TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57586 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMT

AS M N° : 11

Assignation du :

05 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Société UMR SELECT RETAIL

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSES

S.A.S. POSITIVE INTERNATIONAL (exerçant sous l’enseigne KUMA CAFE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS – #E1041

S.A.R.L. TH SAVOURY (exerçant sous l’enseigne V COMME VIETNAM)

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2010, la société Richelieu d’Anglas a donné à bail commercial à la société Bistrot Fayart, Mme [B] et M. [H] des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 25 200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé à plusieurs reprises et, en dernier lieu, par la société TH savoury à la société Positive international, par acte sous seing privé en date du 4 avril 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la société UMR select retail, venant aux droits de la société Richelieu d’Anglas, a, par acte du commissaire de justice en date du 5 mai 2025, fait délivrer à la société Positive international un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 16 753, 83 euros en principal selon décompte arrêté au 22 avril 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société UMR select retail a, par actes de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, fait assigner la société Positive international et la société TH savoury devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 1741 du code civil et L. 145-41 du code de commerce :

«  CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société POSITIVE INTERNATIONAL occupant sans droit ni titre

ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société POSITIVE INTERNATIONAL ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner

CONDAMNER provisionnellement la société POSITIVE INTERNATIONAL solidairement avec la société TH SAVOURY à payer en principal à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 38.939,35 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux d’intérêt légal (Article V du contrat de bail).

DIRE que le dépôt de garantie sera conservé par la société UMR SELECT RETAIL à titre de premiers dommages et intérêts (Article VII du contrat de bail)

CONDAMNER provisionnellement la société POSITIVE INTERNATIONAL solidairement avec la société TH SAVOURY à payer en principal à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 3.893,93€ en application de l’article VIII du contrat de bail

FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société POSITIVE INTERNATIONAL solidairement avec la société TH SAVOURY à payer à la société UMR SELECT RETAIL une indemnité d’occupation fixée, pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours, calculé prorata temporis (Article IX du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés.

CONDAMNER la société POSITIVE INTERNATIONAL solidairement avec la société TH SAVOURY à payer à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la société POSITIVE INTERNATIONAL solidairement avec la société TH SAVOURY aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer ".

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société Positive international afin qu’elle constitue avocat avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la conciliation.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026.

Lors de cette audience, la société UMR select retail a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Elle a précisé que la dette a, depuis la délivrance de l’assignation, diminué pour s’élever à la somme de 27 419, 47 euros et a donné son accord pour les délais de paiement sollicités.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Positive international a demandé au juge des référés de lui accorder un délai de 18 mois pour s’acquitter de sa dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais octroyés et de rejeter toutes les autres demandes de la société UMR select retail.

Bien que régulièrement assignée l’étude, la société TH savoury n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions déposées par les parties ainsi qu’aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou de l’obligation réclamées dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 mai 2025 par la société UMR select retail à la société Positive international afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 16 753, 83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 avril 2025.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées en totalité par la société Positive international dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2025.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Conformément à l’accord de la société UMR select retail et de la société Positive international, cette dernière sera condamnée au paiement, par provision, de la somme de 27 419, 47 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 20 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), étant précisé que cette somme inclut la somme de 198, 26 euros facturée le 21 mai 2025 au titre du commandement de payer.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La société UMR select retail sollicite également la condamnation de la société Positive international au paiement de la somme de 3 893, 93 euros en application de l’article VII du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu d’accorder à la société Positive international les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société UMR select retail sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cours, outre les charges et taxes, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société UMR select retail sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société UMR select retail de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes de condamnation solidaire de la société TH savoury

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’en cas de cession, le preneur demeurera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus ou à échoir, et de l’exécution des conditions du bail.

L’acte de cession conclu entre la société TH savoury et la société Positive international rappelle que le cédant demeure garant et répondant solidaire du cessionnaire et de tous occupants successifs du paiement des loyers, dépôts de garanties et des diverses charges accessoires et de l’exécution de l’intégralité des conditions du bail pendant une durée de trois ans à compter de la signature de l’acte de cession.

Toutefois, la société UMR select retail ne justifie pas avoir informé la société TH savoury du premier incident de paiement intervenu en février 2025 dans le délai d’un mois de sa survenance et avant la délivrance de l’assignation le 5 novembre 2025 alors que la dette de la société Positive international s’élevait à la somme de 39 137, 61 euros.

En outre, si elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Positive international le 5 mai 2025, elle ne l’a faite assigner devant la présente juridiction en se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire que le 5 novembre 2025.

Dans ces conditions, la société UMR select retail échoue à établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pour la société TH savoury, en sa qualité de cédante, de lui garantir le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le cessionnaire, la société Positive international.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes de condamnation solidaire de la société TH savoury.

Sur les demandes accessoires :

Bien que les parties soient parvenues à un accord, la société Positive international doit être considérée comme partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors qu’elle est condamnée à payer l’arriéré locatif restant dû. Elle sera, en conséquence, condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance engagée à son encontre, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société UMR select retail formées à l’encontre de la société TH savoury, les dépens de l’instance engagés à l’encontre de cette société, resteront à sa charge.

En outre, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Positive international.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 juin 2025 ;

Condamnons la société Positive international à payer à la société UMR select retail la somme provisionnelle de 27 419, 47 euros au titre des loyers, charges et accessoires (incluant le coût du commandement de payer) arrêtés au 20 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Autorisons la société Positive international à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 1 523 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Positive international et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 5],

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Positive international sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à la société UMR select retail une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de la société TH savoury ;

Condamnons la société Positive international aux entiers dépens de l’instance engagée à son encontre, en ce compris le coût du commandement de payer, étant rappelé que son coût est inclus dans la somme de 27 419, 47 euros qu’elle doit payer au titre de l’arriéré locatif ;

Laissons les dépens de l’instance engagée à l’encontre de la société TH savoury à la charge de la société UMR select retail ;

Rejetons la demande de la société UMR select retail au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 07 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ