TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05554 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGAE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, SAS SULLY GESTION – [Adresse 3], [Adresse 4], représenté par le cabinet de M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5], vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [S] [D], demeurant [Adresse 6], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Brice REVENEY, Juge, assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 30 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge ,assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 30 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05554 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGAE

EXPOSE DU LITIGE

M.[H] [S] [D] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et géré par le syndic LA SOCIÉTÉ SULLY GESTION.

Il a été constaté par le syndic que M. [H] [S] [D] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui ont été trimestriellement adressés après le 1er janvier 2024.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui ont été adressées.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 Octobre 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] et [Adresse 2] (ci-après le SDC) a assigné M. [H] [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [H] [S] [D] à lui payer la somme de 1478,59 € pour les charges impayées du 02/01/2024 au 28/08/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/08/2025,

— condamner M. [H] [S] [D] à lui payer la somme de 564 € au titre des frais engagés,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [H] [S] [D] à lui payer la somme de 3500 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [H] [S] [D] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 janvier 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et déclaré qu’il s’agissait de la cinquième procédure diligentée contre le défendeur pour paiement de ses charges.

Assigné régulièrement à étude, M. [H] [S] [D] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] et [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [H] [S] [D] est bien propriétaire du lot n° 111 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] correspondant respectivement à 84/1004 des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [H] [S] [D] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

— le contrat de syndic (pièce 18)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023, 2024 et 2025 (pièce 16) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon attestations de non recours délivré par LA SOCIÉTÉ SULLY GESTION (pièce 17), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2024 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 01/04/24 et le 01/07/2025 (pièce 15).

— des relances simples et une mise en demeure en date du 28 août 2025 (2042,59 € en principal) attestant de l’inexécution des obligations de copropriétaire de M. [H] [S] [D] (pièce 2),

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M. [H] [S] [D] arrêté au 28/08/2025 également produit aux débats (cf assignation) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 1478,59 €. Il intègre aussi les sommes des règlements intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M. [H] [S] [D] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 1478,59 € pour les charges impayées entre le 01/04/2024 et le 28/08/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/08/2025.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 15,19 ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de M.[H] [S] [D].

M.[H] [S] [D] sera donc condamné à payer la somme de 564 € (4 mises en demeure + honoraires pour assignation) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2025.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des relances et mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance , dont les antécédents judiciaires de M.[H] [S] [D] tendent à démontrer qu’elle est érigée en système, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2024 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (84/1004 ) et compte tenu de la durée de défaillance, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M.[H] [S] [D], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M.[H] [S] [D] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [H] [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 1478,59 € pour les charges impayées entre le 01/04/2024 et le 28/08/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/08/2025,

CONDAMNE M. [H] [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 564 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/08/2025,

CONDAMNE M. [H] [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 300 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [H] [S] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [H] [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Président