TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [X] (P0441)

M^e NAUD (J0087)

C.C.C.

délivrées le :

à M. [S]

M. [G]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08035

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CH4

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Juin 2023

EXPERTISE

[E] [S]

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA POSTE (RCS de [Localité 1] 356 000 000)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI JEAN BART (RCS d’Evry 418 678 140)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0087

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08035 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CH4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 1994, Madame [Y] [Q], veuve [R] et Monsieur [W] [R] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A. LA POSTE un local mentionné sur le bail comme situé sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1994 moyennant un loyer principal annuel de 222.753 [Localité 5].

A la suite de la donation de Madame [Y] [Q], veuve [R] de l’usufruit lui appartenant sur les locaux susvisés à Monsieur [W] [R], par avenant en date du 26 février 1999, les parties sont convenues qu’à compter du 1er avril 1999, le montant des échéances trimestrielles du loyer et des charges serait réglé à Monsieur [W] [R].

Par jugement en date du 27 septembre 2007, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS a constaté le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2003 et fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 44.8000 euros H.T. et H.C. par an.

Par « avenant de renouvellement du bail » en date du 15 février 2014, les parties sont convenues de renouveler le bail à compter du 1er janvier 2013 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer principal annuel de 63.683,27 euros.

Par acte authentique en date du 5 juin 2020, la S.C.I. SCI JEAN BART a acquis les locaux susvisés.

Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2022, la S.A. LA POSTE a fait délivrer à la S.C.I. SCI JEAN BART une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2022, la S.C.I. SCI JEAN BART a fait délivrer à la S.A. LA POSTE un refus de renouvellement du bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 21 avril 2023, la S.C.I. SCI JEAN BART a fait délivrer à la S.A. LA POSTE un congé avec refus de droit au renouvellement sans indemnité d’éviction, la locataire n’étant pas immatriculée dans les locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2023, la S.A. LA POSTE a assigné la S.C.I. SCI JEAN BART devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir jugée mal fondée la bailleresse en sa dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et en sa rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction et de voir fixer à la somme de 1.336.124 euros le montant de l’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.A. LA POSTE demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-1 et L. 145-14 du code de commerce, de :

« Juger que la SCI JEAN BART est mal fondée en sa dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et en sa rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction,

La débouter de sa demande reconventionnelle à cet effet,

Juger qu’à défaut de renouvellement de son bail, LA POSTE a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

Fixer à la somme de 1 336 124 euros, sauf à parfaire, l’indemnité d’éviction que devra payer la SCI JEAN BART à LA POSTE en application de l’article L. 145-14 du code de commerce,

Vu l’article 70 du code de procédure civile,

Juger la SCI JEAN BART irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la résiliation du bail,

En tout état de cause, l’y déclarer mal fondée et l’en débouter,

Subsidiairement, pour le cas où le tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé sur le montant de l’indemnité d’éviction, désigner un expert avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux sis à [Localité 6], [Adresse 4], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— fournir à la juridiction qui sera saisie, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ;

l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Dire que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires,

Condamner la SCI JEAN BART aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER, SCP [X] SEYNAEVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 30 000 euros, sauf à parfaire, par application de l’article 700 dudit code,

Rappeler que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et ce dans les limites mentionnées aux motifs de la présente assignation,

Juger, pour le cas où par impossible le tribunal ferait droit à quelque demande que ce soit de la SCI JEAN BART, que l’exécution provisoire du chef de ses demandes devra être écartée."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la S.C.I. SCI JEAN BART demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-1 et suivants, L. 145-14, L. 145-17, L. 145-34 et L. 145-41 du code de commerce, R. 145-1 et suivants et R. 145-11 du code de commerce, 1728 et 1741 du code civil, 1134, 1156 et 1161 anciens du code civil, 70 du code de procédure civile, de :

« I. A TITRE PRINCIPAL :

a/ Sur la dénégation

JUGER que la société LA POSTE ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial renouvelé du 15 février 2014 en raison de son défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des locaux loués situés au [Adresse 5] au jour de la délivrance de la demande de renouvellement.

JUGER en conséquence que la société SCI JEAN BART est en droit de dénier à la société LA POSTE tout droit au renouvellement et tout droit à indemnité d’éviction.

VALIDER en conséquence la dénégation du droit au renouvellement signifiée le 21 avril 2023.

DEBOUTER en conséquence la société LA POSTE de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande d’expertise.

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l’expulsion du locataire des lieux loués situés au [Adresse 5], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls des preneurs.

b/ Sur l’indemnité d’occupation

— A titre principal : FIXER l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 335.000 € HT et HC à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire.

— A titre subsidiaire : DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022.

II. A TITRE SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer que la société LA POSTE bénéficie d’un droit au renouvellement :

a/ Sur la résiliation judiciaire du bail commercial

JUGER la société SCI JEAN BART recevable en sa demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé du 15 février 2014.

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l’expulsion du locataire des lieux loués situés au [Adresse 5], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls des preneurs.

b/ Sur l’indemnité d’occupation

— A titre principal : FIXER l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 335.000 € HT et HC à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire.

— A titre subsidiaire : DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022.

III. A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer que la société LA POSTE bénéficie d’un droit au renouvellement et que l’exploitation des locaux n’est pas faite en violation de la destination contractuelle :

a/ Sur l’indemnité d’éviction

FIXER l’indemnité d’évitions à la somme de 24.000 €.

b/ Sur l’indemnité d’occupation

— A titre principal : FIXER l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 335.000 € HT et HC à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire.

— A titre subsidiaire : DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022.

c/ Sur l’exécution provisoire

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

IV. A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer que la société LA POSTE bénéficie d’un droit au renouvellement et que l’exploitation des locaux n’est pas faite en violation de la destination contractuelle, mais qu’elle s’estime insuffisamment informée :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— Visiter les lieux sis [Adresse 5], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels)

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LA POSTE à compter du 1er juillet 2022.

IV. EN TOUTE HYPOTHESE :

CONDAMNER la société LA POSTE au paiement de la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même Code."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 27 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 27 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur le congé dénégation

La S.A. LA POSTE soutient que le congé-dénégation est mal fondé. Elle fait valoir que le bail de 1994 comporte de manière erronée comme adresse des locaux le [Adresse 3] à [Localité 4]. Elle allègue que les locaux loués sont en réalité situés au [Adresse 6] à [Localité 4] comme le démontre l’acte de propriété de la bailleresse. Elle précise qu’elle est bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement [Adresse 4] à Paris (75018).

Décision du 11 Février 2026

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La S.C.I. SCI JEAN BART soutient que le bail commercial mentionne l’adresse "[Adresse 7]" comme adresse des locaux loués et que la S.A. LA POSTE ne justifie d’aucune immatriculation à cette adresse. Elle allègue que contrairement à ce que soutient la locataire elle est propriétaire des locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 4].

Il ressort des articles L.145-l et L. 145-8 du code de commerce que le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail commercial, est conditionné par l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, que cette immatriculation doit s’apprécier local par local, être effectuée à l’adresse des lieux loués et que le locataire doit être immatriculé à la date de délivrance du congé par le bailleur, la preuve de ces éléments incombant au locataire s’il veut bénéficier du droit au statut.

En cas de pluralité d’établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et inscrit en complément pour chacun des établissements secondaires.

En outre, il est acquis que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité exercée dans les lieux loués.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de propriété que la S.C.I. SCI JEAN BART a acquis les locaux loués le 5 juin 2020. Les locaux sont désignés comme étant situés "A [Localité 7] ([Localité 8] [Adresse 4]« dans un immeuble »formant un ilôt limité par la [Adresse 8], la [Adresse 9] et la [Adresse 10]« . Le lot n°27 est décrit comme »Grands bureaux affectés à l’usage des Postes et Télécommunications, situés au rez-de-chaussée et contigus à la boutique constituant le numéro 26, formant équerre de l’immeuble avec accès sur la [Adresse 9], la [Adresse 8] et la [Adresse 10]."

Dès lors, force est de constater que les locaux loués se situent dans un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] et non [Adresse 3]. C’est donc par une erreur de plume que les baux successifs de 1994 et 2014 indiquent comme adresse des baux loués "[Adresse 11]« , étant précisé que l’avenant n°1 du bail du 18 juillet 1994 indique que les locaux sont bien situés le »[Adresse 4]".

La S.A. LA POSTE justifie être immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement [Adresse 4] à Paris (75018) depuis le 1er janvier 2012, date à laquelle, en raison de son changement de statut, la S.A. LA POSTE devait être immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement principal mais également pour ses établissements secondaires.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.C.I. SCI JEAN BART, la S.A. LA POSTE était immatriculée à la date du congé et avait droit au renouvellement du bail.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail

La S.A. LA POSTE soutient que la demande additionnelle de la bailleresse de résiliation judiciaire du bail est irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile. Sur le fond, elle fait valoir que le bail autorise l’activité de « services du bureau de poste » et que cette formule autorise tous les services qui peuvent être réalisés dans un bureau de poste. Elle fait valoir que ces services doivent donc s’entendre de son objet même, tel que défini par les articles 2 et 6 de la loi n°90-568 du 2 juillet 1990, toutes ses activités y sont déterminées. Elle précise qu’au besoin, ces activités doivent être considérées dans leur évolution comme des activités incluses, c’est-à-dire des activités qui sont comprises dans la destination elle-même et notamment dans son évolution naturelle. Elle ajoute qu’il ne s’agit pas d’activités connexes ou complémentaires qui justifieraient une demande de déspécialisation en application de l’article L. 145-47 du code de commerce.

La S.C.I. SCI JEAN BART sollicite à titre subsidiaire et à titre reconventionnel la résiliation judiciaire du bail compte tenu de la violation par la S.A. LA POSTE de la destination contractuelle. Elle fait valoir que ses demandes portant sur le même contrat de bail commercial et tendant à faire reconnaître les infractions au bail commercial par la locataire, il existe un lien suffisant entre ses demandes. Elle fait alors valoir que ses demandes sont recevables. Sur le fond, elle soutient que l’activité de « bureaux de poste » autorisée par le bail porte exclusivement sur la collecte et la distribution du courrier et les colis. Elle soutient que la destination contractuelle est celle que les parties ont autorisée lors de sa conclusion et non une destination choisie par la locataire compte tenu de l’évolution de son concept. Elle précise que si la locataire exerce dans les locaux loués des activités de services postaux, elle exerce également des activités bancaires, de téléphonies et d’autres services (identité numérique, photocopieur, services à la personne) non autorisées par le bail.

Sur la recevabilité de la demande additionnelle

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande additionnelle de la bailleresse tendant à obtenir la résiliation du bail pour violation de la clause de destination prévue dans le contrat de bail se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors qu’il s’agit du même bail commercial et que les deux demandes ont pour objet de constater les infractions au bail commises par la locataire et de lui dénier tout droit à une indemnité d’éviction.

Dès lors, la S.A. LA POSTE sera déboutée de sa fin de non-recevoir et la demande de la S.C.I. SCI JEAN BART de résiliation judiciaire du bail sera déclarée recevable.

Sur la violation de la clause de destination contractuelle

En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

En l’espèce, le contrat de bail renouvelé du 18 juillet 1994 stipule à son article 1er que les bailleurs donnent "à bail à la POSTE (…), les locaux désignés ci-après en vue du maintien dans les lieux des Services du bureau de Poste de [Localité 9] (…)".

Les renouvellements postérieurs n’ont pas modifié cette destination.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la bailleresse, le contrat de bail ne limite pas la destination du bail aux activités de « bureaux de poste » c’est-à-dire la collecte et la distribution de courriers et les colis mais aux « services du bureau de Poste ».

Décision du 11 Février 2026

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Ceci étant exposé, il convient de distinguer les activités incluses dans la destination du bail en ce qu’elles se situent dans le prolongement direct de celles prévues au bail et n’en constituent qu’une modalité particulière d’exploitation (lesquelles, du fait de cette inclusion implicite dans l’activité convenue, peuvent être exercées librement par le preneur) des activités connexes et complémentaires qui, sans être en lien direct avec l’activité autorisée, en sont néanmoins le prolongement en permettant au preneur de favoriser l’exercice et le développement de l’exploitation autorisée par le bail, le preneur étant alors soumis à la procédure de déspécialisation, d’ordre public, prévue à l’article L 145-17 alinéa 2 précité.

En l’espèce, il est constant que la S.A. LA POSTE s’est vu confier de multiples missions depuis la loi n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l’organisation du service public de la poste, telle que modifiée et applicable lors du renouvellement de 1994. L’article 2 de cette loi dispose que "La Poste et ses filiales constituent un groupe public qui remplit des missions de service public et d’intérêt général et exerce d’autres activités dans les conditions définies par la présente loi et par les textes qui régissent chacun de ses domaines d’activité.

Les réseaux postaux ont une dimension territoriale et sociale importante qui permet l’accès universel à des services locaux essentiels.

I.-Les missions de service public et d’intérêt général sont :

1° Le service universel postal, dans les conditions définies par le code des postes et des communications électroniques, notamment ses articles L. 1 et L. 2 ;

2° La contribution, par son réseau de points de contact, à l’aménagement et au développement du territoire dans les conditions fixées à l’article 6 de la présente loi ;

3° Le transport et la distribution de la presse dans le cadre du régime spécifique prévu par le code des postes et des communications électroniques, notamment son article L. 4 ;

4° L’accessibilité bancaire dans les conditions prévues par le code monétaire et financier, notamment ses articles L. 221-2 et L. 518-25-1.

II.-La Poste assure selon les règles de droit commun toute autre activité de collecte, de tri, de transport et de distribution d’envois postaux, de courrier sous toutes ses formes, d’objets et de marchandises.

La Poste exerce, à travers sa filiale La Banque postale, des activités dans les domaines bancaire, financier et des assurances, dans les conditions prévues notamment au code monétaire et financier.

La Poste est habilitée à exercer en France et à l’étranger, elle-même et par l’intermédiaire de filiales ou participations, toutes activités qui se rattachent directement ou indirectement à ses missions et activités telles que définies par la loi, ainsi que toute autre activité prévue par ses statuts."

L’article 2 intitulé « objet » des statuts de la S.A. LA POSTE rappelle les missions de service public définies dans l’article susvisé et précise qu’elle "assure selon les règles de doit commun toute autre activité de collecte, de tri, de transport et de distribution d’envois postaux, de courrier sous toutes ses formes, d’objets et de marchandises, et toute autre activité de proximité, solutions numériques, services à la personne, e-commerce et logistique urbaines et, par l’intermédiaire de ses filiales, des activités de banques et d’assurance.

La Société est habilitée à exercer, en France et à l’étranger, soit elle-même soit par l’intermédiaire de ses filiales ou participations, toutes activités qui se rattachent directement ou indirectement à ses missions et activités telles que définies par la loi, ainsi que toute autre activité prévue par ses statuts (…)."

S’agissant des télécommunications, force est de constater qu’il s’agit d’une activité historique de la S.A. LA POSTE, étant précisé qu’elle se dénommait dès 1879 les « Postes et télégraphes » puis « Postes, télégraphes et téléphones » ou « PTT ». Il est d’ailleurs justifié qu’en 1904, la devanture des locaux loués mentionnait « Postes, télégraphes et téléphones ». La loi n° 90-568 du 2 juillet 1990 susvisée a scindé les PTT en deux entreprises publiques : « LA POSTE » et « FRANCE TELECOM ». Depuis 2011, la S.A. LA POSTE exerce des activités de téléphonie mobile via sa filiale « la Poste mobile ».

Dès lors, les activités bancaires, de téléphonie mais également les autres services (identité numérique, photocopieur, services à la personne) sont inclus dans la destination du bail en ce qu’il s’agit des "services de la Poste de [Localité 1] ABBESSES".

Dès lors, la S.C.I. SCI JEAN BART ne démontrant aucune violation par la S.A. LA POSTE du contrat de bail sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de séquestration des meubles.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

L’article L. 145-9 du code civil dispose que "Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil."

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Comme jugé ci-dessus, c’est à tort que la S.C.I. SCI JEAN BART a délivré à la S.A. LA POSTE un congé avec dénégation du droit au statut.

Pour autant, par l’effet de la demande de renouvellement de la locataire par acte extrajudiciaire du 18 mai 2022 pendant la période de tacite prolongation, il a été mis fin au bail liant les parties à effet du 30 juin 2022 et non du 30 septembre 2022 comme soutenu par la locataire.

Dès lors, le refus de renouvellement signifié par la S.C.I. SCI JEAN BART ouvre droit au profit de la S.A. LA POSTE, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement à la la S.C.I. SCI JEAN BART d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2022, et jusqu’à libération des locaux.

Sur la destination et l’usage des lieux loués

Il est admis que la notion de bureau au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de clientèle, le seul critère pour définir l’usage de bureaux étant la nature intellectuelle de l’activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises (dépôt et livraison) ou une intervention manuelle.

Force est de constater que les activités de la S.A. LA POSTE, telles que définies par la loi du 2 juillet 1990 susvisée et telles qu’autorisées en l’espèce par les stipulations contractuelles, si elles comprennent des activités bancaires, comprennent également les autres services de la S.A. LA POSTE, tels que les activités d’empaquetage, d’affranchissement et de manipulation de colis et de marchandises en vue de leur envoi, ainsi que la vente de divers produits (timbres, enveloppes,…) ou services de téléphonie. Ces services supposent le stockage et la manipulation de marchandises destinées à être vendues ou expédiées, et ne peuvent dès lors être assimilés à un usage exclusif de bureau.

En conséquence, il y a lieu de dire que les lieux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux au sens de l’article R. 145-11 susvisé.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation ; il convient donc avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la locataire, demanderesse, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de l’instance sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile «Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, «le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08035 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CH4

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI JEAN BART de sa demande tendant à voir dénier à la S.A. LA POSTE le bénéfice du statut des baux commerciaux,

DÉBOUTE la S.A. LA POSTE de sa fin de non-recevoir fondée sur l’article 70 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. SCI JEAN BART de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI JEAN BART de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI JEAN BART de ses demandes d’expulsion et de séquestration des meubles,

DIT que le bail commercial liant la S.C.I. SCI JEAN BART et la S.A. LA POSTE portant sur des locaux situés [Adresse 4] à Paris (75018) a pris fin le 30 juin 2022 à 24h00 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée à la S.C.I. SCI JEAN BART le 18 mai 2022,

DIT que le refus de renouvellement signifié à la S.A. LA POSTE a ouvert droit au profit de la S.A. LA POSTE au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, sauf exercice par le bailleur de son droit de repentir, et au profit de la bailleresse, la S.C.I. SCI JEAN BART, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2022, pour les locaux objets du bail,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Monsieur [E] [S]

[Adresse 12]

01.45.48.32.00 – [Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er juillet 2022 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

* tenter de concilier les parties,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. LA POSTE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 13], atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 11 avril 2026, avec une copie de la présente décision,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08035 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CH4

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 11 février 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 14]

06 80 65 07 69 – [Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08035 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CH4

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A. LA POSTE pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 6 mai 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA