Tribunal Judiciaire de Reims, 27 novembre 2020, n° 20/000313

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Texte intégral
- Parties
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'action.
- Sur la demande en résiliation du bail.
- Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occu...
- Sur la demande de délais de paiement.
- Sur les dépens et sur les frais non répétibles.
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Reims 27 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de paiement du loyer
La cour a estimé que, bien que le locataire ait eu des manquements, ses efforts récents pour régulariser sa situation financière et sa volonté d'apurer sa dette ne justifiaient pas la résiliation du bail.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision de ne pas résilier le bail, considérant que l'expulsion n'était pas justifiée.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait effectivement des loyers impayés et a ordonné leur paiement.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la résiliation du bail.
Accepté
Demande de délais de paiement pour apurer la dette
La cour a accordé des délais de paiement au locataire, considérant sa situation financière et ses efforts pour rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, 27 nov. 2020, n° 20/000313
Numéro(s) :	20/000313

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLEEdouard COLSON
Parties :	Société anonyme d'habitation à loyer modéré LE FOYER REMOIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

REIMS

[…]

☎: 03.26.49.53.53 civil2.tj-reims@justice.fr

RG N°11-20-000313

Minute 20-849

JUGEMENT

Du 27/11/2020

Le: 11 (02 /2021

Exécutoire délivré à le X

Copie délivrée

[…]

JUGEMENT

La présente décision est prononcée le 27 Novembre 2020 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Sous la Présidence de Laurence BRAGIGAND, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie LIEBART, greffière lors de la mise

à disposition au greffe de la juridiction;

Date des débats : 28 septembre 2020

Greffière lors des débats : Sylvie LIEBART

ENTRE:

DEMANDEUR(S) :

Société anonyme d’habitation à loyer modéré LE FOYER REMOIS

[…], pris en la personne de son représentant légal représenté(e) par M^e GIRAL-FLAYELLE Clémence, avocat du barreau de REIMS

ET:

DEFENDEUR(S) :

Monsieur Y Z […], […], représenté(e) par M^e COLSON Edouard, avocat du barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM Foyer Rémois a donné à bail à M. Z Y un appartement situé […], pour un montant actuel de loyer de 419,91 euros par mois, outre une provision pour charges.

Selon exploit en date du 10 septembre 2019, la SA d’HLM Foyer Rémois a fait délivrer à M. Y une sommation de payer la somme en principal de 1421,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés à juillet 2019, à peine de résiliation du bail.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2019, la SA d’HLM Foyer Rémois a fait assigner M. Y devant la juridiction de céans aux fins :

* de prononcer la résiliation du bail d’habitation en application de l’ancien article 1184 du code civil;

* d’ordonner l’expulsion de M. Y, ainsi que de tous occupants de son chef, et si nécessaire avec le concours de la force publique ;

* de le condamner au paiement d’une somme de 2161,50 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement;

* de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement;

* de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* de prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Appelée à l’audience du 2 mars 2020, l’affaire a été renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à

l’audience du 8 juin 2020 lors de laquelle l’affaire a été retenue.

Il importe de rappeler que la Direction de la Solidarité Départementale a adressé au greffe un rapport daté du 13 janvier 2020, reçu le 15 janvier suivant, faisant état de ce que M. Y ne pouvait plus travailler depuis 2018 pour des raisons de santé, qu’il percevait l’ASS à hauteur de 520 euros par mois et qu’il avait demandé ses droits à la retraite qui s’ouvriraient à compter du 3 février 2020 et que sa situation devrait ainsi s’améliorer, permettant d’apurer la dette sur 36 mois afin de se maintenir dans les lieux.

Le 4 août 2020, le juge a, par mention au dossier, ordonné une réouverture des débats aux fins de recueillir les explications du demandeur sur des sommes réclamées au titre d’un garage et les explication du défendeur sur

l’application des dispositions de l’article 24 V relatives aux délais de paiement dans la limite de 3 années à une procédure en prononcé de la résiliation du bail. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 septembre 2020.

A cette audience, l’affaire a été retenue et plaidée. La SA d’HLM Foyer Rémois, représentée par son avocat, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1472,47 euros selon décompte actualisé au 24 septembre 2020.

Elle fait valoir son impossibilité de produire le contrat de bail qui date des années 1990 et expose qu’à l’époque les garages étaient inclus dans la location sans être mentionnés dans le contrat de bail et qu’il n’y a pas de quittancement distinct. Elle indique par ailleurs qu’un plan amiable d’apurement avait été consenti au locataire mais qu’il ne l’a pas respecté. La société bailleresse ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suite à la mobilisation de son locataire pour reprendre les règlements.

En réponse, M. Z Y, représenté par son avocat, demande le rejet de la demande de résiliation du bail et celle de son expulsion. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il soutient que l’octroi d’un apurement sur 36 mois est admis par la Jurisprudence, la Cour de Cassation ayant émis dans un avis n°15002 du 16 février 2015 que les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 s’applique aux contrats en cours. Il maintient sa demande de délais de paiement à ce titre, proposant de verser mensuellement la somme de 40 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ayant toutefois été tacitement reconduit depuis cette date, il se trouve soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction issue de cette loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Sur la recevabilité de l’action.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 décembre 2019, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 mars 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Foyer Rémois justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de

l’assignation du 10 décembre 2019, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en résiliation du bail.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

L’ancien article 1184 du code civil, applicable au litige, rappelle que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contesté et est établie par l’occupation des lieux par M. Y, les avis d’échéance et les règlements effectués.

Il ressort des éléments versés aux débats par l’organisme bailleur qu’en dépit d’un plan d’apurement signé le 21 mai 2019 entre les parties concernant la dette de loyers s’élevant alors à 1088,35 euros, M. Y est resté défaillant dans le paiement de cet échéancier et des loyers courants; que lors de la sommation du 10 septembre 2019, l’arriéré s’élevait à 1421,58 euros en juillet 2019; que selon décompte du 24 septembre 2020, la dette était portée à 2508,29 euros au 29 février 2020 du fait de l’irrégularité des paiements.

Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat ci dessus-rappelée.

Toutefois, selon ce même décompte, il apparaît que depuis mars 2020, M. Y procède à des paiements mensuels de l’ordre de 250 euros, 300 euros ou 500 euros, tandis que le quittancement s’élève actuellement à 236,88 euros par mois, et réduisant ainsi la dette locative à un montant de 1472,47 euros au 24 septembre 2020.

Les pièces financières produites par M. Y démontre que jusqu’en janvier 2020, il percevait l’ASS d’un montant mensuel moyen de 510,57 euros tandis que depuis février 2020, il perçoit une retraite mensuelle de 981,19 euros, confirmant une amélioration de sa situation telle qu’indiquée dans le rapport de Direction de la

Solidarité Départementale du 13 janvier 2020.

Dans ces circonstances, et au regard des efforts fournis dans la reprise des paiements réguliers depuis mars 2020 et réduisant la dette locative, ainsi que sa volonté exprimée de l’apurer, il convient de considérer que le comportement de M. Y ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Foyer Rémois fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues au 24 septembre 2020.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande et M. Z Y sera condamné au paiement de la somme de 1 472,47 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 24 septembre 2020, échéance du mois de août 2020 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement.

L’ancien article 1184 in fine du code civil dispose que « la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances », tandis que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En vertu de l’article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite Loi Macron, lesdites dispositions s’appliquent immédiatement, même dans le cas d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

En l’espèce, M. Y a repris le paiement des échéances courantes du loyer et verse au moins 40 euros mensuels en sus pour apurer la dette locative. Il justifie ainsi être en mesure d’assurer le remboursement de

l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur qui ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il importe de préciser qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, le cours des intérêts au taux légal ne sera pas suspendu pendant ce délai de paiement, seule la majoration desdits intérêts l’étant.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité et au regard de la situation respective des parties, de débouter la société bailleresse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La nature du litige et le caractère incontestable de la créance commandent que l’exécution provisoire soit ordonnée en application de l’ancien article 515 du code de procédure civile, applicable au présent litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA d’HLM Foyer Rémois recevable en son action;

DEBOUTE la SA d’HLM Foyer Rémois de sa demande en résiliation du bail;

CONDAMNE M. Z Y à verser à la SA d’HLM Foyer Rémois la somme de 1472,47 euros, selon décompte arrêté au 24 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE M. Z Y à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 40,00 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA d’HLM Foyer Rémois du surplus de ses demandes;

CONDAMNE M. Z Y à verser à la SA d’HLM Foyer Rémois aux dépens;

PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement ;

La greffière Pour Expédition Conforme délivré La juge par le Greffier, soussigné