TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 25/07650

N° Portalis 352J-W-B7J-DADOY

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :

24 Juin 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE

(société anonyme à conseil d’administration)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

Madame [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 25/07650 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADOY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2016, la S.A. Société Privée d’Exploitation Immobilière a donné à bail à usage professionnel à M. [I] [B], M. [K] [G], Mme [C] [T] et M. [S] [R] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 30 juin 2022, à usage exclusif d’exercice des activités professionnelles d’avocat et moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 3 000 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par avenant n°1 du contrat de bail en date du 18 mars 2021, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière et les preneurs sont convenus que M. [I] [B] ne sera plus cotitulaire du bail au 30 juin 2021, seuls M. [K] [G], Mme [C] [T] et M. [S] [R] le demeurant à compter du 1er juillet 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 18 janvier 2023, M. [K] [G] a donné congé à la société Société Privée d’Exploitation Immobilière pour les locaux loués à effet au 16 juillet 2023 et l’a informée que Mme [C] [T] et M. [S] [R] restaient dans les locaux loués.

Par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 18 septembre 2023, M. [S] [R] a donné congé à la société Société Privée d’exploitation immobilière pour les locaux loués selon un délai de préavis de six mois stipulé au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 octobre 2023, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière a fait délivrer à M. [K] [G], Mme [C] [T] et M. [S] [R] un commandement visant la clause résolutoire les sommant de payer, dans un délai de quinze jours, la somme de 14 310,73 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté selon décompte au 1er octobre 2023, outre la somme de 190,97 euros au titre du coût de l’acte.

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 25/07650 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADOY

Par ordonnance contradictoire du 19 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, notamment :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 20 octobre 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de Mme [C] [T] ;

— dit que Mme [C] [T] devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et, faute de l’avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

— condamné Mme [C] [T] à payer à la société Société Privée d’exploitation immobilière :

*la somme de 9177,74 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation impayées entre le 20 octobre 2023 et le 31 mars 2024 ;

*à compter du 1er avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées à l’encontre de M. [G] et M. [R] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des dommages et intérêts.

L’ordonnance a été signifiée à M. [K] [G], Mme [C] [T] et M. [S] [R] par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 et est devenue définitive, en l’absence d’appel interjeté par les parties.

Aux termes d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière a fait procéder à l’expulsion de Mme [C] [T] des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 juin 2025, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière, autorisée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mai 2025, a dénoncé à Mme [C] [T] une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immobilier, dont elle est propriétaire indivise, situé au [Adresse 2] à Paris 2e arrondissement.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 24 juin 2025, la société Société Privée d’exploitation immobilière a fait assigner Mme [C] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

« -CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à la SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE :

*la somme de 50 700,77 euros (CINQUANTE MILLE SEPT CENT EUROS ET SOIXANTE DIX-SEPT CENTIMES) toutes taxes comprises selon décompte locatif arrêté au 1er décembre 2024, au titre de ses loyers, charges et accessoires contractuellement sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à parfaire,

où alternativement et dans l’hypothèse où le tribunal ne faisait pas droit à la demande du Bailleur au titre de son arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er décembre 2024 :

*la somme de 91 966,44 euros TTC (QUATRE VINGT-ONZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) euros toutes taxes comprises, au titre de l’indemnité d’occupation forfaitaire majorée de 50 %, sur la période allant du 20 octobre 2023 au 19 décembre 2024, date de libération des lieux, selon le loyer mensuel majoré qui s’élève à la somme de 6 504,90 euros toutes taxes comprises.

— SE RESERVER le pouvoir de liquider ladite astreinte,

— JUGER que la SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE conservera le dépôt de garantie dont elle dispose, soit la somme de 3 779,02 (TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET DEUX CENTIMES) euros,

— CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à la SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE des dommages et intérêts, soit la somme de 7.558,04 (SEPT MILLE CINQ-CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET QUATRE CENTIMES) euros toutes taxes comprises à parfaire, en réparation du grave préjudice subi,

— CONDAMNER Madame [C] [T] au paiement des dépens en application de l’article 696 du code procédure civile qui comprendront notamment le coût de la signification de la présente assignation ainsi que les droits de plaidoirie et d’enrôlement,

— CONDAMNER Madame [C] [T] au paiement à la SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE, de la somme de 10 000 (DIX MILLE) euros par application de l’article 700 du code de procédure civile».

Au visa des articles 1104 et 1728 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière fait valoir pour l’essentiel que Mme [C] [T] a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers et des indemnités d’occupation dus jusqu’à son expulsion le 19 décembre 2024. Elle indique que la dette locative de Mme [C] [T] ne peut être recouvrée que par la voie d’une saisie immobilière en l’absence de compte bancaire identifié sur le fichier Ficoba et qu’un jugement ayant autorité de chose jugée est nécessaire pour procéder à cette saisie. Elle réclame le prononcé d’une astreinte au motif que la dette ne cesse de s’aggraver. Elle ajoute que les clauses relatives au dépôt de garantie et à la majoration de l’indemnité d’occupation dont elle sollicite l’application et qui constituent la loi des parties, ne peuvent être qualifiées de clauses pénales pouvant donner lieu à modération par le juge. Enfin, elle expose que les manquements répétés de Mme [C] [T] à son obligation de paiement des loyers au titre du bail, et ce malgré les délais de paiement dont elle a bénéficié de fait, lui ont causé un important préjudice et doivent être sanctionnés.

Pour un exposé plus exhaustif des faits et des moyens de la demanderesse, il est expressément renvoyé à son acte introductif d’instance par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [C] [T], citée par procès-verbal de remise à études selon les formes prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025, l’affaire plaidée à l’audience en date du 9 mars 2026 et le jugement mis en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation en paiement à un arriéré locatif sous astreinte

La bailleresse sollicite la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 50.700,77 euros au titre des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er décembre 2024.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort du décompte arrêté au 1er décembre 2024 inclus, que Mme [C] [T] est redevable de la somme de 50.700,77 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté jusqu’au 19 décembre 2024, date de libération des locaux.

Par conséquent, Mme [C] [T] sera condamnée à payer à la société Société Privée d’exploitation immobilière cette somme non contestée dans le cadre de la présente instance de 50.700,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires, et indemnités d’occupation arrêtés selon décompte au mois de décembre 2024, inclus.

En revanche, la société Société Privée d’exploitation immobilière sera déboutée de sa demande d’astreinte, mesure d’exécution qui n’est pas destinée à garantir une condamnation à paiement.

Sur la demande en paiement de la somme de 91.966,44 euros au titre des indemnités d’occupation majorées

Il se déduit de la rédaction du dispositif des conclusions de la bailleresse, avec l’usage notamment du terme “alternativement” que cette demande est formée à titre subsidiaire.

Dans la mesure où le tribunal a fait droit à la demande principale de la société Société Privée d’Exploitation Immobilière en paiement de la somme de 50.700,77 euros au titre de l’arriéré locatif, il ne sera pas statué sur cette demande.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la clause « Dépôt de garantie » stipule « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant au titre des présentes, le preneur a, à l’instant même, versé au bailleur qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance (sous réserve d’encaissement), une somme de :

3000€ (trois mille euros) correspondant à un mois de loyer.

[…]

Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le preneur d’une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts et sans préjudice de tous autres.

En cas de modification du montant du loyer, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré de plein droit et sans formalité, de manière à toujours correspondre à 1 mois de loyer ».

Cette clause constitue une clause pénale en ce qu’elle prévoit contractuellement à l’avance et de façon forfaitaire la pénalité à laquelle Mme [C] [T] sera condamnée en cas de résiliation du bail résultant d’un manquement à l’une de ses obligations contractuelles, tel que c’est le cas en l’espèce. Toutefois, elle est manifestement excessive dès lors qu’elle conduit à une disproportion manifeste entre le montant du dépôt de garantie contractuellement prévu qui s’élève après réajustement à la somme de 3779,02 euros, et les préjudices effectivement subis par la société Société Privée d’Exploitation immobilière, qu’elle ne motive pas en fait.

Dès lors, le montant de la clause pénale sera réduit et la société Société Privée d’Exploitation Immobilière sera autorisée à conserver le dépôt de garantie uniquement à hauteur de 1000 euros à titre de clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1146 code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

L’article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1153 du même code dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Selon l’article 1728 alinéa 2 du même code, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que l’octroi de dommages-intérêts est conditionné à la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à l’une de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Mme [C] [T] a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers dus et des indemnités d’occupation en exécution du bail, et ce depuis au moins octobre 2023.

Toutefois, la société Société Privée d’Exploitation Immobilière ne caractérise aucun préjudice distinct et indépendant du seul retard de Mme [C] [T] dans le règlement de ses loyers et indemnités d’occupation, propre à justifier l’allocation de l’indemnité de 7 558,04 euros réclamée.

En conséquence, la société Société Privée d’exploitation immobilière sera déboutée de sa demande de condamnation de Mme [C] [T] à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [T], qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, y compris le coût de la signification de l’assignation, ainsi que les droits de plaidoirie et d’enrôlement, conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile. Elle sera condamnée, au regard de l’équité, à payer à la société Société Privée d’exploitation immobilière la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamne Mme [C] [T] à payer à la S.A. Société Privée d’exploitation immobilière la somme de 50.700,77 euros (cinquante mille sept cents euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers, charges, accessoires, et indemnités d’occupation arrêtés selon décompte au 1er décembre 2024, inclus ;

Déboute la S.A. Société Privée d’Exploitation Immobilière de sa demande d’astreinte ;

Autorise la S.A. Société Privée d’Exploitation Immobilière à conserver le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de clause pénale ;

Déboute la S.A. Société Privée d’Exploitation Immobilière de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [C] [T] à verser à la S.A. Société Privée d’Exploitation Immobilière la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [C] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME