TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/03545

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6MX

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :

1er Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [H] [D]

né le 26 juin 1996 à [Localité 1], de nationalité française, gérant de sociétés, demeurant [Adresse 1] à [Localité 2] (Royaume-Uni), venant aux droits de Madame [R] [M] née [O], décédée le 11 août 2024,

représenté par M^e Jean-David GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0025

DÉFENDERESSES

S.A.S. THELEME

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.P. ABITBOL & [V]

prise en la personne de Me [Q] [V], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. THELEME

[Adresse 3]

[Localité 4]

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/03545 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6MX

S.E.L.A.F.A. MJA

prise en la personne de Me [B] [P], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. THELEME

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous trois représentées par M^e Stéphanie COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0069

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2009, feue [R] [M] née [O] a donné à bail commercial en renouvellement à la société Services et Consommations, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2009 avec échéance au 31 décembre 2018.

Les locaux comprennent un rez-de-chaussée ainsi que cinq locaux en sous-sol.

La destination est la suivante : « activité commerciale permettant l’exploitation du restaurant dont est propriétaire le preneur ».

Feue [R] [M] née [O] a effectué le 27 juin 2012, une donation de la nue-propriété des locaux commerciaux, au profit de sa fille, feue [G] [D] née [M] devenue alors nue-propriétaire, et a conservé pour son compte l’usufruit.

Par acte du 22 mai 2015, le fonds de commerce, incluant le droit au bail, a été transféré par apport partiel d’actifs à la société Etoile de Mer.

Par acte sous seing privé du 7 juin 2016, la SAS Theleme a acquis le fonds de commerce, incluant le droit au bail.

A échéance, le bail s’est prolongé par tacite prolongation.

Se plaignant du règlement irrégulier des loyers et des charges, les propriétaires des locaux donnés à bail ont fait signifier à la SAS Theleme quatre commandements de payer visant la clause résolutoire :

— le 31 juillet 2018, pour un montant en principal de 33.928,30 euros ;

— le 20 février 2019, pour un montant en principal de 50.957,98 euros ;

— le 12 avril 2019, pour un montant en principal de 33.570,47 euros ;

— le 6 janvier 2020, pour un montant en principal de 33.304,42 euros, ledit commandement enjoignant au preneur en sus de se conformer à la destination contractuelle du bail, dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, en ce qu’il exerce une activité de théâtre distincte de l’activité contractuelle exclusive de restauration, et ce sans aucune autorisation.

Par ordonnance du 8 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant sur une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire faisant suite au commandement du 6 janvier 2020 visant ladite clause, a en substance :

— condamné la société Theleme à payer aux bailleresses la somme provisionnelle de 66608,84 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2020 inclus ;

— dit que la société Theleme pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en trois mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Concernant le « non-respect de la destination du bail », le juge des référés a estimé que ce moyen se heurtait à une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

La SAS Theleme s’est acquittée de la dette locative en respectant l’échéancier et la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2020, feue [R] [M] née [O] et feue [G] [D] née [M] ont fait délivrer à la SAS Theleme un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2020, les motifs étant les suivants : grandes difficultés pour obtenir le règlement des loyers et charges ; exercice d’une activité de théâtre distincte de l’activité contractuelle exclusive de restauration, et ce, sans aucune autorisation ; travaux et important changement de configuration des lieux, notamment pour l’exploitation d’une activité de théâtre, n’ayant fait l’objet d’aucun accord et n’ayant au surplus pas été exécutés par les entreprises de l’immeuble, ni été dirigés par l’architecte des bailleresses.

Par exploit d’huissier du 1er mars 2021, feue [R] [M] née [O] et feue [G] [D] née [O] ont fait assigner la SAS Theleme devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de valider le congé refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et d’obtenir l’expulsion du preneur.

L’instance a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/03545.

La clôture a été prononcée le 7 février 2023.

[G] [D] née [O] est décédée le 19 août 2023. M. [F] [D], son fils, est devenu nu-propriétaire des locaux donnés à bail.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 octobre 2023, la SAS Theleme a été placée en redressement judiciaire. La société civile professionnelle d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V], prise en la personne de Maître [Q] [V], et la société mandataires judiciaires associés MJA, prise en la personne de Maître [B] [P], ont été désignées respectivement en qualité d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 12 janvier 2024, feue [R] [M] née [O] a fait assigner devant ce tribunal en intervention forcée la société civile professionnelle d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V], prise en la personne de Maître [Q] [V], en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS Theleme, et la société mandataires judiciaires associés MJA, prise en la personne de Maître [B] [P], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS Theleme, et sollicite la jonction de la procédure avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 21/03545.

L’instance a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00709.

Par bulletin du 7 février 2024, le juge de la mise en état, a ordonné la jonction de ladite instance avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/03545, la procédure étant désormais appelée sous le seul numéro RG 21/03545.

L’affaire a été plaidée le 7 février 2024 devant le tribunal statuant à juge unique, juge de la section 2 de la 18ème chambre.

Par jugement du 10 avril 2024, à l’issue du délibéré, le tribunal statuant en juge unique (section 2, 18ème chambre) a révoqué l’ordonnance de clôture du 7 février « 2024 » [sic] au motif que les demanderesses ont sollicité en cours du délibéré, sur un moyen soulevé d’office par le tribunal, la fixation de leur créance au passif de la SAS Theleme, en lieu et place d’une condamnation au paiement, et que cette modification de la prétention soulève des moyens nouveaux qui doivent être soumis au débat contradictoire.

Le 11 août 2024, [R] [M] née [O], usufruitière des locaux donnés à bail, est décédée. M. [F] [D], nu-propriétaire et petit-fils héritier unique du de cujus, est devenu pleinement propriétaire.

Par conclusions notifiées le 17 octobre 2025, M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger qu’il est, en sa qualité d’unique héritier de feue [R] [M] née [O], recevable et bien fondé en son intervention volontaire et la reprise d’instance en son nom, et en ses demandes ;

— valider le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction signifié à la SAS Theleme le 30 juin 2020 ;

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de la SAS Theleme des lieux loués sis [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 8 jours après la signification du jugement à intervenir, et ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serrurier ;

— l’autoriser à procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais de la SAS Theleme, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer au passif de la SAS Theleme sa créance à titre privilégié (privilège du bailleur) d’une indemnité d’occupation d’un montant de 107.000 euros hors taxes par an en principal outre la TVA au taux en vigueur, ainsi que les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, pour la période du 31 décembre 2020 au 30 octobre 2023 inclus ;

— condamner la SAS Theleme à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 107.000 euros hors taxes par an en principal outre la TVA au taux en vigueur, ainsi que les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, pour la période du 31 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, cette créance bénéficiant du privilège de l’article L. 622-17 du code de commerce ;

— débouter la SAS Theleme de toutes ses demandes ;

— fixer au passif de la SAS Theleme sa créance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 8.000 euros correspondant aux honoraires exposés antérieurement au redressement judiciaire du 31 octobre 2023 ;

— condamner la SAS Theleme à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux honoraires exposés postérieurement au redressement judiciaire du 31 octobre 2023 ;

— condamner la SAS Theleme aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-David Guedj, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], énonce:

— que s’agissant de l’intervention volontaire, feue [G] [D] née [M], sa mère, était nu-propriétaire du bien donné à bail et est décédée le 19 août 2023 ; qu’il est venu aux droits de sa mère en tant que fils unique ; que feue [R] [M] née [O], sa grand-mère, était usufruitière et que suite à son décès, il vient également aux droits de sa grand-mère ; qu’il est désormais seul propriétaire de ce bien immobilier ;

— que s’agissant du congés refus, trois motifs graves et légitimes justifient amplement le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

— que s’agissant du motif tiré de l’irrégularité des paiements, au moment de la délivrance du congé refus, la dette locative s’élevait à la somme de 107.880,24 euros TTC ; que le seul fait que le preneur soit actuellement à jour du règlement de ses loyers et charges, ne saurait suffire à exclure ledit motif ; que si la Cour de cassation a validé le fait que ce motif puisse être écarté, dans un arrêt isolé, dans les circonstances où il a été relevé un effort du preneur pour solder sa dette, c’est en tenant compte de la longue durée d’occupation et du caractère exceptionnel des paiements irréguliers qui ne sont intervenus qu’en raison des difficultés financières nées d’un contexte exceptionnel ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, le preneur n’occupant les lieux que depuis six ans et les impayés ayant commencé au bout de la deuxième année d’occupation ;

— que s’agissant du motif tiré du non-respect de la destination du bail, le preneur se présente sur son site internet comme un " Restaurant & Théâtre » ; qu’il n’offre pas un dîner-spectacle puisque l’activité de théâtre précède l’ouverture du restaurant et la scène de théâtre est escamotée pour laisser place à la restauration ; que la clientèle peut choisir l’une ou l’autre des activités ou une combinaison des deux ; que le commandement visant la clause résolutoire du 6 janvier 2020 a enjoint le preneur de cesser l’activité non autorisée dans le délai d’un mois, ce qui vaut mise en demeure ; qu’un procès-verbal de constat du 6 mars 2020, dressé par un huissier désigné par ordonnance sur requête, atteste que le preneur a continué l’activité de spectacles/théâtre, contractuellement non autorisée, deux mois après la délivrance dudit commandement ; que le procès-verbal de constat précité note également la transformation de la partie centrale (la plus vaste) de la salle de restaurant, en salle de représentation ; qu’il n’y a eu aucune autorisation du bailleur et que le preneur ne peut sérieusement prétendre que cette activité est connexe ou complémentaire ou s’inscrit dans son activité avec un souci de se démarquer de la concurrence ; que la déspécialisation n’est pas incluse dans le bail ; qu’aucun usage ou évolution des usages, ou évolution normale, impliquerait une inclusion tacite ;

— que s’agissant du motif tiré des travaux non-autorisés et de l’important changement de configuration des lieux pour exercer l’activité de théâtre, la preuve de leur réalisation résulte également du procès-verbal de constat d’huissier du 6 mars 2020 ; que ce ne sont pas uniquement les « travaux affectant la structure de l’immeuble » qui nécessitent l’autorisation préalable du bailleur, mais tout « changement » ; qu’une mise en demeure n’est pas nécessaire de ce chef, en ce que l’infraction est irréversible ou instantanée ;

— que la créance a été régulièrement déclarée pour être opposable à la procédure de redressement judiciaire ouverte en faveur du preneur ; que les organes de la procédure sont intervenus dans la présente instance ; que si le quantum déclaré ne correspond pas au quantum sollicité, c’est en raison de l’impossibilité matérielle de chiffrer l’indemnité d’occupation, dont ni le principe, ni le quantum ne sont encore judiciairement fixés.

Par conclusions notifiées le 29 octobre 2024, Maître [Q] [V], de la société civile professionnelle d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V], ès-qualités d’administrateur judiciaire, et la société mandataires judiciaires associés MJA représentée par Maître [B] [P], ès-qualités de mandataire judiciaire de la SAS Theleme, demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— recevoir la SAS Theleme en ses demandes ;

En conséquence,

— débouter M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], de toutes ses demandes ;

— dire et juger que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 juin 2020 n’est justifié par aucun motif grave et légitime ;

— dire et juger qu’en application de l’article L.145-14 du code de commerce, et eu égard au refus de renouvellement, qu’elle a droit à une indemnité d’éviction ;

— dire et juger que le montant de cette indemnité ne saurait être inférieur à 2.500.000 euros, sauf à parfaire ;

— condamner, en conséquence, M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], au paiement de cette somme, à son profit ;

Subsidiairement,

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, désigner un expert pour en déterminer le montant ;

Plus subsidiairement,

— débouter M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], de sa demande tendant à voir fixer à son passif la créance à titre privilégié (privilège du bailleur) d’une indemnité d’occupation d’un montant de 107.000 euros hors taxes par an en principal outre TVA au taux en vigueur, ainsi que des charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, pour la période du 31 décembre 2020 au 30 octobre 2023 inclus ;

— condamner le demandeur au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Si par impossible, le tribunal venait valider le congé qui lui a été délivré,

— suspendre l’exécution provisoire ;

— condamner M. [F] [D], venant aux droits de feue [R] [M], aux dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphanie Cohen, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Theleme, Maître [Q] [V], de la société civile professionnelle d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la SAS Theleme, et la société mandataires judiciaires associés MJA représentée par Maître [B] [P], ès-qualités de mandataire judiciaire de la SAS Theleme, énoncent :

— que le motif tiré de l’irrégularité des paiements ne tient pas en ce que la Cour de cassation dans un arrêt du 17 février 2015 a jugé que les conditions de l’article 145-17-1 du code de commerce ne sont pas réunies lorsque les retards de paiement s’expliquent par un contexte financier difficile et que le locataire a procédé à leur régularisation ; qu’en l’espèce, les causes du commandement du 6 janvier 2020 ont été réglées dans le respect des délais judiciaires qui ont été accordés à la SAS Theleme par l’ordonnance de référé du 8 juin 2020 ; qu’il en est de même du paiement des loyers et des charges courantes ; que la SAS Theleme est à jour de tous ses loyers et charges ; qu’elle a connu une difficulté de trésorerie au début d’exploitation en raison de la crise des gilets jaunes qui l’a contrainte à barricader ses vitrines et sa devanture, difficultés prolongées par les effets de la crise sanitaire liée au Covid 19 ; que sa bonne foi ne saurait être remise en cause comme l’a relevé au demeurant le juge des référés ;

— que s’agissant du motif tiré du non-respect de la destination, il est constant que des activités, quoique non énumérées dans la clause de destination du bail peuvent néanmoins être implicitement incluses dans la destination contractuelle (déspécialisation incluse) ; qu’en l’espèce, la SAS Theleme qui exploite un restaurant étoilé au guide Michelin ne conteste pas offrir à ses clients la possibilité d’assister, avant le service, à des spectacles d’une heure, consistant en des lectures, sur des thèmes intéressant la cuisine et le vin ; que cette activité qui permet de se démarquer de la concurrence est une déspécialisation incluse ; que le chiffre d’affaires afférent à ces lectures est au demeurant marginal ; qu’il est d’usage qu’à côté de la restauration classique, se développent des lieux alternatifs qui répondent aux goûts et aux besoins de la clientèle ; qu’au demeurant cette activité n’a causé aucun préjudice au bailleur ;

— que s’agissant du motif tiré des travaux non autorisés et de changement de configuration des lieux, le bailleur ne donne aucune précision sur la localisation et la teneur des travaux dont il fait état et n’apporte pas la preuve de leur réalisation par la locataire et qu’ils affectent la structure de l’immeuble, pas plus qu’il ne justifie d’une mise en demeure préalable ; qu’en réalité, les soirs de représentation « une partie du restaurant est vidé de ses tables et chaises, pour être transformée grâce à des cloisons coulissantes (amovibles) en une petite salle de théâtre, des fauteuils y sont installés pour permettre les spectacles » ;

— que s’agissant de l’indemnité d’occupation, la somme de 107.000 euros annuels hors taxes et charges correspond au loyer annuel et n’est pas contestée sur le quantum pour les créances postérieures à la procédure de redressement judiciaire ; que sur le principe de la fixation en revanche, la somme réclamée se heurte à l’article L. 622-24 du code de commerce qui prévoit pour les créances déclarées que « celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation », évaluation pour laquelle il est constant qu’elle pourra être réduite par la suite, s’il advient qu’en réalité la créance est inférieure à ce qui avait été imaginé, mais ne pourra pas être augmentée, même sous couvert d’une première déclaration dite provisionnelle (Cass com 15 février 2000 n°97-14406, Cass com 7 avril 2004 n°01-17601, Cass com 3 novembre 2010 n°09-72029) ; qu’en l’espèce, la somme réclamée n’a pas été déclarée en totalité mais seulement à hauteur d'1 euro à titre provisionnel, et à hauteur de 48.292,53 € T.T.C au titre des loyers et charges ;

— que concernant le privilège du bailleur, l’article L.622-16 du code de commerce prévoit « En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux » ; que dès lors, n’est pas privilégiée la créance pour toute la période considérée ;

— que pour ce qui est des créances postérieures à l’ouverture du redressement judiciaire, il convient de préciser que la SAS Theleme est à jour de ses obligations ;

— que le congé étant dépourvu de motifs graves et légitime, la SAS Theleme a droit à une indemnité d’éviction.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 4 novembre 2024.

Par jugement du 2 juin 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a arrêté un plan de redressement, a fixé sa durée à 10 ans, et nommé commissaire à l’exécution du plan SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V] en la personne de Me [Q] [V] [Adresse 3], la SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol & [V] en la personne de Me [Q] [V] [Adresse 3].

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le juge rapporteur de la 18ème chambre- section 1, sur renvoi du juge rapporteur de la 18ème chambre- section 2, empêché.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

In limine litis sur l’erreur matérielle du jugement du tribunal du 7 avril 2024 statuant à juge unique (section 2, 18ème chambre)

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs matérielles qui affectent un jugement peuvent être réparées d’office par la juridiction qui l’a rendu selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, il ressort du dispositif du jugement du 7 avril 2024 que le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, « RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée à l’audience du 7 février 2024 », alors que ladite ordonnance de clôture qu’il entendait révoquer date en réalité du 7 février 2023.

Il convient dès lors de rectifier cette erreur de plume dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du code de procédure civile dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

Il ressort de l’article 617 du code civil que l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier et par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.

En l’espèce, M. [F] [D] est venu aux droits de feue [G] [D] née [M] qui était nue-propriétaire des locaux donnés à bail. A la suite du décès de [R] [M] née [O] qui était usufruitière, M. [F] [D] a acquis la pleine propriété en raison de sa qualité d’héritier unique de feue [R] [M] née [O] comme cela ressort de l’acte notarié du 25 septembre 2024 et de sa qualité de nu-propriétaire bénéficiant de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété à cause de mort, en vertu de l’article 617 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [F] [D].

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L.145-17.

Sur le fondement de ce texte, il est établi qu’en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure. Lorsque le locataire a payé son loyer dans le mois suivant la sommation, en cas de non-paiement ultérieur, le bailleur doit adresser une nouvelle mise en demeure.

Il est également admis que le tribunal n’est pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour de la demande de renouvellement et peut tenir compte de l’exécution en cours d’instance des obligations des parties ; en outre, le bailleur peut compléter les motifs invoqués dans le congé par des faits postérieurs à sa signification. Dans ce cas, le bailleur doit, en présence d’une infraction réversible, notifier une nouvelle mise en demeure au preneur.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 30 juin 2020, feue [R] [M] née [O] et feue [G] [D] née [M] ont fait délivrer à la SAS Theleme un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2020, énonçant les motifs suivants : grandes difficultés pour obtenir le règlement des loyers et charges ; exercice d’une activité de théâtre distincte de l’activité contractuelle exclusive de restauration, et ce, sans aucune autorisation ; travaux et important changement de configuration des lieux, notamment pour l’exploitation d’une activité de théâtre, n’ayant fait l’objet d’aucun accord et n’ayant au surplus pas été exécutés par les entreprises de l’immeuble, ni été dirigés par l’architecte des bailleresses.

Sur le motif tiré de l’irrégularité du paiement des loyers

S’agissant du motif tiré de l’irrégularité du paiement des loyers, il est relevé que le preneur a su convaincre le juge des référés de sa bonne foi tenant au contexte des difficultés et de sa capacité à solder la dette ; qu’il a pu obtenir dans ce cadre un échéancier par ordonnance du 8 juin 2020, échéancier qu’il a respecté, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; que s’il est loisible au bailleur d’invoquer ces mêmes difficultés de paiement dès le 20 juin 2020 comme motif grave et légitime du congé refusant le renouvellement avec indemnité d’éviction, force est de constater qu’il ne peut être fait grief au preneur d’avoir respecté l’échéancier judiciaire fixé, de sorte que ledit motif n’apparaît pas légitimement fondé et devra dès lors être écarté.

Sur le motif tiré du non-respect de la destination du bail

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, applicable à compter du 1er janvier 2020, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Il est constant que les activités nouvelles correspondant à l’évolution du commerce ou qui sont l’accessoire habituel, selon les usages commerciaux, de celles contractuellement admises, peuvent être ajoutées ou même substituées à celles autorisées, sans qu’il soit nécessaire d’introduire une procédure de déspécialisation.

En l’espèce, la destination est la suivante : « activité commerciale permettant l’exploitation du restaurant dont est propriétaire le preneur ».

La SAS Theleme reconnaît la tenue de lectures publiques sur la thématique de la gastronomie dans les lieux pris à bail qu’elle estime incluse dans la destination.

Pour autant, il ressort du constat dressé par huissier de justice le 6 mars 2020 suite à une ordonnance sur requête du 3 mars 2020 que le président de la SAS Theleme a indiqué à l’huissier de justice : « qu’une représentation est actuellement en cours » et lui demande « d’attendre à la fin de la représentation afin de ne pas gêner les clients ». L’huissier de justice ayant eu accès à la salle fait le constat qu’une personne est présente sur scène, parle et qu’une vingtaine d’autres personnes sont assises en face, l’écoutent et le regardent.

Sur les 22 personnes présentes dans la salle ayant écouté la personne se trouvant sur l’estrade, 12 ont indiqué à l’huissier de justice n’avoir réservé que pour la représentation et 10 pour une combinaison théâtre et dîner gastronomique. Les réservations pour le restaurant totalisait ledit jour 39 personnes soit 29 personnes qui n’ont pas assisté à la représentation.

Le commissaire de justice note à l’entrée sur la banque d’accueil, la présence d’un livre laissant apparaître une programmation relative aux représentations qui ont eu lieu dans le restaurant en 2019 et qui auront lieu en 2020. Il ressort de la programmation intitulée « saison culturelle 19-20 » annexée au constat : une représentation du 16 au 26 octobre 2019 en lien avec la nouvelle traduction du livre L’inquiétude de [L] [U] ; une autre représentation prévue du 4 au 14 décembre 2019 porte sur un personnage de fiction ayant connu la condition de migrant tiré du roman Trois femmes puissantes de [E] [A].

Ces éléments démontrent la réalité d’une activité théâtrale exploitée, allant au-delà de simples lectures gastronomiques et œnologiques pré-gustatives. Or, l’activité de restauration ne comprend pas à titre d’accessoire habituel, l’activité de théâtre et il ne ressort pas non plus de l’évolution du commerce de restauration, des usages commerciaux observés dans ledit secteur qu’une telle activité est généralement contractuellement admise pour la destination considérée.

Il s’ensuit que l’activité de théâtre est une infraction au bail litigieux, et que cette infraction est grave et légitime, en ce qu’elle soustrait frauduleusement au bailleur un complément potentiel de revenus auquel il pourrait légitimement prétendre au titre de la déspécialisation, et porte de ce fait une atteinte grave à l’équilibre économique consensuellement négocié au bail, peu important les recettes effectivement perçues par l’activité litigieuse.

Il s’en évince qu’il y a lieu de constater la validité du congé du 30 juin 2020 portant refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction pour ce motif grave et légitime, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des motifs invoqués à ce titre.

Le tribunal constate que le bail liant les parties a expiré le 31 décembre 2020 à minuit et que le preneur ne saurait prétendre, au regard de la validité du motif de refus susmentionné, à une indemnité d’éviction. La SAS Theleme sera donc déboutée de la demande formée à ce titre.

S’agissant de l’expulsion, compte tenu du risque de résolution du plan de redressement judiciaire adopté postérieurement à la clôture qui résulterait d’une expulsion immédiate, ce qui porterait atteinte à l’ensemble des parties (en ce, inclus le bailleur créancier), un délai de six mois à compter de la signification du jugement, sera accordé au preneur avant mise en œuvre de l’expulsion, et ce, selon les modalités spécifiées au dispositif, modalités qui n’incluront pas d’astreintes, les circonstances n’en faisant pas apparaître la nécessité.

Sur l’indemnité d’occupation de droit commun

Il ressort de l’article L.622-24 du code de commerce que la déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation.

Il est constant que le juge qui statue sur l’admission d’une créance au passif doit se prononcer dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de cette créance, y compris lorsque, non encore définitivement fixé, il l’a été sur la base d’une évaluation; que celle-ci ne peut être augmentée après l’expiration du délai légal de déclaration.

Il est rappelé que le preneur légitimement privé du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun. En effet, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Pour la période antérieure au jugement d’ouverture

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation de 107.000 euros hors taxes par an en principal, outre TVA au taux en vigueur, ainsi que des charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, pour la période du 31 décembre 2020 au 30 octobre 2023 inclus, période antérieure au jugement d’ouverture ayant ordonné le redressement judiciaire de la SAS Theleme.

Il n’est pas contesté par le preneur évincé que le montant total réclamé correspond au loyer du bail expiré.

Il est relevé en premier lieu que la période antérieure au jugement d’ouverture ne peut inclure le jour du jugement d’ouverture, et que le titre étant expiré le 31 décembre 2020 à minuit, la créance indemnitaire ne peut naître qu’à compter du 1er janvier 2021.

Il est relevé en second lieu que les trois déclaration de créances en date respective du 21 et 23 novembre 2023 portent sur les créances suivantes :

— la somme de 48.292,53 euros TTC à titre privilégié ;

—  1 euro à titre provisionnel ;

—  1 euro à titre provisionnel.

En vertu du principe susmentionné limitant la fixation de la créance au montant maximal déclaré, n’est pas opérant le moyen soutenant que le montant de la créance originairement déclarée se heurtait à une impossibilité matérielle tenant au fait qu’il demeurait susceptible d’évolution en fonction de la décision finalement prise dans la présente procédure.

En conséquence, le tribunal fixera au passif de la SAS Theleme pour la période antérieure au jugement d’ouverture courant du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2023 la créance de 48.294,53 euros, calculée comme suit : 48.292,53 € + 1 € + 1 € = 48.294,53€ (total des créances déclarées).

S’agissant de la nature de la créance, il ressort de l’article L.621-31 du code de commerce qu’en cas de redressement judiciaire, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages-intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

Il est constant que la notion de loyer au sens du texte susmentionné s’entend de toute créance résultant de l’occupation des lieux à quelque titre que ce soit, ce dont on doit en déduire qu’elle couvre aussi bien les loyers que les indemnités d’occupation.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de déclarer la créance précitée née à compter du 1er janvier 2021, privilégiée à compter du 29 octobre 2021 et ce, jusqu’au 29 octobre 2023, soit sur un total de 24 mois sur 34 mois, soit 70% du total de la créance, soit la somme de 33.806,17 euros à titre privilégié, calculée comme suit : 48.294,53 € * 0,70 = 33.806,17 €.

Le surplus de la somme sera fixé à titre chirographaire, soit la somme de 14.488,36 euros, calculée comme suit : 48.294,53 € – 33.806,17 € = 14.488,36 €.

Pour la période postérieure au jugement d’ouverture

Aux termes de l’article L.622-17 du code de commerce :

I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.-Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

III.-Leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

1° Les créances de salaires dont le montant n’a pas été avancé en application des articles L. 3253-6, L. 3253-8 à L. 3253-12 du code du travail ;

2° Les créances résultant d’un nouvel apport de trésorerie consenti en vue d’assurer la poursuite de l’activité pour la durée de la procédure ;

3° Les créances résultant de l’exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l’article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ;

4° Les autres créances, selon leur rang.

Les apports de trésorerie mentionnés au 2° et les délais de paiement mentionnés au 3° sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l’activité pendant la période d’observation et font l’objet d’une publicité. En cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article.

IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance.

En l’espèce, pour l’indemnité d’occupation postérieure au jugement d’ouverture, les parties s’entendent pour la fixer au montant de 107.000 euros hors taxes par an en principal outre TVA au taux en vigueur, ainsi que des charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée, pour la période du 31 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, cette créance bénéficiant du privilège de l’article L. 622-17 du code de commerce.

Il convient dès lors de fixer l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS Theleme à compter du 31 octobre 2023 à ladite somme annuelle convenue entre les parties et de condamner la SAS Theleme au paiement de cette somme au bailleur en deniers ou quittances, compte tenu de l’absence de critique au fait qu’elle est à jour de ses dettes locatives.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte la SAS Theleme sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-David Guedj, avocat.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SAS Theleme sera condamnée à payer à M. [F] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [D] sera débouté de la demande tendant à fixer au passif de la SAS Theleme une créance au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de procédure engagés antérieurement au jugement d’ouverture, faute de justifier d’une déclaration de créance en ce sens, étant précisé que cette demande pouvait être incluse dans la demande formée sur le fondement de l’article précité et tendant à une condamnation au paiement, demande d’ores et déjà examinée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

RECTIFIE le dispositif du jugement du 10 avril 2024 en ce qu’il « RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée à l’audience du 7 février 2024 » ;

DIT qu’il y a lieu de lui substituer la mention suivante : « RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 7 février 2023 » ;

DIT que cette modification sera transcrite en marge ou à la suite de la décision rectifiée;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [F] [D] ;

CONSTATE la validité du congé du 30 juin 2020 portant refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime ;

CONSTATE l’expiration du bail du 27 octobre 2009 liant M. [F] [D] à la SAS Theleme portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], à compter du 31 décembre 2020 à minuit ;

DEBOUTE la SAS Theleme de sa demande d’indemnité d’éviction ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], dans le délai de six mois suivants la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS Theleme et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au passif de la SAS Theleme pour la période antérieure au jugement d’ouverture courant du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2023 la créance de 48.294,53 euros dont 33.806,17 euros à titre privilégié (privilège du bailleur) et 14.488,36 euros à titre chirographaire ;

DEBOUTE M. [F] [D] du surplus de ses demandes de fixation de créances au passif de la SAS Theleme ;

FIXE l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS Theleme à M. [F] [D], à compter du 31 octobre 2023 et jusqu’à son départ effectif des locaux, à la somme annuelle de 107.000 euros hors taxes par an en principal outre TVA au taux en vigueur, ainsi que des charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention locative expirée ;

CONDAMNE la SAS Theleme au paiement de ladite indemnité d’occupation en deniers ou quittance ;

CONDAMNE la SAS Theleme aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-David Guedj, avocat ;

CONDAMNE la SAS Theleme à payer à M. [F] [D] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME