TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [W] [O]

Monsieur [C] [W] [O]

Madame [I] [W] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MX7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [W] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [I] [N] [O] (Soeur) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [C] [W] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [I] [N] [O] (Soeur) muni d’un pouvoir spécial

Madame [I] [W] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MX7

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2015 à effet au 29 octobre 2015, la S.A. d’H.L.M. DOMAXIS a donné à bail à Mme [H] [B] un appartement à usage d’habitation de type T4 d’une superficie de 101,63 m2 situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 627,68 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 138,42 euros.

Mme [H] [B] est décédée le 9 novembre 2022.

Sa fille, Mme [I] [W] [O], a sollicité de la S.A. d’H.L.M. SEQENS, venant aux droits de la société DOMAXIS, le transfert du contrat de bail au profit de l’ensemble des héritiers de la défunte par courrier reçu le 15 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2024, la S.A. d’H.L.M. a fait assigner Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— constater la résiliation du bail conclu le 21 octobre 2015 sur un logement situé [Adresse 3], à [Adresse 7] [Localité 1], par suite du décès de Mme [B] survenu le 9 novembre 2022 ;

— constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Messieurs et Mme [W] [O] ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Messieurs et Mme [W] [O], ainsi que celles de tous occupants de leur chef du logement susvisé ;

— l’autoriser à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner Messieurs et Mme [W] [O] à lui payer, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, et augmenté des charges légalement exigibles ;

— condamner Messieurs et Mme [W] [O] à lui payer la somme de 13 951,81 euros correspondant à l’arriéré au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

— condamner Messieurs et Mme [W] [O] à lui payer la somme de 1000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle ont comparu la société SEQENS, représentée par son conseil, et Mme [I] [W] [O], en personne. Les débats ayant fait apparaître qu’une enfant mineure vivrait dans le logement objet du litige et pourrait remplir les conditions pour prétendre au transfert du bail à son profit, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi décidé d’office par le juge afin que Mme [I] [W] [O] réunisse les documents justificatifs nécessaires.

À l’audience de renvoi du 7 janvier 2025, la société SEQENS, maintient l’ensemble de ses prétentions, en actualisant sa demande en paiement au titre de l’arriéré à la somme de 9654,25 euros, suivant décompte arrêté au 2 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus), et indique s’en rapporter quant à la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation qu’elle a soutenue oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, Mme [I] [W] [O] – comparante en personne –, M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] – tous deux représentés par leur soeur Mme [I] [W] [O] munie d’un pouvoir à cet effet – sollicitent du juge :

— qu’il ordonne le transfert du bail au nom de l’un d’eux ;

— qu’il leur accorde les plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils résidaient bien dans le logement au moins un an avant le décès de leur mère, ainsi que leur petite sœur née en 2008, et que depuis la précédente audience ils ont déposé un dossier à la commission d’attribution des logements pour solliciter le transfert du bail à leur bénéfice mais n’ont pas obtenu de réponse à ce jour. Ils exposent par ailleurs leurs situations respectives.

Au cours des débats, étant apparu que Mme [I] [W] [O] n’était pas venue à l’audience avec l’ensemble des justificatifs qu’elle entendait produire, la juge l’a autorisée à produire des justificatifs complémentaires en cours de délibéré, en les adressant au tribunal au plus tard le 10 janvier 2025, et en mettant le conseil de la société SEQENS en copie de son envoi.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Mme [I] [W] [O] n’a pas adressé, dans le délai qui lui avait été imparti, les justificatifs qu’elle avait été autorisée à faire parvenir au tribunal en cours de délibéré. Les courriels et courriers qu’elle a envoyés le 17 janvier 2025, soit après la date limite, et au demeurant non communiqués au conseil de la partie adverse, doivent être écartés des débats conformément à l’article 445 du code de procédure civile ; il n’en sera donc pas tenu compte dans la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale tendant au constat de la résiliation du bail, et la demande reconventionnelle tendant à son transfert

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au 9 novembre 2022 date du décès de Mme [H] [B], lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi, également pris dans sa rédaction applicable au présent litige, ajoute que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’ensemble de ces conditions s’apprécient à la date du décès de la locataire.

En l’espèce, il appartient à Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O], qui revendiquent le transfert du contrat de bail à leur bénéfice, de rapporter la preuve qu’ils remplissaient à la date du décès de leur mère Mme [H] [B] l’ensemble des conditions requises résultant des dispositions qui précèdent.

Or les intéressés ne produisent aucun justificatif permettant de démontrer que sur la période allant du 9 novembre 2021 au 9 novembre 2022 ils vivaient effectivement et de manière stable avec leur mère Mme [H] [B] dans le logement sis [Adresse 3], à [Localité 9]. Il est constant, en effet, que la communauté d’habitation exigée par les dispositions susvisées suppose une cohabitation habituelle, effective, et continue des lieux par la partie qui entend bénéficier du transfert du bail, et non simplement une domiciliation ou des séjours périodiques.

Il résulte en revanche des débats que Mme [H] [B] avait un quatrième enfant, [P] [W] [O], née le 18 août 2008 et donc âgée de 14 ans lors du décès de sa mère, qui a pour représentante légale sa sœur Mme [I] [W] [O] depuis un jugement rendu le 29 septembre 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris. Or il peut être déduit de l’examen des certificats de scolarité versés aux débats qu'[P] [W] vivait au [Adresse 3], à [Localité 9] sur la période considérée.

Il convient alors d’examiner si l’intéressée satisfait à la condition relative aux ressources et à la condition d’adéquation entre la composition du ménage – qui s’entend dans son acception de cellule économique et familiale – et la taille du logement, applicables aux logements H.L.M en application de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé, lesquelles s’apprécient à la date du décès de la locataire.

Or il a été relevé plus haut que Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] échouaient à justifier, dans la présente instance, d’une habitation habituelle, effective, et continue dans le logement objet du présent litige dans l’année précédant le décès de leur mère.

Le logement constituant, d’après les stipulations du contrat de bail, en un appartement de type 4 d’une surface de 101,63 m2, force est de constater qu’au jour du décès de Mme [H] [B] sa fille [P] [W] [O], qui vivait seule avec sa mère, ne pouvait prétendre bénéficier d’un appartement d’une telle surface et d’une telle consistance, même si par la suite l’appartement s’est trouvé effectivement occupé par ses frères et sœur.

Dès lors, la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut, étant précisé que si la société SEQENS pouvait lui proposer un autre logement plus adapté, elle n’en avait pas l’obligation. En effet, l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation qui met à la charge du bailleur une obligation de relogement en cas de sous-occupation du logement ne s’applique qu’aux rapports entre l’organisme d’HLM et le locataire, et est exclu dans le cadre de l’article 40 de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-10.124)

En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n’a pu s’opérer que ce soit au profit de Mme [I] [W] [O] en son nom ou en sa qualité de représentante légale de sa soeur mineure [P] [W] [O], au profit de M. [X] [W] [O] ou au profit de M. [C] [W] [O].

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail litigieux s’est trouvé résilié de plein droit le 9 novembre 2022 du fait du décès de Mme [H] [B], et que Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].

2. Sur la demande tendant à l’expulsion

Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] étant occupants sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2022 du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9], il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre aux occupants de s’organiser dans cette perspective, il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié à Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O].

3. Sur la demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, bien que le contrat soit résilié depuis le 9 novembre 2022, la société SEQENS réclame la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023 seulement, sans que la lecture de ses écritures ne permettent à la présente juridiction d’en comprendre la raison.

Le juge ne peut, quoiqu’il en soit, statuer ultra petita.

Il convient par suite de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, et de condamner Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] à son paiement, sans solidarité faute de demande de ce chef, ce à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte-tenu de l’ensemble des éléments du litige et de la situation des défendeurs, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera en revanche rejetée.

4. Sur la demande tendant au paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette de 9654,25 euros, suivant décompte arrêté au 2 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus).

Il résulte néanmoins des développements qui précèdent que Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] ne sont tenus du paiement de l’indemnité d’occupation qu’à compter du 1er novembre 2023, conformément à la demande de la bailleresse dans son assignation, et à cette date le décompte locatif examiné présentait un solde débiteur de 8073,16 euros.

Il convient dès lors de déduire de la somme de 9654,25 euros correspondant au solde au 2 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus) la somme de 8073,16 euros correspondant au solde au 31 octobre 2023, de sorte que la bailleresse apparaît fondée à réclamer la somme de 1581,09 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayées.

Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] n’ont pas rapporté la preuve, lors de l’audience, de paiements devant venir en déduction de cette somme. Il sera néanmoins rappelé à toutes fins utiles que tous les paiements intervenus postérieurement à la date d’arrêté du décompte viendront s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viendront ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Il convient en conséquence de condamner Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O], sans solidarité faute de demande de ce chef, à payer à la société SEQENS la somme de 1581,09 euros au titre des indemnités d’occupation impayées échues depuis le 1er novembre 2023, suivant décompte arrêté au 2 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle la demanderesse a actualisé sa créance à la baisse compte-tenu des paiements intervenus depuis l’assignation.

5. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable, notamment, lorsque le locataire est de mauvaise foi, ou encore lorsque l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée est entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, compte-tenu de la situation des occupants telle que résultant des pièces versées aux débats, des paiements récents effectués par Mme [I] [W] [O] au profit de la société SEQENS pour faire diminuer la dette, et de la présence au domicile d’une enfant mineure, il sera accordé aux défendeurs un délai supplémentaire de SIX MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] seront également tenus de verser à la société SEQENS une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 600 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE que le contrat de bail en date du 21 octobre 2015 à effet au 29 octobre 2015 entre la S.A. d’H.L.M. DOMAXIS aux droits duquel vient la S.A. d’H.L.M. SEQENS d’une part, Mme [H] [B] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9], s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 novembre 2022 du fait du décès de Mme [H] [B] ;

REJETTE la demande formée par Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] tendant au transfert du contrat de bail à leur profit ;

CONSTATE que Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O], de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE cependant à Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] un délai supplémentaire de SIX MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de six mois ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la S.A. d’H.L.M. SEQENS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par la S.A. d’H.L.M. SEQENS tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] à payer à la S.A. d’H.L.M. SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail consenti à Mme [H] [B] s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, ce à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande formée par la S.A. d’H.L.M. SEQENS tendant à la majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] à payer à la S.A. d’H.L.M. SEQENS la somme de 1581,09 euros au titre des indemnités d’occupation impayées échues depuis le 1er novembre 2023, suivant décompte arrêté au 2 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus), ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à la date d’arrêté de ce décompte doivent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] à payer à la S.A. d’H.L.M. SEQENS une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [W] [O], M. [X] [W] [O] et M. [C] [W] [O] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 06 mars 2025

le greffier le Président