TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI ; M^e Justin BOUCHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGGW

N° MINUTE :

7-2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C. FRANCO INTERNATIONALE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Justin BOUCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0230

Madame [A] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Justin BOUCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGGW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 15 mai 1998, la SCI FRANCO INTERNATIONALE a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par lettre du 12 décembre 2024 réceptionnée par la bailleresse le 8 janvier 2025, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ont donné congé à la SCI FRANCO INTERNATIONALE.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SCI FRANCO INTERNATIONALE a assigné M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

A titre principal :

— valider le congé donné par M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] et constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef sans délai avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef sans délai avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  9990,92 euros au titre des arriérés locatifs dus au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  999,09 euros au titre de la clause pénale,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer charges comprises à compter de la résiliation du bail,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 5 décembre 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de M. [R] [Z] et Mme [A] [Z], à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience la SCI FRANCO INTERNATIONALE, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 14999,87 euros. Elle sollicite le rejet de la demande aux fins de sommation de communiquer.

M. [R] [Z] et Mme [A] [Z], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

— Le rejet des demandes de la SCI FRANCO INTERNATIONALE,

— Faire sommation à la SCI FRANCO INTERNATIONALE de communiquer l’ensemble des échanges avec les locataires successifs, la comptabilité et l’ensemble du dossier locatif de l’appartement,

— Condamner la SCI FRANCO INTERNATIONALE à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la SCI FRANCO INTERNATIONALE et aux conclusions de M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

La commune de [Localité 1] relève du I de l’article 17 susvisé en application du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et de son annexe telle que modifiée par le décret n°2023-822 du 25 août 2023.

De jurisprudence ancienne et constante, le simple départ des lieux des locataires ne vaut pas restitution des lieux, le bailleur n’étant pas en mesure d’en reprendre possession. La restitution a juridiquement lieu lorsque le locataire remet les clés au bailleur ou à son mandataire. (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857, Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, n° 04-16.583, Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.443).

La preuve de la remise des clefs incombe au locataire (Cass. 3e civ., 5 févr. 2013, n° 11-22.463).

En l’espèce, par courrier du 12 décembre 2024 réceptionné par la SCI FRANCO INTERNATIONALE le 8 janvier 2025, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] lui ont donné congé en ces termes : " Locataires du bien situé au [Adresse 3], 2ème étage fond du couloir, depuis le 15/05/1998, je souhaite résilier mon bail. Celui-ci se trouve en zone tendue. Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15) et au décret n° 2013-392 (…) le préavis dans cette situation est d’un mois. Le congé prendra effet 1 mois après la date d’accusé de réception du courrier recommandé. Je me tiens à votre disposition pour définir la date de l’état des lieux de sortie. ".

Cependant, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] soutiennent avoir définitivement quitté le logement en 2002 ce dont la bailleresse était parfaitement informée de sorte qu’elle fait preuve de mauvaise foi. Ils admettent n’avoir conservé aucune trace de leurs échanges avec cette dernière au moment de leur départ.

Ils expliquent avoir envoyé le congé afin de régulariser leur situation auprès du service des impôts après avoir reçu un avis de taxe d’habitation pour l’année 2024.

La SCI FRANCO INTERNATIONALE soutient n’avoir jamais reçu de congé avant celui du 8 janvier 2025, qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi en 2002 et qu’elle n’a pas récupéré les clés du logement.

De fait, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ne justifient pas de ces éléments alors que la preuve leur en incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Les diverses pièces administratives qu’ils ont produites les domiciliant à d’autres adresses (taxe d’habitation, avis d’impôts sur le revenu, taxes foncières) n’ont aucun effet probatoire quant à l’effectivité de la restitution des lieux et la résiliation du bail en 2002.

Il en est de même s’agissant du paiement du loyer par un tiers, lequel pourrait avoir été introduit dans les lieux par M. [R] [Z] et Mme [A] [Z]. C’est au demeurant ce que laisse entendre le courriel de M. [R] [Z] du 21 février 2025 (pièce n°11 des défendeurs) aux termes duquel il indique à l’agence immobilière " je viens d’avoir un appel par téléphone de la personne qui habite dans l’appartement du 10è, il n’a pas encore trouvé un nouveau logement et voudrait savoir s’il y a la possibilité d’y rester jusqu’à fin février ou de relouer auprès de votre agence ? et après il nous rendrait les clés de l’appartement ".

Le congé délivré au mois de janvier 2025 a été rédigé en des termes clairs et univoques qui ne peuvent être interprétés autrement que comme ayant délivrés par des personnes se considérant toujours comme locataires. Leur départ depuis l’année 2002 n’y est pas même évoqué.

Le fait que M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ne maitrisent pas la langue française ne peut les exonérer du respect de leurs obligations contractuelles et légales ni permettre de considérer qu’ils n’avaient pas conscience des conséquences du congé. Ils avaient la possibilité de se rapprocher d’un professionnel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ne rapportent pas la preuve de la restitution des lieux avec remise des clés à la bailleresse au cours de l’année 2002.

En l’absence de tout indice corroborant leurs déclarations, ils seront déboutés de leur demande de sommation de communiquer l’ensemble des échanges avec les locataires successifs, la comptabilité et l’ensemble du dossier locatif de l’appartement.

Seul le congé réceptionné le 8 janvier 2025 est valide. Le bail est en conséquence résilié depuis le 9 février 2025 et M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FRANCO INTERNATIONALE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’expulsion sans délai, non motivée, sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation et la clause pénale

L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail objet du présent litige en application de l’article 82II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, en se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] sont redevables solidairement d’une indemnité d’occupation. La SCI FRANCO INTERNATIONALE sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer en application de la clause pénale insérée au contrat de bail. Cependant cette clause doit être réputée non écrite en application des dispositions susvisées. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FRANCO INTERNATIONALE ou à son mandataire.

La demande de condamnation de M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 999,09 euros au titre de la clause pénale sera également rejetée, la clause étant réputée non écrite.

Sur la dette locative

En l’espèce, la SCI FRANCO INTERNATIONALE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2026, M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] lui devaient la somme de 14999,87 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation.

M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] seront solidairement – comme stipulé au contrat – condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9990,92 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [Z] et Mme [A] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] de leur de demande de sommation de communiquer l’ensemble des échanges avec les locataires successifs, la comptabilité et l’ensemble du dossier locatif de l’appartement ;

CONSTATE que le contrat à effet du 15 mai 1998 conclu entre la SCI FRANCO INTERNATIONALE, d’une part, et M. [R] [Z] et Mme [A] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 9 février 2025 par l’effet du congé délivré par M. [R] [Z] et Mme [A] [Z],

ORDONNE à M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’expulsion sans délai,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] à payer à la SCI FRANCO INTERNATIONALE la somme de 14999,87 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation arrêté au 1er mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9990,92 euros et de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE la SCI FRANCO INTERNATIONALE de sa demande au titre de la clause pénale,

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [A] [Z] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 mai 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION