TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître [G] [O]

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Copies certifiées conformes à :

— Maître [G] [O]

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10253

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOB

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, ARTCOP

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1689

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE prise en la personne de son Directeur, ès-qualités de curateur de la succession de Monsieur [H] [C] (Décedé)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10253 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [C] était, au jour de son décès constaté le 26 juillet 2018, propriétaire du lot de copropriété n°3 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par ordonnance rendue le 1er avril 2022, le Président du Tribunal judiciaire de Paris a déclaré vacante la succession de M. [C] et a nommé la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), prise en la personne de son directeur, curateur à ladite succession.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 avril 2022 et remise au destinataire le 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé à la DNID cette ordonnance revêtue de la formule exécutoire ainsi que l’ensemble des pièces justifiant de sa créance arrêtée au 20 décembre 2021.

Par exploit d’huissier signifié le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) prise en la personne de son Directeur, ès-qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [C], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 11 décembre 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la DNID, ès-qualités de curateur à la succession de M. [H] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme totale de 21.073,25 euros arrêtée au 4ème trimestre 2025 inclus ;

— condamner la DNID, ès-qualités de curateur à la succession de M. [H] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la DNID, ès-qualités de curateur à la succession de M. [H] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL [O] & TESSIER ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et responsif n° 3, la DNID, ès-qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [C], demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er janvier 2019 au 25 novembre 2025 pour un montant de 16.909,25 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure pour un montant total de 4.164 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sa demande formée au titre des dépens ainsi que de sa demande de distraction au profit de la SELARL [O] & TESSIER, prise en la personne de Maître [G] [O] ;

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— dire qu’en tout état de cause, la DNID, ès-qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 2 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] était propriétaire du lot de copropriété n°3 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2021, 22 décembre 2022, 7 septembre 2023, 23 mai 2024 et 12 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019, 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 25 novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de feu M. [C] est débiteur de 16.909,25 euros. Doivent en effet être déduits de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires les montants suivants, correspondant à des honoraires d’avocat ou à des frais exposés pour le recouvrement de sa créance :

—  29/05/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 1.200 euros ;

—  29/05/2019 « Honoraires d’avocat requête nomination curateur succession » : 1.800 euros ;

—  21/06/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 720 euros ;

—  21/06/2019 « Honoraires d’avocat expertise judiciaire du 18/03/2014 » : 360 euros ;

—  12/06/2020 « Frais de 2ème relance » 30 euros ;

—  20/05/2021 « Frais de 2ème relance » 42 euros ;

—  10/06/2021 « Frais de mise en demeure » 12 euros.

Ces frais déduits seront examinés infra.

La DNID ne conteste pas devoir la somme de 16.909,25 euros correspondant à des charges de copropriété et des travaux justifiés sur la période du 1er janvier 2019 au 25 novembre 2025.

Elle sera en conséquence condamnée, ès-qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [C], au paiement de la somme de 16.909,25 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 25 novembre 2025 (appel de charges du 4ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de l’assignation.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] sollicite, en outre, le paiement de la somme de 4.164 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Toutefois, les frais de relance (30 euros + 42 euros) et de mise en demeure (12 euros) facturés respectivement les 12/06/2020, 20/05/2021 et 10/06/2021 ne peuvent en tout état de cause pas être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires dès lors que ces actes ont été délivrés au de cujus postérieurement à son décès. La somme totale de 72 euros ne peut donc être imputée à la succession de M. [C].

Il convient par ailleurs de rappeler que les frais d’avocat sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les frais suivants apparaissent dès lors constituer des frais irrépétibles :

—  29/05/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 1.200 euros ;

—  29/05/2019 « Honoraires d’avocat requête nomination curateur succession » : 1.800 euros ;

—  21/06/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 720 euros ;

—  21/06/2019 « Honoraires d’avocat expertise judiciaire du 18/03/2014 » : 360 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la DNID de ses obligations de gestion de la succession et, plus précisément, de paiement des charges dues à la copropriété.

Néanmoins, en sa qualité de curateur à succession vacante, l’administration chargée des domaines n’est tenue d’acquitter le passif successoral que dans la limite de l’actif disponible ; or, la DNID ne dispose d’aucune liquidité pour le compte de la succession de M. [C].

En outre, la gestion de la succession de M. [C] a été complexifiée par l’occupation illégitime de l’appartement constituant le lot n°3, la DNID ayant dû engager une procédure, nécessairement longue, aux fins d’expulsion des personnes occupant ce logement sans droit ni titre. Ainsi la DNID, après avoir fait assigner ces personnes les 1er et 3 août 2024, a obtenu un jugement ordonnant leur expulsion le 26 mars 2025. Malgré une demande d’octroi du concours de la force publique dès le 22 mai 2025, réitérée le 29 juillet 2025 puis le 22 août 2025, le directeur de la DNID indique rester en attente de la décision du Préfet de police de [Localité 3].

Dans ces conditions, la DNID justifie avoir réalisé de nombreuses démarches en vue de régler la créance du syndicat des copropriétaires, sans qu’aucune mauvaise foi ne puisse lui être imputée.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter la condamnation de la DNID à lui verser des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera, par suite, débouté de cette demande.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de l’issue du litige, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La DNID sera donc condamnée, ès-qualités de curateur à la succession de M. [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2 000 euros à ce titre.

S’agissant, en revanche, des frais d’avocat précités qui sont indemnisables au titre de l’article 700 du code de procédure civile (29/05/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 1.200 euros ; 29/05/2019 « Honoraires d’avocat requête nomination curateur succession » : 1.800 euros ; 21/06/2019 « Honoraires d’avocat suivi expertise judiciaire » : 720 euros ; 21/06/2019 « Honoraires d’avocat expertise judiciaire du 18/03/2014 » : 360 euros), il n’est nullement établi que la succession de M. [C] serait redevable de ces frais résultant de procédures judiciaires antérieures.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

— Sur la limitation de l’obligation de la DNID au paiement du passif successoral

Aux termes de l’article 810-4 du code civil : « Le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession. Il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif. / (…) ».

Il y a donc lieu de rappeler qu’en tout état de cause, la DNID ne saurait être tenue au paiement des condamnations prononcées à son encontre, ès-qualités de curateur à la succession de M. [C], que dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif de la succession.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), Service des Domaines, ès-qualités de curateur à la succession de M. [H] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes de :

—  16.909,25 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées du 1er janvier 2019 au 25 novembre 2025 (appel de charges du 4ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), Service des Domaines, ne peut être tenue au paiement des condamnations prononcées à son encontre, ès-qualités de curateur à la succession de M. [H] [C], que dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026

La Greffière La Présidente