Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 9 juillet 2026, n° 24/09299

TJ Paris 9 juillet 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 9 juil. 2026, n° 24/09299
Numéro(s) :	24/09299
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	19 juillet 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pauline LE MOREPaula PELTZMANStéphane DUMAINE-MARTINArthur MORE
Parties :	son syndic en exercice, Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LE MORE, M^e PELTZMAN, M^e DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09299 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LLG

N° MINUTE :

Assignation du :

25 avril 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 09 juillet 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société JMD CONSEIL, société à responsabilité limitée, représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Pauline LE MORE de la SELEURL LEGAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0277

DEFENDEURS

Monsieur [A] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Paula PELTZMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1106

Maître [U] [F] administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [M] [K]

[Adresse 4]

[Localité 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Madame [L] [K]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Madame [Z] [I], veuve [K]

Madame [T] [K]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non représentés

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame [T] GOUIN, Juge, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DEBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 , avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 09 juillet 2026.

ORDONNANCE

Prononcée en audience publique

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[M] [K], décédé le 1er mars 2017, était propriétaire de son vivant des lots n°23, 33, 34, 40 et 45.

A la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], suiv ant jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 décembre 2022, Me [U] [F], administrateur judiciaire, a été nommé mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [M] [K] pour une durée de 12 mois, prorogée de 24 mois à compter du 8 décembre 2023 par jugement du 7 mars 2024, puis à nouveau prorogée de 24 mois à compter du 8 décembre 2025 suivant jugement du 30 avril 2025.

Par acte du 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner la succession de [M] [K] devant ce tribunal (Mme [Z] [I] veuve [K], conjoint survivant, ainsi que les enfants du défunt : M. [A] [K], M. [Y] [W], Mme [L] [K] et Mme [T] [K]) en paiement d’un arriéré de charges.

Selon ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, Me [F] ès qualités, sollicite de :

« Déclarer l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] comme prescrite au titre des charges de copropriétés antérieures de plus de cinq ans à l’assignation délivrée le 3 mai 2024, soit la somme de 15.142,80. euros

Renvoyer à la mise en état pour le surplus.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Maître [U] [F] ès qualités la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuer ce que de droit quant aux dépens. »

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande d':

« ECARTER le moyen tiré de la prescription,

DEBOUTER Me [F] de leur demande sur le même fondement, ainsi que sur sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Me [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, JMD CONSEIL, une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Me [F] aux dépens de l’incident. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été plaidé à l’audience du 6 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Me [F] ès qualités soutient sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que la demande du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les charges antérieures de plus de cinq ans à l’assignation. Me [F], se prévalant d’un arrêt de principe de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 2e, 3 juillet 2025, 23-10.417), affirme que l’hypothèque légale n’interrompt pas la prescription.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher la prescription partielle d’une prétention, et de statuer ainsi partiellement sur une fin de non-recevoir et une question de fond. Il fait valoir que sa demande est en tous cas recevable dès lors que l’hypothèque légale, de jurisprudence constante (Cass. 2e civ., 3 sept. 2015, n° 14-20.385, Cass. 2e civ., 27 sept. 2018, n° 16-21.102), a interrompu la prescription de la créance en application de l’article 2244 du code civil.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile, que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Néanmoins, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

D’après l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 19 de cette même loi, les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte de l’article 2244 du même code que le délai de prescription est interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, il appartient au juge de la mise en état d’examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la demande.

D’après les extraits de compte au 1er janvier 2024 et 1er avril 2024 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, le compte de la succession [K] était débiteur à la date du 1er avril 2019, de 15 142,80 euros.

Le syndicat des copropriétaires a fait inscrire une hypothèque légale, enregistrée le 13 janvier 2020, sur la somme de 15 514,24 euros.

Comme le relève cependant le défendeur, l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires n’est pas une mesure conservatoire prévue par le code des procédures civiles d’exécution, ni un acte d’exécution forcée, en sorte qu’elle ne produit pas l’effet interruptif prévu par l’article 2244 rappelé ci-dessus.

Les jurisprudences invoquées en défense par le syndicat des copropriétaires ne sont pas transposables au cas d’espèce car elles portent sur des sûretés judiciaires prévues par le code des procédures civiles d’exécution et auxquelles l’article 2244 précité est donc applicable.

La demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires est donc prescrite pour les charges antérieures au 3 mai 2019, soit la somme 15 142,80 euros. La demande n’est pas en revanche pas prescrite pour le surplus.

L’action du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété sera donc déclarée irrecevable pour les charges antérieures au 3 mai 2019 correspondant à la somme de 15 142,80 euros et recevable pour le surplus.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’incident.

L’équité commande de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, pour les charges antérieures au 3 mai 2019 correspondant à la somme 15 142,80 euros ;

Déclare la demande recevable pour le surplus ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’incident ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 06 Janvier 2027 à 13h35 pour :

— éventuelles conclusions du syndicat des copropriétaires en réplique aux conclusions récapitulatives de Me [F] ès qualités du 3 octobre 2025 ;

— à défaut, clôture et fixation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 1] le 09 juillet 2026

La greffière La juge de la mise en état