EXTRAIT DES M ITES DU GREFFE

TRIBUNALUDICIAIREDU

DE REIMS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 21/00082 – N° Portalis DBZA-W-B7F-EA3B

N° de minute : 21/192 du 30 juin 2021

L’an deux mil vingt et un et le trente juin

Nous, G BART, Présidente, statuant en référé, assistée de Clémence

GOHIER, greffier, lors des débats à l’audience publique du 26 mai 2021 et de EH MARGARON, greffier, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Monsieur AK AL

[…]
Monsieur AM AF

[…]

RD4

[…]
Madame AE AF

[…]

[…]
Monsieur V W

[…]
Madame AN AO

[…]

[…]
Madame AP AQ 3 chemin neuf

[…]
Monsieur AM AR […]

[…]

1

---

Madame AJ AR

[…]

[…]
Monsieur AS AT

[…]
Monsieur AS AU

[…]

[…]
Monsieur AV AW

[…]

33126 SAINT-AZ-DE-FRONSAC
Monsieur AX X […]

[…]
Madame AJ AY épouse X […]
Monsieur AZ BA […]

[…]
Madame AB AC

[…]

[…]
Monsieur BB BC […]

39160 SAINT-AMOUR
Madame BD BC […]

39160 SAINT-AMOUR
Monsieur I K

22 avenue DV Vaillant Couturier

[…]
Madame BE K

22 avenue DV Vaillant Couturier

[…]
Monsieur BF BG

[…]
Madame BH BI

Logement de l’école LE BOURG

[…]

2

---

Madame C D

[…]
Monsieur BJ BK

[…]

[…]
Madame BL BK […]

[…]
Monsieur BM BN Ferme d’Avin

[…]
Monsieur H-EL EM

[…]

[…]
Madame U-G AD

[…]

[…]
Monsieur E F

16 rue de l’Eglise 51360 BEAUMONT-SUR-VESLE
Madame G-CV DY-F

16 rue de l’Eglise 51360 BEAUMONT-SUR-VESLE
Monsieur AX BO […]

[…]
Madame G-U BO

[…]

[…]
Madame AJ BP

4 rue du commandant AV

[…]
Madame U-EH Y […]

[…]
Madame BQ BR épouse Y […]

[…]
Monsieur H-DV Z

[…]

52000 NEUILLY-SUR-SUIZE

3

---

Madame S BS épouse Z […]

52000 NEUILLY-SUR-SUIZE
Monsieur AK BT

[…]
Monsieur BU BV […]

[…]
Madame BW BV

[…]

[…]
Madame C BX

[…]

51110 BOULT-SUR-SUIPPE
Madame EF EG AA

[…]
Monsieur BY BZ

[…]

[…]
Monsieur BY CA

[…]

51000 CHALONS-EN-CHAMPAGNE
Madame AJ CB […]

[…]
Monsieur AG AH […]

[…]
Madame CC CD […]

[…]
Monsieur H-G Q

[…]

[…]
Madame P Q

[…]

[…]
Monsieur CE Q

[…]

4

---

Madame CF O

[…]

51000 CHALONS-EN-CHAMPAGNE
Madame CG CH […]

[…]
Monsieur CI AT

[…]
Monsieur I J

[…]
Monsieur CJ CK 68 rue H Rostand Villepart 10450 BREVIANDES
Madame CL CK

68 rue H Rostand Villepart 10450 BREVIANDES
Monsieur CM CN

[…]

[…]
Madame CO CN […]

[…]
Monsieur CP CQ […]

[…]
Monsieur CR CQ

[…]

[…]

S.A.R.L. MURANA IMMOBILIERE

[…]
Monsieur CS T

[…]

[…]
Monsieur H-EP A […]

[…]
Madame CT CU épouse A […]

[…]

5

---

Monsieur CV CW […]

[…]
Madame CT CW […]

[…]
Monsieur CV R

[…]

[…]
Madame CX R

[…]

[…]
Madame CY CZ

[…]

[…]
Monsieur DA N

[…]
Madame DB N […]

[…]
Monsieur DC B

[…]

[…]
Madame G-EE T

[…]

[…]
Madame DD DE épouse B […]

[…]

S.A.R.L. AI

[…]
Monsieur AX DF […]

52200 SAINT-GEOSMES
Madame CY DF

[…]

52200 SAINT-GEOSMES
Monsieur DG AA

[…]

6

---

Monsieur DH DI

[…]

[…]
Madame DJ DI […]

[…]
Monsieur H-EL DK

[…]

[…]
Madame BH DK

[…]

[…]
Monsieur DL DM […]

[…]
Monsieur DN DO […]

[…]
Madame DP DO […]

[…]
Monsieur DQ DR

[…]

[…]
Madame DS DT

[…]

[…]
Madame DU DM

[…]

[…] tous représentés par Maître V DE CAMPREDON de la SELARL

GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par Maître Timeri LAW, avocat au barreau de PARIS et Maître Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant

En défense:

S.A.S. EI EJ EK

[…] représentée par Maître Guilhem AFFRE de l’ AARPI MIGUERES

MOULIN, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par Maître DELANNOY, avocat au barreau de PARIS et Maître Jessica

RONDOT de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant

7

---

[…]

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 1er mars 2021, M. AS AU, M^me BH BI, M^me AJ BP, M. BY CA et M^me CF O, M. et M^me CS T, M. et M^me DL DM, M. AV AW, M. et M^me AX X, M. AZ BA et M^me AB AC, M. et M^me BB BC, M. et M^me I K, M. BF BG et M^me C

D, M. et M^me BJ BK, M. BM BN, M. AK AL, M. H-EL EM, M^me U-G AD, M. et M^me AM AF, M. V W, M. E

F et M^me G-CV. DY-F, M. AX BO, M^me G-U BO, M^me U-EH Y et M^me BQ BR épouse Y, M. et M^me H-DV Z, M. AK BT, M. et M^me BU BV, M^me C BX, M^me EF EG AA, M. BY BZ et Mme

AJ CB, M. AG AH et M^me CC CD, M. et M^me H-G Q, M. CE Q et M^me DW CH, M. CI AT, M. AS AT, M. I

J, M.et M^me CJ CK, M. et M^me CM CN, M. et M^me CP CQ, la DX MURANA IMMOBILIERE, M. et M^me H-EP A, M. et M^me CV CW, M. et M^me CV R, M^me CY CZ, M. et M^me DA N, M. et M^me DC B, DX AI, M^me AN AO,
M. et M^me AX DF, M. DG AA, M. et M^me DH DI, M^me AP AQ, M. et M^me H-EL DK, M. et M^me DN DO, M. DQ DR et M^me DS DT, M. et M^me AM AR ont fait assigner la société EI EJ EK devant le juge des référés de ce tribunal, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de : constater que l’obligation pour la société EI EJ EK de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable condamner la société EI EJ EK à payer à chacun des demandeurs les sommes suivantes au titre des loyers impayés :

- 1035,4€ à M. AS AU,

- 3647,81 à M^me BH BI,

- 2471,98€ à M^me AJ BP,

- 3247,02€ à M. BY CA et M^me CF O,

- 6931,17 à M. et M^me CS T,

- 3106,17€ à M. et M^me DL DM,

· 1035,39€ à M. AV AW,

- 3850,20€ à M. et M^me AX X,

- 4496,94€à M. AZ BA et M^me AB AC,

- 9565,98 € à M. et M^me BB BC,

- 3119,85 € à M. et M^me K,

- 4511,16€à M. BF BG et M^me C D,

- 4930,91€ à M. et M^me BJ BK,

- 4533,35€ à M. BM BN,

- 2967,66€ à M. AK AL,

- 5427,63€ à M. H-EL EM,

- 9068,48€ à M^me U-G AD,

8

---

- 12377,61€ à M. et M^me AM AF,

- 4995,09€ M. V W,

- 3229,56€ à M. E F et M^me G-CV DY

F,

- 3391,02 € à M. AX BO,

- 5164,38€ à M^me G-U BO, 3821,46 € à M^me U-EH Y et Mne BQ BR épouse Y,

- 3768,94€ à M. et M^me H-DV Z,

- 17384,88€ à M. AK BT,

- 8999,54€ à M. et M^me BU BV,

- 3247,92€ à M^me C BX,

- 5199,48€ à M^me EF EG AA,

- 1113€ à M. BY BZ et M^me AJ CB,

- 4593,33€ à M. AG AH et M^me CC CD,

- 3211,93€ à M. et M^me H-G Q,

- 6491,07€ à M. CE Q et M^me CG CH,

- 4350,42€ à M. CI AT,

- 4622,76€ à M. AS AT,

- 4150,44€ à M. I J,

- 12500,48€ à M. et M^me CJ CK,

- 7585,47€ à M. et M^me CM CN,

- 9619,29€ à M. et M^me CP CQ,

- 6067,30€ à la DX MURANA IMMOBILIERE,

- 3050,82€ à M. et M^me H-EP A,

- 4327,47€ àM. et M^me CV CW,

- 11072,46€ à M. et M^me CV R,

- 31518,46€ à M^me CY CZ,

- 3659,04€ à M. et M^me DA N,

- 3984,83€ à M. et M^me DC B,

- 5198,48€ à DX AI,

- 4353€ à M^me AN AO,

- 4887€ à M. et M^me AX DF,

- 4899,51€ à M. DG AA,

- 2785,84€ à M. et M^me DH DI,

- 3933,82€ à M^me AP AQ,

- 4587,19€ à M. et M^me H-EL DK,

- 3871,17€ à M. et M^me DN DO,

- 4717,97€ à M^me DS DT,

- 3947,68 € à M. AM AR

- ordonner à la société EI EJ EK de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance le contrat d’assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d’exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurances

- ordonner à la société EI EJ EK de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance : les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports locatifs de 2015 à 2020 compris

-·les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de 2015 à 2020 compris ainsi que le montant et l’évolution ds principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence Ceci sous astreinte de 1.000€ TTC par document et par jour de retard, étant précisé que les trois obligations de communication devront être satisfaites

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pour que l’astreinte prenne fin

- dire que le juge de céans se réservera le droit de liquider l’astreinte condamner la société EI EJ EK à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils exposent avoir acquis des lots constitués de logements et pour certains de parkings dans l’ensemble immobilier dénommé Résidence Clairmarais à Reims qu’ils ont donné à bail commercial; que la société EI EJ EK qui est maintenant le preneur, est redevable d’un loyer annuel payable par trimestre civil échu qu’elle a cessé de verser depuis le 2éme trimestre 2020 en raison des conséquences de la pandémie de la COVID-19. Considérant que la société EI EJ EK ne justifiait pas des difficultés financièrès invoquées pour proposer l’apurement du passif et qu’elle ne leur communiquait pas les informations de nature à leur permettre de déterminer l’exacte situation financière de la résidence, ils ont saisi le juge des référés de ce tribunal.

Le 17 mars 2021, à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mai puis du 26 mai 2021.

PRETENTIONS, MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

A l’audience du 26 mai 2021 à laquelle l’affaire a été plaidée,

► Les demandeurs, représentés par leur avocat, ont par conclusions déposées par RPVA le 25 mai 2021 auxquelles il convient de se référer expressément, demandé au juge des référés de :

- constater la recevabilité des prétentions de chacun des demandeurs,

- constater que l’obligation pour la société EI EJ EK de payer l’intégralité des loyers exigibles depuis le 2éme trimestre 2020 n’est pas sérieusement contestable,

- condamner la société EI EJ EK à payer à chacun des demandeurs la provision suivante au titre des loyers impayés :

- 4857,34€ à M. AS AU,

- 9395,36 à M^me BH BI,

- 4616,83€ à M^me AJ BP,

- 5007,13€ à M. BY CA et M^me CF O, L à M. et M^me CS T,

- 4802,50€ à M. et M^me DL DM,

- 5540,60€ à M. AV AW,

- 6 968,17 € à M. et M^me AX X,

- 14616,37€à M. AZ BA et M^me AB AC,

- 4822,55 € à M. et M^me BB BC,

- 6988,71 € à M. et M^me K,

- 6996,14€à M. BF BG et M^me C D,

- 6999,52€ à M. et M^me BJ BK,

- 7465,19€ à M. BM BN,

- 4601,30€ à M. AK AL,.

- 6646,29€ à M. H-EL EM,

- 20370,19€ à M^me U-G AD,

- 19037,24€ à M. et M^me AM AF,

- 7638,68€ M. V W,

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- 7359,39€ à M. E F et M^me G-CV DY

F,

- 4981,88 € à M. AX BO,

- 5216,43€ à M^me G-U BO,

- 7451,58 €à M^me U-EH Y et M^me BQ BR épouse Y,

·5969,98€ à M. et M^me H-DV Z,

- 7424,56€ à M. AK BT,

- 13369,52€ à M. et M^me BU BV,

*

- 6628,18€ à M^me C BX,

- 6302,44€ à M. BY BZ et M^me AJ CB,

-4717,98€ à M. AG AH et M^me CC CD,

- 7057,70€ à M. et M^me H-G Q,

4859,20€ à M. CE Q et M^me CG CH,

4954,82€ à M. CI AT,

- 7386,59€ à M. AS AT,

- 5863,54€ à M. et M^me DN DO,

- 9812,44€ à M. I J,

6444,94€ à M. et M^me CV CW,

- 6721,95€ à M.et M^me CJ CK, M€ à M. et M^me CM CN,

14528,59€ à M. et M^me CP CQ,

-

14844,78€ à la DX MURANA IMMOBILIERE,

-

- 4956,39€ à M. et M^me H-EP A,

- 4722,12€ à M. et M^me CV R,

- 7276,67€ à M^me CY CZ, 7048,69€ à M. DQ DR

·47245,15€ à M. et M^me DA N,

- 5553,33€ à M. et M^me DC B,

- 7439,28€ à DX AI,

- 6913,19€ à M^me AN AO,

- 9656,69€ à M. et M^me AX DF,

- 7048,69€ à M. DG AA,

- 7552,86€ à M^me EF AA EG,

- 5187,51€ à M. et M^me DH DI,

- 5953,07€ à M^me AP AQ,

- 5611,03€ à M. et M^me H-EL DK,

- 5740,86 € à M. AM AR,

- débouter la société EI EJ EK de sa demande subsidiaire d’octroi de délais de paiement, ordonner à la société EI EJ EK de communiquer aux

-

demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance le contrat d’assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d’exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d’assurances,

- ordonner à la société EI EJ EK de communiquer aux demandeurs dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance : les comptes d’exploitation de la résidence objet des rapports

-

locatifs de 2015 à 2020 compris, les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de 2015 à 2020 compris ainsi que le montant et l’évolution ds principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence Ceci sous astreinte de 1.000€ TTC par document et par jour de retard, étant précisé que les trois obligations de communication devront être satisfaites

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---

pour que l’astreinte prenne fin dire que le juge de céans se réservera le droit de liquider l’astreinte

-

- condamner la société EI EJ EK à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

► La société EI EJ EK, représentée par son avocat, a par conclusions déposées par RPVA le 11 mai 2021 auxquelles il convient de se référer expressément, demandé au juge des référés de :

- déclarer le collectif de propriétaires irrecevable en ses demandes au regard de l’absence de droit d’agir à l’encontre de la société EI EJ EK à titre principal sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs,

- juger que la demande de condamnation au paiement des loyers excède le pouvoir du juge des référés à titre subsidiaire sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs,

- dire et juger que le montant des loyers dont il est réclamé, même par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers d’avril à décembre 2020 et de janvier à avril 2021 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant à :

* la pandémie de COVID-19 et les mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure ou, à tout le moins, une circonstance exceptionnelle et grave affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, selon les termes contractuels insérés dans les baux* l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs

* la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs

* la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi

- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond à titre infiniment subsidiaire sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs,

- ordonner le report du paiement des loyers échus d’avril à décembre 2020 et de janvier à avril 2021 avec un décalage de 24 mois à compter de l’ordonnance

sur la demande de communication de l’assurance multirisque,

- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires qui ne correspond pas à la raison d’être du référé probatoire

sur la demande de communication des comptes d’exploitation et bilans annuels des résidences,

-rejeter la demande, sous astreinte,de communication de pièces des bailleurs

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---

en tout état de cause,

- rejeter les demandes du collectif de propriétaires condamner chacun des demandeurs à payer à la société EI EJ EK la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner les demandeurs aux dépens.

Elle fait valoir notamment qu’en raison des mesures gouvernementales prises pour enrayer la pandémie, le chiffre d’affaires des recettes

d’hébergement est passé de 96M€ au mois de septembre 2019 à 52M€ au 30* septembre 2020. Elle précise que le taux d’occupation de la résidence Clairmarais est passé de 72,76% en 2019 à 44,48% en 2020. Elle explique que le Groupe EI EJ a proposé : le réglement de 60 % des mois d’octobre à décembre 2020 avec une

-

exonération de loyers des 2éme et 3éme trimestre

- pour l’année 2021 : le règlement d’un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel et un complément de 33 % appliqué sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence entre 2020 et 2021. Elle indique que les demandeurs ont refusé cette proposition tout comme la nouvelle proposition amiable envoyée ultérieurement.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes au titre de l’absence de droit

d’agir:

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société EI EJ EK démontre, sans être contredite, que :

- M^me AN AO ne produit pas le bail commercial la liant à la société EI EJ EK; la pièce 1-47 annoncée dans le bordereau de communication ne figurant pas dans les pièces produites. M^me AN AO sera déclarée irrecevable en son action.

- les baux ne portent la signature ni de M. AS AT (pièce 1-34) ni de M. et M^me N (pièce 1-44). Faute de démontrer un lien contractuel, M. AS AT ainsi que M. et M^me N seront déclarés irrecevables en leur action à l’encontre de la société EI EJ

EK.

- le bail n’a pas été conclu par :

Monsieur BY CA mais uniquement par M^me O (1-4); M^me DU DM mais uniquement par M. DL DM (1-6) ; M^me AJ CALLET_mais uniquement par M. AX X (1-8); M^me AB AC mais uniquement par M. AZ BA (pièce 1-9); M^me BE K

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mais uniquement par M. I K (1-11); M^me G-CV DY- F mais uniquement par M. E F (1-20); M^me S Z mais uniquement par M. H-DV Z (1-20); M^me AJ CB mais uniquement par M. BY BZ (1-24); M^me P Q mais uniquement par H-G Q (1-31); M^me DW CH mais uniquement par M. CE Q (1-32); M^me DP DO mais uniquement par M. DN DO (1-53); M^me CL CK mais uniquement par M. CJ CK (1-36); M^me CO CN mais uniquement par M. CM CN (1-37); M^me CR CQ mais uniquement par M. CP CQ (1-38).

Faute de démontrer un lien contractuel, M. BY CA, Mme

DU DM, M^me AJ X, M^me AB AC,
M^me BE K, M^me G-CV DY-F,
M^me S Z, M^me AJ CB, M^me P

Q, M^me DW CH, M^me DP DO, M^me CL CK, M^me CO CN, M^me CR CQ seront déclarés irrecevables en leur action à l’encontre de la société EI EJ

EK.

En revanche, M. et M^me R démontrent avoir acquis la propriété des biens appartenant à M. DZ EA et à son épouse M^me EB EC (pièce 1-42). Il en est de même pour M. DQ DR et M^me DS DT qui ont repris la qualité de bailleur de M. et M^me ED BZ (pièce 1-54) depuis le 26 décembre 2018.

Ils seront déclarés recevables en leur action.

Sur la demande de condamnation au titre des arriérés locatifs :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au vu du contexte économique, la société EI EJ EK avait proposé de régler :

- pour l’année 2020, 60 % des mois d’octobre, novembre, décembre 2020 avec une exonération du paiement des 2éme et 3éme trimestres (mais le 1er trimestre réglé en totalité)

-au titre de l’année 2021, un loyer fixe de 40 % du loyer annuel contractuel outre un complément allant de 33 à 40 % selon les résultats.

Mais, les demandeurs ont refusé cette proposition et ont sollicité des provisions au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 30 avril 2021 correspondant au loyer prévu contractuellement.

Pour s’opposer à la demande, la société EI EJ EK invoque un cas de force majeure, l’application de la clause contractuelle liée à la

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survenance de circonstances exceptionnelles et graves, l’absence de délivrance des locaux par le bailleur, la destruction partielle des lieux loués, la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi.

Les moyens tirés tant de la destruction partielle des lieux loués que de l’absence de délivrance des locaux par le bailleur comme l’application de la clause stipulant qu’en cas de privation de jouissance pour des circonstances exceptionnelles, le loyer serait suspendu, ne sont pas de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation de paiement de la société EI EJ EK dans la mesure où elle n’a pas été privée de la jouissance du bien loué mais qu’elle a été empêchée d’exploiter son établissement du fait des décisions gouvernementales.

En réponse à la société EI EJ EK qui oppose l’existence d’un cas de force majeure dû à la pandémie de COVID-19, les demandeurs répliquent que l’épidémie ne présente aucun caractère imprévisible, irrésistible et extérieur permettant de suspendre le paiement des loyers.

Or, l’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat…

En l’espèce, lors de la signature des baux, il n’était pas prévu que l’activité économique de la France serait paralysée par une pandémie d’une telle ampleur de sorte que le caractère imprévisible de l’épidémie est démontré.

D’autre part, afin de lutter contre la propagation rapide et dangereuse du virus, le gouvernement français a décidé d’un confinement total du 15 mars au 11 mai 2020 avec la fermeture des résidences de tourisme jusqu’au 2 juin 2020 puis d’un deuxième confinement décrété du 29 octobre 2020 jsuqu’au 15 décembre 2020 avec une nouvelle fermeture des résidences de tourisme et enfin d’un troisième confinement du 19 mars 2021 jusqu’au 30 juin 2021.

Ces mesures gouvernementales, extérieures à la volonté de la société EI

EJ EK, ont eu des effets irrésistibles sur son activité confrontée à l’interdiction ou à la limitation des déplacements touristiques en France.

La société EI EJ EK justifie, en effet, que la résidence Clairmarais a vu ses recettes baisser de 684.566 euros entre 2019 et 2020 en raison de la chute du nombre de réservations correspondant à une diminution du taux d’occupation de 40 %, le résultat d’exploitation présentant une diminution de 340.355€ (pièces n°° 3-4 défenderesse).

Il en résulte que par son ampleur, sa soudaineté et son caractère inédit, la crise économique engendrée par la pandémie de COVID-19 est constitutive d’un cas de force majeure rendant l’obligation dont se prévalent les demandeurs sérieusement contestable, ce qui exclut la compétence du juge des référés.

Au surplus, la société EI EJ EK peut se prévaloir de

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l’article 1195 du code civil qui permet une renégociation du contrat en cas de changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat. En effet, il sera rappelé que le secteur d’activité de la société EI EJ EK a été fortement perturbé par les mesures gouvernementales. L’équilibre économique des baux tel qu’il a été prévu lors de leur conclusion ou leur renouvellement a donc été rompu pendant les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis à compter du 29 octobre jusqu’au 15 décembre 2020 et depuis le 19 mars 2021, ce qui obligeait les bailleurs, au nom de la bonne foi, à renégocier les termes du contrat. En refusant l’offre faite par la société EI EJ EK de partager les conséquences de la pandémie sur les résultats escomptés lors de la conclusion des contrats, les bailleurs ont manqué à leur obligation de bonne foi ce qui rend l’obligation de paiement des loyers contestable.

L’obligation de paiement de l’arriéré locatif étant sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de communication de l’assurance multirisque :

La société EI EJ EK produit une attestation du directeur général adjoint finances de son groupe du 2 février 2021 de laquelle il ressort que la filiale EI EJ EK n’a perçu aucune indemnité de la part des assureurs (AXA comme apériteur et ALLIANZ comine coassureur) tant au titre de la perte des loyers qu’au titre de la perte de chiffre d’affaires générées par la crise sanitaire de la COVID-19 et ses conséquences.

Compte tenu de cette production en cours de procédure, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande de communication de pièces au titre de la loi

Novelli:

La société EI EJ EK ayant communiqué les comptes d’exploitation de la résidence de Reims Clairmarais pour les années 2017 à 2020 aux demandeurs qui ont pu les commenter, il n’y a pas lieu de faire droit de ce chef.

Sur les autres demandes :

Les demandeurs seront condamnés à payer à la société EI EJ EK, chacun, la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront tenus aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, aprés débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision:

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DÉCLARONS Madame AN AO, Monsieur AS AT,
Monsieur DA N, Madame DB N, Monsieur BY CA, Madame DU DM, Madame AJ X, Madame AB AC, Madame BE K, Madame G-CV DY-F, Madame S

Z, Madame AJ CB, Madame P Q,
Madame DW CH, Madame DP DO, Madame CL CK, Madame CO CN, Madame CR CQ irrecevables en leur action à l’encontre de la société EI EJ

EK ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs formée par Monsieur AS AU, Madame BH BI, Madame AJ BP, Madame CF O, Monsieur CS T, Madame G-EE

T, Monsieur DL DM, Monsieur AV AW, Monsieur AX X, Monsieur AZ BA, Monsieur BB BC, Madame BD BC, Monsieur I K, Monsieur BF BG, Madame C

D, Monsieur BJ BK, Madame BL BK, Monsieur BM BN, Monsieur AK AL, Monsieur H-EL EM, Madame U-G AD, Monsieur AM AF, Madame AE AF, Monsieur V

W, Monsieur E F, Monsieur AX BO, Madame G-U BO, Madame U-EH Y, Madame BQ BR épouse Y, Monsieur H-DV Z, Monsieur AK BT, Monsieur BU BV, Madame BW BV, Madame. C BX, Madame EF EG

AA, Monsieur BY BZ, Monsieur AG AH,
Madame CC CD, Monsieur H-G Q, Monsieur CE Q, Monsieur CI AT, Monsieur DN DO, Monsieur I J, Monsieur CV CW, Madame CT CW, Monsieur CJ CK, Monsieur CM CN, Monsieur CP CQ, la DX MURANA IMMOBILIERE, Monsieur H-EP A, Madame CT CU épouse A, Monsieur CV R, Madame CX R, Madame CY CZ, Monsieur DQ DR, Madame

DS DT, Monsieur DC B, Madame DD B, la DX AI, Monsieur AX DF, Madame CY DF, Monsieur DG AA, M DH DI, Madame EN EO DI, Madame AP AQ, Monsieur H-EL DK, Madame BH DK,
Monsieur AM AR et Madame AJ AR ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de

l’assurance multirisque ;

REJETONS la demande de communication des comptes d’exploitation et des bilans annuels des résidences ;

CONDAMNONS Monsieur AS AU, Madame BH BI,
Madame AJ BP, Monsieur BY CA, Madame CF O, Monsieur CS T, Madame G

EE T, Monsieur DL DM, Madame DU DM, Monsieur AV AW, Monsieur AX X,

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Madame AJ X, Monsieur AZ BA, Madame AB

AC, Monsieur BB BC, Madame BD BC, Monsieur I K, Madame BE K, Monsieur BF BG, Madame C D, Monsieur BJ BK,
Madame BL BK, Monsieur BM BN, Monsieur AK AL, Monsieur H-EL EM, Madame U-G

AD, Monsieur AM AF, Madame AE

AF, Monsieur V W, Monsieur E

F, Madame G-CV DY-F, Monsieur

AX BO, Madame G-U BO, Madame U-EH Y, Madame BQ BR épouse Y, Monsieur H DV Z, Madame S Z, Monsieur AK BT,
Monsieur BU BV, Madame BW BV, Madame C BX, Madame EF EG AA, Monsieur BY BZ, Madame AJ CB, Monsieur AG

AH, Madame CC CD, Monsieur H-G Q, Madame P Q, Monsieur CE Q, Madame DW CH, Monsieur CI AT, Monsieur AS AT,
Monsieur DN DO, Madame DP DO, Monsieur I J, Monsieur CV CW, Madame CT CW, Monsieur CJ CK, Madame CL CK, Monsieur CM CN, Madame CO CN, Monsieur CP CQ, Madame CR CQ, la DX MURANA

IMMOBILIERE, Monsieur H-EP A, Madame CT CU épouse A, Monsieur CV R, Madame CX R, Madame CY CZ, Monsieur DQ DR, Madame

DS DT, Monsieur DA N, Madame DB N, Monsieur DC B, Madame DD B, la DX

AI, Madame AN AO, Monsieur AX DF, Madame CY DF, Monsieur DG AA,

M DH DI, Madame EN EO DI, Madame AP AQ, Monsieur H-EL DK, Madame BH DK, Monsieur AM AR et Madame AJ

AR à payer à la société EI EJ EK, chacun, la somme de 150 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge des demandeurs ;

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 30 JUIN 2021, la minute de la présente ordonnance étant signée par M^me BART, Présidente et par M^me MARGARON, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par la Juge signataire.

Le Greffier La Présidente

[…]

D

SUUS

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30