TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Véronique PREVOST-LEYGONIE #T106Me Arnaud MAGERAND #P132+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 23/01232

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VT

N° MINUTE :

Assignations des :

13 et 25 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [K]

[Adresse 7]

[Localité 1] (ESPAGNE)

représenté par M^e Véronique PREVOST-LEYGONIE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #T0106

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. AJP IMMOBILIER (AJP)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud MAGERAND de la S.C.P. STREAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0132

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud MAGERAND de la S.C.P. STREAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0132

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 23/01232 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 juin 2025 tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte du 11 avril 2019, monsieur [S] [K] a confié un mandat de gestion locative à la SARL AJP sur la maison située au [Adresse 2] lui appartenant, la rémunération de la SARL AJP Immobilier étant fixée à 6,50% HT du montant des loyers et charges encaissées. Une assurance loyers impayés et détériorations immobilières a été souscrite le 13 avril 2019 auprès de la société AXA.

Le 13 avril 2019, un contrat de bail a été conclu avec monsieur et madame [V] en qualité de locataires. Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement. Le congé a été notifié le 10 décembre 2020 avec prise d’effet au 10 février 2021 par les preneurs. Le 15 janvier 2021, un « pré-état des lieux » a été organisé par le cabinet AJP afin de faire le point sur l’état des lieux en vue de la libération de ceux-ci, notamment s’agissant des réparations de remise en état à effectuer ; les locataires ont quitté le logement dans le cadre de leur divorce. L’état des lieux de sortie a été dressé le 10 février 2021 en présence de commissaires de justice.

Des détériorations ayant été constatées dans la maison et le jardin, la société AJP a fait établir des devis de remise en état pour un montant de 21.163,91 euros. La chaudière a fait l’objet d’interventions aux fins de remise en état, frais dont le remboursement a été sollicité des locataires.

L’assurance loyers impayés et détériorations immobilières a été actionnée, l’assureur mandatant un expert pour évaluer le montant de l’indemnisation ; suite à l’expertise du 18 mars 2021, un montant de 9.655,07 euros a été versé au propriétaire au titre de la garantie le 15 juin 2021.

Le dépôt de garantie n’a par ailleurs pas été restitué aux locataires.

Décision du 11 septembre 2025

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Monsieur [K] a vendu la maison objet du mandat le 5 janvier 2022.

Considérant que la gestion de la SARL AJP lui avait causé un certain nombre de préjudices, monsieur [K] a suivant actes des 13 et 25 octobre 2021 fait délivrer assignation à la SARL AJP et à son assureur la SA GENERALI IARD d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 août 2023 ici expressément visées, monsieur [S] [K] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

«Vus les articles 1103, 1231-1, 1991 et 1993 du code civil

1/ CONDAMNER in solidum la société AJP Immobilier et la compagnie d’assurance Generali IARD à payer à M. [S] [K] la somme de 21.704,62 € sauf à parfaire, en réparation de ces préjudices, avec intérêt au taux légal courant à compter du 7 août 2021, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts à la date anniversaire de la présente assignation,

2/ CONDAMNER in solidum la société AJP Immobilier et la compagnie d’assurance Generali IARD à payer à M. [S] [K] la somme de 10.000 € à parfaire sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 avril 2023 ici expressément visées, la SARL APJ IMMOBILIER et la SA GENERALI IARD demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

«Vu les articles 1353, 1231-1, 2007, 1719 et 1224 du Code civil,

Vu les articles 514-1, 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence visée,

[…]

A titre principal :

JUGER qu’à défaut de production par Monsieur [K], d’un justificatif actuel de propriété de la maison, ses prétentions devront être rejetées ; JUGER que la responsabilité de la société AJP IMMOBILIER n’est pas engagée ; DEBOUTER Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre des sociétés AJP IMMOBILIER et GENERALI IARD ; CONDAMNER Monsieur [K] à verser aux sociétés AJP IMMOBILIER et GENERALI IARD la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution de la décision à venir, A titre subsidiaire :

JUGER qu’il sera tenu compte des fautes de Monsieur [K] pour déterminer le montant de la réparation ; JUGER que la société AJP ne peut être tenue à la réparation au-delà d’une perte de chance ; DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande de capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ; CONDAMNER Monsieur [K] à verser aux sociétés AJP IMMOBILIER et GENERALI IARD la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution de la décision à venir, Décision du 11 septembre 2025

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ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir. »

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur la demande d’indemnisation formée à hauteur de la somme de 21.704,62 euros par monsieur [K]

A l’appui de cette prétention, monsieur [K] entend faire valoir que les manquements selon lui commis par la SARL AJP sont à l’origine de préjudices matériels résultant pour 5.944,62 euros T.T.C des travaux de remise en état qu’il a dû faire réaliser, pour 12.760 euros du loyer qu’il aurait pu percevoir entre le 10 février 2021 et le 5 janvier 2022 et d’un préjudice moral qu’il évalue à 3.000 euros. Monsieur [K] fait grief à la SARL AJP de n’avoir réalisé aucune visite des lieux durant le bail comme le lui imposait l’obligation de réaliser les réparations d’un coût inférieur à 200 euros stipulé au mandat et les dispositions combinées des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 du bail. Monsieur [K] considère encore que la SARL AJP a manqué à l’obligation qui lui incombait d’engager des poursuites contre les locataires, d’actionner à cet effet la protection juridique prévue à la garantie locative souscrite, nul mandat supplémentaire pour agir n’étant requis. Monsieur [K] reproche encore à la SARL AJP d’avoir unilatéralement résilié le mandat de gestion conclu pour une durée de dix ans.

Les parties défenderesses entendent réfuter l’argumentation adverse en soutenant que la SARL AJP n’a commis aucun manquement et que monsieur [K] ne justifie ni de préjudice indemnisable, ni de lien de causalité. Elles entendent plus particulièrement souligner que non seulement la garantie locative a indemnisé monsieur [K] à hauteur de 9.655,07 euros, que pour le surplus l’absence de poursuites n’est due qu’à l’inertie fautive de ce dernier qui a à plusieurs reprises été sollicité à ce sujet et qu’en outre aucune facture, mais seulement des devis sont produits, lesquels ne permettent pas d’établir la réalité des dépenses de travaux alléguées à hauteur de 5.944,62 euros T.T.C.

Sur ce, sur l’action en responsabilité formée par monsieur [K] à l’encontre de la SARL AJP

L’ article 1191 alinéa 1 du code civil énonce : « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

Selon l’article 1992 « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

En application de ces textes, le mandataire est sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat. Cette présomption ne saurait en revanche être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution ; il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire (Civ. 1ere, 18 janvier 1989 D.1989.302 ; Civ. 1ere 16 mai 2006 n°03-19. 936)

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut en effet :

Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;Obtenir une réduction du prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 nouveau du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention impose en application des dispositions précitées de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et le préjudice.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Au cas présent, s’agissant du préjudice matériel résultant du coût des travaux de remise en état que monsieur [K] soutient avoir exposés, il résulte de la quittance subrogative signée le 15 juin 2021 par la SARL AJP et des échanges de courriels (notamment en date des 7 et 14 avril 2021) entre cette dernière et monsieur [K] sur les suites à envisager pour le reliquat de l’indemnisation, que ce dernier a perçu de la garantie locative une somme de 9.655,07 euros en indemnisation des loyers demeurés impayés pour les mois de décembre 2020, janvier 2021 et février 2021, des dégradations mobilières et immobilières causées aux biens dans le cadre du bail conclu avec les consorts [V], le rapport établi après expertise du 18 mars 2021 par le cabinet ELEX dans le cadre de la protection juridique – dégradation locative (rapport qui établit en outre que la dite protection a été actionnée par la SARL AJP) ayant chiffré aux sommes de 8.146,53 euros le coût des réparations (vétusté déduite) et de 1.150 euros le préjudice de jouissance résultant des travaux. Il n’est pas discuté que le dépôt de garantie n’a par ailleurs pas été restitué aux locataires.

Si par ailleurs l’état des lieux de sortie avait estimé le montant des travaux réparatoires à une somme de 21.163,91 euros, force est de constater que monsieur [K] ne verse en procédure que des devis qui ne permettent pas d’établir la réalité des dépenses de travaux allégueés à hauteur de 5.944,62 euros T.T.C et qui seraient restés à sa charge au-delà de l’indemnité de 9.655,07 euros perçue, étant ajouté que le bien a été vendu dès le 5 janvier 2022 ainsi qu’il résulte de l’attestation notariée produite.

Faute de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice résultant de travaux réparatoires restés à sa charge, monsieur [K] ne peut qu’être débouté du chef de cette demande sans qu’il soit besoin de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation tenant tant aux manquements imputés par monsieur [K] à la SARL AJP, qu’à l’inertie du demandeur ou l’absence de lien de causalité encore invoqués par les parties défenderesses.

S’agissant de la perte de loyers chiffrée à 12.760 euros pour la période comprise entre le 10 février 2021 et le 5 janvier 2022 et qui serait imputable à la résiliation du mandat de gestion par la SARL AJP, force est de constater qu’une telle résiliation ne faisait pas obstacle à la remise en location du bien. En effet de la même façon que monsieur [K] a mis son bien en vente sur un site de petites annonces en ligne comme il résulte de l’annonce sur le site « Le bon coin » versée aux débats, il aurait pu le mettre en location. Il n’existe donc pas de lien de causalité entre le préjudice invoqué et le manquement allégué ; monsieur [K] ne peut donc qu’être débouté de sa demande formée ce titre sans qu’il soit de même utile de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation sur ce point.

Enfin monsieur [K] ne justifiant pas du préjudice moral dont il demande indemnisation à hauteur de 3.000 euros, il sera également débouté du chef de cette demande.

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 23/01232 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VT

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce monsieur [K] qui succombe supportera les dépens, en ce non compris les frais d’exécution du présent jugement, ceux-ci n’étant à la date de celui-ci, ni déterminés, ni déterminables.

Monsieur [K] devra en outre payer à la SARL AJP et la SA GENERALI IARD prises ensemble la somme totale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter comme le sollicitent la SARL AJP et la SA GENERALI IARD.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DEBOUTE monsieur [S] [K] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SARL AJP et de la SA GENERALI IARD ;

CONDAMNE monsieur [K] à supporter les dépens de l’instance en ce non compris les frais d’exécution du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [S] [K] à payer à la SARL AJP et la SA GENERALI IARD prises ensemble la somme totale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 8], le 4 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY