Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 25 mars 2026, n° 23/10571

TJ Paris 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 25 mars 2026, n° 23/10571
Numéro(s) :	23/10571
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carine SMADJAMarie-Laure PINTO
Cabinet(s) :	CABINET RAYMOND FA
Parties :	S.A.R.L. FA-G PERENNE ( RCS de PARIS c/ S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE ( RCS de PARIS, )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e PINTO (B0320)

M^e SMADJA (E1434)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/10571

N° Portalis 352J-W-B7H-C2O6G

N° MINUTE : 3

Assignation du :

31 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. FA-G PERENNE (RCS de PARIS n°489 090 787)

domicilié chez CABINET RAYMOND FA,

[Adresse 1],

[Localité 1]

S.E.L.A.R.L. CABINET RAYMOND FA (RCS de PARIS n°307 961 979),

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentées par Maître Marie-laure PINTO de la SELARL CABINET RAYMOND FA (SELARL), avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0320

DÉFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE (RCS de PARIS n°852 578 384),

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/10571 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O6G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2013, Mme, [O], [J], aux droits de laquelle se trouve la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE, a donné à bail commercial à la société CABINET RAYMOND FA des locaux dépendant d’un immeuble sis à, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2013 au 30 septembre 2022, l’usage de « BUREAU-Cabinet d’AVOCAT » et un loyer annuel de 13 482,88 euros, hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont désignés au contrat de bail ainsi qu’il suit :

« LOT 31 B : UN LOCAL A USAGE DE BUREAU DE 4 PIECES DONT UNE SUR RUE SITUEES A L’ENTRESOL DROITE, (…). ».

En outre, par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2013, Mme, [O], [J], aux droits de laquelle se trouve la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE, a donné à bail commercial à la société CABINET FA-G PERENNE des locaux dépendant d’un immeuble sis à, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2022, l’usage de « BUREAU REDACTION D’ACTES – CONTENTIEUX – SOCIETE – ADMINISTRATION DE BIENS – SYNDIC DE COPROPRIETE » et un loyer annuel de 6 743,45 euros, hors taxes et hors charges.

Les locaux loués sont désignés au contrat de bail ainsi qu’il suit :

« * LOT 31 B : UN LOCAL A USAGE DE BUREAU DE 2 PIECES DONT SUR RUE SITUEES A L’ENTRESOL DROITE,

* LOT 20 : UNE CAVE N°4 (…). ».

Par actes d’huissier de justice signifiés le 16 février 2022, la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE a délivré congé des locaux loués à la société CABINET RAYMOND FA et à la société CABINET FA-G PERENNE, pour le 30 septembre 2022, avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 09 juin 2023, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE ont restitué les locaux loués à la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE.

Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, par acte d’huissier de justice signifié le 31 juillet 2023, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE ont assigné la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE demandent au tribunal de :

«- CONDAMNER, la S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE à verser au Cabinet RAYMOND FA et au Cabinet FA-G PERENNE la somme de 97.418 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêt aux Taux Légal à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER, la S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE à verser au Cabinet RAYMOND FA et au Cabinet FA-G PERENNE la somme de 10.000 € à chacune d’elle au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER, la S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE à verser au Cabinet RAYMOND FA et au Cabinet FA-G PERENNE la somme de 10.000 € à chacune d’elle à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— ORDONNER, l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— CONDAMNER la S.C.I. FONCIERE DE LA BASTILLE, aux entier dépens.».

Sur le fondement des articles L.145-14, L.145-28 et L. 145-58 du code de commerce, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE exposent que la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE ne peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction dans la mesure où les locaux ayant été restitués, elle ne peut plus exercer son droit de repentir. Elles précisent que celle-ci n’a néanmoins jamais répondu à leurs demandes chiffrées de paiement d’une indemnité d’éviction.

En ce qui concerne les éléments à prendre en considération pour l’évaluation de l’indemnité, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE expliquent qu’elles exerçaient respectivement dans les locaux loués des activités d’avocat et de syndic de copropriété et agence immobilière qui peuvent être déplacées et ouvrir droit à une indemnité de transfert. Elles soulignent la longévité de leur présence dans les locaux loués, notamment celle de la société CABINET RAYMOND FA, ce qui permettait à la clientèle de retrouver facilement le cabinet, de sorte que le transfert de leur activité entraînera une perte de clientèle et un préjudice plus important. Elles ajoutent que les locaux bénéficiaient d’une dérogation quant à leur mise aux normes pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite alors qu’elles ont dû réaliser d’importants travaux d’accessibilité et d’aménagement dans les nouveaux locaux. Elles ajoutent que les locaux loués avaient fait l’objet d’une rénovation complète qui n’a pu être complètement amortie avant leur départ, ce qui constitue une perte. Elles précisent que l’indemnité de 97 418 euros qu’elles sollicitent comprend les postes suivants:

— honoraires de transaction d’agence immobilière : 8 333 euros HT

— pas de porte du nouveau bail : 15 000 euros

— honoraires de rédaction de bail commercial : 3 000 euros HT

— frais de double loyer de décembre 2022 et janvier 2023 : 3 600 euros HT / HC

— transfert de courrier pendant 24 mois : 265 euros

— création de nouveaux tampons : 280 euros HT

— création de nouvelle carte de visite : 1000 euros HT

— création et envoi carte information déménagement : 1 000 euros HT

— déménagement : 2 800 euros HT

— trouble commercial : 15 000 euros

— travaux d’aménagement : 44 640 euros HT

— transfert informatique (désinstallation – réinstallation) : 1 200 euros HT

— création et pose de vitrophanie et enseigne sur vitrine : 1 300 euros HT.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE demande au tribunal de :

« ■ VOIR DEBOUTER le cabinet d’avocats RAYMOND FA et le cabinet FA-G PERENNE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

■ VOIR CONDAMNER le cabinet d’avocats RAYMOND FA et le cabinet FA-G PERENNE à payer à la SCI FONCIERE DE LA BASTILLE la somme de 10.000 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

■ DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

■ VOIR CONDAMNER le cabinet d’avocats RAYMOND FA et le cabinet FA-G PERENNE aux entiers dépens, ».

En vertu des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce, la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE soutient, d’une part, que le locataire à usage de bureaux pouvant transférer son activité en un autre lieu, l’indemnité principale d’éviction doit être appréciée selon la valeur du droit au bail et, d’autre part, que le loyer de locaux à usage de bureaux aurait été fixé à la valeur locative de sorte que la valeur du droit au bail est nulle. Elle en conclut que l’indemnité d’éviction principale n’a aucune valeur et que l’indemnité d’éviction doit être limitée aux indemnités accessoires.

La société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE considère également que la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE ne rapportent pas la preuve de leur préjudice ou que les factures qu’elles produisent sont discutables. Elle indique que la facture EMF INFORMATIQUE de 2 853,74 euros ne peut être prise en compte car le coût du changement de l’outil informatique est sans rapport avec le congé délivré. Elle ajoute qu’il en est de même de la facture BK SERRURIER car l’achat et l’installation d’un groom à bras n’est pas indispensable. Elle affirme que la facture EDF de 206,84 euros ne résulte que de la turpitude des locataires qui n’ont pas résilié leur abonnement à l’issue de leur déménagement. Selon elle, la facture de déménagement de 4 000 euros HT est d’un montant excessif compte tenu des activités exercées dans les locaux. Elle déclare que la facture de travaux de 44 640 euros ne peut être retenue en l’absence de tout autre élément relatif aux locaux loués. Elle considère enfin que la facture PARISTIC relative à l’installation de vitrophanie d’un montant de 1 379,30 euros HT ne justifie pas de la réalité de cette installation dans la mesure où il n’est produit aucun élément quant aux nouveaux locaux.

La société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE soutient également que la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE ne rapportent pas la preuve de leur présence dans les locaux depuis plus de quarante ans. Elle expose que la société CABINET FA-G PERENNE avait déjà transféré son siège social depuis quatre ans quand le congé lui a été délivré.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/10571 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O6G

Enfin, la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE considère qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir proposé une indemnité d’éviction puisqu’aucun justificatif ne lui avait été remis.

Par ordonnance du 05 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience à juge rapporteur du 08 janvier 2026 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

Elle comprend généralement une indemnité principale, qui, si le fonds de commerce est transférable, correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

L’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

En l’espèce, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE exposent avoir transféré leurs activités dans de nouveaux locaux et ne sollicitent aucune indemnité principale mais uniquement des indemnités accessoires.

En ce qui concerne les honoraires de transaction immobilière d’un montant de 8 333 euros HT, le pas- de- porte du nouveau bail de 15 000 euros, les honoraires de rédaction du nouveau contrat de bail de 3 000 euros HT, le coût d’un double loyer en décembre 2022 et janvier 2023 de 3 600 euros HT et hors charges, le coût de la création de nouveaux tampons de 280 euros HT, de nouvelles cartes de visite de 1 000 euros et d’une carte d’information sur le déménagement de 1 000 euros, outre le coût d’envoi de cette carte, le trouble commercial de 15 000 euros, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE ne produisent aucune preuve qui permettrait au tribunal d’apprécier tant le principe de l’indemnisation que le montant de l’indemnité, étant souligné que dès lors qu’elles ont transféré leur activité depuis le 09 juin 2023, il s’agit de frais qu’elles ont déjà exposés et pour lesquels elles pouvaient aisément communiquer les factures et justificatifs correspondants.

Par conséquent, aucune indemnité ne leur sera allouée pour ces postes.

En ce qui concerne :

— le coût du transfert du courrier pendant vingt-quatre mois de 265 euros

La société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE versent aux débats une commande de réexpédition du courrier effectuée auprès de la poste le 10 janvier 2023, au nom de la société CABINET RAYMOND FA, pour une durée de deux ans du 30 janvier 2023 au 31 janvier 2025, et un montant de 265 euros, ainsi que l’e-mail du 10 janvier 2023 de confirmation de l’enregistrement du paiement de cette commande .

Il est certain que le transfert de leur activité les a obligées à demander la réexpédition de leur courrier à l’adresse de leurs nouveaux locaux.

L’indemnité au titre du transfert du courrier sera donc fixée à 265 euros.

— le coût du déménagement de 2 800 euros HT

La société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE produisent une facture de la société IMOTRANS en date du 7 février 2023 d’un montant de 4 000 euros HT, soit 4 800 euros TTC, relative à un déménagement réalisé les 6 et 7 février 2023, pour un volume de 50 m3, depuis l’adresse des locaux loués à l’adresse des nouveaux locaux, et justifient ainsi des frais engagés.

L’indemnité sera cependant allouée à hauteur de celle sollicitée, laquelle s’avère inférieure au montant de la facture susvisée, soit une somme de 2 800 euros.

— le coût de l’aménagement des nouveaux locaux correspondant aux travaux d’aménagement de 44 640 euros HT et à la création et pose de vitrophanie et enseigne sur la vitrine de 1 300 euros HT

La société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE produisent :

— une facture de la société MAREK C en date du 15 juillet 2023 d’un montant de 44 640 euros HT relative à divers travaux de rénovation réalisés dans les nouveaux locaux (pose d’une fenêtre, de faux-plafond, d’isolant, de plinthes, travaux d’électricité, reprise de l’habillage de l’escalier, pose de parquet avec sous-couche, pose de meuble de cuisine, travaux de peinture) ;

— une facture de la société PARISTIC en date du 11 juillet 2023 d’un montant de 1 379,30 euros HT, soit 1 655,16 euros TTC, relative à de la vitrophanie, avec installation sur site et frais de structure et de coordination.

Le détail susvisé de la facture des travaux d’aménagement montre qu’il s’agissait de travaux nécessaires à l’exercice de l’activité dans les nouveaux locaux et il en est de même en ce qui concerne les frais de vitrophanie, nécessaires à l’information des clients.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/10571 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O6G

Dès lors, la contestation de la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE n’apparaît pas fondée.

Il sera donc accordé les indemnités sollicitées de 44 640 euros au titre des travaux d’aménagement et 1 300 euros au titre des travaux de vitrophanie.

A toutes fins utiles, il est souligné que la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE produisent également une seconde facture de la société MAREK C en date du 25 juillet 2023 d’un montant de 15 820 euros HT, soit 18 984 euros TTC, et une facture dela société BK SERRURIER en date du 20 février 2023 d’un montant de 400 euros HT, soit 480 euros TTC, relatives à des travaux d’aménagement et de pose d’un ferme porte qu’elles n’incluent pas dans leur demande.

— le coût du transfert de l’informatique (désinstallation, réinstallation) de 1 200 euros HT

La société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE justifient des frais exposés en produisant la facture de la société EMB INFORMATIQUE du 05 juillet 2024 d’un montant de 2 3 78,12 euros HT, soit 2 853,74 euros TTC, qui inclut un « Forfait Installation PC + Réinstallation de l’informatique suite au déménagement » d’un montant de 350 euros HT.

Seule la réinstallation de l’informatique ayant été rendue nécessaire par l’éviction, à l’exclusion de l’installation d’un nouveau PC, et le coût de la désinstallation du matériel n’étant pas justifié, il sera alloué une indemnité de 250 euros HT.

*****

Par conséquent, la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE sera condamnée à payer à la société CABINET RAYMOND FA et à la société CABINET FA-G PERENNE, prise ensemble et non séparément, une indemnité d’éviction d’un montant de ( 265 + 2800 + 44 640 + 1 300 + 250 =) 49 240 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

2- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il ressort de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion des conclusions.

En l’espèce, la société CABINET RAYMOND FA et la société CABINET FA-G PERENNE n’invoquent aucun fondement juridique au soutien de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ni n’expliquent en quoi la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE aurait fait preuve de résistance abusive.

Dès lors, leur demande de condamnation de la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE à leur payer, à chacune, une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

La société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En outre, l’équité commande de la condamner à payer à la société CABINET RAYMOND FA et à la société CABINET FA-G PERENNE, prises ensemble et non séparément, une somme de 3 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE de condamnation de la société CABINET RAYMOND FA et de la société CABINET FA-G PERENNE à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE à payer à la société CABINET RAYMOND FA et à la société CABINET FA-G PERENNE, prise ensemble et non séparément, une indemnité d’éviction d’un montant de 49 240 euros (quarante-neuf mille deux cent quarante euros), outre intérêts au taux légal à compter du jugement;

Rejette la demande de la société CABINET RAYMOND FA et de la société CABINET FA-G PERENNE de condamnation de la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE à leur payer, à chacune, une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE aux dépens ;

Condamne la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE à payer à la société CABINET RAYMOND FA et à la société CABINET FA-G PERENNE, prises ensemble et non séparément, une somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SCI FONCIERE DE LA BASTILLE de condamnation de la société CABINET RAYMOND FA et de la société CABINET FA-G PERENNE à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER