DU 20 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00573 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONJK

Code NAC : 30B

Monsieur [U] [M]

Madame [J] [K] épouse [M]

C/

S.A.R.L. EMIR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 630, et M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

Madame [J] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 630, et M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

DÉFENDEUR

S.A.R.L. EMIR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Franck AMRAM de la SELAS AMRAM FRANCK, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 243

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Débats tenus à l’audience du 28 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 17 décembre 2014, la S.C.I. ABEK a consenti un bail commercial à la société OZAYCAN, portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de trois, six, neuf, dix années entières et consécutives, moyennant un loyer de 40 000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte sous signature privée du 11 août 2020, la société OZAYCAN a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, au profit de la société EMIR.

Par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2021, M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M], venants aux droits de la S.C.I. ABEK, ont délivré à la société EMIR un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier d’une assurance, de cesser la sous-location dans les locaux loués, de payer la somme de 47 676 euros au titre des divers devis de travaux, de procéder à la remise en état des locaux par une entreprise tout corps de bâtiment et de payer la somme de 3 663 euros au titre des loyers impayés.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2024, M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M] ont délivré à la société EMIR un congé avec refus de renouvellement du contrat de bail commercial pour motif grave et légitime.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2025, la société EMIR a formulé auprès des demandeurs une demande de renouvellement de bail commercial.

M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M] ont fait délivrer le 18 mars 2025 une sommation de quitter les lieux à la société EMIR.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2024, M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M] ont signifié à la société EMIR une réponse à la demande de renouvellement de bail commercial valant refus.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M] ont fait assigner en référé la société EMIR devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, sur les fondements des article 834 et 835 du code de procédure civile et L145-17 du code de commerce aux fins de voir en substance, valider le congé délivré le 31 juillet 2024 à la société [M] comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, constater la fin du bail au 4 mars 2025, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation.

Après divers renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, M. [U] [M] et Mme [J] [K] épouse [M] demandent au juge des référés de :

JUGER que les manquements commis par la société EMIR (travaux lourds non autorisés, transformations substantielles de l’immeuble, occupation illicite des étages par les salariés, défaut d’assurance, déclarations inexactes) aux obligations contractuelles et légales lui incombant constituent des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail au sens de l’article L.145-17 du code de commerce ;JUGER que la mise en demeure du 28 juin 2024 est régulière en la forme et au fond, répondant aux exigences de l’article L.145-17 du code de commerce ;JUGER que le congé délivré le 31 juillet 2024 par M. et Mme [M] a la société EMIR, avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, est régulier, suffisamment motivé et pleinement opposable à la société EMIR ;JUGER et VALIDER le congé délivré le 31 juillet 2024 par M. et Mme [M] a la société EMIR comportant REFUS de renouvellement sans indemnité d’éviction avec toutes conséquences de droit ;JUGER que le congé délivré le 31 juillet 2024 par M. et Mme [M] a la société EMIR a pris effet au 4 mars 2025 ;JUGER que le bail a pris fin à la date d’échéance du 4 mars 2025 ;JUGER que depuis le 5 mars 2025 la société EMIR SARL au capital de 1000 euros est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] BEL Immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 814 576 823 et du fonds de commerce qui y est exploité ;ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société EMIR SARL Immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 814 576 823 et de tous occupants de son chef, des lieux loués situés [Adresse 5] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée, si besoin est ;ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux au garde meubles du choix de Monsieur et Madame [M] et aux frais, risques et périls de la société EMIR SARL au capital de 1000 euros Ayant son siège social [Adresse 5] Immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 814 576 823.25 ;FIXER à titre de provision, l’indemnité d’occupation a la somme mensuelle 5.000 € en principal, charges et impôts en sus, jusqu’a la libération effective des lieux par remise des clés ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard a compter du prononcé de la décision a intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et la remise des clés effective ;DEBOUTER la société EMIR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment : de son exception d’incompétence, de sa demande de renvoi au fond, de sa demande visant à voir juger le congé nul ou inopposable, de sa contestation des motifs graves et légitimes, et de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ; CONDAMNER la société EMIR SARL au capital de 1000 euros ayant son siège social [Adresse 5] Immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 814 576 823 a payer par provision a Monsieur et Madame [M] la somme de 2600 € au titre de l’article 700 du CPC ;LA CONDAMNER en outre, aux entiers dépens ;DIRE n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de la décision a intervenir.A titre subsidiaire, si le juge des référés retenait l’existence de contestations sérieuses, les époux [M] sollicitent oralement le bénéfice de la « passerelle ».

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société EMIR demande au juge des référés de :

A titre principal :

Dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse ;Se déclarer incompétent pour ordonner l’expulsion ;Renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;Rejeter toutes les demandes des époux [M] ;A titre subsidiaire :

Dire n’y avoir lieu à expulsion ;Dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation provisionnelle ;En tout état de cause :

Condamner les époux [M] à payer à la société EMIR une somme au titre de l’article 700 du CPC ;Les condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la régularité du congé et la demande d’expulsion sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article L.145-14 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Aux termes de l’article L145-17 du code de commerce : « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) »

Les époux [M] exposent que la société EMIR exploite les locaux donnés à bail en violation des dispositions du bail et lui reprochent les manquements suivants : l’absence de justification de l’assurance, une sous-location illicite ou mise à disposition de locaux à des tiers et des travaux non autorisés, notamment la création/modification d’une baie en façade interne, la refonte des distributions extérieures aux étages, la transformation du sous-sol, la création d’un escalier extérieur reliant le parking à l’étage, la couverture de la terrasse, la transformation du jardin en parking bétonné, la modification de la façade et la pose d’une enseigne lumineuse.

Ils font ainsi état de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Ils soutiennent que le congé délivré est régulier et que le bail a pris fin le 4 mars 2025. Ils considèrent que la fin du bail et la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société EMIR ne prêtent aucune contestation sérieuse.

Au soutien de leurs demandes, ils versent aux débats :

le commandement visant la clause résolutoire du 21 octobre 2021,des photographies du local commercial datées du 1er mai 2021,un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 5 juin 2023une sommation interpellative du 05 juin 2023,un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 6 octobre 2023,la mise en demeure préalable au refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime en date du 28 juin 2024,le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré le 31 juillet 2024,la sommation de quitter les lieux du 18 mars 2025,la demande de renouvellement de bail commercial en date du 03 mars 2025,la réponse à demande de renouvellement de bail commercial valant refus du 16 avril 2025.

En réplique, la société EMIR expose que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher ce litige dans la mesure où les époux [M] ne démontrent pas l’urgence de la situation, ni l’existence d’un dommage imminent ou trouble manifestement illicite. Elle soulève l’existence de contestations sérieuses tirées notamment de la nature des travaux réalisés (aménagement, entretien et embellissement), des autorisations administratives obtenues et diverses propositions de remise en état faites aux bailleurs. Elle conteste la sous-location alléguée en faisant valoir qu’il s’agit uniquement d’une salle de repos pour ses salariés. Elle affirme qu’elle a souscrit une assurance couvrant les risques locatifs et rappelle qu’elle a réalisé de nombreux travaux dans le local afin d’assurer sa conformité aux normes de sécurité et d’hygiène. Elle conclut que les faits invoqués ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail commercial et fait valoir qu’elle a toujours satisfait à ses obligations essentielles, notamment le paiement régulier des loyers, l’entretien du local et l’exploitation effective des lieux conformément à leur destination. Enfin, elle soutient que son expulsion immédiate des locaux entrainerait la suspension de ses activités, des dommages matériels et affecterait les relations professionnelles des salariés.

Au soutien de ses prétentions, la société EMIR verse aux débats les éléments suivants :

une attestation sur l’honneur de Mme [R] [B], employée par la société EMIR ainsi que son contrat de travail et son titre de séjour, une attestation sur l’honneur de M. [F] [X], employé par la société EMIR ainsi que son contrat de travail et son titre de séjour, un courrier en date du 03/11/2025 aux termes duquel la S.A. MAAF ASSURANCES atteste que la société EMIR est assurée dans le cadre du contrat MULTIRISQUE PROFESSIONNELLE pour la période du 14/08/2025 au 31/12/2025, diverses photographies du local non datées,un devis n° 2023-02 de la société 2Z BATIMENT du 12/01/2023 d’un montant HT de 160 559,00 €,un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 4 octobre 2022,une facture n°2023/07/09 de la société 2Z BATIMENT en date du 31/07/2023 d’un montant TTC de 192 670,80 euros comprenant des travaux de démolition, façade, plafond, terrasse, électricité, plomberie, gaz… un justificatif de virement au bénéfice de [M] d’un montant de 9 159,57 euros en date du 24/04/2025des justificatifs de virements au bénéfice de [M] émis entre janvier et octobre 2025,un reçu de la somme de 4 909,11 euros par [A] [M] de la part de la société EMIR au titre de l’indemnité d’occupation du local pour le mois d’août,des relevés de comptes bancaires et justificatifs de prêts professionnels.

En l’espèce, un bail commercial a été conclu le 17 octobre 2024 pour une durée de trois, six, neuf, dix années entières et consécutives commençant à courir à compter de la remise par le preneur de la garantie bancaire autonome à première demande émanant d’un établissement bancaire de premier rang, soit le 5 mars 2015.

Un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime a été délivré le 31 juillet 2024 par les époux [M] à la société EMIR et une demande de renouvellement de bail commercial a été signifiée par la société EMIR aux époux [M] le 3 mars 2025.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résolution ou résiliation judiciaire d’un bail commercial pour motif grave et légitime du locataire. En effet, le juge des référés a seulement le pouvoir de constater la résiliation d’un bail commercial par l’effet de la clause résolutoire ou à l’issue du délai légal suivant la notification d’un congé auquel n’est opposée aucune contestation sérieuse.

Or, au cas présent, la défenderesse soulève l’existence de contestations sérieuses sur la régularité du congé pour motif grave et légitime. De surcroit, les pièces versées aux débats, la nature de l’affaire et les intérêts en présence ne requièrent pas une intervention rapide du juge à peine de dommages irréversibles ou graves, de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, il est constant que la demande d’un bailleur tendant à l’expulsion d’un locataire ayant reçu congé, sans démontrer l’intérêt imminent que présente pour lui la libération du local dont il n’est pas démontré que les loyers sont impayés, ne présente pas un caractère d’urgence.

Enfin, la régularité du congé avec refus de renouvellement étant contestée, la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société EMIR se heurte à des contestations sérieuses, et ce d’autant que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [M] tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement et à ordonner l’expulsion de la société EMIR sous astreinte et la séquestration des meubles.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les termes de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçue l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre, mais il se trouve alors redevable vis-à-vis du bailleur d’une indemnité d’occupation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Les époux [M] sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société EMIR jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à la somme de 5 000 euros en principal, charges et impôts en sus.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties puis d’une indemnité d’occupation lorsque le bail est arrivé à échéance le 4 mars 2025.

L’obligation de la société EMIR n’étant pas contestable, l’indemnité d’occupation due par cette dernière jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel, au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la passerelle

En vertu des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile : “A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction (…)” ;

En l’espèce, il résulte des développements supra et des circonstances de l’affaire que l’urgence n’est pas justifiée, de sorte que les époux [M] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [M] tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement, ordonner l’expulsion de la société EMIR sous astreinte et la séquestration des meubles ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société EMIR aux époux [M] depuis le 4 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société EMIR au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens ;

DEBOUTONS les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT