TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me de LA GATINAIS (C2028)

M^e OLIBÉ (B1028)

M^e PÉRUSSEL-PAOLI (D1841)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/09735

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQP

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CRONSTADT [H] (RCS de Paris 309 835 213)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe de LA GATINAIS de la S.E.L.A.R..L. CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028

DÉFENDERESSES

S.A.S. [S] (RCS de [Localité 1] 793 900 747)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Association INSTITUT DE REIKI (SIREN 431 233 493)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentées par Maître Mélody OLIBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1028

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09735 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQP

PARTIES INTERVENANTES

Madame [A] [B], en qualité de liquidatrice amiable de la S.A.S. [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [X] [O], en qualité de liquidateur amiable de l’association INSTITUT DE REIKI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Nathalie PÉRUSSEL-PAOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1841

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 20 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 5 novembre 2020, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a donné à bail commercial à la S.A.S. [S] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris 15ème. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à effet du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2029 et destiné à l’usage de bureaux afin qu’y soit exercée exclusivement une activité de « découverte et formation pour adultes à la pratique personnelle du Reiki et à la pratique de la relaxation et de la méditation et de formation professionnelle », moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 53 900 euros en principal, payable trimestriellement d’avance.

Par acte sous signature privée également daté du 5 novembre 2020, l’association Institut de Reiki s’est portée caution solidaire de la S.A.S. [S], sans bénéfice de discussion et de division, pour toute la durée du bail et dans la limite d’un montant maximum de 229 440 euros en principal, intérêts, frais et accessoires compris, pour garantir le paiement des loyers, des charges, des impôts, taxes, de tous les accessoires de la dette notamment les intérêts, dommages et intérêts, indemnité due à titre de clause pénale, astreinte, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées, des dommages et intérêts, frais mis à sa charge, et enfin des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 septembre 2021, la S.A.S. [S] a mis en demeure la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de garantir le fonctionnement du chauffage dans les normes pour le prochain hiver, de faire cesser les nuisances sonores subies et de faire respecter le règlement de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 février 2023, la société CFDP, en sa qualité d’assurance de protection juridique de la S.A.S. [S], a mis en demeure la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de prendre les mesures nécessaires sans délai pour que la production de chauffage permette une exploitation normale des locaux loués ainsi que de prendre toute mesure permettant d’interdire l’accès au jardin de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 février 2023, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a mis en demeure la S.A.S. [S] de lui payer la somme de 32 081,69 euros au titre d’un arriéré locatif.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 avril 2023, la S.A.S. [S], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de rétablir le chauffage à 20°C minimum, de lui rembourser la somme de 624 euros TTC au titre des frais de dépannage de la serrure de la porte d’entrée, de lui payer la somme de 50 400 euros à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice subi et de faire cesser toute perturbation des cours via l’utilisation du jardin par les occupants de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 mai 2023, la S.A.S. [S] a délivré congé à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] pour la date du 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2023, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a fait commandement à la S.A.S. [S], au visa de la clause résolutoire du bail et de l’article L.145-17 I 1° du code de commerce, de lui payer la somme en principal de 15 429,23 euros au titre d’un arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 15 mai 2023.

Ce commandement de payer a été dénoncé à l’association Institut de Reiki par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 juin 2023, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes de la S.A.S. [S] pour la somme principale de 15 429,23 euros, laquelle a été dénoncée le 23 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice des 10 juillet et 17 juillet 2023, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a assigné la S.A.S. [S] et l’association Institut de Reiki devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 juillet 2023, de valider le congé délivré par la S.A.S. [S] le 15 mai 2023 à effet au 30 novembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. [S] des locaux loués et de condamner solidairement la S.A.S. [S] et l’association Institut de Reiki à lui payer diverses sommes.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 31 octobre 2023, les membres de l’association Institut de Reiki ont notamment décidé à l’unanimité de la dissoudre à compter du 1er novembre 2023, d’ouvrir la phase de liquidation amiable et de nommer M. [X] [O] en qualité de liquidateur.

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la S.A.S. [S] a fait procéder à un état des lieux de sortie non-contradictoire et a restitué les clés des locaux à la bailleresse par lettre recommandée avec avis de réception du même jour.

Par procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire en date du 18 décembre 2023, les associés de la S.A.S. [S] ont notamment décidé à l’unanimité de prononcer la dissolution anticipée de la société et sa mise en liquidation amiable et de nommer Mme [A] [B] en qualité de liquidateur.

Mme [A] [B] en qualité de liquidateur de la S.A.S. [S] et M. [X] [O] en qualité de liquidateur de l’association Institut de Reiki sont intervenus volontairement à la présente procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 1er avril suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2025, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] demande au tribunal :

— de débouter la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable, de l’ensemble de leurs demandes,

— de constater la validité du congé qui lui a été notifié pour le 30 novembre 2023 par la S.A.S. [S],

— de fixer sa créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes locatives arrêté au 30 novembre 2023, sauf à parfaire, due solidairement par la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable à la somme de 29 868,99 euros,

— de fixer sa créance au titre de la clause pénale due par la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable à la somme de 2 986,89 euros,

— d’ordonner la compensation judiciaire entre la somme de 14 455,60 euros correspondant au dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial et le montant de 32 855,88 euros correspondant à sa créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et de taxes locatives arrêté au 30 novembre 2023 et au titre de la clause pénale,

— de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 14 455,60 euros versé par la S.A.S. [S] lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial,

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09735 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQP

— de condamner solidairement la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable à lui payer la somme de 18 400,28 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 novembre 2023 ainsi que de la clause pénale insérée au bail, déduction faite du dépôt de garantie qui sera conservé par le bailleur,

— de condamner solidairement la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable à lui payer 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner solidairement la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable aux dépens, et en ce compris le coût de la signification du commandement de payer du 16 juin 2023,

— d’assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2024, Mme [A] [B], en qualité de liquidateur de la S.A.S. [S], et M. [X] [O], en qualité de liquidateur de l’association Institut de Reiki, demandent au tribunal :

A titre principal,

— de débouter la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la S.C.I. SCI Cronstadt [H] à rembourser à la S.A.S. [S] la somme de 4 820 euros au titre du trop-perçu sur les loyers,

A titre reconventionnel,

— de condamner la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons à payer à la S.A.S. [S] la somme de 53 842 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— de condamner la S.C.I. SCI Cronstadt [H] à payer à la S.A.S. [S] la somme de 12 400,20 euros en remboursement de la TVA indue sur le loyer remisé, des frais de serrurier, des frais de chauffage et des frais de dégorgement des canalisations,

En tout état de cause,

— de condamner la S.C.I. SCI Cronstadt [H] à payer à la S.A.S. [S] 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.I. SCI Cronstadt [H] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Nathalie Pérussel-Paoli.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application des articles 1844-7 et 1844-8 du code civil, une société prend notamment fin par la dissolution anticipée décidée par les associés, cette dissolution entraînant sa liquidation. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Selon l’article L. 237-24 du code de commerce, le liquidateur représente la société. Il est investi des pouvoirs les plus étendus pour réaliser l’actif, même à l’amiable. Les restrictions à ces pouvoirs, résultant des statuts ou de l’acte de nomination, ne sont pas opposables aux tiers. Il est habilité à payer les créanciers et répartir le solde disponible.

Dès lors, seul le liquidateur dispose, à compter de sa désignation, de la qualité à agir au nom et pour le compte de la société placée en liquidation amiable.

Il en va de même pour une association, dont l’assemblée générale peut voter sa dissolution avec ou sans liquidation dans les conditions statutaires. En cas de dissolution avec liquidation, le liquidateur amiable est seul recevable à agir au nom et pour le compte de l’association.

Ainsi, en l’espèce, seules les prétentions formées conclusions notifiées le 25 novembre 2024 par l’avocate de Mme [A] [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la S.A.S. [S] et de M. [X] [O] en sa qualité de liquidateur amiable de l’association Institut de Reiki sont recevables. A l’inverse, les prétentions formées en dernier lieu par conclusions du 1er février 2024 par l’avocate de la S.A.S. [S] et de l’association Institut de Reiki en leurs noms propres sont irrecevables car formulées par des personnes morales dépourvues du droit d’agir.

Sur l’effet du congé délivré par la locataire

La S.C.I. SCI Cronstadt [H] soutient que le congé délivré par la S.A.S. [S] le 15 mai 2023 à effet au 30 novembre 2023 est valide et que la S.A.S. [S] a effectivement libéré les locaux à cette date.

Mme [A] [B], représentant la S.A.S. [S] ès qualités de liquidateur amiable, et M. [X] [O], représentant l’association Institut de Reiki ès qualités de liquidateur amiable, ne formulent aucune observation sur ce point.

En droit, il résulte des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce que le locataire peut mettre fin au bail par congé délivré par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception donné six mois à l’avance à l’expiration d’une période triennale, ou en cas de tacite prolongation six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 mai 2023, la S.A.S. [S] a délivré congé à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] pour la date du 30 novembre 2023, correspondant à l’expiration de la première période triennale du contrat de bail, lequel a pris effet au 1er décembre 2020. Le congé a donc bien été délivré six mois à l’avance à l’expiration d’une période triennale.

Les parties s’accordent sur la validité du congé délivré à effet au 30 novembre 2023, étant précisé que les locaux ont été restitués par la S.A.S. [S] le 22 novembre 2023 selon procès-verbal non-contradictoire d’état des lieux de sortie comportant mention de l’envoi par courrier recommandé des clés des locaux à la bailleresse à cette même date.

Par conséquent, il convient de constater que le congé délivré par la S.A.S. [S] à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] à effet au 30 novembre 2023 est valide et que le contrat de bail a pris fin à cette date.

Sur la demande principale de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La S.C.I. SCI Cronstadt Morillons fait valoir que la S.A.S. [S] et l’association Institut de Reiki lui sont redevables de la somme de 29 868,99 euros au titre de la dette locative et qu’il n’y a aucune erreur sur le décompte locatif. Elle sollicite également la majoration des sommes dues en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail.

Mme [A] [B] et M. [X] [O] ès-qualités exposent que le décompte produit par la S.C.I. SCI Cronstadt [H] est inexact et que la S.A.S. [S] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges et des taxes. Ils font valoir qu’elle a au contraire versé 4 820 euros en trop à la bailleresse après comparaison entre les appels des sommes du gestionnaire de biens et les paiements effectués par la S.A.S. [S]. Ils précisent notamment que doivent être pris en compte au titre du décompte locatif au crédit de la S.A.S. [S] la somme de 6 178 euros au titre des frais de dégorgement des canalisations, la somme de 8 372,36 euros au titre de la saisie conservatoire, la somme de 6 294,22 euros au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux et enfin le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur. Enfin compte tenu de l’existence d’un trop-perçu de loyers, ils s’opposent à l’application de la clause pénale sollicitée par le bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et de charges

En droit, en vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 26 juin 2024 produit par la S.C.I. SCI Cronstadt [H] que la S.A.S. [S] est redevable de la somme de 29 868,99 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis le 3e trimestre 2022 inclus jusqu’au 30 novembre 2023, date du terme du bail.

La liquidatrice de la S.A.S. [S] formule plusieurs contestations quant au quantum de cette dette, se prévalant notamment du fait que les frais de dégorgement engagés par elle pour un montant de 6 178 euros doivent figurer à son crédit sur le décompte locatif. Or, compte tenu de sa demande reconventionnelle de paiement formulée à ce titre, son éventuelle créance à ce titre de la S.A.S. [S] sera étudiée ultérieurement et elle ne sera pas déduite de l’arriéré locatif à ce stade. La déduction du dépôt de garantie et son éventuelle compensation avec les créances réciproques sera également étudiée ultérieurement, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] formulant une demande distincte de conservation du dépôt de garantie.

Concernant le remboursement litigieux de la taxe sur les bureaux, la clause « Charges » du contrat de bail stipule notamment que « Le preneur acquittera, en même temps que le loyer, la taxe à la valeur ajoutée ou la contribution représentative du loyer afférente au loyer et à ses accessoires s’il y a lieu, la taxe annuelle sur les surfaces commerciales, de stockage, de bureau et de stationnement en Île-de-France, si la présente location y est soumise et plus généralement tous autres impôts ou taxes présents ou à venir ».

Il résulte de ces stipulations contractuelles que la taxe sur les bureaux est à la charge de la S.A.S. [S] et est donc due en son principe de sorte qu’il n’y a pas lieu à remboursement de cette somme. En outre, le quantum de la taxe sur les bureaux facturé par la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons n’est pas contesté par la liquidatrice de la S.A.S. [S].

Enfin, contrairement à ce qu’affirment Mme [B] et M. [O] ès-qualités, la saisie-conservatoire sur les comptes bancaires de la locataire détenus auprès de la société CIC en date du 15 juin 2023 pour la somme de 15 429,23 euros a seulement eu pour effet de rendre indisponible cette somme jusqu’à la délivrance d’un titre exécutoire constitué par le présent jugement permettant à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de convertir ladite saisie en une saisie-attribution et donc de voir régler sa créance. Cette somme n’est pas encore entrée dans le patrimoine de la propriétaire et est d’ailleurs indiquée comme bloquée au titre de la saisie-conservatoire aux termes des relevés bancaires produits. Il convient à titre surabondant de rappeler qu’il est de jurisprudence constante qu’il ne peut être acquiescé à une saisie-conservatoire laquelle ne vaut pas paiement d’une créance mais constitue seulement une mesure préventive et conservatoire en vue de garantir le paiement d’une créance dans l’attente de la délivrance postérieure d’un titre exécutoire, dans les conditions des articles L. 523-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. [S] est redevable à l’égard de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] de la somme de 29 868,99 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis le 3e trimestre 2022 inclus et arrêtée au 26 juin 2024.

Sur la majoration des sommes dues en vertu de la clause pénale

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, la clause intitulée « Clauses pénales » du contrat de bail stipule que : « En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».

La majoration de 10 % des sommes dues apparaît excessive dès lors qu’elle conduit à une disproportion manifeste entre le montant de la pénalité et les préjudices effectivement subis par la S.C.I. SCI Cronstadt [H], de nature purement pécuniaire.

Cette majoration des sommes dues ne se justifie donc que par son caractère comminatoire.

Dès lors, la pénalité contractuelle au paiement de laquelle la S.A.S. [S] sera condamnée sera réduite à 500 euros.

Sur la solidarité entre la S.A.S. [S] et l’association Institut de Reiki

En vertu de l’article 2288 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2022, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

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L’article 2298 code civil, dans sa rédaction applicable, dispose par ailleurs que la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l’espèce, l’association Institut de Reiki s’est portée caution solidaire de la S.A.S. [S] pour toute la durée du bail et dans la limite d’un montant maximum de 229 440 euros en principal, intérêts, frais et accessoires compris au titre des loyers, des charges, des impôts, taxes, de tous les accessoires de la dette notamment les intérêts, dommages et intérêts, indemnité due à titre de clause pénale, astreinte, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées, des dommages et intérêts, frais mis à sa charge, et enfin des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail.

En conséquence, il est justifié de condamner solidairement l’association Institut de Reiki au paiement de la dette locative majorée de la S.A.S. [S], soit à hauteur de la somme de 29 868,99 euros en principal et de la somme de 500 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur les demandes indemnitaires

Mme [A] [B], représentant la S.A.S. [S] ès-qualités de liquidateur amiable, et M. [X] [O], représentant l’association Institut de Reiki ès-qualités de liquidateur amiable, exposent que la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et de garantie de jouissance paisible, et ce dès l’entrée dans les lieux de la S.A.S. [S]. Ils font valoir que la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons lui a délivré un local commercial avec une installation de chauffage défaillante et qu’elle n’a pris aucune mesure nécessaire pour rétablir une température du chauffage central suffisamment haute permettant l’exercice normal de son activité commerciale. Ils exposent que la S.A.S. [S] a signalé dès son entrée dans les lieux des dysfonctionnements de la serrure de la porte d’entrée ainsi que de l’interphone, sans que la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons n’ait pris de mesure pour mettre fin à ces désordres. Enfin, ils ajoutent que des désordres ont affecté les canalisations d’évacuation des locaux lesquels ont résulté d’un défaut d’entretien de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] avant son entrée dans les lieux.

Les liquidateurs amiables soutiennent que la locataire a subi un préjudice économique consistant en une perte de son chiffre d’affaires. Ils sollicitent par ailleurs le remboursement des frais de réparation de la serrure, des frais d’achat de radiateurs et les frais d’électricité supplémentaires engagés, et enfin des frais de dégorgement des canalisations exposés par la S.A.S. [S].

La S.C.I. SCI Cronstadt [H] s’oppose à ces demandes, considérant qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles. Elle expose que concernant le dysfonctionnement du chauffage allégué, il ne lui est pas imputable dès lors que la chaudière de l’immeuble a été remplacée en 2022 et que lors de l’état d’entrée des lieux, le chauffage était constaté comme en parfait état. Concernant le dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée et de l’interphone, elle expose que la S.A.S. [S] échoue à démontrer sa réalité et qu’en tout état de cause, le remplacement de la serrure de la porte d’entrée est à la charge de la preneuse conformément aux stipulations contractuelles. Concernant le défaut d’entretien allégué des canalisations, elle soutient essentiellement que la S.A.S. [S] est tenue à l’entretien des canalisations et qu’elle échoue à démontrer le caractère vétuste des canalisations antérieur à son entrée dans les lieux, les pièces fournies n’étant pas probantes ni établies par des professionnels qualifiés.

La propriétaire ajoute qu’elle a par ailleurs fait un geste commercial en remboursant la somme de 2 158,80 euros TTC à la preneuse au titre des frais engagés pour le dégorgement des canalisations.

Enfin, elle fait valoir que la S.A.S. [S] échoue à démontrer tant l’existence que le quantum de la perte de son chiffre d’affaires, ainsi que l’existence d’un lien de causalité direct et certain avec les fautes invoquées. Par ailleurs, elle s’oppose au remboursement de l’ensemble des sommes demandées par la S.A.S. [S], compte tenu de l’absence de manquement contractuel de sa part établi. A titre surabondant, elle précise que la S.A.S. [S] a modifié le quantum de sa demande au cours de la procédure, révélant alors son manque de sérieux et son absence de justification.

Sur la caractérisation des fautes contractuelles de la S.C.I. SCI Cronstadt [H]

En droit, selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1719 du code civil par ailleurs, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1755 du même code, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Par ailleurs, et en vertu des articles R. 241-26 et R. 241-28 du code de l’énergie, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d’inoccupation définies à l’article R. 241-27, fixées en moyenne à 19°C pour les locaux à usage de bureaux ou recevant du public.

En l’espèce, la clause intitulée « Entretien – Travaux – Réparations » du contrat de bail stipule que le preneur est tenu « de réparer ou de remplacer notamment les portes d’entrées, les croisées ou volets », « de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment des devantures et fermetures de faire procéder à la peinture de celle-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire, le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui seules restent à sa charge », « d’entretenir, réparer, ou remplacer à ses frais les ferrures et vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués et de n’exercer aucun recours contre le bailleur en raison des dégâts causés par des infiltrations d’eau provenant desdits vitrages », « de faire effectuer aussi souvent qu’il est nécessaire le nettoyage des chéneaux, courettes vitrées, canalisations, descentes d’eau pluviale, etc. qui pourraient intéresser les lieux loués », « de veiller au maintien en parfait état des canalisations intérieures et des robinets d’eau et de gaz, de même que des canalisations et de l’ensemble des éléments d’équipement pouvant exister dans les lieux loués dont il aura la garde juridique et ce, à partir des coffrets de distribution […] ».

Il résulte de ces stipulations claires que la S.A.S. [S] était obligée de procéder à l’ensemble des réparations locatives et d’entretien des locaux loués, en ce y compris les éléments d’équipement présents dans les locaux, comprenant ainsi la réparation de la porte d’entrée, le parfait entretien des canalisations et le maintien en parfait état de l’interphone.

Par ailleurs, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er décembre 2020 que la porte d’entrée était décrite comme en bon état avec un cache gâche manquant. Aucun dysfonctionnement tenant à l’interphone, à la serrure de la porte d’entrée ou aux canalisations n’était relevé. Le dispositif de chauffage collectif était décrit comme en état neuf. La S.A.S. [S] avait néanmoins signalé que la température de chauffage était « un peu trop basse » dans la zone 1 des locaux.

Concernant le dysfonctionnement allégué de la porte d’entrée, s’il ressort des différents courriers produits que la S.A.S. [S] s’est plainte auprès de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] ou de son gestionnaire de biens depuis janvier 2021 d’un dysfonctionnement du système d’ouverture et de fermeture de la porte l’ayant contrainte à faire intervenir un serrurier dans les locaux loués, il n’est pas établi que la bailleresse a délivré cette dernière en mauvais état de fonctionnement. En effet, l’état des lieux d’entrée précité ne fait état d’aucun dysfonctionnement sur ce point. Il convient par ailleurs de relever qu’au titre de ses obligations contractuelles, la S.A.S. [S] était tenue de procéder à l’ensemble des réparations voire au remplacement de la porte d’entrée, comprenant ainsi ses serrures. Il ne peut donc être retenu aucune faute de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] à ce titre.

Concernant le dysfonctionnement allégué de l’interphone, les nombreux courriers adressés à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] ou à son gestionnaire de biens aux termes desquels la locataire se plaignait d’un dysfonctionnement de l’interphone, sans qu’ils ne soient corroborés par des éléments objectifs, ne permettent pas au tribunal d’apprécier la réalité de ce dysfonctionnement ni donc l’existence éventuelle d’une faute de la bailleresse.

Concernant les désordres affectant les canalisations d’évacuation, il ressort d’une facture en date du 19 juin 2022 ainsi que d’un procès-verbal de constat du 25 septembre 2023 qu’à la date du 19 juin 2022, la S.A.S. [S] a dû faire intervenir un tiers afin de procéder au dégorgement de l’évacuation générale du rez-de-chaussée, présentée dans la facture comme « complètement saturée ». Selon la vidéo retranscrite dans le procès-verbal, le professionnel intervenant a indiqué que ce dysfonctionnement était dû à « des années de vétusté », « au moins cinq années ». La locataire a payé 6 178,80 euros TTC au titre de cette prestation. Il apparaît donc que le système d’évacuation était dysfonctionnel antérieurement à la prise à bail par la S.A.S. [S], du fait de sa vétusté.

Si la S.A.S. [S] devait maintenir en parfait état les canalisations, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] était pour sa part tenue, comme cela résulte de ce qui précède, de toutes les réparations liées à la vétusté.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09735 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQP

L’existence d’une « remise commerciale » de 2 158,80 euros consentie par la S.C.I. SCI Cronstad Morillons est ici indifférente, étant précisé que la propriétaire n’établit pas avoir procédé aux mesures nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant les évacuations vétustes ni avoir procédé à toute mesure de vérification de la vétusté des évacuations litigieuses à compter du signalement fait par la S.A.S. [S] le 19 juin 2022 par courrier électronique à son gestionnaire de bien. La S.C.I. SCI Cronstadt Morillons échoue par ailleurs à démontrer les contestations qu’elle allègue tenant au défaut de la qualité de professionnel des personnes intervenues sur les évacuations litigieuses pour mettre fin aux désordres les concernant.

Force est ainsi de constater que la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux dont les évacuations étaient vétustes.

Concernant le dysfonctionnement du chauffage allégué, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire et des différents courriers de la S.A.S. [S], corroborés par deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 14 décembre 2022 et 22 novembre 2023, que la température de chauffe du chauffage central des locaux était comprise entre 15,3°C et 18,5°C, ce dès l’entrée dans les lieux de la S.A.S. [S] et jusqu’à son départ. Les courriers démontrent que le gestionnaire de biens de la propriétaire a été informé dès l’entrée en jouissance du dysfonctionnement du chauffage central, sans pour autant avoir pris l’ensemble des mesures nécessaires pour y mettre fin.

Or, le bon fonctionnement des systèmes de chauffage central, comprenant la possibilité de maintenir une température décente de chauffage laquelle doit être en moyenne de 19° dans les locaux recevant du public selon l’article R. 241-26 du code de l’énergie, relève de l’obligation de délivrance de la S.C.I. SCI Cronstadt [H]. Cette obligation de la bailleresse implique de délivrer un local en état d’usage pour la réalisation effective de l’activité pour laquelle la location a été prévue. En réponse, la S.C.I. Cronstad [H] ne fait qu’alléguer un changement de la chaudière de l’immeuble. Elle ne démontre pas non plus avoir sollicité un chauffagiste et/ou la copropriété afin d’augmenter la consigne de température du chauffage. Par ailleurs, s’il ressort de l’état des lieux d’entrée la présence d’une climatisation dans les locaux loués, il n’est pas démontré qu’elle est réversible ou capable d’émettre de la chaleur.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible des locaux loués à la S.A.S. [S] en n’ayant pas pris l’ensemble des mesures nécessaires pour mettre fin aux dysfonctionnements du chauffage central et aux désordres affectant les évacuations des eaux vétustes.

En revanche, la S.A.S. [S] échoue à apporter la preuve des dysfonctionnements allégués relatifs à la porte d’entrée et à l’interphone de sorte qu’aucune faute de la bailleresse ne sera retenue à ce titre.

Il ne sera donc étudié que les préjudices invoqués par la S.A.S. [S] tenant au dysfonctionnement du chauffage et aux désordres affectant les évacuations des eaux des locaux loués.

Sur la caractérisation des préjudices subis par la S.A.S. [S]

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

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L’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il a été précédemment établi que la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible de la chose louée.

Il ressort d’un extrait du compte bancaire de la S.A.S. [S] en date du 30 juin 2022 ainsi que de la facture établie le 19 juin 2022 par [K] [N] que la S.A.S. [S] a réglé la somme totale de 6 178,80 euros TTC au titre des frais de dégorgement de canalisations. La S.C.I. SCI Cronstadt Morillons, directement responsable de ce préjudice financier, sera condamnée au paiement de cette somme, déduction faite de la somme de 2 158,80 euros correspondant à la remise antérieurement accordée.

La S.A.S. [S] a en outre exposé 1 551 euros de frais pour l’achat de trois radiateurs et leur installation selon facture du 10 février 2021. Ces frais étant la conséquence directe du manquement de la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, il est justifié de la condamner à payer à la S.A.S. [S] la somme de 1 551 euros.

En outre, aux termes du contrat de bail, la S.A.S. [S] est tenue de payer une provision pour charges trimestrielle de 2 950 euros à la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons et de lui rembourser sa quote-part de toutes les charges et prestations de toutes natures afférentes aux locaux loués, comprenant notamment les consommations et frais d’abonnement de chauffage. Il n’est pas contesté par la S.C.I. SCI Cronstadt [H] qu’elle a facturé à la S.A.S. [S] au titre des charges les frais de chauffage de l’immeuble.

Cette facturation est dépourvue de cause dès lors que la S.C.I. SCI Cronstadt [H] n’a pas délivré à la S.A.S. [S] des locaux effectivement chauffés. Néanmoins, aucune partie ne chiffre ces frais de chauffage de sorte qu’aucune conséquence ne peut en être tirée.

Quant à la demande de remboursement des frais d’électricité, s’il ressort des différentes factures EDF produites, courant entre le 27 décembre 2020 et 27 octobre 2023, que la locataire a exposé des frais d’électricité différents entre les périodes estivales d’avril à octobre et les périodes d’hiver de novembre à mars, lesquels sont plus élevés en hiver, le tribunal n’est pas en mesure de distinguer les frais exclusivement liés à l’installation de radiateurs dans les locaux. La demande indemnitaire ne peut donc ici prospérer.

S’agissant ensuite de la perte de chiffre d’affaires alléguée d’un montant de 53 842 euros, aucune preuve n’est rapportée ni de l’existence de ce préjudice ni de celle d’un lien de causalité direct entre les fautes commises par la S.C.I. SCI Cronstadt [H] et l’évolution du chiffre d’affaires de la locataire.

En effet, s’il ressort de l’analyse des bilans comptables des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que des attestations de son expert comptable en date du 22 novembre 2024 que la S.A.S. [S] a vu son chiffre d’affaires diminuer pour ses activités facturées à des particuliers, passant de 110 258,05 euros en 2021 à 51 344,20 euros en 2022 et à 20 800 euros en 2023, il convient de relever qu’elle a eu un résultat net d’exploitation bénéficiaire pour l’exercice 2022 à hauteur de 20 160 euros et a également augmenté son chiffre d’affaires pour ses activités facturées à des professionnels en 2022, passant de 55 000 euros en 2021 à 87 055 euros l’année suivante. La S.A.S. [S] échoue donc à établir l’existence du préjudice qu’elle allègue de ce chef, outre d’un lien de causalité suffisamment direct et certain avec les fautes contractuelles de la propriétaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons sera condamnée à payer à la S.A.S. [S] représentée par sa liquidatrice la somme de 5 571 euros (= 1 551 + 6 178,80 – 2 158,80) à titre de dommage et intérêts en réparation des préjudices matériels subis.

Les liquidateurs amiables seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes de restitution

Mme [A] [B] et M. [X] [O] sollicitent la restitution de la taxe sur la valeur ajoutée appliquée au premier loyer aux motifs qu’une franchise de loyer a été accordée à la S.A.S. [S] par le bailleur de sorte qu’aucune taxe sur la valeur ajoutée ne peut être supportée sur une remise de dette et que la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons l’a perçue indûment. En outre, ils sollicitent la restitution d’un trop-perçu de loyers de 4 820 euros versés par la S.A.S. [S].

La S.C.I. SCI Cronstadt [H] s’oppose, sur le fondement du 1° du IV de l’article 256 du code général des impôts, à toute restitution de la taxe sur la valeur ajoutée, aux motifs que la franchise de loyer, entendue comme un loyer théorique, constitue un échange de prestations réciproques entre le bailleur et le preneur étant assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée. Elle s’oppose par ailleurs à la restitution d’un trop-perçu de loyers, considérant qu’il n’y a aucune erreur sur son décompte locatif produit aux débats.

En droit, l’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

Le locataire doit justifier du paiement des sommes indues dont il réclame la restitution.

Sur la taxe sur la valeur ajoutée

En vertu de l’article 256 du code général des impôts, dans sa version applicable antérieure au 1er juillet 2021, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel, et est notamment entendue comme telle la remise matérielle d’un bien meuble corporel en vertu d’un contrat qui prévoit la location de ce bien pendant une certaine période ou sa vente à tempérament et qui est assorti d’une clause selon laquelle la propriété de ce bien est normalement acquise au détenteur ou à ses ayants droit au plus tard lors du paiement de la dernière échéance.

Sont également assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée en tant que prestations de services les opérations autres que celles qui sont définies au II, notamment la cession ou la concession de biens meubles incorporels, le fait de s’obliger à ne pas faire ou à tolérer un acte ou une situation, les opérations de façon, les travaux immobiliers et l’exécution des obligations du fiduciaire.

Aux termes de l’article 266 du même code, la base d’imposition est constituée pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires, par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l’acheteur, du preneur ou d’un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

En l’espèce, la clause IX intitulée « Conditions particulières » du bail stipule qu’une franchise de loyer d’un mois de loyer hors charges à compter de la date d’effet du bail a été accordée au preneur.

La clause VIII intitulée « Charges » prévoit en outre notamment que « Le preneur acquittera, en même temps que le loyer, la taxe à la valeur ajoutée ou la contribution représentative du loyer afférente au loyer et à ses accessoires s’il y a lieu, la taxe annuelle sur les surfaces commerciales, de stockage, de bureau et de stationnement en Île-de-France, si la présente location y est soumise et plus généralement tous autres impôts ou taxes présents ou à venir ».

Il ressort de la quittance de loyer établie le 4 novembre 2020 pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 qu’une franchise de loyer de 4 540,49 euros a été accordée à la S.A.S. [S] et qu’elle a réglé la somme de 13 475 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 994,02 euros au titre d’un acompte de charges. A également été facturée à la S.A.S. [S] la somme de 908,10 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20 % du loyer.

Contrairement à ce qu’affirme la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons, dès lors qu’elle a accordé une franchise de loyer à la S.A.S. [S], le loyer pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 ne peut être considéré comme une somme reçue ou à recevoir dès lors qu’elle n’est pas exigible, si bien que la taxe sur la valeur ajoutée ne peut être recouvrée par la S.C.I. SCI Cronstadt Morillons.

La S.A.S. [S] a donc indûment payé à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] la somme de 908,10 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée appliquée sur la franchise de loyer du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020.

En conséquence, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] sera condamnée à restituer à la S.A.S. [S] la somme de 908,10 euros au titre de la taxe de valeur ajoutée appliquée sur le loyer du 4e trimestre 2020.

Sur le trop-perçu de loyers

Comme exposé ci-avant, la S.A.S. [S] est redevable d’un arriéré locatif à hauteur de 29 868,99 euros à la date de la restitution des locaux.

Le remboursement de la taxe sur les bureaux sollicité par la liquidatrice de la preneuse n’est pas justifié comme cela a déjà été développé, tout comme le montant de la saisie conservatoire, laquelle n’emporte pas paiement de la créance de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] mais seulement l’indisponibilité des fonds saisis.

Quant aux frais de dégorgement et au dépôt de garantie, ils constituent des créances de la S.A.S. [S] à l’égard de la S.C.I. SCI Cronstadt [H] qui seront traitées au stade de la compensation des créances réciproques.

La S.A.S. [S] ne fait état d’aucun paiement ne figurant pas sur le décompte locatif produit par la S.C.I. SCI Cronstadt [H].

En conséquence, la S.A.S. [S] sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 4 820 euros au titre d’un trop-perçu non démontré de loyers.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et la compensation judiciaire de créances réciproques

La S.C.I. SCI Cronstadt [H] sollicite la compensation judiciaire entre le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] à hauteur de 14 455,60 euros et le montant de l’arriéré locatif, outre de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie.

Mme [A] [B], représentant la S.A.S. [S] ès-qualités de liquidateur amiable, et M. [X] [O], représentant l’association Institut de Reiki ès-qualités de liquidateur amiable, ne s’y opposent pas, en sollicitant la déduction du dépôt de garantie du décompte locatif.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la clause XI intitulée « Dépôt de garantie » stipule que la S.A.S. [S] a versé à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] la somme de 13 475 euros au titre du dépôt de garantie initial, ensuite portée à 14 455,60 euros.

Il y est également indiqué que « Ce dépôt de garantie restera entre les mains du bailleur, qui pourra en disposer comme il l’entendra, pendant tout le cours du bail et de ses renouvellements et sera expressément affecté à garantir l’exécution par le preneur des charges, clauses et obligations lui incombant en vertu du présent acte, ainsi que le paiement de toute somme dont il pourrait être débiteur à un titre quelconque en fin de bail. Par suite, ladite somme ne pourra tenir lieu de paiement d’un terme de loyer devenu exigible ou de toute autre somme due au bailleur en cours de bail.

Cette somme sera remboursée au preneur dans un délai de neuf mois après la fin de l’année civile au cours de laquelle le bail aura pris fin et après déménagement remise des clés, justification du paiement de ses impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiter envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour lui à quelque titre que ce soit. […]

Le dépôt de garantie sera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts forfaitaires en cas de renonciation à la poursuite du bail en application des articles L.622-13 et L.622-14 du code de commerce, sans préjudice de toute indemnisation complémentaire, s’il y a lieu.

En cas de procédure collective ouverte à l’encontre du preneur, sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, le bailleur pourra de plein droit et automatiquement procéder à la compensation de toute créance née antérieurement au jugement déclaratif, exigible en vert du présent bail, notamment loyers, charges, taxes, accessoires et travaux ou réparations, avec le dépôt de garantie détenu entre ses mains et ce à due concurrence.

[…]

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09735 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQP

Enfin, en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, comme en cas de résiliation judiciaire du bail ou de congé avec refus de renouvellement validé judiciairement pour motif grave et légitime ou de rupture anticipée du bail imputable au preneur, indépendamment de tous autres dommages et intérêts stipulés au présent bail, le dépôt de garantie sera acquis en totalité au bailleur ».

Aux termes de ce qui précède, la S.C.I. SCI Cronstadt [H] est titulaire de créances au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale à hauteur de 30 368,99 euros (= 29 868,99 + 500). La S.A.S. [S] représentée par sa liquidatrice détient pour sa part des créances au titre du dépôt de garantie, des dommages et intérêts et de la restitution de la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20 934,70 euros (= 14 455,60 + 5 571 + 908,10).

Les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières, soit entre d’une part la créance locative et de clause pénale de la propriétaire, et d’autre part la créance indemnitaire, de restitution de TVA et de restitution du dépôt de garantie de la locataire.

La S.C.I. SCI Cronstadt [H] sera par suite autorisée à conserver l’intégralité du dépôt de garantie en règlement partiel de sa créance.

La S.A.S. [S] et l’association Institut de Reiki, représentées par leur liquidateur respectif, seront en outre solidairement condamnées à payer à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] la somme de 9 434,29 euros en règlement du solde d’arriéré locatif et de clause pénale après compensation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] ès-qualités de liquidateur amiable et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O] ès-qualités de liquidateur amiable, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 juin 2023.

La S.A.S. [S] représentée par Mme [A] [B] et l’association Institut de Reiki représentée par M. [X] [O], condamnées aux dépens, devront payer in solidum à la S.C.I. SCI Cronstadt [H] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Leurs demandes formées sur ces mêmes fondements seront rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail liant la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] et la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable a pris fin le 30 novembre 2023,

FIXE la dette solidaire de la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable et de l’association INSTITUT DE REIKI représentée par Monsieur [X] [O] en qualité de liquidateur amiable à l’égard de la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale à la somme totale de 30 368,99 euros,

FIXE la dette de la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] à l’égard de la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable à la somme totale de 20 934,70 euros, constituée de :

—  5 571 euros de dommages et intérêts,

—  908,10 de restitution de la taxe sur la valeur ajoutée indument payée,

—  14 455,60 euros au titre du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable et l’association INSTITUT DE REIKI représentée par Monsieur [X] [O] en qualité de liquidateur amiable de leurs autres demandes pécuniaires,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

AUTORISE la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] à conserver intégralement le dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement la la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable et l’association INSTITUT DE REIKI représentée par Monsieur [X] [O] en qualité de liquidateur amiable à payer à la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] la somme de 9 434,29 euros en règlement du solde d’arriéré locatif et de clause pénale après compensation,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable et l’association INSTITUT DE REIKI représentée par Monsieur [X] [O] en qualité de liquidateur amiable au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 juin 2023,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [S] représentée par Madame [A] [B] en qualité de liquidatrice amiable et l’association INSTITUT DE REIKI représentée par Monsieur [X] [O] en qualité de liquidateur amiable à payer à la S.C.I. SCI CRONSTADT [H] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA