TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/09107 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXO36

N° MINUTE : 2

Réputé contradictoire

Assignation du :

21 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par M^e Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0923

DÉFENDERESSES

Caisse CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] (CRPN)

[Adresse 3]

[Localité 3] (FRANCE)

représentée par Maître Antoine MARY de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0003

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/09107 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXO36

S.A. CAPITAL PIERRE [Localité 1] PRIME – CPPP

venant aux droits de la société 60 CHAUSSEE D’ANTIN

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greff e le 28 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2002 modifié par un avenant en date du 10 décembre 2008, la société Immobilière Lafayette a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [N] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 30.489,80 euros.

La destination des lieux est l’activité de "lingerie, bijouterie, confection, accessoires, chaussures, articles de [Localité 1], maroquinerie".

Les locaux sont constitués au rez-de-chaussée, d’une boutique, la deuxième à gauche de la porte cochère, d’une arrière-boutique donnant accès à la cour, et au sous-sol d’une pièce reliée à la boutique par un escalier intérieur.

Par acte d’huissier en date du 10 juin 2010, la société Immobilière Lafayette a fait délivrer à la société [N] un congé pour le 31décembre 2010, avec offre de renouvellement à effet du 1er janvier 2011, moyennant le versement d’un loyer en principal de 45 000 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 16 septembre 2010, la société [N] a cédé à la S.A.R.L. [D] le fonds de commerce comprenant le droit au bail du 1er février 2002.

Suivant acte notarié du 17 décembre 2010, la société [Adresse 6] a acquis de la société Immobilière Lafayette l’immeuble abritant les locaux loués à la société [D].

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2010, la société [Adresse 6] a notifié à la société [D] l’exercice de son droit d’option au visa de l’article L.145-57 du code de commerce, et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 3 décembre 2015, la société [D] a assigné la société [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris aux fins, notamment, de voir constater l’accord des parties sur le principe même du renouvellement du bail et sur le prix du loyer renouvelé, de voir dire que le bail commercial s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2011 pour neuf ans moyennant un loyer annuel de 40 609 euros HT/HC, de voir, par conséquent, juger irrecevable l’exercice du droit d’option par la société [Adresse 7] par acte du 27 décembre 2010 et de juger nul le congé contenant l’exercice de ce droit d’option.

Suivant acte notarié du 18 décembre 2015, la Caisse de Retraite du Personnel Naviguant Professionnel de l’Aéronautique Civile (ci-après la CRPNPAC) a acquis de la société [Adresse 6] l’immeuble de situation des locaux loués à la société [D].

La CRPNPAC a notifié des conclusions d’intervention volontaire, par voie électronique, le 19 avril 2017.

Par suite de la transmission universelle du patrimoine de la société [Adresse 6] à son profit en date du 30 décembre 2015, la S.A. Capital Pierre [Localité 1] Prime (ci-après la société CPPP) est venue aux droits de celle-ci.

Suivant jugement rendu le 7 août 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, déclaré la CRPNPAC recevable en son intervention volontaire, rejeté la demande de mise hors de cause formée par la société CPPP, déclaré la société [D] prescrite en sa demande tendant à voir dire et juger irrecevable et sans effet l’exercice par la société [Adresse 6] du droit d’option par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2010, et déclaré cette demande irrecevable, et dit que le bail commercial portant sur les lieux sis [Adresse 8] à Paris 9ème s’est renouvelé entre la société [D] et la CRPNPAC venant aux droits de la société [Adresse 6], à compter du 1er janvier 2011, pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel en principal de 40 609 euros HT/HC.

Parallèlement, la CRPNPAC, propriétaire de l’immeuble depuis le 18 décembre 2015, a initié le 21 juin 2016 une procédure de changement d’usage avec compensation auprès de la Mairie de [Localité 1], conformément aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, afin notamment d’affecter les locaux loués à un usage « autre que d’habitation ».

La Mairie de [Localité 1] a accusé réception de la demande de changement d’usage le 24 juin 2016 puis par courrier en date du 2 août 2016, elle a autorisé provisoirement la CRPNPAC à affecter à un autre usage que l’habitation certains locaux de l’immeuble d’une superficie totale de 555 m², parmi lesquels figuraient les locaux loués, sous réserve que soit réalisée la compensation y afférente.

Par décision administrative n°18-546 du 26 novembre 2018 prise en application des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la Mairie de [Localité 1] a autorisé la CRPNPAC à affecter à un autre usage que l’habitation les locaux de l’immeuble en ce compris les locaux loués.

Par courrier du 10 février 2022, la société [D] a sollicité de la CRPNPAC la mise en place d’un échéancier de paiement de 10 mensualités de 799,56 euros chacune afin de régler sa dette locative d’un montant total de 7 995,62 euros, puis par acte d’huissier du 22 février 2022, elle a fait assigner la CRPNPAC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la nullité du bail.

Faute pour la demanderesse d’avoir placé son assignation conformément aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, l’affaire n’a pas été enrôlée.

Après l’envoi d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé en date du 17 mai 2022, la CRPNPAC a fait délivrer à la société [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 août 2021 pour la somme en principal de 22 002,65 euros.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire en date du 21 juillet 2022 la société [D] a fait assigner la CRPNAC et la société CPPP devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

« Recevoir la société [D] Sarl, en ses demandes, fins, conclusions, exceptions en les jugeant bien fondées ;

Juger et dire que le bail commercial conclu le 1 er janvier 2002 entre la société IMMOBILIERE DE LAFAYETTE et la société [N] a été négocié et conclu sans justification par le bailleur de l’autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Juger et dire que le bail commercial renouvelé le 1 er janvier 2011 tel que constaté par décision du tribunal judiciaire de Paris du 7 août 2020 entre la société [D] et la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] a été négocié et conclu sans justification par le bailleur de l’autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Juger et dire que le bail commercial renouvelé par tacite reconduction le 1er janvier 2021 pour une durée indéterminée entre la société [D] et la CAISSE DE RETRAITE DE PERSONNEL [Z] a été négocié et conclu sans justification par le bailleur de l’autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Prononcer la nullité du bail commercial conclu le 1 er janvier 2002 entre la société IMMOBILIERE DE LAFAYETTE et la société [N] pour violation des dispositions d’ordre public et imprescriptibles de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Prononcer la nullité du bail commercial renouvelé le 1 er janvier 2011 tel que constaté par décision du tribunal judiciaire de Paris du 7 août 2020 entre la société [D] et la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] venant aux droits de la société [Adresse 6] pour violation des dispositions d’ordre public et imprescriptible de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Prononcer la nullité du bail commercial tacitement reconduit le 1er janvier 2021 entre la société [D] et la CAISSE DE RETRAITE DE PERSONNEL [Z] venant au droit de la société [Adresse 6] pour violation des dispositions d’ordre public et imprescriptibles de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

Prononcer la nullité à défaut la caducité de la vente de fonds commercial conclu le 16 septembre 2010 entre la société [N] Sarl et la société [D] sarl moyennant le prix de vente de 130.000 € ;

Condamner in solidum la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] CRPN venant aux droits de la société [Adresse 6] SAS unipersonnelle et de la société IMMOBILIERE DE LA FAYETTE ainsi que CAPITAL PIERRE [Localité 1] PRIME (CPPP) venant aux droits de la société [Adresse 9] à payer à la société [D] Sarl la somme totale sauf à parfaire au titre des restitutions de 953.209,33 € dont :

* 7.622,45 € à titre de restitution du dépôt de garantie ;

* 130.000,00 € à titre de restitution du prix d’achat du fonds commercial ;

* 790.586,88 € à titre de restitution des loyers, charges impôts taxes ;

* 25.000,00 € à parfaire au titre de restitution des impenses.

Condamner in solidum la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] CRPN venant aux droits de la société [Adresse 6] SAS unipersonnelle et de la société IMMOBILIERE DE LA FAYETTE ainsi que CAPITAL PIERRE [Localité 1] PRIME (CPPP) venant aux droits de la société [Adresse 9] à payer à la société [D] Sarl la somme totale sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts de 275.000,00 € dont:

* 250.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ;

* 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour couverture des frais de déménagement et d’emménagement dans de nouveaux locaux adaptés compris le coût d’acquisition du droit au bail des nouveaux locaux ;

* 5.000,00 € à titre de frais de déménagement des lignes téléphoniques et de transfert de siège social en dehors du département ;

* 10.000,00 € au titre d’indemnisation du préjudice d’image et de notoriété du à a perte d’une adresse prestigieuse.

Condamner la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] CRPN venant aux droits de la société [Adresse 6] SAS unipersonnelle et de la société IMMOBILIERE DE LA FAYETTE ainsi que CAPITAL PIERRE [Localité 1] PRIME (CPPP) venant aux droits de la société [Adresse 9] à payer à la société [D] Sarl la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouter la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL [Z] CRPN venant aux droits de la société [Adresse 6] SAS unipersonnelle et de la société IMMOBILIERE DE LA FAYETTE ainsi que CAPITAL PIERRE [Localité 1] PRIME (CPPP) venant aux droits de la société 60 CHAUSSEE D’ANTIN de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit en raison du caractère d’ordre public de la matière."

Suivant ordonnance rendue le 14 novembre 2023 à laquelle il convient de se référer, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de nullité de la société [D] et de la société [N] du contrat de bail conclu le 1er février 2002 et du contrat de bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 ;

— condamné la société [D] et la société [N] à payer in solidum à la Caisse de Retraite du Personnel Naviguant la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 6 février 2024 pour conclusions actualisées des demanderesses, à défaut radiation.

Les sociétés [N] et [D] ont interjeté appel de cette ordonnance et par ordonnance rendue le 13 mars 2024, la cour d’appel e [Localité 1] a prononcé la caducité de la déclaration d’appel.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2025, la CRPNPAC demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par les sociétés [N] et [D] ;

— débouter les sociétés [N] et [D] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 953 209,33 euros constituée par la somme de 7 622,45 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix d’achat du fonds commercial, la somme 790 586,88 euros à titre de restitution des loyers, charges impôts taxes et la somme de 25 000 euros au titre de la restitution des impenses, aucune restitution ne pouvant s’opérer compte tenu de l’absence de nullité du bail du 1er février 2002 et du contrat bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 ;

— débouter les sociétés [N] et [D] de leur demandes de condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice économique découlant de la perte de chance de céder le fonds de commerce ou droit au bail évalué à la somme de 250 000 euros, des frais de déménagement et d’emménagement estimés à 10 000 euros des frais de déménagement des lignes téléphoniques et transfert de siège social estimé à 5 000 euros du préjudice d’image et notoriété estimé à 10 000 euros ;

— débouter les sociétés [N] et [D] de leur demande de nullité à défaut de caducité de la vente de fonds commercial conclu le 16 septembre 2010 entre la société [N] Sarl et la société [D] SARL moyennant le prix de vente de 130 000 euros ;

A titre reconventionnel :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 à compter de la date du 22 juillet 2022 ;

— condamner la société [D] à lui régler les loyers, taxes et charges dus au titre du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 jusqu’à la date des présentes, soit la somme de 143.102,81 euros majorés des intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage ;

— condamner la société [D] à lui régler une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes jusqu’à la date de libération effective des locaux, soit la somme mensuelle de 3 548,08 euros ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 pour défaut de paiement des loyers à la date du 1er mars 2022 ou à la date que le tribunal fixera ;

— condamner la société [D] à lui régler les loyers, taxes et charges dus au titre du bail à effet du 1er janvier 2011 jusqu’à la date des présentes, soit la somme de 143 102,81, majorés des intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage ;

— condamner la société [D] à lui régler une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes jusqu’à la date de libération effective des locaux, soit la somme mensuelle de 3 548,08 euros ;

En toute hypothèse, en conséquence de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire :

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard de la société [D] des locaux qu’elle occupe actuellement au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux termes des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles

d’exécution ;

— dire n’y avoir lieu à restitution à la société [D] du dépôt de garantie à hauteur de 20.304,50 euros celui-ci étant conservé par ses soins conformément aux termes de l’article « clause résolutoire» du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011 ;

— condamner la société [D] à lui paye la somme de 118,28 euros par jour jusqu’à la relocation des locaux sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

En toute hypothèse :

— débouter les sociétés [N] et [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés [N] et [D] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés [N] et [D] aux entiers frais et dépens ;

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

La société CPPP n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025, l’affaire fixée à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026.

A l’issue de l’audience, l’avocat des parties demanderesses qui ne s’est pas présenté, a été invité par message RPVA à adresser son dossier au tribunal, demande restée vaine à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes des sociétés [N] et [D]

Par ordonnance rendue le 14 novembre 2023 et devenue définitive, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de nullité de la société [D] et de la société [N] du contrat de bail conclu le 1er février 2002 et du contrat de bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011, tacitement prolongé depuis sans donner naissance à un nouveau bail, rendant également irrecevable la demande de nullité portant sur un bail “renouvelé par tacite reconduction le 1er janvier 2021.”

Dès lors, l’ensemble des demandes en paiement formées par les sociétés [D] et [N] à l’encontre de la CRPNPAC au titre des restitutions comme au titre des dommages et intérêts, consécutives à la nullité des dits actes, doit être rejeté.

De même sera rejetée la demande portant sur la nullité et à défaut la caducité de la “vente de fonds commercial conclu le 16 septembre 2010 entre la société [N] Sarl et la société [D] sarl moyennant le prix de vente de 130.000 €.”

Sur les demandes reconventionnelles de la CRPNPAC

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévuesà l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge»

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires à son échéance, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, par simple ordonnance de référé exécutoire.

En l’espèce, la CRPNPAC a fait signifier à la société [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022 pour la somme en principal de 22002,65 euros.

Si aux termes de leur assignation les sociétés [D] et [N], dans les motifs de l’acte, invoquent des moyens de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, elles ne forment aucune demande à ce titre dans le dispositif qui seul saisi le tribunal des prétentions des parties en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Dès lors, l’acte est valable et peut valablement produire ses effets.

Or il est établi par les décomptes versés aux débats et il n’est pas contesté que la société [D] n’a pas procédé au paiement des sommes visées dans le commandement dans le délai d’un mois à compter de sa signification le 22 juin 2022.

Dès lors la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 22 juillet 2022 à 24h.

Sur l’expulsion de la société [D] des lieux loués

Compte tenu de la résiliation du bail, l’expulsion de la société [D] et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société [D] occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée, comme réclamé par la CRPNPAC au montant du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes, soit la somme mensuelle de 3 548,08 euros

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Aux termes de l’article 1353 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la CRPNPAC, la société [D] sera condamnée à lui payer au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation la somme de 143102,81 euros.

Faute pour la bailleresse de justifier de sa demande formée au titre des intérêts majorés, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour ses causes, soit à compter du 22 juin 2022, pour la somme en principal de 22 002,65 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie

La CRPNPAC réclame à ce titre l’autorisation de conserver le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 20304,50 euros, se prévalant de la clause résolutoire du bail qui stipule qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le “dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages intérêts.”

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

La clause du bail susvisée constitue une clause pénale. Cette clause, apparaissant manifestement excessive en ce qu’elle représente près de 14 % de l’arriéré locatif, sera réduite d’office à la somme de 6 000 euros.

La CRPNPAC sera donc autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de la somme de 6 000 euros à titre de clause pénale contractuelle.

Sur le préjudice de relocation

La CRPNPAC réclame à ce titre la condamnation de la société [D] à lui payer la somme de 118,28 euros par jour jusqu’à la relocation des locaux loués, sur le fondement de l’article 1760 du code civil qui dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Pour autant, la CRPNPAC ne justifie pas d’un préjudice distinct et indépendant de celui déjà réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Elle sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

Les sociétés [N] et [D] qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnées in solidum sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la CRPNPAC la somme de 5 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la S.A.R.L. [N] et la S.A.R.L. [D] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 953 209,33 euros constituée par la somme de 7 622,45 euros à titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix d’achat du fonds commercial, la somme 790 586,88 euros à titre de restitution des loyers, charges impôts taxes et la somme de 25 000 euros au titre de la restitution des impenses ;

Déboute la S.A.R.L. [N] et la S.A.R.L. [D] de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice économique découlant de la perte de chance de céder le fonds de commerce ou droit au bail évalué à la somme de 250 000 euros, des frais de déménagement et d’emménagement estimés à 10 000 euros des frais de déménagement des lignes téléphoniques et transfert de siège social estimé à 5 000 euros, et du préjudice d’image et notoriété estimé à 10 000 euros ;

Déboute la S.A.R.L. [N] et la S.A.R.L. [D] de leur demande de nullité à défaut de caducité de la vente de fonds commercial conclue le 16 septembre 2010 moyennant le prix de vente de 130 000 euros ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile et la S.A.R.L. [D] à la date du 22 juillet 2022 à 24h ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire de la S.A.R.L [D] des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] dans le délai de 30 jours à compter du présent jugement, la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Déboute la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile de sa demande d’astreinte,

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [D] à la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile à compter du 23 juillet 2022 au montant du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes, soit la somme mensuelle de 3 548,08 euros

Condamne la S.A.R.L. [D] à payer à la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile la somme de 143 102,81 euros au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 5 mars 2025, outre les indemnités d’occupation postérieures, dues jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit que cette somme de 143 102,81 euros portera intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022 pour la somme en principal de 22 002,65 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Autorise la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile à conserver entre ses mains la somme de 6 000 euros qu’elle détient au titre d’une partie du montant du dépôt de garantie, à titre de clause pénale contractuelle,

Déboute la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [D] à lui payer la somme de 118,28 euros par jour jusqu’à la relocation des locaux sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

Déboute la S.AR.L [N] et la S.A.R.L. [D] de leur demande formée titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.AR.L [N] et la S.A.R.L. [D] à payer à la Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l’Aéronautique Civile la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.AR.L [N] et la S.A.R.L. [D] aux entiers frais et dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME