TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 17/16657

N° Portalis 352J-W-B7B-CL4BI

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Septembre 2017

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #A0449

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 001/2021/042121 du 14/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [Z] [X] épouse [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #A0449

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL NBGI

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1875

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/16657 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL4BI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé au [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet immeuble, qui appartenait antérieurement de façon indivise à M. [V] [Q], M. [P] [Q], Mme [Y] [Q], Mme [S] [Q] et Mme [G] [Q] (ci-après, l’indivision « [Q] »), a été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis selon un règlement de copropriété du 22 septembre 2006.

La SAS CLEMENT, TOURON & COMPAGNIE a exercé les fonctions de syndic de copropriété jusqu’au 28 juin 2012, date à laquelle lui a succédé la société NBGI.

Mme [Z] [X] et son époux [T] [W] sont propriétaires, depuis le 20 décembre 2006, d’un appartement situé au 4ème étage de cet immeuble.

Par acte d’huissier en date du 8 septembre 2017, M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] devant le tribunal de Paris, aux fins de demander, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 5 (approbation des comptes de l’exercice 2016), n° 6 (quitus donné au syndic au titre de sa gestion pour l’année 2016), n° 7 (approbation du budget prévisionnel de l’année 2018) et n° 19 (autorisation de travaux donnée à un copropriétaire) de l’assemblée générale du 29 juin 2017. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 17/16657.

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/16657 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL4BI

Par jugement du 25 octobre 2013 (RG n° 11/10600), le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné les époux [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.498,33 € « au titre des charges de copropriété pour honoraires du syndic, rémunération de la gardienne et frais d’entretien », aux motifs que les époux [W] « ne peuvent valablement opposer au paiement desdits charges les manquements et les carences du syndic et de la concierge en violation du règlement de copropriété et à l’origine des troubles de jouissance dans les parties communes », ni « critiquer le montant de la rémunération tant du syndic que de la gardienne et solliciter la réduction à un montant inférieur à 10 % dès lors que leurs contrats respectifs ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ».

Par arrêt du 13 septembre 2017 (RG n° 13/21676), la cour d’appel de Paris a, notamment, confirmé le jugement précité du 25 octobre 2013 en ce qu’il a condamné les époux [W] à payer la somme de 4.498,33 € « au titre des charges de copropriété pour honoraires du syndic, rémunération de la gardienne et frais d’entretien », et les a en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.782,28 € au titre des charges dues du 20 mars 2012 au 21 avril 2017, aux motifs que :

—  les charges réclamées correspondaient à « des sommes validées à titre provisionnel puis votées au titre de l’approbation des comptes » par des assemblées générales des copropriétaires non annulées au jour du prononcé de l’arrêt de sorte que les époux [W] ne pouvaient en contester le bien-fondé, « seule l’assemblée générale des copropriétaires pouvant considérer que les prestations réalisées par le syndic ne correspondent pas au coût de la prestation demandée ; les copropriétaires pris individuellement ne peuvent sur des considérations personnelles refuser le paiement des charges de copropriétés telles qu’appelées » ;

— « s’agissant des salaires de la gardienne, les comptes ont été approuvés au cours d’assemblées générales ayant décidé souverainement, et qui n’ont pas été annulées »,

— les pièces communiquées et les décomptes sont suffisants pour déterminer la créance de M. et Mme [W], de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 22 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt définitif à intervenir dans l’affaire enrôlée sous le n° 13/21676.

Par arrêt du 23 mai 2019 (pourvoi n° 18-18.059), la Cour de cassation a rejeté ledit pourvoi après avoir estimé que les moyens de cassation n’étaient « manifestement pas de nature à entraîner la cassation » et qu’il n’y avait « donc pas lieu de statuer par une décision motivée ».

Par arrêt du 27 janvier 2021 (RG n° 20/08646), la cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable comme tardive la requête en omission de statuer formée par les époux [W] à l’encontre de l’arrêt précité du 13 septembre 2017.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— débouté les époux [W] de leur demande de sursis à statuer dans l’attente qu’une suite définitive ait été donnée à la plainte contre X du 17 février 2022 avec constitution de partie civile du 12 décembre 2022,

— débouté les époux [W] de leur demande de jonction des affaires n° 12/16095, 15/16263, 16/14234, 17/16657, 18/08383, 20/06917,

— condamné in solidum les époux [W] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, le cas échéant, de l’article 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le juge de la mise en état a :

— ordonné au syndicat des copropriétaires de produire les contrats de travail et avenants des quatre salariés présents dans les comptes de l’année 2018 (Mme [R] [M] [D], M. [L] [F] [U]-[D], Mme [H] [K] [D] [A] et M. [E] [D]),

— débouté les époux [W] de leurs autres demandes, notamment celles relatives à la production des justificatifs et déclarations faites à l’administration fiscale au sujet des taxes sur les salaires et au prononcé d’une astreinte.

Le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a notifié, par la voie électronique, les pièces suivantes, conformément à l’ordonnance précitée du juge de la mise en état : contrat de travail de Mme [R] [D] du 26 janvier 2001 (pièce n° 33), avenant au contrat de travail de Mme [R] [D] du 25 octobre 2006 (pièce n° 34), contrat de travail à durée indéterminée de M. [L] [U] [D] du 15 novembre 2006 (pièce n° 35), contrat de travail de [E] [D] signé le 2 mai 2018 (pièce n° 36), contrat de travail de Mme [H] [D] du 26 juillet 2018 (pièce n° 37).

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, Mme [Z] [X] et M. [T] [W] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1199 du code civil, l’ancien article 1165 du code civil, l’article 1128 du code civil, l’article l’ancien article 1131 du code civil, le nouvel article 1131 du code civil, l’article 1269 du code de procédure civile, l’article 1171 du code civil, l’article 31 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 10, alinéa 1, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, l’article L. 1221-3 du code du travail,

Juger que Mme [D] à un contrat de travail passé avec les consorts [Q], alors que ces derniers n’ont pas de contrats avec la copropriété au sujet de la fourniture de service de nettoyage, d’entretien de l’immeuble ou de gardiennage,

Juger que Mme [D] n’a aucun lien contractuel avec la copropriété justifiant le paiement de salaires par la copropriété qui est un tiers à ce contrat de travail,

Juger que le contrat de travail passé entre Mme [D] et les consorts [Q] n’est pas un contrat de gardien concierge, à temps complet, de niveau 2 (coefficient 255) conforme notamment à la convention collective nationale des gardiens concierges et employés d’immeubles, au regard des obligations du statut (absence de mise à disposition d’une loge de fonction accessoire au contrat de travail, d’être logé sur place par l’employeur, catégorie d’emploi erronée…) et de missions à effectuer pour ce type de poste qui sont manquantes (gardiennage et surveillance des allées venues, permanence tangible à effectuer à la loge…),

Juger que les 70 heures par mois d’emploi qualifié, stipulées à l’avenant au contrat de travail de Mme [D] signé en 2006, sont fictives et ne sont pas effectuées par Mme [D],

Juger que les heures de permanence à la loge, stipulées à l’avenant au contrat de travail de Mme [D] signé en 2006, sont fictives et ne sont pas effectuées par Mme [D],

Juger, notamment compte tenu que les comptes soumis au vote lors des assemblée générales notamment de 2013 sont irréguliers, pour absence de contrat obligeant le syndicat à payer les charges de salaires (le contrat de travail étant passés entre tiers et non le syndicat), compte tenu que contrat de gardienne est frauduleux aux regards des obligations fixés dans la convention des employés et gardiens d’immeuble (absence de présence à la loge à heure fixe, surveillance des allées venues..), compte tenu que le contrat litigieux fait état de prestations fictives d’emploi qualifié pour 70 heures de travail par mois qui sont payés mais qui ne sont pas réalisées, compte tenu que le contrat est présenté comme celui d’une gardienne à temps complet alors que les prestation visées au contrat sont celle d’employé d’immeuble, de surcroît à temps partiel, et compte tenu de ce qui précède, les comptes présentent un surcoût manifeste de la « prestation » des salariés pour le syndicat à hauteur de la moitié des sommes payées,

A titre subsidiaire si par extraordinaire le tribunal de céans reconnaissait que le contrat de travail de gardien signé entre les [Q] et Mme [D] était régulier et produisait un effet sur le tiers qu’est la copropriété :

Juger que si la copropriété devait être considérée comme l’employeur de Mme [D], en tant que gardienne, elle aurait été obligée légalement de louer une loge de fonction pour la fournir à cette dernière, et que par conséquent le paiement de salaire à Mme [D] pour louer cette loge, est au préjudice de la copropriété, du fait du paiement, en plus du montant donné pour la location, de charges sociales impropres à la location d’une loge de fonction,

Juger que si la copropriété devait être considérée comme l’employeur de Mme [D], en tant que gardienne, le syndicat aurait été obligée de louer une loge de fonction pour la fournir à Mme [D], et qu’en retour cette location aurait été déduite du salaire de Mme [D] en tant qu’avantage en nature, avec un coût total moindre pour le syndicat qu’actuellement sur ce poste, situation qui est donc préjudiciable pour le syndicat,

Juger que les prestations effectuées par de Mme [D] sont des prestations d’employé d’immeuble et non de gardien d’immeuble, et ne sont pas à temps complet mais a temps partiels ; situation préjudiciable pour le syndicat,

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/16657 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL4BI

Juger que les missions d’emploi qualifié pour 70 heures de travail par mois et de permanence à la loge, stipulées à l’avenant du contrat de travail de 2006, sont fictives et ne sont pas effectuées par Mme [D] alors qu’elles sont comptabilisées pour justifier de la moitié de son salaire ; situation préjudiciable pour le syndicat,

Juger que l’ordre du jour de l’assemblée générale 2013 (sic) n’est pas conforme aux articles 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Juger que le consentement des copropriétaires est vicié lors de leur approbation annuelle des comptes de copropriété, par le défaut de mise à disposition des justificatifs des charges avant les assemblée générales (notamment les contrats de travail des salariés) et des mensonges du syndic sur la réalité des relations contractuelles entre la copropriété et Mme [D], et de cette dernière avec les consorts [Q] au sujet de son contrat de travail ;

Juger que le consentement des copropriétaires est vicié lors de leur approbation annuelle des comptes de copropriété, compte tenu que les copropriétaires votent les comptes en pensant avoir une gardienne, alors qu’en réalité, ils ont un employé d’immeuble, ce que le syndic a reconnu par email,

Juger que le syndicat est irrecevable en vertu de l’estoppel à prétendre que la copropriété est concernée par les contrats exclusivement passés entre Mme [D] et les consorts [Q] notamment le contrat de travail litigieux dans la mesure ou le syndicat prétend par ailleurs que le contrat de location de la loge passé entre eux ne concerne pas la copropriété,

Juger que l’annulation des comptes de copropriété pour l’année 2013 (sic) n’était pas une demande dans la procédure devant la cour d’appel de Paris qui a donné lieu à l’arrêt du 13 septembre 2017 et que cette dernière n’a par conséquent pas statué sur la régularité comptable des comptes annuels de copropriété pour l’année 2018[B], [I], le dispositif mentionne bien 2018. Je laisse en l’état cette erreur matérielle.

(sic),

Annuler les 5ème, 6ème et 7ème résolutions de l’assemblée générale du 29 juin 2017 relatives aux charges de copropriété,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la prochaine assemblée générale au vote d’une résolution sur l’engagement d’une gardienne et sur les frais obligatoires y afférents notamment de logement de fonction à fournir,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité la grille de répartition des charges de copropriété en fonction de la valeur de chaque lot et de leur utilisation des services collectifs ;

Désigner un expert à cette fin ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux [W] concernant la procédure au fond,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux [W] concernant la procédure d’incident perdu par le syndicat au sujet de la communication des contrats de travail des employés du syndicat,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle ULMANN en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Les dispenser de participer aux charges correspondant aux frais de procédures les concernant,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété, les articles 1240 et 1241 du code civil, l’article 32-1 du code de procédure civile,

Débouter M. et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner in solidum M. et Mme [W], à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner in solidum M. et Mme [W] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. et Mme [W] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 février 2026 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 17 février 2026, a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » figurant au dispositif des dernières conclusions des demandeurs, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Il sera par ailleurs relevé que, si un bordereau de pièces est bien annexé aux dernières conclusions des époux [W], leur dossier de plaidoirie comprend une multitude de pièces sur lesquelles sont apposés entre trois et quatre numéros de pièces différents. Après classement intégral du dossier de plaidoirie de 80 pièces, le tribunal constate l’absence de production des pièces n° 12, 20, 22, 37, 47, 48, 49, 62 et 65 mentionnées dans le bordereau précité.

1 – Sur la fin de non-recevoir soulevée par les époux [W] visant à voir « juger que le syndicat est irrecevable en vertu de l’estoppel à prétendre que la copropriété est concernée par les contrats exclusivement passés entre Mme [D] et les consorts [Q] notamment le contrat de travail litigieux dans la mesure ou le syndicat prétend par ailleurs que le contrat de location de la loge passé entre eux ne concerne pas la copropriété »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (Civ. 2ème, 15 mars 2018, n° 17-21.991).

En l’espèce, les époux [W] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne peut, en vertu du principe de l’estoppel, se contredire au détriment d’autrui en soutenant être lié à Mme [D] par un contrat de travail de gardienne tout en exposant que celle-ci n’aurait pas de loge.

Pour autant, ils n’exposent pas en quoi la prétendue contrariété de moyens, à la supposer avérée, les induirait en erreur sur les intentions du syndicat des copropriétaires, qui a constamment opposé, au titre de ses moyens de défense, la position selon laquelle le paiement des charges liées aux salaires de Mme [D], incluses dans le compte et le budget objets des résolutions contestées, était justifié en application du règlement de copropriété.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les époux [W] visant à voir « juger que le syndicat est irrecevable en vertu de l’estoppel à prétendre que la copropriété est concernée par les contrats exclusivement passés entre Mme [D] et les consorts [Q] notamment le contrat de travail litigieux dans la mesure ou le syndicat prétend par ailleurs que le contrat de location de la loge passé entre eux ne concerne pas la copropriété ».

2 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2017

Les époux [W] soutiennent, sur le fondement des dispositions des articles 1128, 1131, 1165, 1199 du code civil, celles de l’article L. 1221-3 du code du travail et celles de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, que les résolutions portant approbation des comptes, budget prévisionnel et quitus donné au syndic sont nulles dès lors que les comptes et budget présentés par le syndic sont irréguliers car :

— les comptes incluent les salaires d’une « gardienne », Mme [D], non employée par le syndicat mais employée par l’indivision [Q], étant à cet égard précisé que :

* l’avenant au contrat de travail signé en juin 2006 entre lesdites parties, avant la mise en copropriété, supprime la mise à disposition de la loge de fonction sans préciser le montant de la location du logement occupé par Mme [D], et requalifie le contrat en emploi de « gardien concierge de catégorie A à temps complet au coefficient 255 niveau 2 »,

* les employés sont toujours déclarés au nom des consorts [Q], comme le confirme la déclaration faite aux impôts pour 2018 (pièce n° 18) et 2019 (pièce n° 39),

* les consorts [Q] sont propriétaires du lot qu’ils louent à Mme [D], alors qu’aucun contrat de bail ne lie le syndicat des copropriétaires à Mme [D],

* l’assemblée générale n’a jamais décidé d’employer une gardienne ni fixé le nombre et la catégorie des emplois, en violation des dispositions de l’article 31 du décret du 17 mars 1967,

* le règlement de copropriété ne prévoit pas l’emploi « d’un salarié par le syndicat » ; le fait que Mme [D] effectue des missions de nettoyage pour la copropriété ne démontre pas qu’elle serait son employée,

* le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 mai 2023 (RG 14/13090) n’expose pas en quoi la reprise par le syndicat du contrat de travail serait légale en l’absence de transfert de contrat ; le fait que le syndic règle les fiches de paye de Mme [D] ne constitue pas la cause légale qui aurait pour conséquence le versement régulier de ces salaires, mais est la conséquence de la fraude ;

— les comptes incluent les salaires de Mme [D], versés en application d’un avenant illégal incluant des tâches fictives et le tribunal est tenu de répondre à ce moyen et d’analyser le contrat, sa régularité ainsi que l’emploi du temps de travail de la gardienne et les missions qu’elle effectue effectivement sans pouvoir invoquer la compétence du conseil des prud’hommes :

* l’avenant de 2006, qui a modifié la catégorie de B (gardien) à A (employé) est illégal, l’article 12 de la convention collective interdisant toute modification de catégorie,

* l’avenant de 2006 est « trompeur » en ce qu’il laisse croire que Mme [D] réalise un travail à temps complet de gardien concierge de niveau 2 coefficient 255, alors qu’elle ne réalise que des prestations à temps partiel correspondant, selon la convention collective applicable, au niveau 1 coefficient 235 de la convention (pièce n° 51), puisqu’il n’y a pas de loge de fonction pour assurer cette mission et qu’il n’y a pas nécessairement de permanence dans la loge, compte tenu des autres tâches prévues au contrat et que de surcroît, les horaires prévus après 17 h sont inutiles aux copropriétaires,

* « la supercherie est flagrante » quand on constate la présence d’une deuxième salariée de catégorie A, dans le détail des comptes de l’année 2011 (pièce n° 37),

* l’avenant au contrat de 2006 prévoit, outre des tâches d’entretien et de nettoyage, des tâches fictives pour la moitié du temps de travail, ce qui démontre que Mme [D] effectue en réalité un temps partiel, alors qu’elle est payée sur un temps complet (surveillance des préposés des entreprises extérieures quasi-inexistantes car « il n’y a presque rien à surveiller, à part donner les clefs d’un local de temps à autre » ; aucun travail administratif ou « qualifié » justifié ; permanence à la loge),

* dans son courriel du 20 juin 2022, le syndic a confirmé que « Mme [D] n’est pas gardienne mais employée, et il n’y a pas de loge ; Elle n’a donc pas l’obligation de rester chez elle » (pièce n° 53),

* en somme, « cet avenant de 2006 a été motivé par le fait que les consorts [Q] ont voulu louer leur lot plutôt que le mettre dans les parties communes comme « loge », et ont donc établi cet avenant, aberrant pour la copropriété, dans lequel l’avantage en nature de la mise à disposition de ce lot est supprimé pour Mme [D], alors que le salaire de cette dernière est considérablement augmenté pour payer la location de cet appartement, qui n’est pas une loge de fonction, pour un salaire de gardien à temps complet mais qui n’a comme contrepartie véritable que du nettoyage et de l’entretien, en plus à temps partiel »,

* en outre, l’assemblée générale ne s’est jamais prononcée sur l’emploi du fils de Mme [D], engagé depuis le 18 novembre 2006, à raison de 17 heures par mois, de sorte que cette embauche est illégale,

* la copropriété paye deux salariés au lieu d’un, dont un à plein temps, pour des prestations de temps partiel, sans prestation de gardienne/concierge en échange des salaires versés et charges sociales à hauteur de 52.000 euros en 2011 et plus de 60 000 euros actuellement;

— les comptes incluent les salaires de Mme [D], alors qu’elle ne fait pas son travail ;

— le consentement des copropriétaires a été obtenu par fraude, en violation des dispositions de l’article 1228 du code civil, dès lors que :

* le syndic ment aux copropriétaires en leur certifiant que le contrat de Mme [D] est un contrat de gardienne à temps complet (pièce n° 37) et qu’il a été passé avec la copropriété,

* même à supposer que Mme [D] remplirait une mission de gardienne, le syndicat serait lésé puisque, au lieu de fournir une loge qualifiée d’avantages en nature, il paye à tort des charges sociales via les salaires versés à Mme [D] pour louer la loge ;

— l’application de ce contrat cause un préjudice financier à la copropriété :

* il suffirait au syndicat d’employer un salarié à temps partiel pour une vingtaine d’heures pour assurer le nettoyage et l’entretien de l’immeuble, ce qui réduirait le coût des salaires de moitié, de sorte que le syndicat subit une perte financière équivalente à un total de 375.000 € sur quinze ans,

* le syndicat des copropriétaires paye un salaire de 1.931 € par mois, soit sur 13 mois, 25.103 €, alors que s’il fournissait la loge au titre d’un avantage en nature, comme c’était le cas du premier contrat signé en 2001 avec les consorts [Q], il aurait payé un salaire 1.179 francs, soit 179 € par mois, soit 2.327 € sur 13 mois,

* la différence entre les salaires de 2001 et 2006 (22.776 € sur 13 mois) correspond au prix de la location du lot payé par Mme [D] aux consorts [Q],

* ainsi, le syndicat paye en plus 82 % de charges patronales et salariales sur cette partie de salaire (82 % de 22.776, soit 18.676 € par an de charges sociales), soit depuis 2006, 270.000 € de charges sociales sur le total de 341.640 € de salaires,

* en outre, si le syndicat avait loué la loge directement, il aurait pu déduire une partie de la location du salaire de la gardienne et économiser autour de 4.000 € par an, en salaires et charges sociales,

* le syndicat ne devrait payer que la moitié des salaires versés à Mme [D] et à son fils compte tenu de la réalité de leurs prestations, soit une perte de 25.000 € par an,

* rien ne justifie l’augmentation du tarif de l’employé du mois d’août entre 2007 et 2014 (pièce n° 67, relevés des dépens, page 3), de 1.375 € (pour M. [O]), de 2.514 € (pour M. [C], page 43 de la même pièce),

* le contrat communiqué, qui fait état d’un salaire de Mme [D] de 1.931 €, est probablement faux, car il ne correspond pas aux montants des salaires mentionnés sur les relevés des dépenses de 2007 (pièce n° 67, page 3 : 2.467 € en avril, 2.089 € en juin), de sorte que les fonds versés depuis 2006 ont dû être plus élevés que les montants mentionnés sur l’avenant communiqué,

* le contrat de M. [L] [F] [U] [D] a été signé le 15 novembre 2006 par le syndic TOURON et non au nom du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il est irrégulier ; en outre, cet employé est enregistré au nom des consorts [Q] au service des impôts (pièce n° 18) de sorte que le contrat fourni est probablement un faux,

* si les contrats de Mme [H] [K] [D] [A] et M. [E] [D] [A] ont été passés par le syndic au nom de la copropriété (pièce 76), ces employés sont enregistrés au nom des consorts [Q] au service des impôts (pièce n° 18),

* par ailleurs, il n’y a aucune raison pour que la copropriété paye le téléphone de la loge (piece n° 67, page 1 pour 2007, page 5 pour 2008, page 13 & 18 pour 201, page 25 pour 2012, page 31 pour 2013, page 34 pour 2014) puisque ce n’est pas une loge, ni qu’elle paye pour le parking de Mme [D], dont la voiture n’est pas utilisée pour effectuer ses missions qui se limitent à du nettoyage et l’évacuation des poubelles, ni pour se déplacer à son lieu de travail (Cf : abonnement parking gardien, pour 1.292 euros en 2014, page 41 de la pièce 67 ou bien Loyer PK pour 2013 de 1.263 euros, page 35 de la pièce 67) ;

— l’approbation des comptes est viciée dès lors que la convocation à l’assemblée générale (pièce n° 64) ne précisait pas le lieu, le jour et les heures de consultations des pièces justificatives de charges (en ce compris les contrats de travail litigieux), en violation des dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] soutient que :

— il a été répondu à l’ensemble des moyens des époux [W] par les arrêts de la cour d’appel du 13 septembre 2017 dont le pourvoi a été rejeté,

— les charges communes générales sont prévues dans le règlement de copropriété qui, seul, tient lieu de contrat pour les copropriétaires et qui justifie donc le paiement des charges liées au salaire de la gardienne,

— les époux [W] opèrent une confusion entre la loge de la gardienne, qui n’a jamais fait l’objet d’une location par le syndicat, et son appartement, loué auprès des consorts [Q] ; il n’appartient pas au syndicat de décider de l’usage que la gardienne fait de son salaire,

— les charges contestées par les époux [W] constituent des charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes auxquelles les copropriétaires doivent participer en fonction de leur quote-part de charges,

— les copropriétaires débiteurs ne peuvent refuser de régler leur quote-part de charges communes afférentes à leurs lots en invoquant l’inexécution des obligations du syndicat ou sa carence ou des troubles de jouissance dans les parties privatives ou parties communes dus à l’incurie du syndicat ou à des manquements aux obligations imputables au syndic ; le conseiller rapporteur à la Cour de cassation a rappelé qu’un copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de ses charges en se prévalant de l’inexécution de ses obligation par le syndicat (pièce n° 4, page 7),

— il n’a jamais été demandé à la gardienne de payer un loyer pour la location de sa loge

***

La décision d’approbation des comptes votée par une assemblée générale peut faire l’objet d’une contestation pour vice de forme ou de fond, pouvant être constitué d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue de toute assemblée générale, d’une violation de ses règles de fonctionnement, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de majorité dans la prise des décisions querellées.

L’annulation de l’approbation des comptes annuels d’une copropriété peut être prononcée s’il est démontré notamment que les copropriétaires n’ont pas pu accéder aux pièces justificatives de charges selon les modalités prévues par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967

Attention, VERSION A CHANGER pour les RG 16/… et 17/…, en vérifiant la date de notification de la convocation de l’AG de 2016 ; modification : les dispo de l’article 9 prévoient que la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Les dispositions du présent décret s’appliquent aux convocations des assemblées générales des copropriétaires appelées à connaître des comptes, qui seront notifiées à compter du 1er avril 2016.

, dans sa version applicable au litige, prévoit en son alinéa premier que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives de charges ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, « le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [W] contestent les résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2017, ainsi libellées (pièce n° 7 des époux [W]) :

— « Résolution n° 5 EXAMEN ET APPROBATION DES COMPTES ET TRAVAUX DE L’ANNEE 2016 (du 1er/01/2016 au 31/12/2016)

Majorité nécessaire : article 24

L’assemblée, après avoir pris connaissance des annexes LOI SRU présentés à l’ordre du jour, approuve les comptes et les travaux du 1er/01/2016 au 31/12/2016, établis par la Sarl NBGI.

A voté Contre : [W] (196) : 196/5.153

Ont voté Pour : 4.957/5.133

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ».

— « Résolution n° 6 QUITUS A DONNER AU SYNDIC AU TITRE DE SA GESTION POUR L’ANNEE 2016

Majorité nécessaire : article 24

L’assemblée donne quitus au syndic au titre de sa gestion.

A voté Contre : [W] (196) : 196/5.153

Ont voté Pour : 4.957/5.133

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ».

— « Résolution n° 7 VOTE DU BUDGET ET DES DEPENSES DU 1er JANVIER 2018 AU 31 DECEMBRE 2018

Majorité nécessaire : article 24

L’assemblée, après avoir pris connaissance du document présenté à l’ordre du jour, approuve le budget prévisionnel pour la période du 1er/01/2018 au 31/12/2018, s’élevant à 122.000,00 €, présenté par le syndic et vote les dépenses y afférentes.

A voté Contre : [W] (196) : 196/5.153

Ont voté Pour : 4.957/5.133

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

Le tribunal[B], [I], en regardant les pièces, je me rends compte de ce défaut majeur de production de pièce. On pourrait presque s’arrêter là…

relève que les époux [W] ne versent pas aux débats l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2017.En regardant rapidement, les convocations des AG des trois autres RG en délibéré ne sont pas dans les dossiers de plaidoirie. Ce motif pourrait donc a priori être repris pour les autres RG.

Par voie de conséquence, les époux [W] ne mettent pas en mesure le tribunal d’apprécier si ladite convocation indiquait “le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives de charges” au sens des dispositions précitées de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

En outre, le défaut de production de la convocation à l’assemblée générale litigieuse empêche également le tribunal d’apprécier les éléments d’information soumis par le syndic à l’ensemble des copropriétaires. Les époux [W], sur lesquels reposent la charge de la preuve, ne démontrent donc :

— ni l’existence d’irrégularités, précisément visées, affectant les comptes,

— ni que les copropriétaires auraient, eu égard aux annexes jointes à la convocation de l’assemblée générale litigieuse, voté l’approbation des comptes 2016, le quitus donné au syndic et le budget prévisionnel 2018, sans être suffisamment informés pour prendre souverainement leur décision.

Les époux [W] procèdent ainsi par voie d’affirmations dans leurs écritures mais ne font aucuneCette phrase est une reprise du jugement de la 8-1

démonstration de l’existence d’une ou plusieurs éventuelles irrégularités comptables des comptes de la copropriété.

Au surplus[B], [I], les trois paragraphes suivants sont une reprise du jugement de la 8-1, saisi exactement du même dispositif, appliqué à une autre AG.

, si au soutien de leur demande d’annulation de ces résolutions, les époux [W] se prévalent des dispositions du code civil relatives au droit des contrats et excipent, notamment, de la théorie des vices du consentement, en raison d’une prétendue attitude frauduleuse du syndic, ou encore de l’absence de cause de l’obligation de payer certaines charges de copropriété, ces moyens ne sauraient trouver application dès lors que seules les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 régissent l’organisation et la tenue des assemblées générales des immeubles en copropriété, de par leur caractère dérogatoire et d’ordre public, et que seuls des moyens inhérents à la violation de ces dispositions ou la démonstration d’erreurs comptables peuvent être utilement allégués afin d’obtenir l’annulation d’une ou plusieurs résolutions votées en assemblée générale.

En outre, l’attitude frauduleuse alléguée du syndic ainsi que l’existence éventuelle de conséquences préjudiciables pour la copropriété, à les supposer avérées, ne sauraient se résoudre que par l’engagement de la responsabilité du syndic, qui n’est pas sollicité, étant par ailleurs relevé qu’il est inopérant pour les époux [W] de faire valoir d’éventuels préjudices subséquents subis par le syndicat des copropriétaires, nul ne plaidant par procureur.

Il en est de même des moyens tenant à de prétendues irrégularités des contrats de travail de la gardienne à la législation applicable en la matière, dont principalement la convention collective nationale des gardiens concierges et employés d’immeuble (soit la qualification du poste, la durée du temps de travail ou encore l’affectation de la loge), qui au demeurant ne relèvent pas de la compétence de la présente juridiction mais de la juridiction prud’homale.

Sur le moyen tenant à l’absence alléguée de lien contractuel entre la copropriété et la gardienne de l’immeuble, Mme [D], ainsi qu’avec son fils, M. [L] [F] [U] [D], il ressort des pièces versées aux débats que :

— avant la mise en copropriété de l’immeuble, les consorts [Q], représentés par le cabinet LOISELET DAIGREMONT, ont engagé Mme [R] [D] en qualité de gardienne d’immeuble au coefficient « 255 » niveau 2 en service permanent, suivant les conditions générales de la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeuble du 11 décembre 1979, selon contrat signé le 26 juin 2021 (pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires),

— après la mise en copropriété de l’immeuble intervenue le 22 septembre 2006 (règlement de copropriété, pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), l’indivision [Q], représentée par le cabinet CLEMENT TOURON, et Mme [R] [D] ont signé, le 25 octobre 2006, un avenant audit contrat prévoyant l’engagement de Mme [D] en qualité de « gardienne concierge, catégorie A de la convention collective, coefficient 255, niveau 2, à temps complet », après avoir exposé que la mise en copropriété de l’immeuble les contraignait à « classifier » son « logement de fonction dans les parties privatives » de sorte qu’il était « matériellement impossible de maintenir à (sa) disposition le logement comme avantage en nature à son profit, venant en déduction de sa rémunération » ; ledit avenant précise que Mme [D] « exercera ses fonctions selon les instructions qui lui seront données par l’employeur ou son mandataire, gérant de l’immeuble ou syndic de la copropriété » (pièce n° 34 du syndicat des copropriétaires),

— le 15 novembre 2006, le cabinet TOURON, agissant « en qualité de syndic de l’immeuble » a engagé M. [L] [F] [U] [D] en contrat à durée indéterminée à compter du 18 novembre 2006, en tant qu'« employé d’immeuble service partiel (coefficient 235 catégorie A), aux conditions générales de la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeuble du 11 décembre 1979 » (pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires),

— étant en outre précisé que, le 2 mai 2018, le cabinet NGBI, agissant « en qualité de syndic » a engagé M. [E] [D] à compter du 14 mai 2018 en qualité d’employé d’immeuble de catégorie A à temps partiel (pièce n° 36 du syndicat des copropriétaires) et que le 26 juillet 2018, le cabinet NGBI, agissant « en qualité de syndic », a engagé Mme [H] [K] [D] [A] à compter du 6 août 2018 en qualité d’employé d’immeuble de catégorie A à temps partiel (pièce n° 37 du syndicat des copropriétaires).

Si les époux [W] démontrent que l’indivision [Q] a réalisé une déclaration annuelle 2018 de liquidation et de régularisation de la taxe sur les salaires (formulaire 2502) mentionnant une taxe nette à payer de 3.205 €, somme qui a été payée par le syndic NGBI au nom du syndicat des copropriétaires selon le bordereau de versement de taxe sur l’année 2018 (pièce n° 18 des époux [W]), cette pièce ne mentionne pas les noms des employés de sorte qu’elle n’est pas suffisamment probante pour que le tribunal en tire la certitude qu’elle concerne les salaires de Mme [D] et de son fils. En outre, si les époux [W] font valoir que leur pièce n° 39 correspondrait à « la déclaration faites aux impôts en 2019 », qui démontrerait « qu’il n’y a eu aucun transfert de contrat », cette pièce correspond, suivant leur bordereau de communication de pièce, à l’arrêt de la « Cour de cassation, Civ.2ème, 16 décembre 2011, 10-17.711, Publié au bulletin ».

Si un contrat de travail a été initialement conclu entre l’indivision [Q] et Mme [D][B], [I], les jugements de la 8-1 de 2023 comme de 2025 affirment sans trop de précisions que le contrat a été « repris » légalement par le SDC.

Au regard des faits (avenant signé par l’indivision [Q] après la mise en copropriété) et au vu de la jp sur l’application de l’article L.1224-1 du code de travail (je ne suis pas hyper convaincue qu’en l’espèce, l’article L.1224-1 du code de travail s’applique à cette seule mise en copropriété), je vous propose de ne surtout pas utiliser le terme de « transfert » ni même de « reprise », car cela n’est pas certain et car on s’engagerait sur un terrain glissant qui relève peut être du CPH..et donc d’exposer de façon plus « basique » que la gardienne a poursuivi son travail d’entretien de l’immeuble après la mise en copropriété et que le SDC est manifestement l’employeur puisque les fiches de paie sont établies à son nom et que c’est lui qui paye ses salaires.

[D] et si son avenant a été signé par cette même indivision un mois après la mise en copropriété dans les termes précités qui renvoient à la fois à « l’employeur » et au « syndic », les termes dudit avenant démontrent que Mme [D] a donné sans équivoque son accord pour poursuivre, à des conditions certes modifiées, la même activité d’entretien de l’immeuble situé au [Adresse 1]. Surtout, il est constant que Mme [D] réalise l’entretien de l’immeuble et que le syndic établit les bulletins de salaire de Mme [R] [D], libellés au nom du syndicat des copropriétaires (pièce n° 58 des époux [W]). Ce dernier est donc l’employeur de Mme [D]. Par ailleurs, il ressort des pièces précitées que le fils de Mme [D] a été engagé par le syndic.

Les époux [W] sont mal fondés à soutenir que l’assemblée générale n’aurait pas fixé « le nombre et la catégorie des emplois » au sens des dispositions de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 précitées, dès lors que :

— cet emploi a été originellement prévu par le règlement de copropriété, les dispositions de l’article 2 du chapitre IV dudit règlement incluant clairement en sa page 49 le salaire de la gardienne dans les charges communes générales (« les rémunérations aux personnes de services chargées du nettoyage et de l’entretien de l’immeuble, les cotisations fiscales et sociales afférentes aux salaires et rémunérations versées à ces personnes, les frais de logement de ces personnes (…) »,

— le terme « catégorie » ne doit pas être entendu restrictivement au sens des dispositions de la Convention collective (en ce sens, Civ. 3ème, 13 décembre 1995, bull. Civ. III, n° 257, s’agissant d’une assemblée ayant nommé un « directeur » alors que la convention nationale ne prévoit pas un tel poste).

Concernant les prétendus manquements de la gardienne à ses obligations contractuelles enCe paragraphe est une reprise du jugement de la 8-1

termes de présence horaire et d’accomplissement de ses missions, force est de constater qu’il n’est produit aucune pièce probante en demande. Un copropriétaire, tenu par les termes du règlement de copropriété qui prévoit les charges communes générales, incluant les salaires et frais de gardien, ne peut s’estimer déchargé des obligations y afférentes au motif d’une éventuelle faute de ladite gardienne dans l’exécution de sa mission, outre qu’un tel manquement, à le supposer avéré, n’est pas un motif valable d’annulation de résolution.

Par conséquent, faute pour les époux [W] de se prévaloir d’un moyen utile et d’en justifier, ils doivent être déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2017.

3 – Sur la demande des époux [W] visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la prochaine assemblée générale au vote d’une résolution sur l’engagement d’une gardienne et sur les frais obligatoires y afférents notamment de logement de fonction à fournir »

En l’espèce, les époux [W] sont libres d’user de leur droit, ouvert par les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, aux termes desquelles « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ».

Par voie de conséquence, il convient de débouter les époux [W] de leur demande visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la prochaine assemblée générale au vote d’une résolution sur l’engagement d’une gardienne et sur les frais obligatoires y afférents notamment de logement de fonction à fournir ».

4 – Sur la demande des époux [W] visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité la grille de répartition des charges de copropriété en fonction de la valeur de chaque lot et de leur utilisation des services collectifs » et à « désigner un expert à cette fin »

Les époux [W] soutiennent que, suite à l’octroi de la jouissance exclusive de combles entre 2007 et 2012 (« par exemple, résolution n° 17 de l’AG du 28 juin 2012 »), plusieurs duplex ont été créés sans revalorisation de leurs millièmes, de sorte que la grille de répartition des charges communes générales est fausse pour n’être pas conforme aux dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, notamment pour l’année 2012. Ils estiment qu’il en est de même des charges « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ». Ils estiment que si « certains copropriétaires » ont régularisé depuis 2020 leur situation en achetant des millièmes de parties communes, la situation n’est pas entièrement régularisée comme en atteste l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2023 (pièce n° 65, page 2 et 4). Ils fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir l’inertie de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ne répond pas sur cette demande.

***

L’alinéa 3 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents [modification rendue nécessaire soit par l’exécution de travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale, soit par l’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot], tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

L’assemblée générale doit avoir été préalablement invitée à statuer, faute de quoi le tribunal ne pourra se prononcer (Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-15.723).

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal constate la carence probatoire des époux [W], qui ne désignent pas précisément les lots dont les tantièmes devraient, après les régularisations évoquées, être modifiés, et qui ne font pas la démonstration précise de la nécessité actuelle de modifier la grille de répartition des charges de copropriété. Surtout, si l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 juin 2023 (convocation à ladite assemblée, pièce n° 64 des époux [W]) comprend une « résolution » n° 20 libellée « projet de résolution : l’assemblée prend acte du rappel du syndic sur la nécessité de régulariser les tantièmes des lots des derniers étages afin d’intégrer la jouissance exclusive accordée aux lots (combles). Le syndic rappelle que chaque copropriétaire concerné doit mandater directement un géomètre pour régulariser son dossier », le tribunal observe, outre l’absence de production par les époux [W] du procès-verbal de ladite assemblée du 28 juin 2023, qu’il s’agit d’un « rappel » opéré par le syndic et non d’une décision de l’assemblée générale.

Les époux [W] ne démontrent pas que l’assemblée générale aurait été préalablement invitée à statuer sur la mise « en conformité de la grille de répartition des charges de copropriété en fonction de la valeur de chaque lot et de leur utilisation des services collectifs ».

Par voie de conséquence, il convient de débouter les époux [W] de leur demande visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité la grille de répartition des charges de copropriété en fonction de la valeur de chaque lot et de leur utilisation des services collectifs » et à « désigner un expert à cette fin ».

5 – Sur la demande des époux [W] en paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

Les époux [W] exposent que M. [W] a suivi les procédures, depuis quatre ans, en étant présent à chaque audience et en rédigeant toutes les conclusions. Ils estiment qu’il n’a, par voie de conséquence, pu se consacrer à son activité professionnelle, ce qui l’a conduit à déposer un dossier de surendettement dont la recevabilité a été admise en mars 2024.

En l’espèce, M. [W] fait état d’un préjudice qui serait né des actions en justice qu’il a lui-même initiées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou que ce dernier a engagé à l’encontre des époux [W] en recouvrement de charges impayées, sans démontrer qu’il aurait obtenu gain de cause à l’occasion de l’une de ces procédures.

En tout état de cause, les époux [W], dont les prétentions sont rejetées dans le cadre de la présente instance, ne font pas la démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires en lien avec le préjudice invoqué.

Les époux [W] seront déboutés de leur demande en paiement de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

6 – Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner in solidum M. et Mme [W] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] soutient que la présente procédure est manifestement abusive et dilatoire. Il expose que son préjudice est caractérisé par :

— le non-paiement régulier des appels de charges, ces derniers ayant persisté à ne pas payer leurs charges après l’arrêt de la cour d’appel du 13 septembre 2017,

— la contestation systématique et dilatoire de toutes les assemblées générales et l’opposition des époux [W] au bon déroulement des procédures du fait de la multiplication des incidents ainsi que du changement incessant d’avocat, pourtant désigné au titre de l’aide juridictionnelle,

— le caractère malveillant de la présente procédure, dépourvue de tout fondement et motivée par une intention de nuire et une mauvaise foi,

— le préjudice important causé au syndicat du fait de ces multiples actions, puisque plus aucune assemblée générale n’est définitive, de sorte qu’aucune procédure en recouvrement de charges ne peut utilement prospérer et que la vente des lots est devenue difficile[B], [I], pour précision, le SDC ne produit aucune pièce à l’appui de ce moyen.

.

Les époux [W] font valoir leur bonne foi et exposent que :

— les arrêts de la cour d’appel de 2017 « et 2021Pour précisions, les époux [W] font probablement référence à l’arrêt de 2021 rejetant leur requête en omission

» ne portaient pas sur des résolutions approuvant les comptes de la copropriété,

— la présente instance a été introduite avant que la décision du tribunal judiciaire de Paris du 9 mai 2023 (RG 14/13090, relative à la contestation de l’assemblée générale de 2014) soit rendue, étant estimé qu’elle ne concernait pas uniquement la question du contrat de la gardienne et que ladite procédure n’avait pas respecté le contradictoire à leur égard,

— aucun tribunal n’a répondu aux moyens présentés dans le cadre du présent litige,

— la vente des lots de la copropriété n’est pas empêchée par les procédures,

— c’est le bâtonnier qui est responsable des changements incessants d’avocats désignés au titre de l’aide juridictionnelle,

— le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice financier.

***

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 précité.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières, qu’il appartient au juge de spécifier.

L’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – Chambre 1, 10 mars 2021, n° RG 19/13108) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Cependant, le droit d’agir en justice n’est pas absolu, et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts pour procédure abusive, en cas de faute, lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’exercice d’une action en justice, caractérisant une vindicte personnelle et un esprit de chicane (ex. : Civ. 2ème, 21 juin 2001, n° 99-15.363 ; Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-14.298 ; 12 mai 2021, n° 19-21.725, etc.), ou un acharnement judiciaire malveillant (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 15-16.617).

Le maintien d’une action, dont les demandes sont devenues sans objet ou qui apparaît irrémédiablement vouée à l’échec, peut également revêtir un caractère abusif (ex. : Civ. 2ème, 1er décembre 2016, n° 15-23.681 ; Civ. 2ème, 5 avril 1994, n° 92-12.335).

Commet un abus du droit d’agir en justice et engage sa responsabilité celui qui intente ou maintient une action dont il ne pouvait légitimement ignorer qu’elle était irrémédiablement vouée à l’échec (Soc. 29 juin 2000, n°99-11.236, Civ 2ème, 5 avril 1994, n° 92-12.335).

En l’espèce, le seul rejet des prétentions des époux [W], aux termes dudit jugement, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’ester en justice.

En revanche, il ressort des motifs précités que les époux [W], saisissantJ’ajoute ces motifs, en sus de ceux du jugement de la 8-1

principalement le tribunal de demandes d’annulation de résolutions votées par l’assemblée générale, ont décidé de :

— ne pas produire la pièce nécessaire à l’appréciation de la régularité desdites résolutions (convocation à l’assemblée générale et annexes comptables relatives aux résolutions contestées),

— ne pas viser précisément l’existence d’irrégularités comptables s’agissant des comptes et budget soumis au vote de l’assemblée générale critiquée,

— développer des moyens en majeure partie étrangers au cadre de tout débat relatif à la régularité de résolutions d’assemblée générale.

Ce faisant, la procédure intentée était manifestement vouée à l’échec.

Il doit également être tenu compte de ce que, depuis l’introduction de la présente instanceLes trois paragraphes suivants sont une reprise du jugement de la 8-1

, engagée en septembre 2017, soit depuis près de neuf ans, de nombreuses décisions judiciaires sont intervenues dans des instances parallèles opposant les mêmes parties, lesquelles ont chacune débouté les demandeurs, alors qu’ils faisaient valoir des arguments similaires à ceux présentement excipés, ce qui aurait dû raisonnablement conduire les époux [W] à réfléchir au bien-fondé de la poursuite de leur présente action.

Enfin, nonobstant l’ancienneté de l’affaire, les époux [W] ont multiplié les incidents de procédure, à visée purement dilatoire, n’hésitant pas en 2023 à solliciter une jonction avec d’autres procédures, qui a été rejetée.

Le droit d’ester en justice des demandeurs a ainsi clairement dégénéré en abus fautif, retardant d’autant la solution du litige, d’une part, et portant atteinte durablement au fonctionnement de la copropriété, d’autre part.

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum les époux [W] au paiement, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, d’une somme de 3.000Le jugement de la 8-1 l’avait condamné à 6.000 € de DI et 3.000 € d’amende civile. Je propose de réduire un peu, car on va prononcer cela x 4 (4 jugements).

,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Décision du 07 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 17/16657 – N° Portalis 352J-W-B7B-CL4BI

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dommages et intérêts.

7 – Sur les demandes accessoires

Succombant au litige, les époux [W] seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté[B], [I], les conclusions du SDC sont nulles.

du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, les époux [W] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 5 septembre 2013.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] visant à voir « juger que le syndicat est irrecevable en vertu de l’estoppel à prétendre que la copropriété est concernée par les contrats exclusivement passés entre Mme [D] et les consorts [Q] notamment le contrat de travail litigieux dans la mesure ou le syndicat prétend par ailleurs que le contrat de location de la loge passé entre eux ne concerne pas la copropriété »,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2017,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de leur demande visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la prochaine assemblée générale au vote d’une résolution sur l’engagement d’une gardienne et sur les frais obligatoires y afférents notamment de logement de fonction à fournir »,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de leur demande visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité la grille de répartition des charges de copropriété en fonction de la valeur de chaque lot et de leur utilisation des services collectifs » et à « désigner un expert à cette fin »,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de leur demande en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] du surplus de sa demande formée au titre des dommages et intérêts,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] une somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Déboute M. [T] [W] et Mme [Z] [X] épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

La Greffière Le Président