TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/01917 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFEA

N° MINUTE :

10/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [H], domicilié : chez Feue Mme [P] [U], [Adresse 2]

représenté par Mme [N] [P] ([Localité 2]-mère) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/01917 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFEA

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 mars 2008, la société d’économie mixte locale Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à M. [E] [C] et Mme [U] [P] un appartement n°22 situé [Adresse 3] à [Localité 3].

[E] [C] est décédé le 7 juin 2014 et [U] [P] est décédée le 13 avril 2024.

Le 31 mai 2024 M. [H], arrière petit-fils de [U] [P], a sollicité un transfert du bail à son profit.

Par courrier du 11 juillet 2024, la société RIVP a refusé cette demande au motif qu’il n’était pas justifié d’une cohabitation d’au moins un an avant le décès de [U] [P].

Selon exploit délivré le 20 novembre 2024, la société RIVP a fait délivrer à M. [H] une sommation de déguerpir.

M. [H] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, la société RIVP a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la résiliation judiciaire du bail par l’effet du décès de [U] [P], et expulser M. [H] en tant qu’occupant sans droit ni titre.

A l’audience du 11 mars 2026 la société RIVP, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions,

— constater que le bail a pris fin au décès de [U] [P] le 13 avril 2024,

— juger que M. [H] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4], 2ème étage, appartement n°22 à [Localité 4],

— ordonner l’expulsion de M. [H], au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— la dispenser des délais prévus par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autoriser à faire séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans le logement, dans tel garde-meuble ou local du choix du tribunal et aux frais, risques et périls de M. [H],

— condamner M. [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges appelés jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 914,91 € au titre des indemnités d’occupation échues, arrêtées au 9 mars 2026,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de déguerpir,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle forme ses demandes au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L441-1, L442-4-2, L621-2 et R441-1 du code de la construction et de l’habitation, articles 544, 1240 et suivants du code civil, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La société RIVP soutient que M. [H] ne démontre pas se trouver dans les conditions prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L441-1 du code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où il ne justifie pas qu’il résidait chez [U] [P] depuis au moins un an à la date de son décès le 13 avril 2024. En particulier, elle indique qu’en dépit de ses demandes, M. [H] ne lui a pas transmis son avis 2023 d’impôt sur le revenu 2022. Elle conclut que le bail a été résilié de plein droit par l’effet du décès de [U] [P] et que depuis, M. [H] occupe sans droit ni titre le logement, ce qui justifie d’écarter l’application du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de le condamner à lui régler une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

M. [H], représenté par sa grand-mère Mme [N] [P], munie d’un pouvoir écrit, demande au juge des contentieux de la protection de transférer le bail à son nom. Il s’oppose également à la demande en paiement, expliquant avoir soldé la dette locative.

M. [H] expose qu’il était hébergé chez son arrière grand-mère [U] [P] dont il s’occupait dès l’année 2022, et en justifier par les pièces qu’il verse aux débats. Il précise que depuis le décès, il est resté dans les lieux et a réglé régulièrement les loyers. Il précise avoir parallèlement effectué une demande de logement social, dans la mesure où ses revenus de l’ordre de 1 000 à 1 200 € par mois ne lui permettraient pas de se loger dans le parc privé. Il précise ne pas être opposé à une proposition de relogement de la RIVP dans un appartement plus petit si celui-ci est jugé trop grand.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Préalablement autorisée, la société RIVP a fait parvenir le 26 mars 2026 un décompte actualisé mentionnant un solde à 0 €, arrêté au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion du logement et la demande reconventionnelle de transfert de bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

L’article 40 de la même loi prévoit par ailleurs que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation et à ceux régis par une convention conclue en application de ce même article à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il en résulte que quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier du transfert du bail, relatives à la nature des liens entre le bénéficiaire et le locataire, à la durée de la cohabitation, aux ressources du bénéficiaire et à l’adéquation entre la taille de son ménage et la taille du logement.

En l’espèce, [U] [P] est décédée le 13 avril 2024 et M. [H] doit dès lors démontrer qu’il vivait avec elle depuis a minima le 13 avril 2023 pour prétendre à un transfert de bail.

Pour ce faire, M. [H] verse aux débats :

— la déclaration de revenus de [U] [P] pour l’année 2023, déclarant le rattachement de l’enfant majeur [H] au foyer, sans qu’une adresse distincte de ce dernier ne soit mentionnée,

— un écrit au nom de Mme [G] [L], voisine de [U] [P], ne revêtant pas les formes prévues par l’article 202 du code de procédure civile et dont les termes sont trop imprécis pour établir la réalité de la présence de M. [H] au domicile de [U] [P] au moins un an avant la date de son décès,

— une attestation de domicile établie par [U] [P] le 28 mars 2024 au profit de M. [H], ne précisant pas la date de début de cette cohabitation,

— un courrier émanant de l’établissement bancaire de M. [H], daté du 10 janvier 2022, adressé chez [U] [P],

— son avis 2025 d’impôt sur le revenu 2024, portant l’adresse du logement loué à [U] [P], mais par hypothèse postérieur à la période observée dans le cadre du présent litige.

Il résulte ainsi de ce qui précède que les éléments versés aux débats par M. [H] sont insuffisants pour justifier de sa cohabitation avec [U] [P] depuis a minima le 13 avril 2023.

En tout état de cause, s’agissant des conditions posées par l’article 40, il est observé que M. [H] a déclaré, en 2024, des revenus de 947 euros par mois en qualité de président d’une SASU ayant pour activité le nettoyage de bâtiments débutée en septembre 2020. Il vit seul et n’a pas de personne à charge.

Le logement objet du litige est un T2 de 52 m² dont le loyer charges comprises s’élève actuellement à 537,33 €.

Ainsi, le logement dont le transfert de bail est sollicité est inadapté à la taille du ménage de M. [H] et ne correspond pas davantage à ses ressources dans la mesure où ses revenus ne lui permettent pas d’assurer le paiement régulier du loyer, en dépit de la régularisation de la dette intervenue au jour de l’audience.

Dans ces conditions, M. [H] sera débouté de sa demande de transfert de bail et il sera constaté que le bail consenti sur l’appartement n°22 situé [Adresse 4], 2ème étage à [Localité 3] a été résilié de plein droit par l’effet du décès de la locataire [U] [P] le 13 avril 2024.

Par suite, M. [H] devra libérer les lieux et il sera, en l’absence d’exécution volontaire, procédé à son explusion au besoin avec l’assistance de la force publique.

La possibilité laissée à la société RIVP de s’adjoindre le concours de la force publique est suffisante pour s’assurer de l’exécution de la présente décision, et il n’y a dès lors pas lieu de prononcer une astreinte.

De la même manière, l’introduction de M. [H] dans le logement par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte n’est pas démontrée, compte tenu de l’attestation établie par [U] [P] le 28 mars 2024. Par conséquent, il n’est pas justifié de supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant que M. [H] occupe le logement depuis le décès de [U] [P], de sorte que la société RIVP est bien fondée à lui solliciter une indemnité d’occupation à compter du décès de Mme [U] [P], dont le montant sera fixé à une somme équivalente au montant du loyer augmenté des charges dont la locataire en titre était redevable, soit à ce jour la somme de 537,33 euros par mois.

Il résulte cependant du décompte produit par la société RIVP, arrêté au 12 mars 2026, que M. [H] a régularisé la dette le 11 mars 2026, de sorte que la société RIVP sera déboutée de sa demande en paiement au titre des indemnités d’occupations échues, dans la mesure où celles-ci ont été réglées.

Pour la période postérieure au mois de février 2026, dernier terme apparaissant sur le décompte, et jusqu’à la libération effective des lieux, M. [H] sera condamné à payer à la société RIVP une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec la locataire en titre, avec possibilité de procéder à son indexation et à la régularisation des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [H], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant la sommation de déguerpir délivrée le 20 novembre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société RIVP.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur l’appartement n°22 situé [Adresse 4], 2ème étage à [Localité 3] le 13 avril 2024, par l’effet du décès de [U] [P],

DÉBOUTE M. [H] de sa demande de transfert de bail portant sur l’appartement n°22 situé [Adresse 4], 2ème étage à [Localité 3],

DIT qu’à défaut pour M. [H], ou tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux situés situé [Adresse 4], appartement n°22, 2ème étage à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société RIVP pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que M. [H] est redevable envers la société RIVP d’une indemnité d’occupation portant sur l’appartement n°22 situé [Adresse 4], 2ème étage à [Localité 3] depuis le décès de [U] [P] le 13 avril 2024, mais CONSTATE que M. [H] a réglé les indemnités d’occupations échues incluant le mois de février 2026,

DEBOUTE en conséquence la société RIVP de sa demande en paiement formée à ce titre,

CONDAMNE M. [H] à payer à la société RIVP une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, correspondant à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec possibilité de procéder à son indexation et à la régularisation des charges ;

DÉBOUTE la société RIVP de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [H] aux dépens de l’instance, incluant la sommation de déguerpir délivrée le 20 novembre 2024

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société RIVP,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 15 mai 2026.

La greffière La juge des contentieux de la protection