TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03625

N° Portalis 352J-W-B7I-C4G5V

N° MINUTE : 5

Assignation du :

12 Mars 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 06 Mai 2025

DEMANDERESSE

Société EDISSIMMO

(société civile de placement immobilier)

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0542

DEFENDERESSE

Société XILAM ANIMATION

(SA)

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par M^e Cécile RAULT GILBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0936

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 4 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 Mai 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2013, la société civile Edissimo a consenti à la société Xilam Animation un bail commercial portant sur la totalité de l’immeuble à usage de bureaux d’une superficie totale d’environ 1 700 m² répartis sur un sous-sol élevé de six étages situé [Adresse 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives prenant effet le 1er janvier 2014.

La destination des locaux est à usage exclusif de bureaux avec une partie en réserves au sous-sol.

Le loyer annuel a été fixé pour la première année 2014 à 450 000 euros hors taxes et hors charges, porté à 600 000 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2015, majoré de la variation indiciaire par comparaison de l’indice ILAT du coût de la construction du deuxième trimestre 2014 par rapport à l’indice du deuxième trimestre 2013, outre le versement d’une provision sur charges de 15 000 euros hors taxes par trimestre.

Ce bail a été consenti sous condition suspensive de fourniture au plus tard le 1er janvier 2014 au profit du bailleur d’une caution bancaire payable à première demande avec renonciation au bénéfice de division et de discussion à hauteur de 450 000 euros hors taxes correspondant à neuf mois de loyer hors taxes et strictement conforme à la caution du bail précédent.

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2016, les parties ont régularisé un avenant n° 1 au bail commercial signé le 3 juillet 2013 en vertu duquel elles sont convenues que le preneur renonçait irrévocablement à donner congé des locaux loués pour la première échéance triennale fixée au 31 décembre 2016, le bail étant reconduit pour une nouvelle période triennale prenant effet le 1er janvier 2017, le loyer a été fixé à une somme annuelle de 603 806,68 euros majorée de la variation indiciaire à compter du 1er janvier 2017 et le bailleur a accordé au Preneur une franchise de 3 mois de loyers hors charges pour la période du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016.

Suivant avenant de résiliation anticipée en date du 16 juin 2018, les parties sont convenues de:

— résilier le bail à compter du 30 septembre 2018, sous réserve de “la prise à bail des locaux objets des présentes par la société PATCHWORK à compter du 1er octobre 2018" ;

— fixer le montant de l’indemnité de résiliation anticipée à la charge du preneur à une somme totale de 30 758 euros HT ;

— fixer au 1er novembre 2018 la date de restitution du montant du dépôt de garantie de 153 792,68 euros détenu par le bailleur, sous réserve des sommes que le preneur resterait devoir à cette même date à titre de taxes foncières et soldes de charges.

Suivant factures des 10 avril 2020 et 16 février 2021, le mandataire du bailleur a sollicité le paiement des régularisations de charges des exercices 2017 et 2018, à hauteur d’une somme totale de 62 708,58 euros TTC, suivant calcul ci-après :

* une somme totale de 68 840,62 euros TTC portée au débit du décompte locatif, correspondant au solde débiteur du décompte de charges de l’exercice 2017;

* une somme totale de 6 132,10 euros TTC portée au crédit du décompte locatif, correspondant au solde créditeur du décompte de charges de l’exercice 2018.

Malgré plusieurs relances dont une sommation de payer signifiée par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2022, la société Xilam Animation ne s’est pas acquittée de cette somme de sorte que la société Edissimo l’a faite assigner devant le tribunal de commerce de Paris par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, puis après un désistement suite à l’incompétence soulevé par la preneuse, a saisi le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, demandant à celui-ci de :

— la recevoir en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée ;

Par conséquent,

— condamner la société Xilam Animation à lui payer la somme de 62 708,52 euros TTC correspondant aux arriérés locatifs dus pour l’occupation des locaux pris à bail commercial, outre les intérêts au taux légal en vigueur calculés à compter de la sommation de payer du 17 janvier 2022 ;

— condamner la société Xilam Animation à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Xilam Animation aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 janvier 2022 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2024, la société Xilam Animation a saisi le juge de la mise en état d’un incident d’irrecevabilité.

Après plusieurs échanges de conclusions entre les parties, l’incident a été plaidé à l’audience du 4 mars 2025 lors de laquelle la société Xilam Animation, développant oralement ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, demande au juge de la mise en état de:

A titre principal :

— déclarer la société Edissimo irrecevable en son action engagée par son assignation délivrée en date des 11 et 12 mars 2024 à son encontre pour défaut d’intérêt à agir,

A titre subsidiaire :

— déclarer la société Edissimo irrecevable en son action engagée par son assignation délivrée en date des 11 et 12 mars 2024 à son encontre, cette action étant prescrite,

— débouter la société Edissimo de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Edissimo à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Edissimo aux entiers dépens.

En réplique, développant oralement ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Edissimo demande au juge de la mise en état de :

— la déclarer recevable en son action,

— débouter la société Xilam Animation de toute prétention plus ample ou contraire,

— condamner la société Xilam Animation à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyer l’affaire à une l’audience de mise en état ultérieure pour poursuite de la procédure.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

L’article 789 du code de procédure civile énonce que “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

L’article 122 du même code dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Sur le défaut d’intérêt à agir soulevé par la société Xilam Animation

Au soutien de sa demande, la société Xilam Animation fait exposer qu’aux termes de l’avenant de résiliation anticipée du 11 juin 2018, il a été prévu :

— qu’elle était redevable envers le bailleur d’une indemnité de résiliation anticipée de 30 758 euros hors taxes,

— que le montant du dépôt de garantie, détenu par le bailleur et s’élevant à 153 792,68 euros, sera remboursé au preneur sous réserve de toute somme éventuellement due et après déduction de l’indemnité précitée ainsi que du prorata des taxes foncières et soldes de charges,

— que dans l’hypothèse où les loyers et charges facturés au preneur, notamment pour la période du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018, seront réglés dans les délais prévus au bail, la main levée de la caution bancaire en possession du bailleur sera délivrée au preneur au plus tard dans les huit jours qui suivent la résiliation du bail prévue au 30 septembre 2018.

Elle indique que la société Edissimo a procédé à la restitution du solde du dépôt de garantie et a donné main levée pleine et entière de la caution bancaire d’un montant de 450 000 euros, considérant ainsi que toutes les sommes dues par la preneuse avaient été réglées, notamment les soldes de charges, de sorte que la bailleresse est irrecevable en sa demande pour défaut d’intérêt à agir.

La société Edissimo réplique pour l’essentiel que l’intérêt à agir est indépendant du bien fondé de l’action, de sorte que la société Xilam Animation ne peut qu’être déboutée de sa fin de non recevoir.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il est constant qu’outre son caractère légitime, celui-ci doit être né et actuel, direct et personnel, et avoir être une réalité concrète (morale ou matérielle).

Comme le soutient à juste titre la société Edissimo, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et la question de savoir si les prises de position de la bailleresse induisent qu’elle a pu considérer que toutes les sommes dues par la société preneuse avaient été réglées n’est pas une condition de recevabilité de l’action de la société Edissimo mais du succès de celle-ci.

Dans ces conditions, la société Edissimo, qui en sa qualité de bailleresse, se prévaut notamment d’une créance de charges à l’encontre de la société Xilam Animation, justifie de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de cette dernière, ce qui ne préjuge au demeurant nullement du bien fondé de son action sur le fond.

La société Xilam Animation sera donc déboutée de sa demande d’irrecevabilité soulevée de ce chef.

Sur la prescription de l’action de la société Edissimo

La société Xilam Animation fait exposer que l’action en paiement de la régularisation de charges de 2017 est prescrite dans la mesure où :

— le bail liant les parties, conclu avant la loi Pinel, prévoit expressément en son article 20 que la régularisation de charges doit intervenir à la clôture de chaque période annuelle, soit en l’espèce au 31 décembre 2017,

— la société Edissimo dénature les termes du bail en prétendant que l’article 20 n’obligerait qu’à une régularisation pour chaque période annuelle, “ sans qu’il soit convenu une quelconque date limite pour l’établissement des régularisations de charges annuelles”, ce qui reviendrait à considérer que le bailleur ne serait tenu à aucun délai pour effectuer les régularisations de charges, et que celles-ci seraient donc imprescriptibles,

— la société Edissimo , unique propriétaire de l’ensemble de l’immeuble donné à bail à la société Xilam Animation et non soumis au régime de copropriété, disposait de tous les éléments nécessaires pour effectuer cette reddition de charges à la clôture de chaque période annuelle,

— l’action en paiement de la société Edissimo concernant la régularisation de charges 2017 qui aurait dû intervenir le 31 décembre 2017 était donc prescrite au 31 décembre 2022,

— en application des dispositions de l’article 2243 du code civil, l’interruption de l’assignation du 12 juillet 2023 devant le tribunal de commerce de Paris est non avenue puisque le demandeur s’est désisté de sa demande,

— tous les arguments de la bailleresse fondés sur un bâtiment voisin du bâtiment loués sont hors sujet, puisque la société Edissimo ne peut prétendre qu’elle était contrainte d’attendre l’arrêté de charges du [Adresse 1] pour pouvoir établir la régularisation de charges auprès de son propre locataire concernant le [Adresse 5] alors que ceci ne résulte d’aucune clause du bail.

En réplique, la société Edissimo fait soutenir pour l’essentiel :

— que la prescription de l’action en paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail ne saurait commencer à courir avant que le bailleur ne dispose des éléments qui lui permettent de l’exercer, ce qui implique qu’il soit en mesure d’en connaître le montant,

— que la prescription de l’action en paiement de charges ne saurait commencer à courir avant que le bailleur n’ai pu procéder aux redditions de charges,

— que son mandataire, la société Crédit Agricole Immobilier, n’a procédé aux régularisations de charges de l’exercice 2017 et n’a facturé celles-ci que le 10 avril 2020, de sorte que la prescription dudit exercice de charges n’a commencé à courir qu’à compter du 10 avril 2020, pour une durée de cinq années arrivant à expiration le 10 avril 2025, sauf cause d’interruption ou de suspension préalable,

— qu’au surplus, les deux assignations délivrées devant le tribunal de commerce de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023 et devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le cadre de la présente instance, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, ont tous deux interrompu les délais de prescription,

— que si les locaux donnés à bail objets du litige dépendent effectivement d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], pour autant ledit immeuble dépend d’un ensemble immobilier plus important, lequel d’une part est composé non seulement de l’immeuble situé [Adresse 7], mais est également d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], d’autre part est notamment régi à ce titre par une convention de cours communes en date du 3 novembre 1980 et une servitude de chauffage et de gardiennage également en date du 3 novembre 1980, étant précisé que les deux immeubles partagent une seule et même chaufferie, ainsi qu’un seul et même gardien, ce qui figure d’ailleurs dans le bail liant les parties

— qu’en application de ces conventions, les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 10], sont donc ainsi exposés à des charges communes, lesquelles impliquent de procéder à un arrêté de compte commun au titre de ces charges, en vue de leur répartition ; que l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété et est administré par la société Foncia [Localité 9] Rive Droite, en qualité de syndic de copropriété ; qu’elle n’a reçu les éléments comptables de l’exercice 2017 de la société Foncière [Localité 9] Rive Droite, que le 11 février 2020.

L’article 2224 du code civil énonce :

“ Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”.

En matière de charges locatives, le point de départ du délai de prescription est constitué par la date de régularisation prévue par le bail lorsque celui-ci comme en l’espèce a été conclu antérieurement à la loi Pinel.

La prescription ne court pas lorsque la créance même périodique dépend d’éléments qui ne sont pas connus du créancier.

En l’espèce, la clause du bail relative aux charges est ainsi libellée :

“ Article 20: ACCESSOIRES DU LOYER

Le Preneur remboursera au Bailleur la quote-part à la charge des locaux loués des prestations communes, assurances, taxes locatives, impôt foncier, taxes sur les bureaux, fournitures individuelles, des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien et aux réparations de l’ensemble immobilier en ceux compris les travaux exécutés dans les parties communes et sur les équipements communs, notamment tous frais concernant l’entretien et la réparation des ascenseurs, chauffage, cours et jardins, ainsi que de tous aménagements, mobilier, matériel d’exploitation des parties communes; remboursera de même la quote-part des salaires de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l’immeuble, tels que gardiens, personnels de nettoyage, d’administration, ainsi que les avances permanentes de trésorerie appelées par le syndic, les honoraires du gestionnaire de l’immeuble etc., le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le Bailleur.

Ce remboursement s’effectuera indépendamment sur facture ou par appel d’une provision trimestrielle versée par le Preneur avec chaque terme et dont le montant est fixé ci-après au chapitre V.6. Pour tenir compte de la fluctuation des charges, le Bailleur pourra sur présentation des justificatifs modifier le montant de la provision pour charges.

A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de compte de charges annuelles.

L’article 9 des conditions particulières du contrat de bail stipule en outre :

“Le Preneur est informé qu’il existe une servitude de passage permettant d’accéder du rez de chaussée de l’immeuble loué au 2ème sous-sol pour permettre l’entretien de la chaudière commune à l’immeuble loué et à l’immeuble mitoyen.

Cette servitude concerne l’accès, la pièce de chaufferie et les constructions annexes telles que conduits de fumée et de ventilation, colonnes d’expansion, socles pour chaudières et pompes, caniveaux et d’une façon générale tous les ouvrages de maçonnerie nécessaires au fonctionnement des machines installées dans le local de chaufferie. ”

Les dispositions contractuelles ne fixent pas de terme précis pour la régularisation des charges annuelle de sorte qu’il y a lieu de considérer que le point de départ de la prescription pour cette régularisation court à compter du moment où le bailleur dispose de tous les éléments pour y procéder.

La société Edissimo fait valoir à juste titre que les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 10] sont exposés à des charges communes, en vertu d’une convention de cours communes en date du 3 novembre 1980 et d’une servitude de chauffage et de gardiennage du 3 novembre 1980 rappelée au contrat, de sorte qu’il est nécessaire de procéder à un arrêté de compte commun au titres des charges concernées, en vu de leur répartition.

Dès lors, la bailleresse n’était pas en mesure de procéder aux régularisation des charges pour l’année 2017 avant d’avoir reçu de la société Foncia [Localité 9], syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 11], les décomptes de charges correspondant.

La société Edissimo justifiant avoir été destinataire du compte de charges de copropriété pour l’année 2017 de la société Foncia par lettre du 11 février 2020, elle n’était donc pas en mesure de procéder à la régularisation des charges avant cette date.

Dès lors, l’assignation ayant été introduite par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, l’action de la société Edissimo, initiée dans les cinq ans suivant cette date du 11 février 2020, n’est pas prescrite.

La fin de non recevoir soulevée de ce chef par la société Xilam Animation sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance principale.

La société Xilam Animation qui succombe en son incident sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Edissimo , contrainte d’exposer des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues à 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par la société Xilam Animation tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription,

Déclare recevable l’action de la société Edissimo,

Rejette la demande de la société Xilam Animation formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Xilam Animation à payer à la société Edissimo la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2025 à 11h30 pour conclusions au fond de la défenderesse,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à [Localité 9] le 06 Mai 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME