TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06829

N° Portalis 352J-W-B7I-C4627

N° MINUTE : 2

Assignation du :

22 Mai 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [X] [V] [D][1]

[1] Exécutoires délivrées le :

[Adresse 3]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I PARA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe MEILHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1400

DEFENDERESSES

Madame [A] [T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

S.A.R.L PESTY-[T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

toutes deux représentées par Maître Henri GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 14 avril 2011, Mesdames [W] et [S], aux droits desquelles vient la S.C.I PARA, ont consenti à Madame [A] [T] un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 11] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011 et jusqu’au 31 mars 2020, pour un loyer annuel HT et HC de 12.000 €.

Madame [T] est la gérante de la S.A.R.L PESTY-[T] qui exploite son activité de restauration dans les lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 21 avril 2023, la SCI PARA a délivré congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement du bail pour un loyer annuel en principal de 26.000 €.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2023 sollicitant :

— le renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er janvier 2024 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 26.000 € HT et HC,

— que le loyer fixé porte intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles et que lesdits intérêts soient capitalisés,

— le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation de Madame [T] en tous les dépens.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, Madame [A] [T] sollicite :

À titre principal :

— qu’en raison de la nullité du congé délivré le 21 avril 2023, soit prononcée la nullité du mémoire préalable de la bailleresse, ou à défaut son irrecevabilité,

À titre subsidiaire :

— de prononcer le renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er janvier 2024 aux clauses et conditions du bail expiré, le cas échéant amendé par les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 14.786,63 € HT et HC,

— la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens,

— de la débouter de toutes ses demandes.

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2024, la S.C.I PARA a assigné Madame [A] [T] et la S.A.R.L PESTY-[T] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant ses demandes et sollicitant en outre leur condamnation à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 07 novembre 2024, à laquelle le conseil de la défenderesse a indiqué oralement abandonner la demande d’annulation du mémoire préalable, expliquant qu’elle a reçu les éléments justifiant de sa régularité (la bailleresse ayant acquis les locaux loués en mai 2022 et non en mai 2023).

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 et prorogée au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que la défenderesse s’est désistée de sa demande d’annulation, sinon d’irrecevabilité, du mémoire préalable notifié le 26 décembre 2023, étant relevé que si ce désistement n’a pas été présenté par voie de mémoire, il peut être pris en compte en application de l’article 397 du code de procédure civile qui permet de constater un désistement résultant d’un fait démontrant l’intention d’abandonner une demande.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la validité du congé et du mémoire, qui supposait de trancher la question de la qualité de propriétaire de la demanderesse au moment de leur délivrance, ce qui, n’entrant pas dans les compétences du juge des loyers, aurait rendu nécessaire qu’il se déclare incompétent et renvoie l’affaire au tribunal judiciaire.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

La bailleresse fonde ses prétentions sur l’expertise réalisée par Monsieur [G] [U] et Madame [K] [H], experts qu’elle a mandatés, retenant une valeur locative annuelle de renouvellement de 24.200 € HT et HC au 03 avril 2023.

La locataire conteste la pertinence des conclusions de leur rapport et fait valoir qu’il ne peut justifier les prétentions de la demanderesse, s’agissant d’une expertise privée, non contradictoire, réalisée sans visite des lieux, en considération d’éléments de comparaison trop éloignés, et réclame la fixation du prix du bail renouvelé selon l’indexation contractuelle.

Le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu du rapport du 03 avril 2023 puisqu’il est constant qu’une décision judiciaire ne peut être fondée sur une seule mesure d’investigation non judiciaire.

Il constate néanmoins qu’il est opportun d’ordonner pour ce faire une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure pour justifier de sa prétention selon laquelle la valeur locative des locaux loués excède le loyer contractuel indexé.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 11] à compter du 1er janvier 2024 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[L] [D]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 10]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 11] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre-mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I PARA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 07 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 15 mai 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[G] [B]

Cabinet LSA PARIS

[Adresse 7]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 05 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA