RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00048 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBG6

MINUTE N° : 26/00468

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SCS M

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 2025, à effet au 15 avril 2025, la société en commandite simple M, représentée par son mandataire la SAS OIKO GESTION, a consenti à Monsieur [W] [H] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], 2ème étage) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 830 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 161 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 23 septembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 006,60 € en principal, selon décompte arrêté au 18 septembre 2025, appel de septembre inclus.

Par exploit du 28 novembre 2025 délivré à étude, la SCS M a fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;

— l’expulsion immédiate, dès signification de la décision, des occupants du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la séquestration des meubles meublants en cas d’expulsion, aux risques et périls du défendeur ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 5 979,60 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte incluant l’appel du mois de décembre, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 006,60 € à compter du 23 septembre 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture.

À l’audience du 9 février 2026, la SCS M, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7 961,60 €, arrêtée au 3 février 2026, appel du mois de février compris. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [W] [H], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 250 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Il fait notamment valoir qu’il a réalisé un virement quelques jours avant l’audience et est ainsi accessible aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, qu’il est employé en CDI à la RATP depuis le 18 mars 2024, qu’il a des enfants à charge qu’il accueille en droits de visite, qu’il a des saisies sur salaire par SATD depuis mai 2025 et que le dernier est intervenu en janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe par courriel du 13 février 2026, Monsieur [W] [H] a transmis un reçu de virement dont il indique qu’il règle l’échéance de février 2026.

Par note en réplique, reçue par dépôt au greffe le 16 février 2026, le conseil de la SCS M a fait valoir ses observations et a actualisé la dette locative à 6 953,80 €, arrêtée au 16 février 2026, appel du mois de février inclus.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 novembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 9 décembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SCS M fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte actualisé, arrêté au 3 février 2026, appel du mois de février compris.

Il convient de déduire du décompte les frais de rejet de prélèvement imputés, qui ne sont pas justifiés.

Le contrat comprend une clause de solidarité entre les preneurs.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SCS M, et Monsieur [W] [H] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 6 903,40 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 février 2026, appel du mois de février compris.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [W] [H] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 3 février 2026, appel du mois de février compris, porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 956,20 €, et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 23 septembre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 244,99 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 novembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

Monsieur [W] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence, de condamner le locataire à payer à la SCS M, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 5 novembre 2025 au 16 février 2026, appel du mois de février compris.

Sur l’expulsion :

Vu les articles et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [W] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, qui n’en a pas le pouvoir, d’ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion.

L’article L. 412-1 du même code prévoit quant à lui que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de al personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de la suppression de ce délai d’en justifier. Or, dans le cas d’espèce, il est constant que Monsieur [W] [H] n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Par ailleurs, la SCS M ne justifie d’aucun élément caractérisant la mauvaise foi du défendeur, sa bonne foi étant présumée.

Dans ces conditions, la demande de suppression du délai de deux mois sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Conformément au paragraphe VII du même article, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans ces conditions. Au premier impayé de loyer ou de l’échéancier accordé sur la dette, la clause reprend tous ses effets. Si les délais sont respectés et la dette apurée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] a fourni en cours de délibéré une preuve de virement de la somme de 1 007,80 €. Si ce montant couvre effectivement l’échéance courante du mois de février 2026, force est de constater que tel virement a été exécuté le 12 février 2026, soit postérieurement à l’audience.

La condition de reprise intégrale du paiement des loyers courants, prévue par la loi, n’est donc pas remplie, et les délais de paiement ne sauraient être accordés. La demande en ce sens sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [W] [H] y sera condamné, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [W] [H] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SCS M, en deniers ou quittances, la somme de 6 903,40 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 février 2026, appel du mois de février compris, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 956,20 €, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 5 novembre 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [W] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, préalable à la mesure d’expulsion forcée ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en cas d’expulsion et RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SCS M, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 5 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 5 novembre 2025 au 16 février 2026, appel du mois de février compris ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [H] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SCS M la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION