TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 12 Mai 2026

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OEIZ

78A

Jugement rendu le 12 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Localité 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [T]

Société à Responsabilité Limitée au capital de 471.829,71 €, immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés de PONTOISE, sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilé en cette qualité audit siège

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS et M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Madame [D] [Z] [X] épouse [A]

née le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 2] (THAÏLANDE), de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Angélique ALVES, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 08 octobre 2024 publié le 02 décembre 2024 volume 2024 S n°291 au service de publicité foncière de [Localité 4] 2, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [T], a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis [Adresse 5] cadastré AP n° [Cadastre 1] consistant en appartement et un emplacement de parking formant les lots 10 et 301, appartenant à Mme [D] [Z] [X] épouse [A].

Par exploit du 9 janvier 2025 signifié par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 4] a fait assigner Mme [D] [Z] [X] épouse [A] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Notifié le 15/05/2026

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 10 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 30 janvier 2026, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de :

— CONSTATER la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— CONSTATER que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— CONSTATER que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— DEBOUTER Madame [X] de l’ensemble de ses demandes,

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure,

— DIRE que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 1] s’élève à la somme sauf mémoire de 1.279,10 €,

— ORDONNER la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal sur la mise à prix de 20.000 € pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— DESIGNER la SAS MYHUISSIER, Commissaires de Justice associés à [Localité 5], y demeurant [Adresse 6] pour procéder à la visite, dans la quinzaine précédant la vente avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier, du Commissaire de Police et/ou de deux personnes visées à l’article L. 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— DETERMINER les conditions et les modalités de la publicité de la vente aux enchères et autoriser la publicité sur un site internet (licitor),

En cas de demande de vente amiable formulée par la partie saisie,

— TAXER les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et dire que ces frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, ainsi que les émoluments de l’Avocat poursuivant prévu aux articles A. 444-102 alinéa 1° et A.444-191 – V du Code de Commerce,

— DIRE que le prix de vente de l’immeuble, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant au débiteur pour leur être distribués, conformément aux dispositions des articles L. 322-4 et R. 322-23 du Code des Procédure Civile d’Exécution,

— DIRE qu’en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par le biais du RPVA le 02 février 2026, la débitrice saisie demande au juge de l’exécution de :

— JUGER Madame [S] [X] recevable et bien fondée en ses moyens de défense, demandes, fins et prétentions,

— JUGER que les règlements effectués par Madame [X] depuis le 5 février 2025 s’imputeront sur les charges de copropriété dues au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 ainsi que sur le 1er trimestre 2026 et pour le reste s’imputeront sur la dette due au syndicat des copropriétaires aux termes de son exploit du 9 janvier 2025,

— MENTIONNER le montant de la créance du créancier poursuivant à la somme de 3 105,13 € en principal, intérêts, frais et autres accessoires,

— AUTORISER Madame [S] [X] à vendre à l’amiable son bien immobilier pour un prix de 215 000,00 € net vendeur,

— FIXER à quatre mois l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée,

— JUGER que Madame [S] [X] est exonérée du règlement des pénalités de retard de l’article L313-3 du Code monétaire et financier.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la créance :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Aux termes de l’article L311-4 du même code, lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.

Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut.

L’article L111-6 du même code énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à ERMONT (95120), [Adresse 7], [Adresse 8] résulte des pièces versées aux débats notamment le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Montmorency le 21 novembre 2023, signifié le 19 décembre 2023 et devenu définitif selon certificat de non-appel établi le 30 septembre 2024, qui a :

— condamné Mme [D] [Z] [X] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.981,57 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2023 inclus et la somme de 500,06 euros au titre des frais,

— autorisé l’intéressée à régler sa dette par 15 mensualités de 250 euros chacune, la dernière mensualité comprenant le solde de la créance en principal, intérêts et frais, payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le dixième jour du mois suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans formalité préalable,

— condamné Mme [D] [Z] [X] épouse [A] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La débitrice saisie ne conteste pas ne pas avoir respecté les délais de paiement accordés par le jugement précité, de sorte que l’intégralité des sommes restant due est devenue exigible.

Le décompte arrêté au 19 février 2024 et visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 4.079,10 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [D] [Z] [X] épouse [A] a procédé à divers règlements entre le 10 février 2025 et le 08 décembre 2025 pour un montant total de 2.800 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2026.

Aussi, le créancier poursuivant actualise sa créance à la somme de 1.279,10 euros au 30 janvier 2026.

Or, Mme [D] [Z] [X] épouse [A] souhaite que les paiements effectués depuis le 5 février 2025 s’imputent sur les charges de copropriété dues au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025, et du 1er trimestre 2026, puis sur la dette la plus ancienne due au syndicat des copropriétaires aux termes de l’assignation devant le juge de l’exécution.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas l’imputation des paiements sur la dette sollicitée par la partie défenderesse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Selon le relevé de compte copropriétaire de Mme [D] [Z] [X] épouse [A], le montant des appels de provision et fonds de travaux du 2ème trimestre 2025 au 1er trimestre 2026 inclus est de 1.805,02 euros :

Pour le 2ème trimestre 2025 à 461,76 € (appelés le 01/01/2025)Pour le 3ème trimestre 2025 à 461,76 € (appelés le 01/04/2025)Pour le 4ème trimestre 2025 à 440,75 € (appelés le 01/07/2025)Pour le 1er trimestre 2026 à 440,75 € (appelés le 01/10/2025).

Ainsi, en imputant le paiement de 2.800 euros en priorité sur les appels de charges du 2ème trimestre 2025 au 1er trimestre 2026 inclus qui s’élèvent à 1.805,02 euros, il reste une somme de 994,98 euros à imputer sur la dette la plus ancienne.

La créance du syndicat des copropriétaires sera donc mentionnée pour la somme de 3.084,12 euros (4.079,10 – 994,98) euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 30 janvier 2026.

Sur la demande d’exonération des intérêts majorés

Aux termes de l’article L313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

Il se déduit de cet article et de l’article 503 du code de procédure civile que le taux de l’intérêt légal majoré n’est applicable qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de condamnation a été notifiée.

En l’espèce, le jugement rendu le 21 novembre 2023 a été signifié le 19 décembre 2023, de sorte que la majoration de cinq points prévus à l’article L313-3 du code monétaire et financier trouve à s’appliquer depuis le 20 février 2023.

Mme [D] [Z] [X] épouse [A] allègue de sa bonne foi et soutient qu’elle ne souhaite pas échapper à son obligation de règlement de ses charges de copropriété. Elle fait état de la concomitance de sa grossesse à risque l’ayant conduit à cesser son activité professionnelle avec la perte d’emploi de son conjoint, ce qui a fortement précarisé leur situation économique. Elle fait valoir que l’application de frais et intérêts de retard supplémentaires risque d’aggraver leur situation financière davantage alors qu’elle œuvre depuis plusieurs mois pour régler ses dettes.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [D] [Z] [X] épouse [A] et son compagnon disposent de revenus mensuels de 1.757,70 euros correspondant aux allocations chômage (ARE) et prestations versées par la CAF, avec quatre enfants mineurs à charge (nés en 2019, 2021, 2023 et 2025).

Le créancier poursuivant s’oppose à la demande d’exonération en faisant valoir que la débitrice saisie ne démontre pas que sa situation justifie l’exonération de la majoration ou la réduction du montant des intérêts de retard.

Cependant, au regard des efforts de paiement de Mme [D] [Z] [X] épouse [A], de sa situation financière et familiale, il convient de prononcer l’exonération prévue à l’article L313-3 du code monétaire et financière.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Mme [D] [Z] [X] épouse [A] sollicite l’autorisation de vendre amiablement son bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Elle produit un mandat de vente exclusif consenti à la société IAD France signé le 15 janvier 2026 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 225.000 euros avec une rémunération du mandataire de 10.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 215.000 euros.

Ces éléments attestent de l’intention sérieuse du débiteur saisi de vendre le bien.

Le créancier poursuivant sollicite un prix plancher avec une marge par rapport au prix visé au mandat de vente.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par Mme [D] [Z] [X] épouse [A] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 190.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour et verse aux débats un état de frais préalables à l’audience d’orientation et des émoluments, pour un montant total TTC de 2.213,06 euros. Toutefois, il y a lieu de déduire la somme de 280 euros relative à la demande de renseignements d’urbanisme dont le coût n’est pas justifié. Il sera également taxé le montant de l’émolument quant à la rédaction du cahier des conditions de vente à 17,48 euros en application en application de l’article A444-193 n°13 du code de commerce (0,46 euros X 38 pages), les pièces jointes au cahier n’étant pas à prendre en compte. Enfin, au vu des trois dires au cahier des conditions de vente, l’émolument relatif à ce montant sera ramené à 69,24 euros au lieu de 115,38 euros en application de l’article A444-193 n°15 du code de commerce.

En conséquence, au vu de ces déductions et des pièces produites, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 1.844,40 euros, qui seront à la charge de l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constate que Mme [D] [Z] [X] épouse [A] a imputé les paiements effectués entre le 5 février 2025 et le 8 décembre 2025 à hauteur de 2.800 euros, sur les charges de copropriété dues au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025, et du 1er trimestre 2026 puis sur la dette la plus ancienne due au syndicat des copropriétaires aux termes de l’assignation devant le juge de l’exécution ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 9], [Adresse 8] à l’encontre de Mme [D] [Z] [X] épouse [A], s’élève à la somme de 3.084,12 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 30 janvier 2026 ;

Exonère Mme [D] [Z] [X] épouse [A] de la majoration de 5 points des intérêts de retard prévue par l’article L313-3 du code monétaire et financière ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers sis [Adresse 5] cadastré AP n° [Cadastre 1] consistant en appartement et un emplacement de parking formant les lots 10 et 301, appartenant à Mme [D] [Z] [X] épouse [A] ;

Fixe à 190.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1.844,40 euros et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 08 septembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 08 octobre 2024 publié le 02 décembre 2024 volume 2024 S n°291 au service de publicité foncière de [Localité 4] 2.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE