TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

DE RENNES

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 24 Septembre 2024

N° RG 23/00003 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KI34

JUGEMENT DU :

24 Septembre 2024

[Y] [T]

C/

E.A.R.L. VERGER DESILES

Copie au dossier

Notification en LRAR aux parties le :

copie exécutoire à

le :

Au nom du peuple français,

Rendu par mise à disposition le 24 Septembre 2024,

Sous la présidence de Jennifer KERMARREC, Présidente du Tribunal paritaire des baux ruraux ;

Assesseurs bailleurs:

Monsieur Bernard du REAU de la GAIGNONNIERE,

Madame Marie-Laure DE MENOU épouse AMIOT,

Assesseurs preneurs:

Monsieur Frédéric SIMONNEAUX

Monsieur Samuel DUGUEPEROUX

assistés de Karen RICHARD, greffier lors des débats et de Anais SCHOEPFER, greffier qui a signé la présente décision

La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article L492-6 du code rural)

Audience des débats : 25 Juin 2024

Le Président, à l’issue des débats en audience publique, a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 453 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Y] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabien BARTHE, avocat au barreau de RENNES

d’une part,

ET :

DEFENDERESSE

E.A.R.L. VERGER DESILES

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-Pierre DEPASSE, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 24 novembre 1997, Monsieur [W] [T] a consenti à l’EARL PEPINIERES DESILES un bail rural d’une durée de neuf années à compter du 29 septembre 1997 concernant diverses parcelles de terre situées à [Localité 7], lieudit [Adresse 10], pour une surface totale de 4 ha 79a 65 ca.

Après division cadastrale et acte d’échange passé devant notaire les 13 et 21 novembre 2006, les parcelles concernées par ledit bail sont cadastrées section YC n°[Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur la commune d'[Localité 7].

Le 12 novembre 2021, Monsieur [Y] [T], venant aux droits de son père, Monsieur [W] [T], décédé le 21 octobre 2020, a fait assigner en référé l’EARL VERGER DESILES, anciennement dénommée PEPINIERES DESILES, afin d’obtenir, sur le fondement des 145 du code de procédure civile et L411-31 du code rural et de la pêche maritime, la désignation d’un expert avec mission, principalement, d’examiner les biens loués et leur état d’entretien.

Selon ordonnance de référé en date du 22 février 2022, l’expertise sollicitée a été ordonnée. Elle a été confiée à Monsieur [E] [F] compte tenu du refus exprimé par le premier expert désigné.

Monsieur [E] [F] a établi son rapport le 31 janvier 2023.

Par requête reçue au greffe le 17 mars 2023, Monsieur [Y] [T] a sollicité la convocation de l’EARL VERGER DESILES devant le tribunal paritaire des baux ruraux de RENNES en sollicitant, principalement, la résiliation du bail dont celle-ci bénéficie.

L’échec de la tentative de conciliation a été constaté le 5 septembre 2023, puis l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de jugement pour être finalement plaidée le 25 juin 2024 après renvois destinés à permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

Aux termes de sa requête initiale soutenue oralement, Monsieur [Y] [T] demande au tribunal paritaire de :

“Vu les articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime,

PRONONCER la résiliation du bail portant sur les parcelles suivantes :

Commune de [Localité 7] (35)

Section YC n°[Cadastre 8] pour une contenance de 2ha 57a 60ca

Section YC n°[Cadastre 2] pour une contenance de 1ha 98a 12ca

Section YC n°[Cadastre 3] pour une contenance de 22a 57ca

Section YC n°[Cadastre 4] pour une contenance de 1a 36ca

Pour une contenance totale de 4ha 79a 65 ca

ORDONNER l’expulsion desdites parcelles de l’EARL VERGER DESILES ainsi que de tous occupants de son chef, sous un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

CONDAMNER l’EARL VERGER DESILES à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 3 807,92 € € au titre des frais de remise en état ;

CONDAMNER l’EARL VERGER DESILES à prendre en charge le coût de réduction aux prescriptions légales de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

CONDAMNER l’EARL VERGER DESILES à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER l’EARL VERGER DESILES aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par décision du 22 février 2022".

Reprenant les termes du rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [T] soutient que l’EARL VERGER DESILES a cédé, au moins en partie, l’exploitation des biens loués à la SARL PEPINIERES DESILES. Il précise que la parcelle YC [Cadastre 8] figure sur le relevé parcellaire de cette dernière auprès de la MSA, ce qui confirme l’existence d’un transfert d’exploitation. Il explique que cela caractérise une cession prohibée de bail rural justifiant la résiliation du bail, tout en rappelant qu’une cession de bail est impossible entre personnes morales et que celle-ci s’est faite sans accord du bailleur.

Oralement, pour s’opposer à la prescription invoquée en défense, Monsieur [Y] [T] indique que selon des arrêts de la Cour de cassation de 2018 et 2020, en matière de cession de bail prohibée, la prescription ne court qu’à compter de la cessation de l’exploitation. Il en déduit que le délai n’a pas commencé à courir dans le cas présent.

Monsieur [Y] [T] invoque également la résiliation du bail en raison de l’existence d’agissements fautifs du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il reprend en détail les conclusions de l’expertise judiciaire sur ce point pour les parcelles YC [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 8]. Il indique notamment que l’aménagement d’une plateforme de culture hors sol par l’EARL VERGER DESILES s’est faite au-delà de l’autorisation donnée par le bailleur dont la société se prévaut.

Pour solliciter des frais de remise en état des terres, Monsieur [Y] [T] reprend l’évaluation réalisée par l’expert judiciaire, tout en demandant que l’assiette de remise en état soit doublée en ce qui concerne la parcelle YC [Cadastre 3] pour y inclure sa partie nord. Il ajoute que la réduction de la hauteur de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et YC [Cadastre 1] constitue une obligation à la charge du preneur.

En défense, aux termes de conclusions en réponse soutenues oralement, l’EARL VERGER DESILES demande au tribunal paritaire de :

“Vu les articles L.411-31 et suivants du Code rural et de la pêche maritime ;

Vu l’article 2224 du Code civil ;

Vu les pièces produites aux débats

Vu le rapport d’expertise du 31 janvier 2023 ;

DEBOUTER Monsieur [Y] [T] de sa demande en résiliation de bail pour cession prohibée et agissements de l’EARL VERGER DESILES de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

DECERNER ACTE à l’EARL VERGER DESILES de ce qu’elle s’engage à faire procéder à l’élagage de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [T] à payer à l’EARL VERGER DESILES une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par décision du 22 février 2022".

Pour s’opposer à la résiliation du bail, l’EARL VERGER DESILES insiste sur le fait que celle-ci n’est possible qu’en cas d’agissements de nature à mettre en péril l’exploitation du fonds et le fonds lui-même. La société conteste de tels agissements. Elle soutient que les constats faits par l’expert judiciaire sont insuffisants à établir avec certitude que la bonne exploitation des parcelles aurait été compromise et le serait encore à ce jour, soit parce que les faits mentionnés ont cessé depuis 2019, soit parce qu’ils n’ont pu être caractérisés avec fermeté.

L’EARL VERGER DESILES explique également que certains constats faits concernant l’exploitation des terres sont inhérents à son activité de pépiniériste durant de nombreuses années. Elle ajoute que le bailleur n’ignorait pas cette activité et l’avait expressément autorisée. Elle répète encore que les constats faits par l’expert judiciaire ne suffisent pas à compromettre la bonne exploitation du fonds loué.

En tout état de cause, la société soutient que l’action en résiliation de Monsieur [T] est prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Elle fait état de relations difficiles avec le bailleur depuis de nombreuses années. Elle ajoute avoir arrêté l’exploitation hors sol qui lui est reprochée depuis 2012. Elle indique que tant Monsieur [W] [T] que son fils, [Y], qui résidaient sur place ne pouvaient ignorer la situation et la manière dont les parcelles situées en lisière de leur domicile étaient exploitées par ses soins.

Par ailleurs, l’EARL VERGER DESILES soutient tout à la fois que la cession de bail prohibée invoquée à son encontre n’est pas démontrée et que Monsieur [Y] [T] était nécessairement informé de la situation évoquée par ses soins dans un courrier du 7 janvier 2020. Elle ajoute encore que cette action est nécessairement prescrite. Elle fait valoir que la SARL PEPINIERES DESILES a été constituée en 2011, ce que n’ignorait ni Monsieur [W] [T], ni son fils.

L’EARL VERGER DESILES conclut que Monsieur [Y] [T] avait connaissance des faits lui permettant d’agir en résiliation du bail depuis de nombreuses années et que sa saisine aux fins d’expertise judiciaire en date du 12 novembre 2021 est tardive.

Oralement, l’EARL VERGER DESILES précise solliciter l’irrecevabilité des prétentions adverses en raison de la prescription invoquée.

***

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la résiliation du bail pour cession prohibée :

En vertu de l’article L411-31 II 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail, entre autres, pour toute contravention aux dispositions de l’article L411-35.

Selon l’article L411-35 du même code, toute cession de bail rural est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

En dehors des cas ainsi prévus, la cession d’un bail rural est prohibée et cette prohibition est d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL PEPINIERES DESILES est une société parfaitement distincte de l’EARL VERGER DESILES, anciennement dénommée EARL PEPINIERES DESILES, preneur à bail: elle a été constituée aux termes de statuts rédigés le 4 octobre 2011 (la pièce 20 de l’EARL VERGER DESILES).

Au cours des opérations d’expertise, puis dans le cadre de la présente procédure, l’EARL VERGER DESILES a produit deux relevés d’exploitation auprès de la MSA en date du 12 mai 2017 : l’un à son nom, le second au nom de la SARL PEPINIERES DESILES précitée. Ce dernier confirme que la parcelle YC [Cadastre 8] litigieuse est exploitée par la SARL PEPINIERES DESILES et non l’EARL VERGER DESILES.

Cette dernière ne fournit aucun relevé d’exploitation plus récent pour démentir ce constat.

Les opérations d’expertise judiciaire ont également mis en évidence que la parcelle YC [Cadastre 8] était exploitée en tant que pépinière de pleine terre (cf page 7 du rapport), ce qui correspond à l’activité de la SARL PEPINIERES DESILES, et non à celle de l’EARL VERGER DESILES.

Ces éléments sont suffisants pour retenir l’existence d’une cession de bail en contravention avec les dispositions de l’article L411-35 qui ne permettent pas de cession d’une personne morale à une autre.

Reste à déterminer si la demande de résiliation de bail sur ce fondement est prescrite.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En matière de cession prohibée, la Cour de cassation juge que la prescription quinquennale court à compter du jour de la cessation du manquement imputé au preneur (cf Civ 3ème, 1er février 2018 pourvoi n°16-18.724, 26 mars 2020 n°18-26.073).

En l’espèce, à défaut de preuve contraire rapportée par l’EARL VERGER DESILES malgré les demandes formulées au cours des opérations d’expertise judiciaire, il faut bien considérer que la cession intervenue au profit de la SARL PEPINIERES DESILES est toujours d’actualité.

Le délai de prescription n’a donc pas commencé à courir.

En tout état de cause, en dépit de ses allégations, l’EARL VERGER DESILES n’établit nullement que Monsieur [Y] [T] avait connaissance de la cession consentie au profit de la SARL PEPINIERES DESILES. Le courrier de Monsieur [T] du 7 janvier 2020 dont la société se prévaut (sa pièce 19) évoque uniquement et de manière peu précise un changement de dénomination sociale, mais n’établit pas que l’intéressé avait connaissance de la cession litigieuse. Au surplus, ce courrier est intervenu moins de cinq ans avant l’assignation en référé-expertise et moins de cinq ans avant la requête présentée dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la prescription invoquée n’est pas acquise. L’action en résiliation de bail pour cession prohibée de Monsieur [T] est, non seulement recevable, mais également bien fondée.

Il faut donc prononcer la résiliation du bail litigieux et ordonner l’expulsion de l’EARL VERGER DESILES des parcelles litigieuses à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la notification du présent jugement.

Dans ce cadre, le recours à la force publique est, si besoin, autorisé, de sorte qu’il n’est pas utile à ce stade du litige de fixer une astreinte à la charge de la société.

II – Sur la remise en état des lieux :

En vertu de l’article L411-72 du code rural et de la pêche maritime, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

En l’espèce, l’expertise judiciaire a mis en évidence un défaut d’entretien imputable à l’EARL VERGER DESILES.

Plus précisément, s’agissant des parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 3], l’expert judiciaire a constaté les restes liés à une ancienne plateforme de culture hors sol installée par le preneur, tout en précisant que “la pollution de résidus thermoplastique et débris divers (poteaux métalliques au sol, etc…) n’est pas satisfaisant”. Il a considéré qu’il devait être procédé à l’extraction de la bâche avec mise en décharge, ce qui implique la destruction de l’actuelle prairie classée PRL à la PAC.

Pour ces mêmes parcelles, l’expert judiciaire a constaté un dépôt de remblai qui a été exporté depuis, mais dont une partie s’est trouvé mélangée à la terre arable des parcelles, ce qui nécessite une remise en état (page 20 du rapport).

Il est exact qu’en 1991, Monsieur [W] [T] a autorisé l’EARL VERGER DESILES a aménagé, sur les parcelles louées, une aire de culture hors sol sur environ 50 ares.

Néanmoins, cette exploitation hors sol a cessé en 2012 et est restée, depuis, à l’abandon, sans que l’aire concernée soit débarrassée des résidus induits par cette activité.

En réponse au dire n°4 de l’EARL VERGER DESILES, l’expert judiciaire indique très explicitement : “L’entretien normal d’une pépinière commence a minima par respecter des règles élémentaires d’un point de vue agrologique et écologique : l’exploitation de la prairie (PRL à la PAC) avec une toile polypropylène, en partie dégradée ou désagrégée, incorporée à la végétation, n’est pas satisfaisant d’un point de vue agronomique. Par ailleurs, les résidus plastiques (en grande partie présents depuis 2012) ne sont pas satisfaisants d’un point de vue écologique” (page 54 in fine du rapport).

Ces constatations sont suffisantes pour retenir que l’EARL VERGER DESILES est à l’origine d’une dégradation des parcelles louées et doit supporter les frais de remise en état correspondants.

Ceux-ci ont été précisément chiffrés par l’expert judiciaire (page 22 du rapport) à hauteur de 600 euros HT pour la parcelle YC [Cadastre 2] (paniers horticoles en plastique à retirer sur trois années avant chaque nouvelle culture) et de 1 603,96 euros HT pour la parcelle YC [Cadastre 3] (évacuation de la toile tissée et des débris divers, y compris l’ancien remblai, avec apport de terre en remplacement), soit un total de 2 203,96 euros HT.

Ce chiffrage n’est pas critiqué par l’EARL VERGER DESILES.

Monsieur [Y] [T] soutient que les frais de remise en état concernant la parcelle YC [Cadastre 3] devraient être doublés, mais ne donne aucune explication utile pour convaincre le tribunal. Il semble au contraire que l’expert judiciaire a bien tenu compte de la surface concernée en la corrigeant dans son rapport définitif, ainsi que le laisse supposer sa réponse en page 32 (point 2) au dire n°2 du bailleur qui attirait son attention sur point particulier.

En conséquence, compte tenu de la résiliation du bail précédemment prononcée, il convient de condamner l’EARL VERGER DESILES à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 2 203,96 euros HT au titre de la remise en état des terres.

Dans ses conclusions, l’EARL VERGER DESILES reconnaît qu’il lui incombe de procéder à l’élagage de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 1] conformément aux prescriptions légales. Elle s’engage à y procéder et il convient de lui en donner acte.

Il n’est pas possible d’aller plus loin en la condamnant à prendre en charge le coût correspondant, puisque Monsieur [Y] [T] ne chiffre pas sa demande sur ce point,et ne met donc pas la société en mesure de présenter ses observations. Il convient de rejeter la demande de ce chef faute de précision.

III – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’EARL VERGER DESILES, partie perdante, doit supporter les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 22 février 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [T] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail rural pour cession prohibée de Monsieur [Y] [T],

PRONONCE, pour cession prohibée, la résiliation du bail rural dont bénéficie l’EARL VERGER DESILES sur les parcelles cadastrées section YC n°[Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la commune d'[Localité 7] (35),

DIT que l’EARL VERGER DESILES et tous occupants de son chef devront libérer les parcelles de terre précitées dans le mois suivant la notification du présent jugement,

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de l’EARL VERGER DESILES et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

REJETTE la demande aux fins de fixation d’une astreinte,

CONDAMNE l’EARL VERGER DESILES à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 2 203,96 euros au titre de la remise en état des parcelles précitées,

DONNE acte à l’EARL VERGER DESILES de ce qu’elle s’engage à procéder à l’élagage de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 1] sur la commune d'[Localité 7] (35) conformément aux prescriptions légales,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Y] [T],

CONDAMNE l’EARL VERGER DESILES aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé le 22 février 2022,

CONDAMNE l’EARL VERGER DESILES à verser à Monsieur [Y] [T] une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, La Présidente,