TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

TRANCHANT UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 4 Juin 2024

N° RG 23/00062 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAUG

Jugement rendu le 4 juin 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC – Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

La SCI MARYSTEVE, Société civile immobilière au capital de 83.000 €, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 418.471.603, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 8] (Val d’Oise), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Arnaud PERSIDAT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et M^e Jean-Yves LE GOFF, avocat plaidant au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 publié le 15 février 2023 volume 2023 S n°42 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a poursuivi la vente des biens et droits immobiliers sis [Adresse 4] et Angle [Adresse 2] à [Localité 7] (95) cadastrée section AE n° [Cadastre 3], appartenant à la SCI MARYSTEVE.

Par exploit en date du 13 mars 2023, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a assigné la SCI MARYSTEVE devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière aux fins d’ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi sur la mise à prix de 120.000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge de l’exécution de :

— débouter la SCI MARYSTEVE de l’ensemble de ses prétentions

— mentionner le montant de sa créance à hauteur de 164.156,74 euros provisoirement arrêtée au 25 novembre 2022 en principal, intérêts, frais et accessoires

— si la vente forcée est ordonnée en déterminer les modalités

— en cas de vente amiable fixer le montant en-deçà duquel le bien ne pourra être vendu.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la SCI MARYSTEVE demande au juge de l’exécution de :

— in limine litis, déclarer nuls le commandement de saisie ainsi que l’assignation délivrée pour l’audience du 18 avril 2023

— subsidiairement au fond, prononcer la déchéance du CIC à percevoir les intérêts sur le prêt consenti à hauteur de 30.000 euros, l’autoriser à vendre le bien immobilier amiablement à un prix ne pouvant être inférieur à 225.000 euros

— en tout état de cause, débouter le CIC de ses prétentions.

Sur la nullité, la SCI MARYSTEVE soutient que ces actes (commandement et assignation) ont été délivrés à Madame [J] [V] qui n’a pas qualité pour représenter la personne morale.

Au fond, la SCI MARYSTEVE fait valoir que la banque n’a pas satisfait à son obligation de conseil et de mise en garde au regard de la situation financière du débiteur.

Elle sollicite enfin la vente amiable en produisant des mandats de vente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024 lors de laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs moyens et conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la nullité du commandement de saisie et de l’assignation :

Selon l’article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privée ou à un établissement public à caractère industriel et commercial est faite au lieu de son établissement. A défaut d’un tel lieu elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à le recevoir.

Il est fait grief au commissaire de justice instrumentaire qui a délivré le commandement de saisie et l’assignation à l’audience d’orientation en mentionnant que les actes étaient délivrés à personne morale, d’avoir effectué la remise de ces actes à Madame [J] [V], associée de la société, sans pour autant en être la gérante.

Or, le créancier poursuivant n’a nullement l’obligation de délivrer le commandement de saisie et l’assignation à l’audience d’orientation au représentant légal de la société in personam.

L’acte peut être remis à toute personne présente au siège de la SCI qui se déclare habilitée à recevoir l’acte, y compris à un salarié de l’entreprise, comme ce fut le cas en l’espèce.

In fine, il est constant que les actes litigieux ont été délivrés au siège social de la SCI MARYSTEVE à une personne qui s’est déclarée être la représentante légale de la SCI et donc habilitée à les recevoir, étant souligné que selon l’extrait KBIS cette personne est associée de la SCI MARYSTEVE.

Il sera donc fait litière des nullités soulevées par la SCI MARYSTEVE qui ne présentent aucune pertinence.

Sur la créance et la déchéance du droit aux intérêts :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Le caractère certain liquide et exigible de la créance du CIC est fondée sur la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 10 avril 2023 contenant un prêt consenti par la banque à la SCI MARYSTEVE pour financer l’achat d’un bien immobilier, d’un montant de 213.000 euros remboursable par mensualités au taux nominal contractuel de 3,65 % l’an, la mise en demeure préalable distribuée le 27 mai 2022 et la notification de la déchéance du terme présentée le 13/9/2022. Ces éléments ne sont pas contestés.

Le décompte arrêté au 25 novembre 2022 laisse apparaître un solde débiteur de 164.156,74 euros au titre du capital restant dû, des intérêts courus non capitalisés et de l’assurance échue.

L’article L312-14 du code de la consommation invoqué par la défenderesse mentionne effectivement que l’établissement de crédit prêteur de deniers doit fournir à l’emprunteur toute information se rapportant au crédit contracté en attirant l’attention de ce dernier sur les conséquences que ces crédits peuvent avoir sur sa situation financière notamment en cas de défaut de paiement.

Toutefois, cette obligation de mise en garde ne concerne que les emprunteurs non avertis, à moins que la banque dispose d’informations que l’emprunteur lui-même ignore.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la SCI MARYSTEVE a été immatriculée il y a plus de 25 ans et qu’elle a pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Il ne s’agit donc pas d’un emprunteur profane étant précisé par ailleurs que l’emprunt a été souscrit le 11 avril 2014 et que le premier impayé est en date du 20 mai 2022 de sorte qu’il ne peut être fait grief au CIC d’avoir manqué à son devoir de mise en garde face à un emprunteur averti qui ne présentait pas de risque d’endettement excessif lors de la conclusion du contrat de prêt.

Il n’est par ailleurs ni justifié ni allégué que la banque aurait disposé d’informations que l’emprunteuse aurait elle-même ignorées.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts du prêt.

En conséquence, la créance du CIC sera mentionnée à hauteur de 164.156,74 euros selon décompte arrêté au 25 novembre 2022.

Sur la vente amiable :

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

La SCI MARYSTEVE sollicite l’autorisation de vendre amiablement leur bien, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Elle produit aux débats deux mandats de vente se rapportant au bien immobilier saisi :

— l’un consenti le 31/1/2024 à l’agence NOVA IMMOBILIER [Localité 8] TRANSACTION au prix de 299.000 euros moine la commission d’agence de 15.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 284.000 euros

— l’autre le 5/2/2024 à l’agence PLAZZA IMMOBILIER [Localité 7] au prix de 299.000 euros moins la commission d’agence de 15.500 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 283.500 euros.

Ces mandats de vente rapportent la preuve de l’intention réelle et sérieuse de vendre de la SCI MARYSTEVE.

Il échet en conséquence de faire droit à la demande de vente amiable et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel et pour laisser aux intéressés une marge de négociation, il y a lieu de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 225.000 euros net vendeur.

Le créancier poursuivant sollicite la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l’état de frais en date du 12/3/2024, il y a lieu de taxer ses frais à la somme de 2475,59 euros, qui seront à la charge de l’acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déboute la SCI MARYSTEVE de ses prétentions ;

Mentionne que la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’égard de la SCI MARYSTEVE est de 164.156,74 euros selon décompte arrêté au 25 novembre 2022 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers sis [Adresse 4] et Angle [Adresse 2] à [Localité 7] (95) cadastrée section AE n° [Cadastre 3], appartenant à la SCI MARYSTEVE ;

Fixe à 225.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais du créancier poursuivant seront taxés à la somme de 2475,59 euros selon décompte arrêté au 12/3/2024 et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 1er octobre 2024 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 janvier 2023 publié le 15 février 2023 volume 2023 S n°42 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2,

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par Philippe CLODY, magistrat honoraire, sous le contrôle du juge de l’exécution