Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 10 juillet 2025, n° 23/13092

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TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SNC Walter est propriétaire de plusieurs lots et que les charges avaient été approuvées par l'assemblée générale, rendant la créance exigible.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de paiement des charges
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement des charges.
Rejeté
Difficultés financières justifiant un délai de paiement
La cour a estimé que la SNC Walter n'a pas fourni de preuves suffisantes de ses difficultés financières pour justifier un délai de paiement.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la partie perdante doit rembourser les frais de justice de la partie gagnante.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SNC Walter pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, s'élevant à 25.649,33 euros pour l'immeuble et 6.351,50 euros pour le garage, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice. Les questions juridiques posées incluent la validité des charges réclamées et la possibilité d'accorder un délai de paiement à la SNC Walter. Le tribunal a condamné la SNC Walter à payer les montants dus pour les charges de copropriété, a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, et a également rejeté la demande de délais de paiement de la SNC Walter. Enfin, la SNC Walter a été condamnée aux dépens et à verser 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 10 juil. 2025, n° 23/13092
Numéro(s) :	23/13092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONKamal SEFRIOUI
Cabinet(s) :	CABINET SEFRIOUISCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du c/ Société SNC WALTER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Agnès LEBATTEUX SIMON

— Maître Kamal SEFRIOUI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13092

N° Portalis 352J-W-B7H-C25RS

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 1],

représenté par son syndic en exercice, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE France (GTF), société anonyme au capital de 18.000.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro B 572.032.373, dont le siège social se situe [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Société SNC WALTER

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Kamal SEFRIOUI de l’ASSOCIATION Cabinet SEFRIOUI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0825

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13092 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25RS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC Walter est propriétaire des lots n°846, 845, 766, 858, 859 et 1063 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SNC Walter par courrier du 17 avril 2023 de lui régler la somme de 49.553,91 euros d’arriérés de charges arrêtés au 28 mars 2023.

Ses démarches étant restées vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SNC Walter devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 9 octobre 2023 aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 47.750,12 euros d’arriérés des charges de copropriété arrêtés au 21 août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1345-1 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Débouter la SNC Walter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 25.649,33 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété « immeuble » arrêté au 21 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ;

— la somme de 6.531,50 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété « garage » arrêté au 21 aout 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner la société SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SNC Walter aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions en réponse du 28 mars 2024, la SNC Walter sollicite du tribunal de :

« Constater que la SNC Walter a réglé 39.000 euros au titre de sa dette, et Réduire en conséquence les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires.

Accorder à la SNC Walter un délai de grâce de 6 mois à compter du jugement pour le règlement des sommes restant dues.

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts, et de sa demande d’article 700. »

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 3 octobre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 30 avril 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges immeuble arrêtés au 21 août 2023 pour un montant total de 25.649,33 euros actualisé suite aux règlements de 24.000 euros en octobre 2023 et de 15.000 euros en mars 2024 et le paiement des charges garage arrêtés à la même date pour un montant de 6.531,50 euros.

En défense, la SNC Walter ne conteste pas les montants actualisés des charges impayées.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SNC Walter est propriétaire des lots n° 846, 845, 766, 858, 859 et 1063 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 26 juin 2019, 19 février 2021, 27 octobre 2021, 22 juin 2022, 22 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 31 mars 2024 pour les charges immeuble et les charges garage.

Il ressort du décompte que dans la somme de 25.649,33 euros réclamée au titre des charges immeuble, les paiements de 24.000 euros et de 15.000 euros de la SNC Walter ont bien été pris en compte. Cependant, le décompte produit expose que cette créance inclut également les 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 ainsi que des appels de travaux intervenus après le 21 août 2023. Par conséquent, le montant de cette créance ne peut être considéré comme correspondant aux charges arrêtés au 21 août 2023 mais au 31 mars 2024.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 25.649,33 euros qui correspond aux seules charges immeuble appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En revanche, s’agissant des charges garage, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 6.351 euros arrêtés au 21 août 2023, 3ème trimestre 2023 compris.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 25.649,33 euros et de

6.351 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en affirmant que la carence du défendeur lui cause nécessairement des difficultés de trésorerie et le prive de sommes utiles à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En défense, la SNC Walter considère avoir fait preuve de bonne foi en s’acquittant de la moitié de l’arriéré en octobre. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum du préjudice allégué.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficulté quelconque ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SNC Walter a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

La SNC Walter demande à la juridiction de l’autoriser à se libérer de sa dette sur une période de six mois en expliquant que sa carence résulte d’un retard pris dans l’exécution de ses travaux et l’empêchant de louer son appartement pendant près de deux ans. Compte tenu de ses difficultés de trésorerie, elle indique avoir entrepris des démarches aux fins de vendre son appartement et de céder une partie de son activité professionnelle, ce qui lui permettrait de régler sa dette.

En réponse, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que les démarches alléguées par la SNC Walter sont restées infructueuses et n’ont pas permis le règlement de sa dette. Il rappelle que le compte charges garage de la défenderesse est débiteur depuis le décembre 2019 et le compte charges immeuble est débiteur depuis le novembre 2021. Enfin, il relève qu’aucun règlement n’est intervenu depuis mars 2024.

Sur ce,

Si la défenderesse apparaît de bonne foi et elle ne produit pas de pièces suffisantes justifiant de sa situation personnelle et financière ni des démarches concrètes en vue de solder sa dette, la copie d’un SMS échangé avec un agent immobilier ne pouvant assurer d’une vente imminente de son lot.

Il est par ailleurs relevé que d’après le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, le dernier règlement date de mars 2024 et que les comptes charges de la SNC Walter sont débiteurs depuis des années.

Par conséquent, en l’absence de justificatifs suffisants sur la situation de la défenderesse et compte tenu des besoins de la copropriété, il conviendra de débouter la SNC Walter de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC Walter ; partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 25.649,33 euros au titre des charges de copropriété « immeuble » impayées arrêtés au 31 mars 2024 ;

CONDAMNE la SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.351,50 euros au titre des charges de copropriété « garage » impayées arrêtés au 21 août 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SNC Walter de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SNC Walter aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SNC Walter à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 10 Juillet 2025

La Greffière La Présidente