TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’INCIDENT ET D’ORIENTATION

ORDONNANT LE CANTONNEMENT ET

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 17 Juin 2025

N° RG 24/00173 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5UU

78A

Jugement rendu le 17 juin 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La société BNP PARIBAS, SA au capital de 2 491 915 350 € inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 662042449, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascal PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

La Société dénommée S.C.I. SABEA, Société civile immobilière au capital de 500 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 881 464 945 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

assistée par M^e Julien SEMERIA, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et M^e Messaline LESOBRE, avocat plaidant au barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 11 juin 2024 publié le 28 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la SA BNP PARIBAS a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] cadastré section BV [Cadastre 4], portant sur les lots 1-2-5-6-7 de la copropriété, appartenant à la SCI SABEA.

Par exploit du 7 août 2024 délivré par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SA BNP PARIBAS a fait assigner la SCI SABEA devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 9 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la BNP PARIBAS demande au juge de l’exécution de :

mentionner le montant de sa créance à la somme de 599.427,54 euros provisoirement arrêtée au 14/4/2024déterminer les modalités de poursuite de la procéduredans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, en fixer les modalitésdans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée, s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, fixer le montant du prix en-deçà duquel la vente ne peut être conclus, en déterminer les modalités et taxer les frais de poursuite.

Le créancier poursuivant estime que, étant titulaire d’une inscription d’hypothèque sur la totalité des biens saisis et qui est indivisible, le cantonnement de la saisie immobilière est impossible et en tout cas inopportun. Il considère en outre que le mandat de vente portant sur une seule partie des lots est surévalué et risque de ne pas permettre le désintéressement total de la créance dont le montant est évalué provisoirement.

Il ne s’oppose pas à la vente amiable de l’ensemble des lots saisis à condition de fixer le prix plancher à un montant raisonnable qui en permettra la réalisation afin de solder la dette.

En cas de vente forcée, il sollicite le maintien de la mise à prix de l’ensemble des lots saisis à 175.000 euros pour attirer le plus grand nombre de candidats à l’adjudication et souligne que la mise à prix ne reflète pas le prix final, proche de la valeur du marché, auquel le bien sera adjugé.

Dans ses dernière conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la SCI SABEA demande au juge de l’exécution de :

A titre principal :

ordonner le cantonnement provisoire de la saisie immobilière aux lots de copropriété numéros 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5]autoriser la vente amiable des biens et droits immobiliers des lots de copropriété numéros 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5], objet du commandement de saisie immobilière au prix plancher de 630.000 eurossuspendre provisoirement la saisie immobilière des biens et droits immobiliers du lot de copropriété numéro 2 cadastré BV [Cadastre 4] situés à [Localité 6] titre subsidiaire :

— en cas de rejet des demandes qui précèdent, et en toute hypothèse, autoriser la vente amiable des lots de copropriété saisis, en deux ventes amiables :

* la première vente des lots de copropriété numéros 1-5-6-7 au prix plancher de 630.000 euros

* la deuxième vente du lot de copropriété numéro 2 pour un prix plancher de 226.000 euros

A titre infiniment subsidiaire : en cas de vente forcée des lots de copropriété numéros 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5] :

— juger que la mise à prix de la vente de ces lots soit fixée à la somme de 600.000 euros

En cas de refus de cantonnement et de vente forcée des lots de copropriété saisis :

— juger que la mise à prix de la vente des lots de copropriété saisis soit fixée à la somme de 770.000 euros

— rejeter toutes les autres demandes

— juger que les dépens du présent incident seront pris en frais privilégiés de vente.

La partie saisie souligne que les lots sont individualisés dans le règlement de copropriété, estime possible de cantonner la saisie aux lots de copropriété 1-5-6-7 (locaux à usage professionnel dans le bâtiment A et emplacements de parkings), de procéder à leur vente amiable à un montant qui suffira à désintéresser le créancier comme cela résulte du mandat de vente produit au prix de 750.000 euros en ce compris la commission d’agence, et sollicite que la saisie immobilière du lot 2 (locaux à usage professionnel dans le bâtiment B) soit suspendue dans l’attente du résultat de la vente amiable des autres lots.

Subsidiairement, elle sollicite l’autorisation de vendre amiablement, séparément les lots 1-5-6-7 au prix plancher de 630.000 euros et le lot 2 au prix plancher de 226.000 euros, sur la base des deux mandats de vente produits (le premier au prix brut de 750.000 et le second au prix brut de 290.000 euros), ce qui permettra d’optimiser la valeur des biens saisis et d’en obtenir un prix supérieur.

Plus subsidiairement, en cas de refus de vente amiable, elle fait valoir que la mise à prix fixée par le créancier poursuivant est trop faible pour parvenir à une adjudication proche du prix du marché, soit pour les lots 1-5-6-7 (mise à prix augmentée à 600.000 euros), soit, en cas de refus de cantonnement, pour l’ensemble des lots saisis (mise à prix augmentée à 770.000 euros).

Pour le surplus, il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la créance :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution,, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la SA BNP PARIBAS résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 16 mars 2020 par lequel, pour l’acquisition des lots 1-5-6 et 2-7 dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3], la SA BNP PARIBAS a consenti à la SCI SABEA deux prêts, l’un d’un montant de 621.850 euros remboursable en 180 échéances au taux hors assurance de 1,236%, l’autre d’un montant de 48.500 euros remboursable en 60 échéances au taux hors assurance de 1,645%

— l’inscription du privilège de prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle d’un montant respectif de 746.220 euros et 58.200 euros,

— les mises en demeure préalables du 20 avril 2023 distribuées le 24/4/2023

— les notifications de la déchéance du terme des 22 mai 2023 distribuées le 25 mai 2023.

Au vu des décomptes arrêtés au 16 avril 2024, la créance de la BNP PARIBAS s’élève à la somme de 569.368,33 euros pour le premier prêt et à 30.059,21 euros pour le second, soit un total de 599.427,54 euros en principal, intérêts et accessoires, le taux d’intérêt étant majoré de trois point conformément à la clause EXIGIBILITE ANTICIPEE du contrat de prêt.

Cette créance n’est contestée ni en son principe ni en son montant.

Elle sera donc fixée à la somme totale de 599.427,54 euros en principal, intérêts et accessoires, selon décompte provisoirement arrêté au 16 avril 2024 et visé au commandement de saisie immobilière.

Sur la demande principale en cantonnement provisoire et en autorisation de vente amiable partielle :

La SCI SABEA sollicite en priorité le cantonnement provisoire de la saisie immobilière aux lots 1-5-6 et 7 dans l’ensemble immobilier en copropriété dont s’agit, l’autorisation de vendre ces lots amiablement au prix plancher de 630.000 euros et la suspension provisoire de la saisie immobilière du lot 2.

La BNP PARIBAS s’oppose au cantonnement au regard de son inscription d’hypothèque portant sur l’ensemble des biens saisis et en raison du montant à espérer de la vente qu’elle estime insuffisant et en tout cas aléatoire pour couvrir sa créance.

Selon l’article L321-12 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ses biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivants et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues.

Après la vente définitive le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.

Lorsque, dans les mêmes conditions, le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu’il désigne et l’inscription d’hypothèque judiciaire, le créancier poursuivant, pour voir l’inscription prendre rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, fait procéder à la publication du jugement en marge de la copie du commandement et à l’inscription de l’hypothèque, dans les conditions du droit commun.

Il apparaît ainsi que, en cas de pluralité de biens saisis, une faculté de cantonnement de la mesure d’exécution à certains immeubles saisis est prévue par la loi, avec un objectif de proportionnalité entre le nombre de biens soumis à la vente forcée et la créance du créancier poursuivant et celle des créanciers inscrits.

L’article R322-15 du code des procédure civiles d’exécution dispose, en son alinéa 2, que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 prévoit que dans ce cas le juge fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En vertu de l’article 2391 du code civil invoqué par le créancier poursuivant, l’hypothèque est indivisible, nonobstant la division de la dette ; le codébiteur propriétaire de l’immeuble hypothéqué est, sur cet immeuble, tenu pour le tout ; chacun des créanciers a l’entier immeuble pour sûreté de sa part dans la créance. L’hypothèque est encore indivisible, nonobstant la division de l’immeuble ou la pluralité d’immeubles ; chaque partie de l’immeuble divisé, chacun des immeubles est affecté à la sûreté de la totalité de la dette.

Au cas présent, il ressort du commandement de saisie, du procès verbal de description des biens saisis se référant au règlement de copropriété et des plans annexés, que :

le lot 1 se situe dans le bâtiment A et comprend, au rez-de-chaussée : bureaux, atelier, deux water-closet, au premier étage : deux bureaux, au sous-sol deux locaux (ainsi que des millièmes de parties communes)le lot 2 se situe dans le bâtiment B et comprend au rez-de-chaussée : deux bureaux, un local avec water-closet, un local et atelier avec water-closet (ainsi que des millièmes de parties communes)les lots 5-6-7 sont des parkings situés au rez-de-chaussée (avec chacun des millièmes des parties communes).

Ainsi les lots saisis sont parfaitement individualisés tant dans le règlement de copropriété que dans le PV de description annexé au cahier des conditions de vente.

La SCI SABEA produit un mandat de vente en date du 2 décembre 2024 consenti à YSE CONSULTING ayant son siège à Paris, avec un avenant à ce mandat signé le 20 mars 2025, prévoyant que les lots 1-5-6-7 sont offerts à la vente pour un prix fixé en dernier lieu à 750.000 euros commission d’agence comprise de 5% du prix, soit un prix net vendeur de 712.500 euros. Le prix a été revu à la baisse trois mois après le mandat initial.

YSE CONSULTING a également délégué à l’agence immobilière LAFORET l’exécution de son mandat le 21/3/2025.

Ces éléments traduisent une intention réelle et sérieuse de la SCI SABEA de vendre cette partie de ses biens.

Le prix offert à la vente est susceptible de couvrir l’intégralité de la créance de la BNP PARIBAS.

Le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus est proposé par la SCI SABEA à hauteur de 630.000 euros.

Au vu du relevé de formalités, les biens saisis n’apparaissent pas grevés par d’autres inscriptions que celle de la BNP PARIBAS.

La créance du créancier poursuivant, augmentée des intérêts, est susceptible d’avoisiner 630.000 euros en une année.

Toutefois, le mandat de vente, même revu à la baisse, est largement supérieur et peut laisser espérer une vente à un montant supérieur à 630.000 euros net vendeur, étant observé que le mandataire estime les biens à vendre à la somme totale de 850.000 euros (sans préciser toutefois si ce montant comprend la commission d’agence).

Dans ces conditions, il apparaît tout à la fois possible et opportun de cantonner provisoirement la saisie immobilière aux lots de copropriété numéros 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5], d’autoriser la vente amiable de ces lots et de suspendre provisoirement la procédure de saisie immobilière du lot de copropriété numéro 2 cadastré BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5] et ce, dans l’attente de l’issue de la vente amiable des autres lots ainsi autorisée.

Eu égard aux conditions économiques du marché actuel et pour laisser aux intéressés une marge de négociation raisonnable permettant d’aboutir à une vente amiable toujours préférable à une vente aux enchères publiques, il y a lieu de fixer le montant en deçà duquel la vente ne pourra avoir lieu, à la somme de 630.000 euros.

Par ailleurs, si l’hypothèque dont est titulaire le créancier poursuivant sur l’ensemble des biens visés au commandement de saisie constitue bien le gage du créancier de manière indivisible sur la totalité des biens saisis, cela ne fait pas obstacle à l’autorisation de vendre les biens séparément.

Le risque du créancier est ici inexistant. En effet, soit la vente amiable portant sur une partie des lots le désintéresse entièrement et sa sûreté sera devenue inutile, soit la vente amiable ne le désintéresse pas totalement et la saisie immobilière pourra être poursuivie sur le lot 2.

Dans cette hypothèse, soit le lot 2 sera vendu aux enchères publiques, soit il pourra faire l’objet d’une vente amiable. Celle-ci pourra s’effectuer sur autorisation judiciaire ou de gré à gré comme le permet l’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution. A cet égard il convient de constater que la SCI produit un mandat de vente consenti à YSE CONSULTING, suivi d’un avenant au prix proposé en dernier lieu à 290.000 euros comprenant une commission d’agence de 5%, soit un prix net vendeur de 275.500 euros, étant observé que le mandataire estime le bien à 320.000 euros (sans préciser toutefois si ce montant comprend la commission d’agence).

Tous ces éléments traduisent une volonté affichée de la SCI SABEA de parvenir à la vente de tout ou partie de ses biens en vue de désintéresser son créancier.

Pour l’ensemble de ces raisons il y a lieu de favoriser, en priorité, la vente amiable des lots 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés à [Localité 5].

A ce stade et en l’état de la procédure, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes subsidiaires formulées par la partie saisie.

L’affaire sera rappelée à l’audience du mardi 14 octobre 2025 pour faire le point sur l’état d’avancement de la vente amiable autorisée ce jour.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l’état de frais arrêté au 17/6/2025, transmis contradictoirement par RPVA, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 3334,40 euros, qui seront à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente en application de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Si la vente amiable se réalise, les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Mentionne que la créance de la SA BNP PARIBAS à l’égard de la SCI SABEA est de 599.427,54 euros en principal, intérêts et accessoires, selon décompte provisoirement arrêté au 16 avril 2024 et visé au commandement de saisie immobilière ;

Ordonne le cantonnement provisoire de la saisie immobilière aux lots de copropriété numéros 1-5-6-7 cadastrés BV [Cadastre 4] situés [Adresse 2] ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers constitués par les lots 1-5-6-7 dépendant de l’ensemble immobilier cadastré section BV [Cadastre 4] situé [Adresse 2], appartenant à la SCI SABEA ;

Fixe à 630.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel lesdits biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Suspend provisoirement la saisie immobilière des biens et droits immobiliers portant sur le lot de copropriété numéro 2 cadastré BV [Cadastre 4] situé [Adresse 2] ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 3334,40 euros selon décompte arrêté au 17/6/2025, et seront à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente en application de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que si la vente amiable se réalise les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Sursois à statuer sur l’ensemble des demandes subsidiaires formulées par la partie saisie jusqu’à l’issue de la procédure d’autorisation de vente amiable ;

Fixe au mardi 14 octobre 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 11 juin 2024 publié le 28 juin 2024 au service de publicité foncière de [Localité 9] 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP