TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/05870 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEOC

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/677

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[L] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [K]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [I] [A], auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [C] [U], greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2014, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [L] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 343,01 euros, et à compter du 9 juin 2023 un parking en sous-sol moyennant un loyer de 16,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1338,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [K] le 23 janvier 2024.

Par assignation du 1er juillet 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 2198,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

− A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 octobre 2024, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [F] [O] dûment munie d’un pouvoir.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 4 107.66 euros.

Au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, au vu des impayés de loyers depuis plusieurs mois, non régularisés malgré des mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer, elle considère que l’acquisition de la clause résolutoire est acquise et justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’audience, M. [L] [K] a comparu en personne. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Il ne formule aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’en raison de problèmes de santé, il ne peut plus travailler et que s’il a été reconnu comme travailleur handicapé, il ne touche pas l’allocation correspondante. Il bénéficie du RSA. Il justifie du versement de la somme de 450 euros le 1er octobre 2024 en paiement du loyer. Il déclare vouloir payer le reste du loyer et ajoute pouvoir obtenir l’aide de sa sœur. Il précise que son aide au logement est suspendue.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 22 janvier 2024 pour le paiement de la somme principale de 1 338,58 euros. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, M. [L] [K] lui devait la somme de 4 107.66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, M. [L] [K] justifie du paiement de la somme de 450 euros le 1er octobre 2024. Il convient donc de déduire ce montant du décompte. Ainsi, M. [L] [K] reste redevable de la somme de 3657.66 euros.

Dès lors, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 1338,58 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] ne justifie que d’un paiement partiel du loyer avant la date de l’audience. Il n’a donc pas repris le paiement intégral du loyer, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 509,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2014 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [L] [K], d’autre part, concernant les locaux,(appartement et parking en sous-sol) situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 509,52 euros (cinq cent neuf euros et cinquante-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [K] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3657.66 euros (trois mille six cent cinquante-sept euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 1338,58 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [L] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 et celui de l’assignation du 1er juillet 2024,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge