TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 24/05260

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLI

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0428

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. CITYA ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 10 Février 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/05260 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLI

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Suivant mandat d’administration de biens n°270 du 9 décembre 2013, Mme [V] [M] a confié à la SASU Citya Etoile la gestion de plusieurs biens immobiliers, incluant un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 7].

En exécution de ce mandat, la société Citya Etoile a donné à bail professionnel le 3 octobre 2020 à la SAS Le Verger de [Localité 6] le local susvisé, en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 22.600 euros hors charges, payable mensuellement et d’avance.

A la suite de la défaillance du preneur dans le versement des loyers, la société Citya Etoile a fait délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice du 7 avril 2022, pour une somme de 10.259,28 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 avril 2022.

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par actes des 15 et 21 juin 2022, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonné l’expulsion de la société preneuse, condamné celle-ci à payer à Mme [M] la somme de 12.295,71 euros au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 12 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 sur la somme de 10.259,28 euros, fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Le Verger de [Localité 6] jusqu’à la libération des lieux à une somme égale au montant du loyer contractuel, et condamné cette dernière à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par courriel du 22 décembre 2022, la société Citya Etoile a informé Mme [M] que la société Le Verger de [Localité 6] avait libéré les lieux.

Le 12 mai 2023, la cour d’appel de Paris, saisie d’un appel de la société Le Verger de [Localité 6], a confirmé l’ordonnance rendue le 22 septembre 2022 dans toutes ses dispositions, y ajoutant la condamnation de l’appelante à verser à Mme [M] les dépens d’appel et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 septembre 2023, le tribunal de commerce de Meaux, saisi par Mme [M] en ouverture d’une procédure collective, a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation simplifiée à l’égard de la société Le Verger de [Localité 6].

Le 3 novembre 2023, Mme [M] a déclaré sa créance pour un montant de 34.016,32 euros auprès du liquidateur judiciaire de la société Le Verger de [Localité 6]. Par courrier du 18 février 2025, ce dernier lui a délivré un certificat d’irrécouvrabilité.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, Mme [M] a fait assigner la société Citya Etoile devant le tribunal judiciaire de Paris.

Malgré l’injonction faite aux parties par le juge de la mise en état de rencontrer un médiateur le 5 mars 2025, celles-ci ne sont pas parvenues à mettre un terme amiable à leur litige.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, Mme [M] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1104 et suivants du Code civil,

(…)

DECLARER bien fondée Madame [V] [M] en ses demandes, fins et conclusions,

FIXER à 85% la perte de chances éprouvée par Madame [V] [M] ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 38.646 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 3.766,66 euros, en restitution du dépôt de garantie qu’elle a conservé, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 2.636,67€, au titre des honoraires indûment perçus auprès de la société LE VERGER DE [Localité 6] ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 2.869,30 euros, au titre de la somme payée à tort à la société BJRD ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 996 euros, au titre des frais de suivi de contentieux indûment prélevés ;

CONDAMNER la société CITYA ETOILE à payer à Madame [V] [M] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

La condamner en tous les dépens ».

Mme [M] reproche à la société Citya Etoile de s’être abstenue de toute diligence pour s’assurer de la solvabilité de la société Le Verger de [Localité 6], dont elle souligne la création récente au moment de la souscription du bail. Elle expose que la société Citya Etoile ne lui a transmis ni son analyse, ni un quelconque document, qui lui auraient permis de procéder à l’examen du dossier. Elle observe que la société candidate présentait, dès avant la signature du bail, un résultat déficitaire et avait décidé de la poursuite de son activité malgré des capitaux propres négatifs.

Mme [M] reproche également à la société Citya Etoile de s’être abstenue de l’informer de l’absence de constitution, par la société Le Verger de [Localité 6], d’une garantie bancaire prévue au bail. Elle observe que le chèque bancaire dont fait état la défenderesse et qui n’est pas un chèque de banque, ne présente pas les qualités d’une telle garantie.

Mme [M] estime qu’en omettant de l’aviser sans délai du premier loyer impayé de la société Le Verger de [Localité 6] et de procéder rapidement aux diligences nécessaires (commandement de payer, procédure judiciaire), alors que la société preneuse était défaillante dès le mois de mai 2021, la société Citya Etoile a manqué à ses obligations contractuelles. Elle lui reproche en outre de ne pas avoir remis à l’huissier de justice la clef d’accès aux caves et de ne pas avoir réclamé à la société locataire le remboursement de l’impôt foncier.

Mme [M] fait enfin grief à la société Citya Etoile de ne pas lui avoir adressé un compte rendu de sa gestion, conformément aux termes du mandat.

Elle estime que les manquements susvisés justifient que la responsabilité de la société Citya Etoile soit retenue. Elle soutient qu’en l’absence de constitution d’un cautionnement personnel des deux associés de la société Le Verger de [Localité 6] et au vu de l’impécuniosité de la liquidation de cette dernière, ces manquements lui ont causé un préjudice résultant d’une perte de chance. Elle évalue cette perte à la somme de 38.646 euros correspondant à 85% de la somme de 45.466,23 euros, obtenue en additionnant les sommes suivantes :

—  34.016,32 euros au titre du montant déclaré au passif de la société Le Verger de [Localité 6],

—  7.364,03 au titre des frais d’avocats,

—  3.125,88 euros au titre des émoluments du commissaire de justice,

— et 960 euros au titre des frais d’avocat exposés pour contester lesdits émoluments.

Elle reproche à la société Citya Etoile de ne pas l’avoir rendue destinataire des fonds perçus au titre du dépôt de garantie versé par la société Le Verger de [Localité 6] (3.766,66 euros). Faisant valoir son ignorance quant à l’emploi de ces fonds par sa mandataire, en l’absence de reddition de comptes, elle en sollicite le paiement.

Elle expose que la société Le Verger de [Localité 6] a versé à la société Citya Etoile des honoraires d’un montant de 4.520 euros HT au moment de la conclusion du bail en méconnaissance des stipulations contractuelles lesquelles prévoient la limitation des honoraires de sa mandataire à un mois de loyer HT, soit la somme de 1.883,33 euros HT.

Elle relève que la société Citya Etoile ne s’explique pas sur un tel dépassement. Elle réclame donc que la société Citya Etoile soit condamnée à lui rembourser les honoraires indument perçus, soit la somme de 2.636,67 euros (4.520-1.883,33).

Elle réclame par ailleurs le remboursement de la somme de 2.869,30 euros, dont la société Citya Etoile s’est acquittée pour son compte auprès de l’huissier au titre d’une facture du 15 décembre 2022 selon elle prescrite. Elle estime que cette somme a été indument payée par la société Citya Etoile, rappelant que conformément à l’ordonnance de la juge taxatrice du tribunal judiciaire de Paris du 9 janvier 2025, les émoluments de l’huissier mandaté par la société Citya Etoile ont été réduits de moitié (de 7.010,92 euros à 3.125,88 euros), conduisant cet officier public à lui rembourser la somme de 999,17 euros.

Mme [M] avance que la société Citya Etoile lui a facturé des frais non prévus par leur contrat (996 euros). Elle précise que la défenderesse ne peut lui opposer le tarif affiché dans son agence. Elle en sollicite le remboursement.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la société Citya Etoile demande au tribunal de :

« (…) recevoir la société CITYA ETOILE, en ses moyens, fins et conclusions, exceptions de procédure et y faisant droit de :

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Vus les articles 4, 9, et 751 du Code de Procédure Civile,

Vu le mandat de gestion,

Vu la jurisprudence,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce que :

o Madame [M] n’apporte pas la preuve d’une faute commise par la société CITYA ETOILE,

o Madame [M] n’apporte pas la preuve du caractère liquide, certain et exigible du préjudice qu’elle prétend avoir subi,

o Madame [M] ne justifie pas du lien de causalité entre la prétendue faute de la société CITYA ETOILE et le préjudice qu’elle aurait subi,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que ce préjudice est une perte de chance de ne pas recouvrer ces sommes à l’encontre du locataire, laquelle ne peut être que résiduelle en l’absence de toute tentative d’exécution forcée contre ce dernier dont l’insolvabilité n’est pas démontrée,

En conséquence :

EVALUER dans quelle proportion la prétendue faute de CITYA ETOILE aurait fait perdre à Madame [M] une chance de recouvrer les loyers impayés par son locataire défaillant, dans la limite de la somme de 12.170 euros.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au profit de la société CITYA ETOILE en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

La société Citya Etoile conteste toute faute dans l’exécution du mandat qui lui a été confié par Mme [M]. Elle expose que Mme [M] a procédé à l’examen du dossier de la société candidate avant de donner son accord pour la retenir. Elle prétend que la situation financière de la société Le Verger de [Localité 6] n’était pas alarmante et laissait présager un résultat bénéficiaire au jour de la signature du bail.

Sur la garantie bancaire, elle indique avoir sollicité la remise d’un chèque de banque et qu’au regard des sanctions pénales encourues en cas d’émission d’un chèque sans provision, il ne peut être prétendu qu’elle n’a pas agi avec la diligence requise relativement à la constitution de cette garantie.

Elle explique avoir tenté de recouvrer amiablement les loyers auprès de la société défaillante et avoir fait preuve de diligence et de réactivité dans la mise en œuvre de la procédure engagée à son encontre. Elle soutient avoir informé de manière régulière sa mandante quant à ses diligences, avoir transmis à Mme [M] l’ordonnance de référé ainsi que l’ensemble des factures émanant des intervenants à la procédure (avocat et huissier), ainsi que celles concernant ses honoraires afférents au suivi du contentieux qu’elle a assuré.

S’agissant du défaut de remise du dépôt de garantie, elle affirme que compte tenu de la réticence que Mme [M] lui a opposée dans le règlement de ses factures, elle a pris la décision d’affecter les sommes en sa possession au paiement des intervenants susvisés.

Elle soutient que le préjudice allégué par Mme [M] n’est pas certain, à défaut pour celle-ci d’avoir engagé une action en responsabilité du gérant de la société Le Verger de [Localité 6], et compte tenu du caractère encore pendant de la procédure de liquidation judiciaire devant le tribunal de commerce de Meaux. Elle relève qu’en l’espèce, Mme [M] ne sollicite que la réparation intégrale de son préjudice et qu’elle ne formule aucune demande au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés, de sorte que conformément aux articles 4 et 751 du code de procédure civile, le tribunal ne peut que la débouter de sa demande indemnitaire.

A titre subsidiaire, elle estime que seul le montant de la garantie bancaire, à savoir la somme de 12.170 euros, pourrait servir de base de calcul de cette perte. Elle affirme également que les frais de procédure et notamment d’avocat et d’huissier auraient dû être réglés par Mme [M] même dans l’hypothèse où celle-ci aurait pu percevoir le montant de la garantie susvisée.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « déclarer » et « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes », si elles ne constituent pas une prétention, et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie (3.766,66 euros)

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable à la cause, “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

Il n’est pas en débats entre les parties que conformément aux termes du bail conclu entre Mme [M] et la société Le Verger de [Localité 6], la somme due au titre du dépôt de garantie revenait au preneur en fin de jouissance, défalcation faite des sommes dont celui-ci pourrait être redevable envers le bailleur.

En l’espèce, la société Citya Etoile ne conteste pas avoir perçu pour le compte de Mme [M] une somme au titre du dépôt de garantie versée par la société Le Verger de [Localité 6] à son entrée dans les lieux (3.766,66 euros).

Si elle argue avoir utilisé cette somme pour payer les auxiliaires de justice intervenus dans le cadre de la procédure de recouvrement des loyers impayés, force est de relever, d’une part, qu’elle ne justifie pas de ses allégations ou encore de l’accord de Mme [M] pour ce faire, et d’autre part, qu’au vu des dispositions contractuelles précitées, cette somme devait revenir à Mme [M] au départ de la société Le Verger de [Localité 6], n’étant pas discutés la défaillance de celle-ci dans l’acquittement de ses loyers et l’existence et le montant de sa dette à l’égard de sa bailleresse.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société Citya Etoile à verser à Mme [M] la somme de 3.766,66 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, tel que sollicité par la demanderesse.

Sur la demande indemnitaire de Mme [M] (38.646 euros)

Dans le cadre d’un mandat, l’article 1991 alinéa 1er du code civil prévoit que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 de ce code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc à Mme [M], qui recherche la responsabilité de la société Citya Etoile, de rapporter la preuve des manquements de celle-ci aux obligations lui incombant en vertu du mandat d’administration de biens dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et le préjudice qu’elle prétend avoir subi.

Sur les manquements reprochés à la société Citya Etoile

— au moment de la sélection de la candidature de la société Le Verger de [Localité 6]

Il est constant qu’il appartient à l’agent immobilier de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Aux termes du contrat d’administration de biens du 9 décembre 2013, la société Citya Etoile s’est engagée auprès de Mme [M] à gérer son bien dans les termes suivants :

« – Gérer le bien désigné ci-dessus,

— Rechercher des locataires par toute action de publicité (…) en exclusivité,

— Louer le bien, le relouer, passer et renouveler les baux par écrit, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos,

— Donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser états des lieux, signer tous baux et accords ».

Il est précisé que le mandat confère au mandataire une obligation de moyens.

En l’espèce, la société Citya Etoile ne produit aucune pièce permettant de s’assurer qu’elle a procédé aux vérifications susvisées au moment de la candidature de la société Le Verger de [Localité 6].

Si elle argue d’un examen par Mme [M] de ce dossier de candidature, suivi de son accord pour sélectionner cette société, elle ne fournit toutefois aucune preuve de la transmission d’une quelconque pièce à sa mandante, laquelle pouvait légitiment penser au moment de donner son accord qu’une analyse sérieuse de la candidature de la société Le Verger de [Localité 6] avait été réalisée par la société Citya Etoile, professionnelle de l’immobilier.

Dans ces conditions, un manquement de la société Citya Etoile à ses obligations à ce titre sera retenu.

— au titre de l’absence de constitution de la garantie bancaire

Il est constant entre les parties que le bail professionnel conclu avec la société Le Verger de [Localité 6] prévoyait la remise par cette dernière d’une garantie bancaire d’un montant de 12.170 euros, au plus tard le jour de la signature du bail. Il ressort par ailleurs des termes de ce contrat qu’à défaut, le preneur devait remettre au bailleur un chèque de banque dans un délai d’un mois après la signature du bail.

En se satisfaisant de la remise par la société Le Verger de [Localité 6] lors de la signature du bail d’un simple chèque bancaire, lequel ne s’assimile ni à une garantie bancaire ni à un chèque de banque, la société Citya Etoile a manqué à ses obligations à ce titre.

— au titre de ses diligences dans l’exécution du mandat

Il résulte du mandat liant les parties que la société Citya Etoile est chargée « En cas de difficultés, et à défaut de paiement, [d'] exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citation devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces, et donner ou retirer quittances ou décharges ».

Selon les termes de la clause résolutoire du bail conclu avec la société Le Verger de [Localité 6], « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires, à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur (…) ».

Les pièces versées aux débats ne permettent pas de renseigner le tribunal sur la date à partir de laquelle la société Le Verger de [Localité 6] a cessé de régler de manière régulière ses loyers.

Toutefois, il est acquis qu’un commandement de payer pour la somme de 10.259,28 euros lui a été délivré le 7 avril 2022, ce montant équivalent à plus de 5 mois de loyers. Dans ces conditions, étant rappelé les termes du bail susvisé, en l’absence de toute preuve rapportée par la société Citya Etoile des démarches amiables qu’elle dit avoir entamées auprès de la société locataire pour obtenir le règlement de ces impayés, celle-ci ne justifie pas du délai de 5 mois qu’elle a laissé courir avant d’adresser à la société défaillante un commandement de payer. Un manquement de la société mandataire sera donc retenu à ce titre.

En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée au vu des délais rapides dans lesquels elle a agi pour saisir la justice aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir l’expulsion du locataire défaillant, les pièces versées aux débats permettant en outre de confirmer que l’ordonnance rendue le 22 septembre 2022 a été suivie du départ de la société locataire au mois de décembre 2022.

Enfin, la société Citya Etoile ne conteste pas avoir omis de remettre la clef d’accès aux caves à l’huissier et de réclamer à la société locataire le remboursement de l’impôt foncier, alors que ces diligences lui appartenaient.

Des manquements à ses diligences résultant du mandat à ces divers égards seront donc retenus.

— sur l’absence de transmission de compte rendu

Le mandat de gestion prévoit que « Le mandataire rendra compte de sa gestion tous les trois mois (et au moins une fois l’an), en un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé. Dans l’hypothèse où, le solde serait débiteur, le mandant s’obligeant à lui rembourser tous frais et avance pour l’exécution du présent mandat, dès réception des comptes ».

En l’espèce, si les pièces mises aux débats attestent d’échanges réguliers entre Mme [M] et la société Citya Etoile, celle-ci l’informant de l’avancée de la procédure judiciaire engagée à l’encontre de la société Le Verger de [Localité 6], il n’est produit de la part de la société défenderesse aucun « état détaillé » des recettes et dépenses, alors que ce document doit être adressé à Mme [M] tous les trois mois, ou au moins une fois par an. La transmission des factures et notes d’honoraires des huissier et avocat intervenants dans le contentieux engagé contre la société locataire n’est pas en soi suffisante pour satisfaire cette exigence découlant du mandat.

Un manquement de la société Citya Etoile sera retenu à ce titre.

Sur les préjudices en lien avec les manquements de la société Citya Etoile

Mme [M] sollicite la réparation d’un préjudice de perte de chance. Elle l’évalue à la somme de 38.646 euros correspondant à 85% de la somme de 45.466,23 euros, obtenue en additionnant les sommes suivantes :

—  34.016,32 euros au titre du montant déclaré au passif de la société Le Verger de [Localité 6], et correspondant à sa dette locative,

—  7.364,03 au titre des frais d’avocats,

—  3.125,88 euros au titre des émoluments, débours et honoraires du commissaire de justice, tels que taxés aux termes de l’ordonnance de la juge taxatrice du 9 janvier 2025,

— et 960 euros au titre des frais d’avocat exposés pour contester lesdits émoluments.

A titre liminaire il sera observé que la société défenderesse ne conteste pas les montants ci-avant détaillés par Mme [M], ses moyens tendant à réfuter en substance le caractère certain du préjudice dont il est sollicité la réparation, sa nature et le lien causal avec les éventuels manquements retenus.

Mme [M] produit aux débats la copie d’un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire annuelle de la société Le Verger de [Localité 6] qui s’est tenue le 4 septembre 2020, soit un mois avant la conclusion du bail, attestant d’un résultat déficitaire passé en report à nouveau et dont le montant excédait de plus de 10.000 euros le montant des capitaux propres de la société.

Il s’en déduit que la situation financière de cette société était à cette date déjà en péril.

Au regard des mentions de ce même procès-verbal, il y a lieu de constater que la société candidate ne tenait qu’une seule assemblée générale par an. Ainsi, l’obtention du procès-verbal de cette assemblée était de nature à refléter la situation de la société et constituait un document essentiel que la société Citya Etoile se devait d’obtenir dans le cadre des vérifications préalables à entreprendre pour le compte de Mme [M].

Le tribunal en conclut que dans l’hypothèse où la société Citya Etoile avait procédé aux diligences requises, elle aurait obtenu ce document, aurait été en mesure constater la situation financière de la société et se serait trouvée dans l’obligation de solliciter de plus amples renseignements sur les comptes de la société Le Verger de [Localité 6]. Elle n’aurait donc pu que s’interroger sur sa capacité à assumer les loyers, à bref comme à long terme, aucun élément ne venant corroborer son affirmation selon laquelle il y avait lieu de présager un résultat bénéficiaire de la candidate à la location en cause au jour de la signature du bail.

Il s’en déduit de manière certaine que mieux informée par sa mandataire, Mme [M] n’aurait pas conclu le bail avec la société Le Verger de [Localité 6] et aurait sollicité de sa mandataire de continuer ses recherches.

Par ailleurs, si la procédure de liquidation judiciaire de la société Le Verger de [Localité 6] est encore pendante devant le tribunal judiciaire de Meaux, le certificat d’irrécouvrabilité émis par le liquidateur de cette société permet de conclure de manière certaine à l’impécuniosité de la société. La société Citya Etoile ne démontre pas, comme elle l’affirme, qu’une action en responsabilité à l’encontre de ses gérants pourrait prospérer et permettrait à Mme [M] de récupérer les sommes qui lui sont dues.

Les manquements de la société Citya Etoile sont donc à l’origine de la perte de chance de Mme [M] de ne pas contracter avec la société Le Verger de [Localité 6], de ne pas subir la perte des loyers et de ne pas exposer des sommes au titre des honoraires d’avocat et d’huissier dont les interventions ont été nécessaires pour faire valoir l’ensemble de ses droits en justice. Elle est donc bien fondée à réclamer une indemnisation à ce titre, sa perte de chance pouvant être évaluée à 85%.

En revanche, Mme [M] ne peut prétendre à voir indemniser un quelconque préjudice au titre des frais d’avocat qu’elle a engagés pour contester en justice les émoluments et débours dus à l’huissier de justice (960 euros), dès lors que la surfacturation par ce dernier de ses honoraires n’est pas imputable à la société Citya Etoile et que le lien causal entre les manquements de cette société et l’éventuel préjudice subi par Mme [M] au titre des frais d’avocats précités a donc été rompu.

Au vu par ailleurs de la condamnation de la société Citya Etoile à lui payer la somme de 3.766,66 euros en restitution du dépôt de garantie, ce montant sera déduit de la dette locative de la société Le Verger de [Localité 6] (34.016,32 euros) et de l’assiette de calcul de son préjudice.

Dans ces conditions, la société Citya Etoile sera condamnée à verser à Mme [M] la somme de 34.628,63 euros (85%x((34.016,32-3.766,66)+7.364,03+3.125,88)) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur le remboursement de sommes indument perçues par la société Citya Etoile

Mme [M] ne justifie pas d’une quelconque qualité qui l’autoriserait à prétendre au remboursement d’honoraires qui auraient été versés – même indument – par la société Le Verger de [Localité 6] auprès de la société Citya Etoile.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur le remboursement de la somme de 2.869,30 euros au titre d’un paiement indu réalisé par la société Citya Etoile à l’huissier de justice

Il ressort de l’analyse du compte de gestion du premier trimestre 2025 que la société Citya Etoile a procédé au paiement de la somme de 2.869,30 euros à l’huissier de justice au titre de « FRAIS PROCEDURE (…) AFF. [M]/ LE VERGER). Ce paiement correspond au règlement de la facture du 15 décembre 2022 éditée par cet huissier, et versée en procédure, au titre des frais par lui engagés pour procéder à l’expulsion de la société Le Verger de [Localité 6] des locaux qu’elle occupait, aux diligences qu’il a effectuées pour traiter du sort des meubles restés sur place, et à celles concernant une urgence en reprise d’une fuite d’eau.

Toutefois, Mme [M] ne développe aucun moyen pour justifier qu’à la date de ce paiement, cette facture était prescrite. Il doit être en outre observé qu’elle n’allègue, ni ne démontre, avoir contesté l’utilité de ces diligences, notamment devant le juge taxateur. Dans ce contexte, elle est mal fondée à se prévaloir du caractère indû de la somme de 2.869,30 euros versée à l’huissier pour son compte par la société Citya Etoile.

Mme [M] sera donc déboutée de cette demande en remboursement.

Sur la demande en paiement de la somme de 996 euros au titre des frais de suivi de contentieux facturés par la société Citya Etoile

S’il se déduit des écritures de la société Citya Etoile et des courriels produits en demande qu’elle a assuré une prestation au titre du suivi du contentieux opposant Mme [M] et sa locataire, elle ne conteste toutefois pas que la tarification de ce suivi ne figure pas au contrat de mandat et ne justifie alors d’aucun accord préalable, de la part de Mme [M], sur sa facturation dont la réalité n’est pas contestée et résulte des échanges produits. Elle ne développe par ailleurs aucun moyen pour justifier du temps passé et des diligences effectuées dans le cadre de ce suivi. Compte tenu de ces éléments et de la contestation que lui oppose la demanderesse, et en l’absence de plus amples moyens, il y a lieu de condamner cette société à rembourser à Mme [M] la somme de 996 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société Citya Etoile, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenue aux dépens, la société Citya Etoile sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SASU Citya Etoile à verser à Mme [V] [M] la somme de 3.766,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE la SASU Citya Etoile à verser à Mme [V] [M] la somme de 34.628,63 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

DEBOUTE Mme [V] [M] de sa demande tendant à voir condamner la SASU Citya Etoile à lui payer la somme de 2.636,67 euros au titre des honoraires perçus indûment auprès de la SAS Le Verger de [Localité 6] ;

DEBOUTE Mme [V] [M] de sa demande tendant à voir condamner la SASU Citya Etoile à lui payer la somme de 2.869,30 euros au titre de la somme payée à tort à l’huissier de justice ;

CONDAMNE la SASU Citya Etoile à verser à Mme [V] [M] la somme de 996 euros au titre du remboursement des frais de suivi de contentieux ;

CONDAMNE la SASU Citya Etoile à payer à Mme [V] [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Citya Etoile aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à Paris le 10 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE