TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52050

N° Portalis 352J-W-B7K-DB3O2

N° : 8

Assignation du :

17 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SGM ORION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSE

Société N’COFFEE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date des 16 et 17 décembre 2024, la société SGM Orion a donné à bail commercial à M. [M] [E], pour le compte d’une société en formation, des locaux (lots n°12 et 13) situés [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter d’une date fixée à titre prévisionnel au 1er décembre 2024, le bailleur devant notifier cette date au preneur par tous moyens avec un préavis de 15 jours et un procès-verbal devant être régularisé entre les parties à la date de livraison du local, moyennant un loyer annuel fixe de 35 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance et un loyer annuel variable additionnel correspondant à 6 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes. Ce bail contient une clause attributive de compétence au profit des juridictions de [Localité 1]. Il stipule, en outre, que le preneur bénéficie d’une faculté de substitution, valable trois mois à compter de la date de prise d’effet du bail.

La société N’Coffee dont le président est M. [H] [E], a été immatriculée au registre des commerces et des sociétés le 20 janvier 2025.

Le local commercial a été mis à disposition de la société N’Coffee par la société SGM Orion le 3 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SGM Orion a fait délivrer à la société N’Coffee, par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 16 248, 10 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SGM Orion a, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, fait assigner la société N’Coffee devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1104 et 1728 du code civil, 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

« – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial précité et ce, à compter du 2 novembre 2025 ;

Par conséquent :

— CONSTATER que le bail commercial conclu entre la société SGM ORION et la société N’COFFEE les 16 et 17 décembre 2024 est résilié de plein droit ;

— CONSTATER que la société N’COFFEE est occupante sans droit ni titre des lots n° 12 et 13 d’une superficie de 50 m² environ GLA dépendant du centre commercial « [Localité 5] ETOILE » situé au [Adresse 5] à [Localité 4], depuis le 2 novembre 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société N’COFFEE et de tout occupant de son chef des lots n° 12 et 13 d’une superficie de 50 m² environ GLA dépendant du centre commercial « [Localité 5] ETOILE » situé au [Adresse 5] à [Localité 4], et ce avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

— ASSORTIR l’exécution de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clefs ;

— JUGER que la société N’COFFEE devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du Bail en pareil cas ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la société SGM ORION et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société N’COFFEE à payer à la société SGM ORION, à titre provisionnel, la somme de 24.195,76 € selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, au titre des loyers, charges et accessoires impayés, cette condamnation portant intérêts au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité des sommes dues, majoré de 3 points ;

— CONDAMNER la société N’COFFEE à payer à la société SGM ORION, à titre provisionnel, la somme de 2.419 € à titre de pénalité telle que prévue à l’article 23.3 du Bail et correspondant à 10 % de la somme due en principal ;

— CONDAMNER la société N’COFFEE à payer à la société SGM ORION, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter du 2 novembre 2025 et jusqu’à restitution et libération complète des locaux, indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme provisionnelle mensuelle de 4.375 € HT outre les charges dues par mois ;

— JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 8.710,61 € restera acquis au Bailleur et ce, conformément à l’article 23.4 du Bail ;

— CONDAMNER la société N’COFFEE à payer à la société SGM ORION la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société N’COFFEE aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 1er octobre 2025, soit la somme de 75,74 €.»

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2026.

Lors de cette audience, la société SGM Orion, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société N’Coffee n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Il a été demandé en cours de délibéré des pièces justifiant de la date de prise d’effet du bail, de la livraison du local au preneur et du fait que la société N’Coffee se soit substituée à M. [M] [E].

Par note notifiée par la voie électronique le 24 avril 2026, la société SGM Orion a expliqué que M. [E] disposait d’un délai de trois mois pour opérer une substitution au bénéfice de la société en formation, que la société N’Coffee dont il est le président a été formée le 20 janvier 2025 et est en conséquence venue aux droits de M. [E] et que cette dernière a d’ailleurs signé l’état d’entrée des lieux. Elle a joint à cette note l’état d’entrée des lieux, une copie des statuts de la société N’Coffee et le certificat du dépositaire des fonds.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 1er octobre 2025 par la société SGM Orion à la société N’Coffee, qui s’est substituée à M. [M] [E], pour avoir paiement de la somme de 16 248, 10 euros au titre des loyers et charges impayés.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 12 janvier 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er novembre 2026 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société SGM Orion sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours majoré de 50 % conformément à l’article 23.5 du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SGM Orion sollicite la condamnation de la société N’Coffee à lui régler la somme de 24 195, 76 euros au titre des loyers, charges, et accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 12 janvier 2026 et au 31 mars 2026 que cette somme est due par la société N’Coffee.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 24 195, 76 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026 (premier trimestre 2026 inclus).

La société SGM Orion sollicite que cette somme produise intérêts au taux légal majoré de 3 points à la date d’exigibilité des sommes conformément à l’article 23.3. du bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 24 195, 76 euros portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la clause pénale

La société SGM Orion sollicite également la condamnation de la société N’Coffee au paiement de la somme de 2 419 euros en application de l’article 23.3 du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société SGM Orion sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société N’Coffee, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société SGM Orion une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 1er novembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société N’Coffee et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société N’Coffee à payer à la société SGM Orion une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 2 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS, par provision, la société N’Coffee à payer à la société SGM Orion la somme de 24 195, 76 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026 (premier trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société N’Coffee aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société N’Coffee à payer à la société SGM Orion la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 12 mai 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sophie COUVEZ