TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50806 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZWI

N° : 10-CH

Assignation du :

21 Janvier 2026

28 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société KLEPIERRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN702

DEFENDERESSE

La société [E] exerçant sous l’enseigne GUEST STAR

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

et [Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS – #D0615

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 28 février 2024, la société KLEPIERRE a donné à bail commercial à la société [E] des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel minimum de 85.800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance et avec une franchise de loyer de 17.160 euros pour la première année du bail et 8.580 euros pour la deuxième.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer à la société [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 19 novembre 2025, à l’adresse des lieux loués, puis un second commandement, par acte du 20 novembre 2025, à l’adresse de son siège social, pour une somme de 56 342,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2025.

Par acte du 21 et 28 janvier 2026, la société KLEPIERRE a fait assigner la société [E] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Après un renvoi sollicité par les parties, l’audience s’est tenue le 16 avril 2026. Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société KLEPIERRE a demandé au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— condamner par provision la société [E] au paiement de la somme de 114.456,36 € au titre de l’arriéré locatif au 2 avril 2026, 2ème trimestre inclus,

— constater son accord de principe pour l’octroi de délais de paiement n’excédant pas 6 mois et, en conséquence, autoriser la société [E] à se libérer de la somme de 114.456,36 € TTC en 6 mensualités successives, le 1er de chaque mois à compter de l’ordonnance,

— ordonner, dans cette hypothèse, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier, les loyers, charges et accessoires courants demeurant exigibles en sus,

— dire que, faute pour la société [E] de payer à bonne date une seule des mensualités de l’échéancier ou les loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure :

le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et le bail définitivement résilié au 20 décembre 2025,

il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [E] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

la société [E] sera redevable d’une indemnité d’occupation fixée à 1 % du loyer annuel facturé et indexé à compter du 21 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

le dépôt de garantie restera acquis à la société KLEPIERRE,

condamner la société [E] à payer à la société KLEPIERRE la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Régis HALLARD, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société [E] était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette et a demandé de lui accorder un délai de 24 mois pour s’en acquitter et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il convient de relever que le second commandement de payer, du 20 novembre 2025, a été délivré à l’adresse du siège social du loueur et n’a pu faire l’objet d’une remise à personne.

Cependant le premier commandement, du 19 novembre 2025, a bien été délivré à l’adresse des lieux loués, à laquelle le preneur a élu domicile dans le bail (article 38), de telle sorte que ce commandement qui peut entrainer la résiliation du bail.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 novembre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société KLEPIERRE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 56.342,79 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 novembre 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 décembre 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 114.456,36 euros, arrêtée au 2 avril 2026, 2ème trimestre inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société [E] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société [E] explique l’absence de paiement intégral par des difficultés financières conjoncturelles tenant à la phase de lancement de son activité au sein du centre commercial, combinées à un passif d’ouverture important et à une charge locative particulièrement élevée. Elle soutient toutefois avoir constamment exécuté le bail de bonne foi, en procédant à des paiements partiels réguliers au profit du bailleur. Elle fait également valoir la progression de son chiffre d’affaires, l’existence d’une trésorerie positive, ainsi que les investissements réalisés dans les locaux, afin de démontrer sa volonté de pérenniser l’exploitation et sa capacité à poursuivre l’exécution du bail sous réserve d’un échelonnement de la dette.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société [E], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Ainsi, et compte-tenu de la situation du bailleur, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société [E] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [E], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de l’avocat du demandeur en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [E] ne permet d’écarter la demande de la société KLEPIERRE formée sur le fondement des dispositions susvisées.

Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [E] à payer à la société KLEPIERRE la somme provisionnelle de 114.456,36 euros (cent quatorze mille quatre cent cinquante-six euros et trente-six centimes), arrêtée au 3 avril 2026, 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons que la société [E] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [E] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [E] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 5], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société [E] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Régis HALLARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [E] à payer à la société KLEPIERRE la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 21 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ