RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00145 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCQD

MINUTE N° : 26/520

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2018, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 620,00 euros, et 192,01 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.532,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 septembre 2025 la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution,supprimer le délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution,dire que les occupants du logement ne bénéficieront pas de la trêve hivernale,condamner solidairement Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] au paiement des sommes suivantes :4.708,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2025, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 19 décembre 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Val D’Oise le 7 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et indique pour information que sa créance s’élève désormais à la somme de 5.383,00 euros arrêtée au 3 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 septembre 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle invoque l’existence d’une mauvaise foi de la part des défendeurs du fait de la signature d’un bail antérieurement à celui dont la résiliation est sollicitée sans apporter d’explication.

Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O], régulièrement assignés, à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi par la Préfecture du Val d’Oise du fait de la carence des Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] assignés à l’étude du commissaire de justice ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Val D’Oise le 7 janvier 2026 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 janvier 2018, du commandement de payer, délivré le 30 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé arrêté au 18 décembre 2025, que la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 164,40 euros imputée pour des frais de procédure.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à payer à la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT la somme de 4.708,61 euros, au titre des sommes dues au 18 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 janvier 2026.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 7 des conditions généales, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 septembre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2018 à compter du 1er décembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Le seul fait que Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] aient signé un autre bail du 28 novembre 2017 ne caractérise pas à lui seul de l’existence d’une mauvaise foi de leur part.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er décembre 2025, Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à son paiement à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2025.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à payer à la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 janvier 2018 entre la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er décembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à payer à la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT la somme de 4.708,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 janvier 2026,

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que la demande de suppression de l’application du sursis relatif à la trêve hivernale ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à compter du 1er décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à payer à la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [L] [O] et Madame [Z] [L] [O] à payer à la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE