DEUXIEM E CHAM BRE CIVILE

13 Juin 2022

N° RG 22/01033 – N° Portalis DB3U-W -B7G-M X

AF C AL C

AG Q AU Y-AS AT veuve Y

AP-AQ G P M Z

AH K AI D

AM D AO W AA

AL AR W AA AJ E

AN E AK F

C/ S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, assistée de Emmanuelle M AGDALOU, Greffier a rendu publiquement le 13 juin 2022, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

M R DARNAUD, Vice-Présidente M B BILLIET, Vice-Président M B N, M A à titre temporaire

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 28 mars 2022 et mise en délibéré au 16 juin 2022. Le jugement a été rédigé par O N.

--==o0§0o==-- DEM ANDEURS

M B AF C, né le […] à […], demeurant […]

M R AL C, née le […] à PARIS, demeurant […]

M B AG Q, né le […] à […], demeurant 71 rue du Docteur Célestin Huet – 35400 SAINT-M ALO

M R AU Y-AS AT veuve Y, née le […] à […], demeurant […]

M B AP-AQ G, né le […] à […], demeurant […] […] […]

M B P M Z, né le […] à […], demeurant […]

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M B AH K, né le […] à […], demeurant 17 chemin de la W ormsa – 68380 METZERAL-M ITTLACH

M B AI D, né le […] à […], demeurant […]

M R AM D, née le […] à PARIS, demeurant […]

M B AO W AA, né le […] à […], demeurant […]

M R AL AR W AA, née le […] à […], demeurant […]

M B AJ E, né le […] à […] A T H E (B E L G IQ U E ), dem euran t 2 ch em in du R o y – 7 8 9 4 0 L A QUEUE-LES-YVELINES

M R AN E, née le […] à […], demeurant 2 chemin du Roy – 78940 LA QUEUE-LES-YVELINES

M B AK F, né le […], demeurant […]

représentés par M e Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M e Benjamin CABAGNO, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 488 885 732 dont le siège social est sis 96 -104 Avenue O de Gaulle – 92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M e Thierry M ALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M e Guilhem AFFRE, avocat plaidant au barreau de Paris

--==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Les demandeurs ont fait l’acquisition, dans le cadre de programmes de défiscalisation, de différents lots dépendant d’un immeuble situé à ROISSY EN FRANCE (Val d’Oise) […], cet immeuble étant destiné à l’usage de « Résidence Tourisme », devant procéder à des locations meublées ou non meublées.

Entre 2011 et 2013, ils ont tous consenti des baux commerciaux de neuf années à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, ayant pour activité la location de logements dans le cadre du tourisme d’affaires, et qui se trouve être l’exploitant unique de la résidence, dénommée « RESIDENCE ROISSY PARK ».

La société locataire a suspendu le paiement des loyers à compter du deuxième trimestre 2020, en raison de la pandémie du Covid-19. Par courrier du 21 juillet 2020, elle indiquait aux bailleurs qu’elle se voyait contrainte de suspendre également le loyer du troisième trimestre 2020. Par courrier du 16 octobre 2020, elle leur proposait de régler 40 % du loyer annuel de l’année 2020, soit 60 % du loyer du quatrième trimestre 2020, le premier trimestre de cette année ayant été réglé intégralement. Pour l’année 2021, elle leur proposait un loyer fixe égal à 40 % du loyer contractuel, et un complément de loyer de 33 % sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence entre 2020 et 2021, ce complément, calculé au 31 décembre 2021, devant être réglé avec la première échéance de l’année 2022.

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Les demandeurs n’ayant pas accepté ces propositions, la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS améliorait sa proposition pour l’année 2021 par courrier du 4 décembre 2020, indiquant que si au 31 décembre 2021 son chiffre d’affaires des recettes d’hébergement atteignait celui réalisé en 2019, elle s’engageait à compléter la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement permettant d’atteindre la totalité du loyer contractuel, ce solde devant être versé avec la première échéance du loyer 2022. Cette nouvelle proposition n’ayant pas été non plus acceptée par les demandeurs, la société locataire n’a pas repris les paiements.

Par lettre recommandée du 25 mars 2021, le conseil des demandeurs mettait en demeure le Groupe RESIDE ETUDES de reprendre le paiement des loyers contractuels à compter du mois d’avril 2021, et de payer de manière échelonnée les loyers non réglés entre le 1er avril 2020 et le 31 mars 2021.

Par assignation du 9 avril 2021, les mêmes demandeurs ont assigné la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de la voir condamner à leur payer une provision sur les arriérés de loyer.

Parallèlement, par ordonnance du 11 mai 2021, le Président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS pour une durée de 4 mois, les administrateurs judiciaires désignés étant chargés d’assister la société dans le cadre des négociations à conduire avec les propriétaires-bailleurs afin de favoriser la conclusion d’un accord amiable et prendre toutes mesures de nature à assurer sa pérennité. La procédure de conciliation a été reconduite jusqu’au 11 mars 2022.

Au mois d’octobre 2021, la société locataire a repris les paiements à hauteur de 40 % du loyer contractuel, et ce rétroactivement à compter du mois de mai 2021.

Par ordonnance du 4 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et débouté les demandeurs de leur demande de passerelle fondée sur l’article 837 du code de procédure civile.

Autorisés par ordonnance en date du 14 février 2022, les demandeurs ont, par exploit du 17 février 2022, fait assigner la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à jour fixe devant la 2ème chambre civile de ce tribunal pour l’audience du 28 mars 2022, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux à ses torts exclusifs,

- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 20 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail,

- la condamner au paiement des sommes suivantes à chaque bailleur :

* M B et Madame C : 13.800,47 € TTC (à parfaire)

* M B Q : 13.210,35 € TTC (à parfaire)

* M R Y – de Kimpe : 13.091,25 € TTC (à parfaire)

* M B G : 40.962,92 € TTC (à parfaire)

* M B J : 13.714,11 € TTC (à parfaire)

* M B K : 20.580,44 € TTC (à parfaire)

* M B et Madame D : 14.234,60 € TTC (à parfaire)

* M B et Madame W AA : 13.245,28 € TTC (à parfaire)

* M B et Madame E : 12.188,26 € TTC (à parfaire)

* Monsieur F : 13.577,24 €TTC (à parfaire) A titre subsidiaire :

- la condamner au paiement d’une somme de 20.000 € à chaque demandeur à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, En tout état de cause :

- la condamner au paiement d’une somme de 8.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

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Ils font valoir, au visa de l’article 1728 du code civil, qu’aucun motif tenant aux mesures sur l’état d’urgence sanitaire ne peut remettre en cause l’obligation de payer les loyers, d’autant que des mesures gouvernementales exceptionnelles d’accompagnement ont été prises en faveur des exploitants pour faire face aux difficultés de trésorerie dues au confinement, qu’aucune décision administrative n’a imposé la fermeture des résidences de tourisme, que les loyers ont été impayés y compris pendant les périodes non concernées par l’état d’urgence, et qu’en tout état de cause il ne leur appartient pas de supporter les pertes d’exploitation de la résidence. Ils ajoutent que l’ordonnance du 25 mars 2020, qui a notamment interdit les pénalités financières et l’application des clauses résolutoires en raison du défaut de paiement des loyers pendant la période d’état d’urgence sanitaire, n’a en aucun cas annulé les loyers commerciaux. Ils font observer par ailleurs que la société locataire ne saurait soulever une exception d’inexécution dans la mesure où ils n’ont jamais empêché la jouissance du bien, d’autant que la résidence n’a jamais été fermée administrativement, et qu’elle ne saurait davantage soulever le caractère inexploitable des locaux assimilé à une destruction de la chose louée, l’éventuelle impossibilité d’exploiter n’étant pas due à la chose louée elle-même. Ils contestent également la force majeure, le critère d’irrésistibilité faisant défaut, et soutiennent l’absence de bonne foi contractuelle de la société locataire.

Ils estiment dès lors être aujourd’hui en droit de solliciter la résolution judiciaire des baux commerciaux, tant par l’acquisition de la clause résolutoire des baux à la suite des commandements de payer délivrés et non suivis d’effet, que par le manquement grave des obligations contractuelles, ainsi que le paiement de l’intégralité des loyers dus. A titre subsidiaire, ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation des conséquences de ces manquements, sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2022, la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS demande au tribunal de :

- renvoyer l’affaire à une audience de mise en état en application combinée des articles 844 et 799 du code de procédure civile,

- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nanterre,

- déclarer irrecevables les demandes de Monsieur G et de Monsieur F pour défaut de droit d’agir,

- juger légitime la suspension du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu’au 10 mai 2021,

- juger légitime le paiement partiel des loyers à hauteur de 40 % du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021 et la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er janvier 2022,

- à titre subsidiaire, ordonner le report du paiement des loyers que le tribunal considérerait comme étant dus avec un décalage de 24 mois à compter du jugement à intervenir,

- débouter les bailleurs de leurs demandes de résiliation judiciaire des baux, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

- les débouter de leur demande de dommages et intérêts,

- condamner chacun des demandeurs à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.

Elle soulève in limine litis l’incompétence du tribunal judiciaire de Pontoise au profit de celui de Nanterre, faisant valoir que lors de l’action en référé qu’ils ont initiée devant le tribunal judiciaire de Paris, les demandeurs ont sciemment renoncé à la compétence territoriale établie à l’article R 145-23 du code de commerce et explicitement accepté la clause des baux attribuant compétence aux tribunaux du siège social du preneur, étant précisé qu’entre temps ce siège social a été transféré à Neuilly-sur-Seine. Elle soulève ensuite une fin de non recevoir à l’égard des prétentions de M AB G et F au motif qu’ils ne justifient pas de leur intérêt à agir, faute pour le premier de communiquer son bail, et pour le second de produire les justificatifs de sa créance.

Au fond, elle fait valoir en premier lieu que la pandémie de COVID-19 constitue une circonstance exceptionnelle et grave prévue dans le bail permettant l’exonération du paiement des loyers. Elle expose que les résidences de tourisme d’affaire urbaines ont été

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gravement affectées par la crise sanitaire, le taux d’occupation de ces résidences ayant considérablement chuté du fait de l’arrêt du trafic aérien mondial, des restrictions de déplacement, de la généralisation du télétravail et de l’annulation des salons professionnels et des séminaires d’entreprises. Elle fait valoir ensuite, au visa de l’article 1722 du code civil, que l’usage et la jouissance des locaux ont été compromis par la pandémie, ce qui serait assimilable à la destruction de la chose louée par cas fortuit. Elle rappelle à cet effet que la résidence litigieuse n’a pas retrouvé entre 2020 et 2021 les niveaux d’occupation d’avant la crise. Elle fait valoir enfin, au visa de l’article 1134 ancien du code civil, que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, et qu’en refusant systématiquement les solutions amiables qu’elle a proposées malgré les circonstances exceptionnelles, les bailleurs ont rompu l’équilibre économique des baux et n’ont pas agi de bonne foi. A titre subsidiaire, compte tenu des difficultés rencontrées, elle sollicite un report des loyers sur une période de 24 mois à compter du jugement à intervenir. S’agissant des montants sollicités, elle considère que les propriétaires ne fournissent aucun décompte permettant d’étayer leurs demandes en paiement, aucun avis d’échéance n’étant produit.

Elle s’oppose par ailleurs à la demande de résiliation judiciaire des baux qui ne lui apparaît pas opportune pour les bailleurs, faisant observer que les baux ne comportent pas de clause résolutoire et qu’il n’est pas justifié que des commandements de payer aient été délivrés. Elle estime également qu’aucune faute grave justifiant la résiliation judiciaire des baux ne lui est imputable, compte tenu des circonstances et des propositions qu’elle a pu formuler. Elle considère enfin que la demande de dommages et intérêts n’est pas fondée, les préjudices invoqués n’étant justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie à l’assignation du 17 février 2022 et aux conclusions notifiées le 28 mars 2022.

M OTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi à la mise en état

Conformément à l’article 840 du code de procédure civile, dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. La requête doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives.

En l’espèce, la société défenderesse fait grief aux demandeurs d’avoir malicieusement caché dans leur requête l’ordonnance de référé rendue le 4 janvier 2022 par le Président du tribunal judiciaire de Paris, et conteste l’urgence retenue par l’ordonnance rendue sur requête le 14 février 2022.

Toutefois, s’il est effectivement regrettable, pour la loyauté des débats, que les demandeurs n’aient pas fait état de l’ordonnance de référé du 4 janvier 2022 qui n’a pas reconnu le caractère urgent de l’action des demandeurs, il convient d’observer que l’ordonnance du 14 février 2022 est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours.

Conformément à l’article 844 du même code, le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales.

Le tribunal constate qu’en l’espèce, la société défenderesse a été en mesure de notifier avant l’audience 47 pages de conclusions circonstanciées répondant point par point à l’argumentation des demandeurs, et que l’affaire est en état d’être jugée.

La demande de renvoi à la mise en état sera donc rejetée.

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Sur l’exception d’incompétence

Conformément à l’article R 145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Par ailleurs, selon l’article 48 du code de procédure civile, « toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée. »

En l’espèce, l’immeuble litigieux est situé dans le département du Val d’Oise, et les demandeurs n’ont pas la qualité de commerçant. C’est dès lors à juste titre qu’ils ont saisi le tribunal judiciaire de Pontoise.

Le fait qu’ils aient renoncé à la compétence de l’article R 145-23 précité au profit de la clause attributive de compétence insérée dans les baux dans le cadre de l’action en référé, et que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ait retenu sa compétence, est indifférent, les ordonnances de référé n’ayant pas, aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée au principal.

L’exception d’incompétence sera dès lors rejetée.

Sur les fins de non-recevoir

La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS soutient en premier lieu que Monsieur G ne justifie pas de son intérêt à agir, son bail n’étant pas communiqué. Toutefois, à la suite des conclusions de la défenderesse, le bail de Monsieur G a bien été versé aux débats. Son intérêt à agir en qualité de bailleur est donc établi.

La défenderesse soutient encore que la demande de Monsieur F serait irrecevable au motif qu’il ne produit pas les avis de règlement supposés établir le montant de sa créance. Ce faisant, elle ne conteste nullement l’intérêt à agir de ce dernier, mais simplement le bien-fondé de sa demande, ce qui correspond à une défense au fond, et non à une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Les deux fins de non-recevoir seront également rejetées.

Sur les demandes en paiement des loyers

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Pour déroger à ce principe, la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS soulève trois moyens.

Sur les dispositions contractuelles

Les baux commerciaux consentis par les demandeurs comportent tous le même paragraphe VIII ainsi libellé :

« Dans le cas où la non-sous location résulterait :

- soit du fait ou d’une faute du bailleur

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-soit de l’apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance. »

Selon la société locataire, la crise sanitaire survenue en 2020 constitue bien une circonstance exceptionnelle et grave affectant le bien, ne permettant pas une occupation effective et normale, et dispensant du paiement du loyer jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance, le « bien » devant être entendu non seulement dans une acception matérielle, mais également économique. Elle soutient que telle était la commune intention des parties.

S’il est compréhensible que différents juges des référés, juges de l’évidence, aient considéré que l’interprétation de cette disposition contractuelle constituait une difficulté sérieuse excédant leur pouvoir, il appartient naturellement aux juges du fond de procéder à cette interprétation.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, les demandeurs ont tous fait l’acquisition de lots d’une résidence destinée à l’usage de « Résidence Tourisme » devant être louée à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS. De fait, tous les bailleurs sans exception ont dû signer un contrat- type pré-imprimé, établi par la société locataire selon son bon vouloir. Il n’apparaît pas que les conditions du bail aient pu être négociées librement par les bailleurs. Notamment, la locataire s’est bien gardée d’insérer dans les baux une clause résolutoire, contrairement à la plupart des baux commerciaux. On est donc manifestement en présence de contrats d’adhésion plutôt que de contrats de gré à gré, de sorte que la commune intention des parties se résume à l’intention de la société locataire, au moins sur le point litigieux.

S’il est incontestable que la crise sanitaire survenue en 2020 constitue une circonstance exceptionnelle et grave, il est constant que la suspension du paiement des loyers prévue par le contrat dépend de conditions strictement limitées :

- il faut avant toute chose une absence de sous-location du bien,

- que la survenance de circonstances exceptionnelles et graves affecte le bien et ne permette pas une occupation effective et normale.

En premier lieu, la société locataire, qui n’établit pas que la résidence Roissy Park a été effectivement fermée, reconnaît simplement que le taux d’occupation a été considérablement réduit, ce qui ne correspond pas à une absence de sous-location. Il faut ensuite que le bien soit affecté par lesdites circonstances. Or le bien dont il est question dans le contrat de bail est un bien immobilier et non un fonds de commerce (§ I – Objet du bail). Le seul exemple de circonstances exceptionnelles et graves qui est donné (l’incendie de l’immeuble) – certes non limitatif – confirme que c’est le bien immobilier qui est envisagé, et non l’activité économique exercée dans les lieux loués. En l’espèce, les locaux en eux-mêmes n’ont pas été affectés par la crise, et leur état n’a pas empêché la sous-location. L’interprétation donnée par la défenderesse est une extrapolation qui va au-delà de la commune intention des parties.

En tout état de cause, selon l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé.

Il en découle que les dispositions contractuelles invoquées ne permettaient pas à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS de suspendre le paiement des loyers durant la crise sanitaire.

Sur l’application de l’article 1722 du code civil

Selon cet article, « Si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

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Il est de principe qu’il y a perte de la chose louée lorsque sa destruction matérielle est effective et définitive, mais également lorsque son usage ou sa jouissance conformément à sa destination sont devenus impossibles.

En l’espèce, si la destruction matérielle de la chose louée n’est pas invoquée, la défenderesse soutient que la jouissance des locaux conformément à leur destination est devenue impossible. Toutefois, le paragraphe III « Destination des lieux » des baux prévoit que le preneur « exercera, dans les locaux faisant l’objet du présent bail, une activité commerciale d’exploitant avec la fourniture de logements meublés et services para-hôteliers », et ces baux ne prévoient nullement un taux d’occupation minimum. Ils n’ont pas davantage subordonné le paiement des loyers à un taux de remplissage. Or il a été constaté que la jouissance de la résidence n’était pas devenue impossible, seul le taux d’occupation ayant été temporairement réduit.

Dès lors, l’article 1722 précité du code civil, qui ne peut s’appliquer qu’à une situation irréversible, ne peut servir de fondement à une suspension du paiement des loyers.

Il convient de rappeler à cet égard que le législateur n’a pas entendu suspendre l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire. L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit seulement l’absence de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation de garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Sur l’exigence de bonne foi

Selon l’article 1134 ancien du code civil, applicable aux contrats en cause, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS soutient que l’équilibre économique des baux prévu lors de leur conclusion a été rompu pendant les périodes de confinement et que la bonne foi aurait dû conduire les bailleurs à renégocier les termes des baux et surseoir à l’exigence de perception des loyers. Elle leur reproche une absence de démarches en ce sens, alors qu’elle-même a proposé un avenant. A cet effet, elle considère que les bailleurs sont des « partenaires » qui doivent partager les risques et les conséquences de la pandémie.

Il convient d’observer en premier lieu que l’équilibre économique des baux tel que prévu lors de leur conclusion repose d’une part sur l’obligation, par les bailleurs, de délivrance conforme des lieux loués, et d’autre part sur l’obligation de payer le prix du bail par le preneur. On ne peut reprocher aux bailleurs d’avoir rompu cet équilibre, dans la mesure où l’obligation de délivrance n’a pas cessé d’être satisfaite, et où les décisions des autorités administratives qui ont pu être prises pendant la crise sanitaire ne leur sont pas imputables.

Il est quelque peu abusif par ailleurs, sous couvert d’un « partenariat » imaginaire, d’exiger des bailleurs une participation quelconque aux pertes d’exploitation, alors qu’il n’est prévu nulle part de participation aux profits lorsque la situation économique est favorable. La défenderesse insiste sur le fait que les bailleurs sont des investisseurs qui ont réalisé leurs acquisitions dans le cadre d’un programme de défiscalisation, et qu’ils ont pris de ce fait des risques. Elle occulte toutefois le fait que pour réaliser cet investissement, les bailleurs, dont aucun n’a une surface économique importante, ont souscrit des emprunts dont les échéances devaient être couvertes par le paiement des loyers, et que l’absence de paiement des loyers les place dans une situation difficile. Il convient de rappeler à cet égard que pour faire face aux difficultés générées par la crise, les entreprises ont bénéficié d’aides publiques et de prêts garantis par l’État – notamment pour payer leurs loyers – ce qui n’est pas le cas des bailleurs.

S’agissant de la renégociation des termes des baux, il ressort des différents courriers émanant de la défenderesse que ses propositions unilatérales n’étaient pas destinées à être discutées, et que le seul choix des bailleurs était d’accepter un loyer considérablement réduit ou de ne rien recevoir du tout, ce qui s’apparente plus à une forme de chantage qu’à une manifestation de bonne foi.

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Dès lors, la demande de suspension pure et simple du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu’au 10 mai 2021 sera rejetée.

La société RESIDE ETUDE APPARTHOTELS sollicite d’autre part le paiement partiel des loyers à hauteur de 40 % du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021, afin de respecter une égalité de traitement avec les bailleurs qui ont accepté ses propositions. Toutefois, aucun élément n’est communiqué sur l’acceptation de ces propositions par des propriétaires, qui représenteraient 53 % de l’ensemble des bailleurs. En outre, le choix de ces derniers leur appartient. La transaction, si elle est établie, ne peut avoir d’effet qu’entre les parties qui l’ont acceptée, et ne peut être imposée aux demandeurs. Cette demande sera également rejetée.

Sur le montant des demandes

La société RESIDE ETUDE APPARTHOTELS se borne à indiquer que les propriétaires ne fournissent aucun décompte permettant d’étayer leurs demande en paiement des loyers, indiquant que l’on ignore pour quelle période elles sont formulées. Elle ajoute qu’aucun avis d’échéance n’est produit sur la période litigieuse courant à compter du 2ème trimestre 2020, afin de pouvoir vérifier avec précision le montant des créances de loyers alléguées par chaque propriétaire.

Or il convient d’observer que les baux de la Résidence ROISSY PARK comportent une clause VII « CLAUSE PARTICULIERE – MANDAT DE GESTION », aux termes de laquelle le bailleur donne mandat au preneur de gérer les biens objets du bail, dans les termes de l’article 1984 du code civil, pour diverses missions et notamment « établir pour le compte du bailleur, par le preneur, les factures des loyers ; le bailleur s’engageant d’ores et déjà à quittancer lesdites factures. »

Il résulte de cette clause que la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, qui cumule les rôles de locataire et de gestionnaire des biens des bailleurs, établit seule les factures de loyers qu’elle doit régler, ce qui ressort clairement des avis de règlement versés aux débats. Il est bien compréhensible dès lors que les demandeurs soient dans l’incapacité de produire les avis d’échéance de la période litigieuse, puisqu’elle s’est elle-même abstenue de les établir, n’ayant pas l’intention de les régler.

Les demandeurs produisent un tableau faisant apparaître pour chacun d’eux les sommes dues aux deuxième, troisième et quatrième trimestre 2020, calculées en fonction des loyers apparaissant sur les quittances précédentes, et les sommes dues pour l’année 2021, déduction faite des règlements partiels effectués. La défenderesse ne conteste nullement le montant des sommes réclamées, alors qu’elle connaît mieux que personne les sommes dues, du fait de son mandat de gestion.

La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS sera donc condamnée à payer les sommes suivantes TTC :

- à Monsieur et Madame C : 13.800,47 €

- à M B Q : 13.210,35 €

- à Madame Y-AS AT : 13.091,25 €

- à Monsieur G : 40.962,92 €

- à Monsieur J : 13.714,11 €

- à Monsieur K : 20.580,44 €

- à Monsieur et Madame D : 14.234,60 €

- à Monsieur et Madame W AA : 13.245,28 €

- à Monsieur et Madame E : 12.188,26 €

- à Monsieur F : 13.577,24 €

Ces demandes en paiement des loyers étant satisfaites, les demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts sont sans objet.

Sur la demande de délais

Il ne peut être contesté que la crise sanitaire due à la pandémie de COVID, si elle ne justifie pas la suspension du paiement des loyers, a néanmoins créé des difficultés financières à la société locataire du fait d’un taux de remplissage de la résidence réduit.

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Compte tenu de cette circonstance exceptionnelle, mais également du fait que la défenderesse s’est déjà elle-même octroyée des délais, cette dernière sera autorisée à régler les sommes mises à sa charge en 12 mensualités égales, dans les termes du dispositif du présent jugement, avec déchéance du terme.

Sur les demandes de résiliation des baux

Dans le corps de leur assignation, les demandeurs font état de commandements de payer visant la clause résolutoire en date du « 3 novembre 2022 » (sic). Toutefois, aucun commandement de payer n’est versé aux débats. Au surplus, les baux ne comportent aucune clause résolutoire, la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, rédactrice de ces baux, ayant « oublié » d’en insérer.

Selon l’article 1184 ancien du code civil, applicable aux baux en cause, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut en demander en justice la résolution avec dommages et intérêts, le contrat n’étant pas résolu de plein droit.

Il est de principe que pour entraîner la résiliation du bail, le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante, l’appréciation de cette gravité devant tenir compte de toutes les circonstances intervenues.

En l’espèce, si le défaut de paiement des loyers constitue en principe un motif grave de résiliation du bail, les circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire ont pu atténuer la gravité de ce manquement, surtout compte-tenu des termes de l’article 4 précité de l’ordonnance du 25 mars 2020.

En outre, la résiliation des baux n’apparaît pas être une mesure favorable aux bailleurs, dans la mesure où ces derniers seraient contraints de faire leur affaire personnelle de la location de leurs lots, ce qui constituerait une charge matérielle non négligeable.

La demande de résiliation judiciaire des baux sera dès lors rejetée, de même que la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, par voie de conséquence.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser aux demandeurs la charge de leur frais irrépétibles. La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS sera condamnée à verser à chacun des demandeurs la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, qui succombe, sera condamnée aux dépens, étant observé que l’existence et le coût des commandements de payer ne sont pas justifiés.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES M OTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à payer les sommes suivantes :

- à Monsieur et Madame AF C : 13.800,47 €

- à Monsieur AG Q : 13.210,35 €

- à Madame AU Y-AS AT : 13.091,25 €

- à Monsieur AP-AQ G : 40.962,92 €

- à Monsieur P J : 13.714,11 €

- à Monsieur AH K : 20.580,44 €

- à Monsieur et Madame AI D : 14.234,60 €

-à Monsieur et Madame AO W AA : 13.245,28 €

- à Monsieur et Madame AJ E : 12.188,26 €

- à Monsieur AK F : 13.577,24 € ;

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Autorise la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à s’acquitter de ces sommes , en sus des loyers et charges courants, en 12 mensualités égales le premier jour du mois, la première mensualité devant être réglée le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit toutefois qu’à défaut de versement à bonne date d’une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 13 juin 2022, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, P/ Le Président empêché,

Emmanuelle MAGDALOU AJ BILLIET, vice-président

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