TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/00958 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3WWV

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2026

DEMANDERESSE

E.U.R.L. CELAPREM’S

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de la SELEURL OLB CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0457

DÉFENDEURS

Maître [Q] [U] Notaire associé de la SAS SYNACT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

Maître [M] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0090

S.A.S. PROVENCE VALORISATION [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 24/00958 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3WWV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique reçu le 23 février 2023 par Maître [U], Notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [A], Notaire à [Localité 7] (52), un compromis de vente a été signé entre les SARL GPCV et CELAPREM’S (venderesses) et la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] (acquéreur) portant sur les lots n°1(appartenant pour moitié à chacune des deux sociétés précitées) et n°2 (appartenant en pleine propriété à la société CELAPREM’S), dépendants d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le prix de 2.900.000 euros, avec versement par l’acquéreur de la somme de 72 500 euros à titre de dépôt de garantie auprès de l’office notarial de Maître [M] [A], séquestre et ce, au plus tard le 16 mars 2023, ainsi qu’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 mai 2023.

Ladite promesse était consentie pour un délai expirant le 6 juillet 2023 à 16 heures.

Par courriel en date du 22 juin 2023, Maitre [U] a informé son confrère, Maître [A], de la levée de la condition suspensive relative à l’emprunt, ce qui a fait l’objet d’une attestation en date du 16 novembre 2023.

Un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente a été fixé le 03 août 2023.

Suivant un exploit en date du 11 octobre 2023, les venderesses ont délivré sommation à la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] de se présenter à l’étude de Maître [U] le 23 octobre 2023 à l’effet de procéder à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions fixées dans la promesse de vente du 23 février 2023.

Un procès-verbal de carence a été établi le 23 octobre 2023.

Par courrier en date du 25 octobre 2023, le conseil de la société CELAPREM’S a mis en demeure la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] d’avoir à lui régler la somme de 217.500 € et d’ordonner la libération de la somme de 72.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [A] à son profit.

Par courrier en date du 1er novembre 2023, Maître [A], séquestre, a répondu ne pas être en mesure de libérer la somme en l’absence d’accord des parties ou d’une décision judiciaire définitive.

La société CELAPREM’S a donc attrait devant le tribunal de céans la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1], ainsi que Maître [M] [A] et Maître [U], notaires, suivant actes introductifs d’instance délivrés les 12- 15 et 16 janvier 2024, aux fins de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la société CELAPREM’S demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1217 du Code Civil ;

Vu les dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Vu es dispositions de l’article 1960 du Code Civil ;

— Juger la société CELAPREM’S recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

— Juger le compromis de vente en date du 23 février 2023 résolu du fait de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] ;

— Condamner la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la société CELAPREM’S la somme de 522 000 € au titre de l’indemnité contractuelle stipulée au compromis du 23 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 ;

— Condamner subsidiairement la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la société CELAPREM’S la somme de 290 000 € au titre de l’indemnité contractuelle stipulée au compromis du 23 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 ;

— Condamner la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la société CELAPREM’S la somme de 31.047,49 € au titre des pertes locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023.

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Ordonner à Maître [M] [A] de verser entre les mains de la société CELAPREM’S la somme de 72 500 € conformément aux dispositions de l’article 1960 du Code Civil, dès signification du jugement à intervenir, dont le quantum viendra en déduction de la condamnation prononcée à l’encontre de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à titre de paiement partiel;

— Juger le jugement à intervenir opposable à Maître [Q] [U] notaire ;

— Condamner la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la société CELAPREM’S les une somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 24/00958 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3WWV

— Condamner la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; ».

Au soutien de sa demande principale, la société CELAPREM’S se prévaut de la défaillance fautive de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] comme motif de résolution du compromis de vente signé entre elles, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levé, et s’estime fondée à réclamer le paiement de l’indemnité contractuelle prévue audit compromis.

Elle relève que le montant de cette indemnité a été fixé, comme il est d’usage, à 10 % du prix de vente dus biens objets de l’acte de sorte qu’il ne peut en aucun cas être considéré excessif.

Elle sollicite à l’inverse le déplafonnement de cette indemnité, au visa de l’article 1231-5 du code civil, et réclame le paiement d’une somme de 522.000 euros, se prévalant de l’immobilisation des biens qui s’est prolongée jusqu’au 23 octobre 2023, soit une durée totale de 9 mois, du seul fait de l’inertie fautive de la société défenderesse, d’une part, ainsi que du retard « prévisible à la vente » compte tenu, notamment, d’une situation défavorable du marché immobilier, d’autre part.

Elle excipe également d’autres conséquences préjudiciables tenant à la libération des lieux par les preneurs, exigée par la société acquéreure, de la vacance locative subséquente et des frais engendrés par les démarches de remise en location des biens.

Elle souligne enfin la mauvaise foi de la défenderesse, qui selon elle a profité de la situation pour renégocier le prix des biens à la baisse et l’a placée dans une situation précaire.

A titre subsidiaire, la société CELAPREM’S réclame le paiement de la somme de 290.000 euros, contractuellement fixée.

En outre, se prévalant d’une autre disposition du compromis, la société CELAPREM’S sollicite l’indemnisation des pertes locatives subies, du fait de la non-réitération de la vente des biens litigieux, à hauteur de 31.047,49 euros pour la période entre le 23 février 2023 et le 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal et anatocisme.

Enfin, elle sollicite que soit ordonné à Maître [M] [A] de verser entre les mains de la société CELAPREM’S la somme de 72 500 séquestrée, à déduire de la condamnation en paiement prononcée à l’encontre de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, Me [U] demande au tribunal de :

« Vu l’assignation délivrée le 15 janvier 2024 par la société CELAPREM’S ;

Vu la jurisprudence et les pièces adverses versées aux débats,

— JUGER Maître [Q] [U], Notaire associé de la SAS SYNACT, titulaire d’un Office Notarial sis [Adresse 6], recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondé ;

— DONNER ACTE à Maître [Q] [U], Notaire associé de la SAS SYNACT de ce qu’il s’en rapporte à justice en ce qui concerne les demandes formées par la société CELAPREM’S ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [Q] [U], Notaire associé de la SAS SYNACT la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens ».

Me [U] indique, dans le corps de ses écritures, s’en rapporter quant au bien fondé des prétentions de la société CELAPREM’S.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 06 août 2024, Me [A] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1956 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONSTATER que Maître [M] [A] s’en rapporte à la sagesse du tribunal sur le point de savoir s’il doit, ou non, libérer les fonds séquestrés en sa comptabilité, en tout ou partie, au profit de la société CELAPREM’S ;

Le cas échéant, DIRE au profit de quelle(s) société(s) et dans quelle(s) proportion(s), les fonds séquestrés en la comptabilité de Maître [M] [A] devront être libérés ;

— DONNER ACTE à Maître [M] [A] qu’il s’engage, une fois le jugement à intervenir ayant acquis un caractère irrévocable, à libérer des fonds séquestrés en sa comptabilité au profit de qui de droit ;

— CONDAMNER la société CELAPREM’S, ou qui mieux vaudra, à payer à Maître [M] [A] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société CELAPREM’S, ou qui mieux vaudra, aux entiers dépens, que Maître KUHN pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile. »

S’en rapportant quant aux prétentions de la société demanderesse, Me [A] rappelle dans ses écritures l’existence de deux vendeurs et la nécessité de devoir prévoir, le cas échéant, le versement du séquestre à hauteur des quotes-parts de chacun.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1], citée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2026, a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Eu égard à l’absence de comparution d’une des parties en défense la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

L’article 1231-5 du code civil prévoit notamment que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…) ».

Le juge n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la somme qui y est forfaitairement prévue (Civ. 3ème, 12 janv. 1994, n°91-19.540, notamment).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que, selon acte notarié du 19 décembre 2024, la société CELAPREM’S a cédé ses droits indivis à la société GPCV, à savoir la pleine propriété indivise à concurrence de moitié (1/2) du lot de copropriété n°14 dans l’ensemble immobilier situé à VANVES, [Adresse 7], soit l’un des biens objet du compromis de vente du 23 février 2023, et que, dans le cadre de cette cession il a été convenu ce qui suit concernant la présente procédure :

« La société CELAPREM’S sera subrogée dans les droits et obligations de la société GPCV et la société CELAPREM’S conservera à son unique charge ou à son unique profit les conséquences de la procédure judiciaire. En conséquence, la société GPCV se désiste en faveur de la société CELAPREM’S du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens (lot n°1) et droits afférents dont s’agit ».

La société CELAPREM’S est donc fondée à agir seule en paiement des indemnités contractuelles prévues au compromis précité du 23 février 2023, et en sera la seule bénéficiaire, à les supposer dues.

Concernant en premier lieu la demande en paiement au titre de la clause pénale, comme allégué par la société demanderesse, il ressort de la lecture du compromis de vente signé entre les parties le 23 février 2023, par acte authentique, que diverses conditions suspensives étaient prévues dont celle, particulière, d’obtention d’un prêt par l’acheteur.

Ledit acte contient par ailleurs, en pages 20 et 21, une clause « 2.7 Stipulation de pénalité », ainsi rédigée :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (290 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.(…) ».

Or, il ressort des pièces produites au débat, dont notamment l’attestation notariée établie par Me [A] le 16 novembre 2023 ainsi que le procès-verbal émanant de ce même notaire, daté du 23 octobre 2023, que les conditions suspensives prévues au compromis litigieux ont toutes été levées, en ce compris celle relative à l’obtention d’un prêt, d’une part, et que nonobstant la sommation faite à l’intéressée de se présenter au rendez-vous de signature pour la réitération de l’acte authentique, la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] ne s’est pas présentée, d’autre part.

Dans ces conditions, le compromis de vente litigieux a défailli du seul fait fautif de la société défenderesse.

C’est donc à bon droit que la société CELAPREM’S sollicite le paiement de l’indemnité fixée par la clause pénale précitée, dont le quantum n’apparaît pas dérisoire.

Il convient par conséquent de condamner la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à régler à la société CELAPREM’S la somme de 290.000 euros.

Le compromis prévoyant par ailleurs, concernant la somme séquestrée, que, hors les cas de non-réalisation de conditions suspensives, cette somme « restera acquise au vendeur par application et à concurrence de la stipulation de pénalité », la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] pourra notamment se libérer en autorisant Maître [A], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 72.500 euros qu’il détient, au profit de la société CELAPREM’S.

Les demandes formées à l’encontre de Me [A], sans objet, seront donc rejetées.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour la demanderesse de produire le bordereau d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure du 25 octobre 2023 au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du16 janvier 2024, date de signification de l’assignation à l’endroit de la société défenderesse.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Concernant en deuxième lieu la demande en paiement au titre des pertes locatives, le compromis de vente prévoit notamment en page 16 que « Le Vendeur s’engage à ne pas apporter quelques modifications que ce soient à la situation locative et en particulier, si des locaux venaient à se libérer entre ce jour et la date de réalisation des présentes, le vendeur s’engage à en informer l’acquéreur et ne pas les relouer sans l’accord de ce dernier.

Dans l’hypothèse où l’acquéreur ne donnerait pas son accord, ce dernier s’engage à indemniser le vendeur au prorata temporis entre la libération des lieux et la régularisation de l’acte authentique sur la base du dernier loyer connu ».

Or, si elle le prétend, la société CELAPREM’S ne justifie pas de la réalité de la libération de certains locaux, d’une part, ni d’avoir sollicité l’accord de la société acquéreure pour leur éventuelle relocation ni enfin d’avoir essuyé un refus de sa part.

Dans ces conditions, la demande en paiement au titre des pertes locatives sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, la société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu à distraction, la prétention de la société CELAPREM’S d’une telle condamnation aux dépens « conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile » étant imprécise et ne pouvant être qualifiée de demande de distraction.

La société PROVENCE VALORISATION [Localité 1] sera également condamnée à verser les sommes suivantes, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.000 euros à la société CELAPREM’S,

—  1.200 euros au profit de Me [A],

—  1.000 euros au profit de Me [U].

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Enfin, il n’y a pas lieu de déclarer le jugement opposable à Me [U] dès lors que ce dernier est dans la cause et donc partie à la présente instance.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la SARL CELAPREM’S la somme de 290.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

DIT que la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] pourra notamment se libérer en autorisant Maître [M] [A], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 72.500 euros au bénéfice de la SARL CELAPREM’S,

DEBOUTE la SARL CELAPREM’S du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à la SARL CELAPREM’S une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à Me [M] [A] une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] à payer à Me [Q] [U] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PROVENCE VALORISATION [Localité 1] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE