapporter la preuve qu’il a respecté ses obligations.

Après avoir été informé par le notaire le 22 juin 2017 de ce que « la condition suspensive relative à la signature du retrait de votre lot de la copropriété ne pourra […] être réalisée », M. [B] [P] a, par courrier du 24 juin 2017, confirmé au notaire le rendez-vous de signature du 7 juillet 2017. Ce faisant, il a donc renoncé au bénéfice de la condition suspensive de scission de la copropriété avant la signature de l’acte de vente, de sorte qu’il ne démontre pas le manquement du notaire à l’efficacité des actes instrumentés. Le moyen contraire est rejeté.

Il n’en reste pas moins que le notaire, professionnel du droit tenu d’un devoir d’information et de conseil envers ses clients, ne justifie pas avoir alerté ces derniers sur le risque que le promoteur refuse de prendre à sa charge les frais de scission postérieurement à la vente. Il a, ce faisant, commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Les acquéreurs ayant sollicité à plusieurs reprises du vendeur la prorogation des délais pour régulariser la vente, lui ayant demandé une mise à disposition anticipée du bien immobilier avant même la signature de l’acte réitératif dès lors qu’ils avaient pris des engagements pour la vente de leur appartement et leur déménagement et ayant renoncé à la réalisation de la condition suspensive de scission de la copropriété avant la signature de l’acte de vente, aucun élément du dossier ne démontre que, mieux informés par le notaire, les acquéreurs auraient renoncé à leur achat.

Ce défaut d’information leur a cependant fait perdre une chance de prévoir, dans l’acte de vente, que les frais de scission à intervenir seraient à la charge du promoteur, ou de négocier une réduction du prix d’acquisition. Le tribunal évalue le coefficient de cette perte de chance à 50 %, dès lors que la promesse ne prévoyait pas expressément que les frais de scission seraient pris en charge par le promoteur, que ces frais n’étaient pas encore chiffrés à l’époque et qu’il n’est pas démontré que le promoteur aurait nécessairement accepté une telle renégociation.

Maître [H] [E] et la SELAS [13] sont dès lors solidairement condamnées à payer à M. [B] [P] la somme de 50 % x 21 717,46 euros = 10 858,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance causée.

S’agissant de la demande de garantie quant aux charges de copropriété afférentes à la période comprise entre le 6 juillet 2017 et le 20 septembre 2021, M. [B] [P] ne justifie pas d’un préjudice certain dès lors qu’il n’est justifié d’aucun appel de charge effectif par le syndic qui indiquait par courriel du 1er août 2022 revenir vers lui dans les meilleurs délais, sans qu’il soit justifié d’aucun retour postérieur, de sorte que cette demande doit être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [H] [E] et la SELAS [13] sont solidairement condamnées aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner solidairement Maître [H] [E] et la SELAS [13] à payer à M. [B] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir adressée au tribunal ;

CONDAMNE solidairement Maître [H] [E] et la SELAS [13] à payer à M. [B] [P] la somme de 10 858,73 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Maître [H] [E] et la SELAS [13] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Maître [H] [E] et la SELAS [13] à payer à M. [B] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON